Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/709304 / KG ZA 25-1089
Vonnis in kort geding van 10 december 2025
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam ,
eiseres,
advocaten: mrs. J.M. de Heer en B.J.F. Driesen,
tegen
GEMEENTE VOORNE AAN ZEE,
zetelend te Hellevoetsluis,
gedaagde,
advocaten: mrs. R.J.G. Bäcker en W.J. Gootjes.
Partijen worden hierna [eiseres] en de gemeente genoemd.
De zaak in het kort
[eiseres] is eigenaar van twee percelen grond. Op een van de percelen staat een (voormalig) conferentiehotel. Op grond van een afspraak met de gemeente mochten daarin tot uiterlijk 31 december 2021 arbeidsmigranten worden gehuisvest. [eiseres] heeft de huisvesting van de arbeidsmigranten na 31 december 2021 voortgezet waardoor zij dwangsommen van in totaal € 875.000,00 heeft verbeurd. De gemeente heeft als zekerheid voor het verhaal van haar vordering conservatoir beslag op de percelen doen leggen.
[eiseres] vordert in dit kort geding opheffing van het beslag omdat zij ten gunste van een nieuwe financier een nieuw recht van eerste hypotheek op de percelen wil vestigen. De voorzieningenrechter wijst de vordering in dit vonnis af.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 13 november 2025, met producties 1 tot en met 20,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 35,
- de aanvullende producties 21 en 22 van [eiseres] ,
- de pleitnotities van mr. De Heer,
- de pleitnota van mr. Gootjes.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 26 november 2025.
2.De feiten
huisvesting arbeidsmigranten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de percelen grond aan de [straatnaam] [huisnummer X] en [huisnummer Y] in [plaats] (hierna: de percelen). Op een van de percelen ligt het (voormalig) conferentiehotel [naam hotel] . De heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ) is middellijk aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . Hij is ook middellijk aandeelhouder en bestuurder van [naam bedrijf] . (hierna: het conferentiecentrum), dat zich bezighoudt met de exploitatie van hotels, pensions en conferentieoorden.
2.2.
In april 2016 sluiten het conferentiecentrum en de gemeente een overeenkomst met de titel ‘Intentie en Afsprakenkader Herontwikkeling [naam hotel] ’ (hierna: de intentieovereenkomst). Daarin spreken zij de intentie uit om de mogelijkheden voor de herontwikkeling van de percelen te onderzoeken en een exploitatieovereenkomst te sluiten voor de integrale realisatie van het project. In artikel 5.1 van de intentieovereenkomst wordt vastgelegd dat het conferentiecentrum het conferentiehotel voor de duur van twee jaar gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Uiteindelijk staat de gemeente de huisvesting van arbeidsmigranten toe tot 31 december 2021.
2.3.
In navolging van een gesprek op 31 augustus 2021 zendt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) op 9 september 2021 een vooraankondiging handhaving aan [persoon A] . Daarin gelast het college [persoon A] om de huisvesting van arbeidsmigranten uiterlijk op 31 december 2021 te staken.
eerste last onder dwangsom
2.4.
Omdat een zienswijze van [persoon A] uitblijft, legt het college bij besluit van 5 november 2021 een last onder dwangsom op aan [persoon A] . Daarin gelast het college [persoon A] om de huisvesting van arbeidsmigranten uiterlijk op 1 januari 2022 te staken. Als daarna wordt vastgesteld dat de huisvesting wordt voortgezet, verbeurt hij een dwangsom van € 10.000,00 per week, met een maximum van € 100.000,00.
2.5.
Bij brief van 29 april 2022 schrijft het college aan [persoon A] dat tijdens tien controles is geconstateerd dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet is gestaakt en dat € 100.000,00 aan dwangsommen is verbeurd. Bij besluit van 8 augustus 2022 gaat het college over tot invordering van de dwangsommen. Bij brief van 14 februari 2023 stuurt het college een aanmaning aan [persoon A] . Betaling door [persoon A] blijft uit.
tweede en derde last onder dwangsom
2.6.
Bij besluiten van 8 augustus 2022 legt het college een tweede last onder dwangsom op aan [persoon A] en een (eerste) last onder dwangsom aan [eiseres] . Het college gelast [persoon A] en [eiseres] om de huisvesting van arbeidsmigranten binnen twee weken te staken. Als daarna wordt vastgesteld dat de huisvesting wordt voortgezet, verbeuren zij ieder een boete van € 50.000,00 per week, met een maximum van € 250.000,00.
2.7.
Bij brieven van 1 november 2022 schrijft het college aan [persoon A] en [eiseres] dat tijdens vijf controles is geconstateerd dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet is gestaakt en dat [persoon A] en [eiseres] ieder € 250.000,00 aan dwangsommen hebben verbeurd. Bij besluiten van 11 en 12 april 2023 gaat het college over tot invordering van de dwangsommen. Betaling door [persoon A] en [eiseres] blijft uit.
vierde en vijfde last onder dwangsom
2.8.
Bij besluiten van 5 december 2022 legt het college een derde last onder dwangsom op aan [persoon A] en een tweede last onder dwangsom aan [eiseres] . Het college gelast [persoon A] en [eiseres] om de huisvesting van arbeidsmigranten binnen twee weken te staken. Als daarna wordt vastgesteld dat de huisvesting wordt voortgezet, verbeuren zij ieder een dwangsom van € 125.000,00 per week, met een maximum van € 625.000,00.
2.9.
Bij brieven van 29 maart en 20 april 2023 schrijft het college aan [persoon A] en [eiseres] dat tijdens vijf controles is geconstateerd dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet is gestaakt en dat [persoon A] en [eiseres] ieder € 625.000,00 aan dwangsommen hebben verbeurd. Bij besluiten van 20 december 2023 gaat het college over tot invordering van de dwangsommen. Betaling door [persoon A] en [eiseres] blijft uit.
zesde en zevende (voorwaardelijke) last onder dwangsom
2.10.
Op 5 juni 2024 dient het conferentiecentrum een aanvraag omgevingsvergunning in voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in het conferentiehotel, vooruitlopend op een mogelijke herontwikkeling van de percelen. Bij besluiten van 4 juli 2024 legt het college een voorwaardelijke last onder dwangsom op aan [persoon A] en [eiseres] . Het college gelast [persoon A] en [eiseres] om de huisvesting van arbeidsmigranten binnen twee weken na de inwerkingtreding van de besluiten te staken. Als daarna wordt vastgesteld dat de huisvesting wordt voortgezet, verbeuren zij een dwangsom van € 312.500,00 per week, met een maximum van € 1.562.500,00. De besluiten treden pas in werking nadat 1) de aanvraag omgevingsvergunning buiten behandeling wordt gelaten of wordt afgewezen, 2) een verleende omgevingsvergunning wordt geschorst of vernietigd, 3) de in de verleende omgevingsvergunning opgenomen duur van die vergunning is verstreken of 4) nog te formuleren noodzakelijke brandveiligheidsaanpassingen niet worden uitgevoerd.
Op de aanvraag omgevingsvergunning heeft de gemeente nog niet beslist.
bezwaar- en beroepsprocedures
2.11.
[persoon A] en [eiseres] maken bezwaar gemaakt tegen de opgelegde (voorwaardelijke) lasten onder dwangsom. Nadat de bezwaren worden afgewezen, stellen zij beroep in. In de procedures over de eerste, tweede en derde last onder dwangsom wordt het beroep ongegrond verklaard althans wordt [persoon A] daarin niet-ontvankelijk verklaard. [persoon A] en [eiseres] stellen tegen die beslissingen hoger beroep in. De hogerberoepsprocedures zijn nog in behandeling bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). De beroepsprocedures over de vierde, vijfde en de voorwaardelijke lasten onder dwangsom zijn nog aanhangig bij deze rechtbank.
beslag
2.12.
Bij verzoekschrift van 21 mei 2024 verzoekt de gemeente de voorzieningenrechter in deze rechtbank om verlof te verlenen voor het leggen van conservatoir beslag ten laste van [persoon A] en [eiseres] . De gemeente legt daaraan ten grondslag dat [eiseres] respectievelijk [persoon A] dwangsommen van in totaal € 875.000,00 en € 975.000,00 hebben verbeurd. Het verlof is dezelfde dag verleend, waarbij de vorderingen op [eiseres] en [persoon A] met inbegrip van rente en kosten zijn begroot op € 1.080.000,00 respectievelijk € 1.200.000,00. De gemeente legt vervolgens ten laste van [persoon A] en [eiseres] conservatoir beslag, onder andere op de percelen (hierna: het beslag).
voorovereenkomst
2.13.
Op 12 maart 2025 sluiten [eiseres] , [persoon A] , het conferentiecentrum en de gemeente een voorovereenkomst “
inzake de voorgenomen herontwikkeling van het conferentiehotel [naam hotel] , alsmede het vervolg van diverse procedures en handhavingsdossiers met lasten onder dwangsom en het opheffen van conservatoire beslagen”. Daarin leggen zij vast dat zij gezamenlijk de mogelijkheden zullen onderzoeken en zich zullen inspannen om tot realisatie van de herontwikkeling van de percelen te komen en in dit verband een exploitatieovereenkomst te sluiten. Ook maken zij een afspraak over de betaling door [persoon A] van de naar aanleiding van de eerste last onder dwangsom verbeurde dwangsommen van € 100.000,00 en de opheffing van het beslag op andere beslagen vermogensbestanddelen van [persoon A] en [eiseres] dan de percelen.
inzake de voorgenomen herontwikkeling van het conferentiehotel [naam hotel] , alsmede het vervolg van diverse procedures en handhavingsdossiers met lasten onder dwangsom en het opheffen van conservatoire beslagen”. Daarin leggen zij vast dat zij gezamenlijk de mogelijkheden zullen onderzoeken en zich zullen inspannen om tot realisatie van de herontwikkeling van de percelen te komen en in dit verband een exploitatieovereenkomst te sluiten. Ook maken zij een afspraak over de betaling door [persoon A] van de naar aanleiding van de eerste last onder dwangsom verbeurde dwangsommen van € 100.000,00 en de opheffing van het beslag op andere beslagen vermogensbestanddelen van [persoon A] en [eiseres] dan de percelen.
opheffingsverzoek
2.14.
Bij e-mail van 21 augustus 2025 verzoekt [persoon A] namens [eiseres] de gemeente om haar medewerking te verlenen aan de opheffing van het beslag. Volgens [persoon A] loopt de huidige financiering van [eiseres] af en is een nieuwe financier aangetrokken die verlangt dat ten gunste van hem een recht van eerste hypotheek op de percelen wordt gevestigd.
2.15.
Bij e-mail van 5 september 2025 laat de gemeente aan [persoon A] weten dat zij bereid is om mee te werken aan een herfinanciering en daarom toestemming geeft voor het vestigen van een nieuwe hypotheek. Aan die toestemming verbindt de gemeente de voorwaarde dat het beslag op de percelen blijft rusten.
2.16.
Bij e-mail van 14 september 2025 schrijft [persoon A] aan de gemeente dat hij advies heeft ingewonnen en dat er geen recht van eerste hypotheek op de percelen kan worden gevestigd als daar nog beslag op ligt. Daarbij merkt hij op dat als er al een notaris bereid zou worden gevonden, de nieuwe financier daarmee niet akkoord gaat. Verder laat [persoon A] weten dat na de vestiging van het recht van eerste hypotheek opnieuw beslag ten gunste van de gemeente kan worden gelegd.
2.17.
Bij e-mail van 17 september 2025 bericht de gemeente aan [persoon A] dat de notaris heeft bevestigd dat als een beslaglegger toestemming geeft voor de vestiging van een nieuw recht van eerste hypotheek dit geen belemmering vormt voor de vestiging van dat hypotheekrecht. Volgens de gemeente blokkeert het beslag de herfinanciering dus niet.
2.18.
In een brief van 3 november 2025 schrijft de advocaat van de huidige financier van [eiseres] aan [eiseres] dat zij heeft nagelaten om de geldlening af te lossen en dat betaling van een bedrag van in totaal € 4.130.000,00 wordt opgeëist. Daarbij kondigt zij aan dat als (terug)betaling uitblijft rechtsmaatregelen worden getroffen, waaronder het uitwinnen van zekerheden (een recht van eerste hypotheek op de percelen).
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het beslag opheft althans de gemeente onder oplegging van een dwangsom veroordeelt tot opheffing, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2.
De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.De beoordeling
toetsingskader
4.1.
Artikel 705 Rv bepaalt dat de voorzieningenrechter die verlof tot het beslag heeft gegeven het beslag in kort geding kan opheffen. Een apart spoedeisend belang is daarvoor niet vereist. Opheffing van een beslag kan onder meer plaatsvinden als een van de in artikel 705 lid 2 Rv genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.
standpunten partijen
4.2.
[eiseres] stelt dat een belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen. Zij heeft groot belang bij opheffing van het beslag, omdat zij anders geen herfinanciering kan aantrekken en de percelen dan executoriaal zullen worden verkocht. [eiseres] meent dat de gemeente geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de handhaving van het beslag. Volgens [eiseres] kan de gemeente na de vestiging van het recht van eerste hypotheek opnieuw beslag leggen. Het verkrijgen van een herfinanciering is in de visie van [eiseres] ook in het belang van de gemeente, omdat de gemeente in geval van executoriale verkoop met een nieuwe eigenaar wordt geconfronteerd. [eiseres] stelt verder dat de gemeente met haar weigering om het beslag op te heffen in strijd handelt met de voorovereenkomst en de algemene beginselen van behoorlijke bestuur. Ook meent [eiseres] dat de gemeente daarmee misbruik maakt van haar bevoegdheid.
4.3.
Volgens de gemeente moet een belangenafweging in haar voordeel uitvallen. Er bestaat geen aanleiding om het beslag op te heffen en zij heeft bovendien groot belang bij de handhaving daarvan. Daarnaast vindt de gemeente dat zij in het verleden al (zeer) toeschietelijk richting [eiseres] is geweest en acht zij het niet langer verdedigbaar om [eiseres] tegemoet te komen.
belangenafweging in voordeel gemeente
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [eiseres] in haar dagvaarding niet alle van voor de beslissing van belang zijnde feiten heeft aangevoerd. Zo heeft [eiseres] daarin niet alle door de gemeente opgelegde lasten onder dwangsom genoemd. Voor zover het gaat om belangen heeft zij geen inzage gegeven in haar financiële situatie – waaronder de aangeboden herfinanciering – en het feit dat zij al jaren verdient aan de huisvesting van arbeidsmigranten onbesproken gelaten. Verder heeft [eiseres] niet toegelicht waarom zij de, niet toegestane, huisvesting van de arbeidsmigranten niet wenst te staken.
Als gevolg van een en ander is onduidelijk wat de (WOZ- of getaxeerde) waarde van de percelen is en voor welk bedrag [eiseres] een herfinanciering wenst. In de brief van 3 november 2025 (zie 2.18.) staat dat [eiseres] een schuld van € 4.130.000,00 heeft, maar [eiseres] heeft niet toegelicht of zij ook voor dit bedrag herfinanciering verlangt. Dat is relevante informatie voor het antwoord op de vraag of van [eiseres] verwacht mag worden zich tegenover de nieuwe financier op het standpunt te stellen dat het beslag op de percelen kan blijven liggen omdat de waarde van de percelen het bedrag van de herfinanciering (ruimschoots) overstijgt.
Anders dan [eiseres] stelt heeft de gemeente wel degelijk belang bij het handhaven van het beslag. Ook handelt de gemeente met de weigering om het beslag op te heffen naar voorlopig oordeel niet in strijd met de voorovereenkomst en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zij maakt evenmin misbruik van haar bevoegdheid. Niet alleen heeft de gemeente een aanzienlijke en deugdelijke vordering op [eiseres] , maar ook het door [eiseres] gedane aanbod om na vestiging van het recht van eerste hypotheek opnieuw beslag te leggen biedt onvoldoende zekerheid. [eiseres] heeft zich tegenover de gemeente immers behoorlijk onbetrouwbaar opgesteld door niet te voldoen aan de opgelegde lasten onder dwangsom en de verbeurde dwangsommen niet te betalen. De gemeente hoeft er dan ook niet op te vertrouwen dat zij na het opheffen van het beslag en het vestigen van het hypotheekrecht dezelfde zekerheid terugkrijgt.
Ten slotte overweegt de voorzieningenrechter dat de gemeente al ruimschoots rekening heeft gehouden met de belangen van [eiseres] door de uitkomst van de procedure bij de ABRvS af te wachten. De gemeente had immers al tot uitwinning over kunnen gaan, maar heeft daar met het oog op de belangen van [eiseres] mee gewacht.
conclusie en proceskosten
4.5.
Gelet op het vorenstaande valt een belangenafweging in het voordeel van de gemeente uit. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
4.6.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente veroordeeld. De proceskosten worden begroot op:
- griffierecht: € 714,00
- salaris advocaat: € 1.107,00
- nakosten:
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal: € 1.999,00
4.7.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025. [2971/2009]