ECLI:NL:RBROT:2025:1500

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11220561 VZ VERZ 24-6829

datum uitspraak: 31 januari 2025

Beschikking van de kantonrechter

in de zaak van

1.[verzoeker 1] en [verzoeker 2] ,

2. [verzoeker 3],

3. [verzoeker 4],

4. [verzoeker 5]en
[verzoeker 6] ,

5. [verzoeker 7] ,

6. [verzoeker 8]en
[verzoeker 9] ,

7. [verzoeker 10]en
[verzoeker 11] ,

8. [verzoeker 12] ,

9. [verzoeker 13] ,

10. [verzoeker 14] ,

11. [verzoeker 15] ,

12. [verzoeker 16] ,

13. [verzoeker 17] ,

14. [verzoeker 18] ,

15. [verzoeker 19] ,

16. [verzoeker 20]en
[verzoeker 21] ,

17. [verzoeker 22] ,

18. [verzoeker 23] ,

19. [verzoeker 24] ,

20. [verzoeker 25] ,

21. [verzoeker 26]en
[verzoeker 27] ,

22. [verzoeker 28] ,

23. [verzoeker 29] ,

24. [verzoeker 30] ,

25. [verzoeker 31] ,

26. [verzoeker 32] ,

27. [verzoeker 33]en
[verzoeker 34] ,

28. [verzoeker 35] ,

29. [verzoeker 36] ,

30. [verzoeker 37]en
[verzoeker 38] ,

31. [verzoeker 39]en
[verzoeker 40] ,

32. [verzoeker 41]en
[verzoeker 42] ,

33. [verzoeker 43] ,

34. [verzoeker 44] ,

35. [verzoeker 45] ,

36. [verzoeker 46]en
[verzoeker 47] ,

37. [verzoeker 48] ,

38. [verzoeker 49] ,

39. [verzoeker 50]en
[verzoeker 51] ,

40. [verzoeker 52]en
[verzoeker 53] ,

41. [verzoeker 54] ,

42. [verzoeker 55]en
[verzoeker 56] ,

43. [verzoeker 57]en
[verzoeker 58] ,

44. [verzoeker 59] ,

45. [verzoeker 60]en
[verzoeker 61] ,

46. [verzoeker 62]en
[verzoeker 63] ,

47. [verzoeker 64] ,

woon-/vestigingsplaats: [plaatsnaam] ,

verzoekers,

gemachtigde: mr. M.B. van Munster,

tegen

[verweerster],

vestigingsplaats: [plaatsnaam] ,

verweerster,

vertegenwoordigd door: [naam 7]

en:

1.[persoon A] ,

2. [Persoon B] ,

3. [persoon C] ,

woonplaats: [plaatsnaam] ,

die zelf hebben gereageerd.

Alle (overige) appartementseigenaren en alle beperkt gerechtigden zijn als belanghebbenden aangemerkt.

De partijen worden hierna ‘verzoekers’, ‘ [verweerster] ’ en ‘ [Personen A&B&C] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het verzoekschrift (ontvangen op 19 juli 2024), met bijlagen;
het verweerschrift (opmerkingen op het verzoekschrift) van [Personen A&B&C] ;
de brief van de gemachtigde van verzoekers van 9 december 2024, met bijlagen.

1.2.

Op 21 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[verzoeker 1] ,
[verzoeker 4] ,
[verzoeker 46] ,
[verzoeker 59] ,
[verzoeker 60] ,
[verzoeker 61] ,
[verzoeker 62]
[naam 1] ,
[naam 2] ;
[naam 3] ;
[naam 4] ,
[naam 5] ,
[naam 6] ,
[naam 7] (Zomer VvE Beheer);
[Persoon B] ;
[persoon A] ;
[persoon C] .

1.3.

De beperkt gerechtigden waren per abuis niet uitgenodigd voor de zitting. Zij zijn na afloop alsnog in de gelegenheid gesteld te reageren op het verzoekschrift. Geen van hen heeft verweer gevoerd tegen het verzoek.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Verzoekers zijn allemaal eigenaar van een of meer appartementsrechten in het complex aan [adres] . Zij zijn daarom allemaal lid van [verweerster] . Samen houden verzoekers 63,51% van het totale aantal stemmen in [verweerster] .

2.2.

Het complex bestaat uit 164 appartementsrechten. Het gaat om 74 woningen, vier garage/berging combinaties en 25 parkeerplaatsen. Er zijn vier parterrewoningen met een tuin. De eigenaren van deze appartementen worden hierna aangeduid als ‘de tuineigenaren’. De overige woningen hebben een balkon. Er zijn 10.000 breukdelen, waarbij het gros van de eigenaren gerechtigd is tot 112 tot 123 breukdelen. De enige uitzondering zijn de tuineigenaren. Zij zijn gerechtigd tot 228, 216, 208 respectievelijk 236 breukdelen.

2.3.

Alle eigenaren dragen conform hun breukdelen bij in de gezamenlijke kosten. De kosten voor de aanleg en onderhoud van de tuinen behoren niet tot de gezamenlijke kosten. Verzoekers vinden dat de tuineigenaren onevenredig worden benadeeld door de verdeelsleutel. Zij willen daarom tot een andere verdeelsleutel komen.

2.4.

Op de vergadering van eigenaars van 27 februari 2024 is gestemd over een voorstel de splitsingsakte te wijzigen conform een concept-akte van 20 oktober 2023 (bijlage 20 bij het verzoekschrift). Op deze vergadering waren 72 eigenaren vertegenwoordigd. Er waren 48 stemmen voor, 23 stemmen tegen en drie onthoudingen. Hierdoor is niet de benodigde 4/5e meerderheid behaald om tot een wijziging van de akte van splitsing te komen (artikel 5:139 BW). Verzoekers vragen de kantonrechter daarom om een machtiging als bedoeld in artikel 5:140 lid 1 BW.

2.5.

De wijziging die verzoekers wensen houdt het volgende in:

een wijziging van de breukdelen en daarmee de verdeling van de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen;
het van toepassing verklaren van het modelreglement 2017 (in plaats van het geldende modelreglement 1973);
het opheffen van twee ondersplitsingen.

2.6.

Tijdens de zitting is gesproken over de wijzigingen, zoals opgenomen in de concept-akte, en op welke wijze de kosten van de wijziging van de splitsingsakte worden verdeeld. Daarbij is het volgende vastgesteld:

Geen van de aanwezigen heeft bezwaar tegen het opheffen van de twee ondersplitsingen.

De aanwezigen zijn akkoord met het wijzigen van de stemverhouding, zodat iedere eigenaar van een woning voortaan tien stemmen heeft en een eigenaar van een losse berging of parkeerplaats één stem. Het maximum aantal stemmen per VvE-lid is tien, ook als iemand een woning en een berging en/of parkeerplaats heeft.

De meting van de oppervlaktes van de bergingen die is gebruikt bij de stemming klopt niet.

Er is onduidelijkheid (geweest) over de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte. De tuineigenaren hebben toegelicht dat zij in elk geval € 10.000,- ter beschikking stellen en de overige kosten worden (met een maximum van € 15.000,-) door de gezamenlijke eigenaren betaald. Daarover is al een besluit genomen. Het budget voor de wijziging is dus € 25.000,-.

2.7.

Op de zitting is afgesproken dat twee VvE-leden alle oppervlaktes opnieuw zouden meten. Dit is gebeurd en de uitkomst van die meting is gedeeld met de VvE-leden, waarna iedereen de gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren. De uiteindelijke resultaten van de meting zijn bij brief van de gemachtigde van verzoekers van 9 december 2024 aan de kantonrechter toegestuurd. Daarbij is gespecificeerd wat de oppervlaktes zijn van de woningen, de bergingen, de (open) parkeerplaatsen en de garages.

2.8.

De punten waarover de kantonrechter nu nog een beslissing moet nemen in verband met het verzoek om de splitsingsakte te wijzigen, zijn de volgende:

De wijziging van het modelreglement voor zover die ziet op het onderhoud van de parkeerplaatsen en de garages. Voor zover de kantonrechter op de zitting heeft begrepen, is de gang van zaken nu feitelijk zo dat de eigenaren van de garages (parkeerplaatsen die zijn afgesloten met een deur) het onderhoud aan de binnenzijde van de garages zelf moeten uitvoeren. Volgens het nieuwe reglement zijn de muren en plafonds gemeenschappelijk en komt het onderhoud daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaren.

De wijziging van de akte voor zover het gaat om de breukdelen (de verhouding waarin de leden moeten bijdragen in kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen). Verzoekers hebben toegelicht dat niet kan worden achterhaald waarom de breukdelen ten tijde van de splitsing zijn vastgesteld zoals ze nu zijn. In de huidige situatie hebben de eigenaren van een appartement met tuin een (veel) groter breukdeel van de eigenaren van een appartement zonder tuin (maar met balkon). Dit betekent dat de tuineigenaren relatief veel bijdragen aan de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. Verzoekers willen dit veranderd zien, zodat de verdeling – in hun ogen – eerlijker is. Zij stellen voor om de breukdelen vast te stellen op basis van werkelijke oppervlakte, waarbij de balkons worden meegeteld en voor elke tuin 20 m² wordt meegerekend.

Een van de appartementseigenaren heeft toegelicht dat zij geen wijziging van de splitsingsakte wil omdat zij niet wil dat er een (extra) bijlage bij de koopovereenkomst komt als zij haar appartement zou verkopen.

Door [Personen A&B&C] is nog aangevoerd dat zij vinden dat het traject niet zorgvuldig is verlopen. Daarmee bedoelen zij de informatievoorziening door de tuineigenaren.

Verzoekers zijn ontvankelijk

2.9.

Een verzoek als de onderhavige moet worden gedaan door appartementseigenaars die samen ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering hebben (artikel 5:140 lid 2 BW). Verzoekers hebben samen 63,51% van het totaal aantal stemmen. [Personen A&B&C] hebben in hun verweerschrift een opmerking gemaakt over de volmachten die aan [verzoeker 1] (verzoeker sub 1) zijn verleend. Zoals op de zitting is besproken zijn deze volmachten niet relevant, omdat verzoekers allemaal afzonderlijk zijn genoemd in het verzoekschrift en zij samen een advocaat-gemachtigde hebben ingeschakeld om hen te vertegenwoordigen. Het verzoek is dus namens voldoende appartementseigenaars gedaan.

Het onderhoud van de parkeerplaatsen en garages

2.10.

De kantonrechter oordeelt dat het argument dat het modelreglement het onderhoud van de parkeerplaatsen en de garages anders gaat regelen dan momenteel, geen redelijke grond vormt om de toestemming aan de wijziging te onthouden. Uit de toelichting op de zitting blijkt dat het verschil hem enkel zit in het schilderwerk aan de binnenkant van de garages. Dat wordt nu door de eigenaren zelf gedaan en zou dan in de toekomst voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. De muren en plafonds van de ‘open’ parkeerplaatsen wordt nu al op kosten van [verweerster] onderhouden. Het gaat slechts om vier garages. Deze garages hebben een grotere oppervlakte dan de parkeerplaatsen. De eigenaren van een garage betalen hierdoor via hun breukdeel een groter deel van het onderhoud dan de eigenaren van een parkeerplaats. Daarom vindt de kantonrechter deze wijziging voor de hand liggen.

De wijziging van de breukdelen

2.11.

De kantonrechter oordeelt dat er een goede reden is voor een wijziging van de breukdelen, waardoor de mate waarin de appartementseigenaren bijdragen in de gezamenlijke kosten verandert. De tuineigenaren hebben met de huidige breukdelen een relatief groot aandeel in de kosten (ongeveer het dubbele van de overige eigenaren), terwijl hun woningen qua grootte niet (veel) afwijken van de andere woningen in het complex. Omdat de kosten voor het onderhoud van de tuin niet behoren tot de kosten die de gezamenlijke eigenaars moeten dragen, is de kantonrechter het met verzoekers eens dat er een goede aanleiding is om de breukdelen zodanig te wijzigen dat de tuineigenaren een kleiner aandeel in het geheel krijgen. Dit geldt te meer nu er grote uitgaven aankomen in verband met verduurzaming van het gebouw. De voorgestelde wijziging leidt ook maar tot een (zeer) beperkte stijging van de bijdrage van degenen die hier niet mee instemmen.

2.12.

De vraag die dan beantwoord moet worden is welke breukdelen dan wel tot een redelijke verdeling leiden, althans tot een verdeling die zodanig is dat de appartementseigenaren geen redelijke grond hebben om hun toestemming te weigeren. De concrete vraag die daarbij gesteld is, is of de oppervlakte van de balkons meegewogen moet worden. De kantonrechter oordeelt dat bij de breukdelen ook met de oppervlakte van de balkons moet worden gerekend. Dit omdat het onderhoud van de balkonconstructie voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komt. Het ligt voor de hand om de oppervlakte van zulke gemeenschappelijke zaken mee te rekenen als het gaat om de bijdrage in de kosten. Het niet meerekenen van de balkons zou er daarnaast toe leiden dat de breukdelen voor de bergingen, parkeerplaatsen en garages iets omhoog gaan ten opzichte van de situatie waarin de balkons wel meetellen. Nu de bergingen, parkeerplaatsen en garages los overdraagbaar zijn en dus ook door een niet-appartementseigenaar kunnen worden verkregen, vindt de kantonrechter het niet redelijk om de eigenaren van deze zaken meer te laten betalen aan de totale kosten inclusief het onderhoud van de balkons dan wanneer de balkons meetellen in de oppervlakte.

2.13.

Verder vindt de kantonrechter het redelijk om ook een aantal m² voor de tuinen te rekenen voor de berekening van de breukdelen. Niemand heeft bezwaar gemaakt tegen het voorgestelde aantal van 20 m². De kantonrechter gaat dan ook uit van de breukdelen, zoals die zijn berekend door VvE-lid [verzoeker 60] en overgelegd als laatste pagina bij de brief van de gemachtigde van verzoekers van 9 december 2024. Deze berekening heeft als opschrift ‘aanvullend definitief overzicht opbouw nieuwe breukdelen na controleberekeningen tot 1 december 2024 en tikfouten en correcties’. Deze berekening zit als bijlage bij deze beschikking.

De overige redenen en conclusie

2.14.

De omstandigheid dat door een wijziging van de akte van splitsing een extra bijlage bij een eventuele koopovereenkomst wordt gevoegd, is geen goede grond om de toestemming te onthouden. De desbetreffende eigenaar heeft ook niet toegelicht waarom dat een negatieve invloed op een eventuele verkoop zou hebben.

2.15.

De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is geweest van een onzorgvuldig traject. Op 27 februari 2024, de datum van de vergadering, hadden alle eigenaren voldoende informatie om te kunnen beslissen en hadden zij gedurende meerdere momenten in de voorgaande jaren de gelegenheid gehad om concrete bezwaren kenbaar te maken. De volgende tijdlijn blijkt uit het verzoekschrift:

in een vergadering van 5 oktober 2021 is een commissie benoemd;
op 9 maart 2022 heeft deze commissie een presentatie gegeven en is gestemd over de kosten van de aktewijziging;
op 1 november 2022 heeft de commissie een toelichting aan de leden gestuurd;
op 15 november 2022 hebben [Personen A&B&C] vragen gesteld aan de commissie;
op 22 november 2022 heeft de commissie deze vragen beantwoord;
op 19 november 2022 heeft een prestatie plaatsgevonden voor de VvE-leden, waarbij ook de notaris aanwezig was. Aan de notaris konden vragen worden gesteld over de wijzigingen;
op 22 december 2022 heeft de commissie gevraagd om eventuele vragen bij haar in te dienen;
op 28 februari 2023 heeft de commissie de gestelde vragen beantwoord en aangeboden om eventueel een persoonlijke toelichting te geven;
op 8 maart 2023 is een persoonlijke toelichting gegeven aan [Personen A&B&C] ;
op 15 april 2023 heeft een voorlichtingsavond plaatsgevonden;
op 25 september 2023 zijn de voorgestelde wijzigingen met de VvE-leden gedeeld.

[Personen A&B&C] hebben in dit voortraject niet exact duidelijk gemaakt wat er volgens hen niet klopte en wat er veranderd zou moeten worden in het voorstel en/of de onderliggende stukken. Dat hebben zij pas op de zitting in deze zaak duidelijk gemaakt. De oppervlaktes van de bergingen zijn vervolgens opnieuw opgemeten. Als ze van tevoren concreet hadden aangegeven dat de oppervlaktes van bepaalde bergingen niet klopten, had er voorafgaand aan de vergadering al opnieuw gemeten kunnen worden. Doordat zij dit niet hebben gedaan, kan de commissie niet verweten worden dat in het uitgebreide voortraject niet op deze bezwaren is ingegaan. Daarmee kan dan ook niet gezegd worden dat het traject onzorgvuldig is geweest.

2.16.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter oordeelt dat de appartements-eigenaars die niet vóór de wijziging hebben gestemd, zonder redelijke grond hun toestemming onthouden. Zij zal de gevraagde machtiging dan ook verlenen, met de toevoeging dat de concept-akte van 20 oktober 2023 (bijlagen 20 bij het verzoekschrift) moet worden gewijzigd voor zover het gaat om de breukdelen. In de definitieve akte moeten de breukdelen worden opgenomen zoals genoemd in de bijlage bij deze beschikking.

De proceskosten worden gecompenseerd

2.17.

De kantonrechter ziet in aard van de zaak en de omstandigheid dat voor de berekening van de breukdelen een nieuwe meting nodig was (waarna er enkele wijzigingen hebben plaatsgevonden) reden om de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat alle partijen hun eigen kosten dragen.

De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad

2.18.

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

machtigt verzoekers om de splitsingsakte te wijzigen conform het concept van 23 oktober 2023 dat als productie 20 bij verzoekschrift is gevoegd, met dien verstande dat de breukdelen in deze akte worden gewijzigd in de breukdelen zoals genoemd in de laatste pagina bij de brief van 9 december 2024, met als opschrift ‘aanvullend definitief overzicht opbouw nieuwe breukdelen na controleberekeningen tot 1 december 2024 en tikfouten en correcties’ (de bijlage bij deze beschikking);

3.2.

bepaalt dat de kosten voor de wijziging van de splitsingsakte voor € 10.000,- voor rekening komen van de verzoekers onder 1, 42, 44 en 46 (de tuineigenaren) en voor het overige voor rekening van [verweerster] , met een omslag over de leden volgens de onder 3.1 bedoelde nieuwe breukdelen;

3.3.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

Deze beschikking is gegeven door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

51909