Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11202940 CV EXPL 24-17102
datum uitspraak: 14 februari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Globe Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Blaricum,
eiseres,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarder J.S. Evers,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
De partijen worden hierna ‘Globe’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 juni 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen.
1.2.
Op 16 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Globe aanwezig de heer [persoon A] ( [functie] ) en de heer [persoon B] (onderhoudsmedewerker). [gedaagde] was aanwezig met haar gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2013 een woning van (de rechtsvoorganger van) Globe. Op 17 september 2014 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan over de aanvangshuurprijs en over gebreken aan het gehuurde. De Huurcommissie heeft het puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor het gehuurde toen vastgesteld op 92. De maximaal redelijke huurprijs die op dat moment bij dit puntenaantal hoorde was € 437,96 per maand. In verband met een ernstig gebrek aan het gehuurde heeft de Huurcommissie de huurprijs vervolgens tijdelijk verlaagd tot € 350,37. Het gebrek is in de uitspraak als volgt omschreven:
“Van de verticale schuiframen in de woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer ontbreken de raamkoorden. De ramen zijn hierdoor zeer moeilijk te openen. Om de ramen te kunnen vergrendelen in open toestand zijn gaten geboord in het schuifraam en achterliggend kozijn waar een pen ingestoken kan worden.”
In de uitspraak staat ook dat de verhuurder de huurprijs niet mag verhogen zolang het gebrek niet is hersteld.
2.2.
Globe heeft het gebrek hersteld. Daarna heeft zij de Huurcommissie gevraagd om te oordelen of en zo ja, vanaf welke datum zij de huurprijs weer zonder korting aan [gedaagde] in rekening mag brengen. De Huurcommissie heeft dit verzoek op 18 augustus 2023 ontvangen. Vervolgens heeft de Huurcommissie op 6 mei 2024 geoordeeld dat Globe vanaf 1 maart 2023 (zes maanden terug vanaf de indiening van het verzoekschrift) weer de huurprijs van € 437,96 in rekening mag brengen.
2.3.
Globe meent dat de Huurcommissie ten onrechte heeft geoordeeld dat vanaf 1 maart 2023 weer een huurprijs van € 437,96 geldt. De oude huurprijs was € 650,-. Zij wil dat de huurprijs per 1 maart 2023 wordt vastgesteld op € 658,51. Tussen 17 september 2014 en de indiening van het verzoekschrift bij de Huurcommissie in 2023 heeft Globe zorg gedragen voor energiemaatregelen waardoor de woning sinds 2021 het energielabel C heeft gekregen. Voorts heeft Globe het pand gerenoveerd. Een en ander levert een puntenaantal op grond van het WWS op van 112. Daar hoort een huurprijs van € 658,51 bij.
2.4.
[gedaagde] meent dat de uitspraak van de Huurcommissie correct is en verwijst naar de uitspraak van 17 september 2014, waarin de maximaal redelijke (aanvangs)huurprijs is vastgesteld. Zij wijst er ook op dat Globe bij de Huurcommissie geen verzoek tot een huurverhoging wegens een hogere puntentelling heeft gedaan. Dat verzoek zou overigens ook niet toewijsbaar zijn geweest omdat de huurprijsbescherming voor woonruimte bij niet-geliberaliseerde huur daaraan in de weg staat, aldus [gedaagde] .
De beslissing
2.5.
De kantonrechter wijst de vordering van Globe af. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.
De uitspraak van de Huurcommissie uit 2014 geldt tussen partijen
2.6.
Vast staat dat de Huurcommissie in 2014 een uitspraak heeft gedaan over de maximaal redelijke aanvangshuurprijs. Zij heeft dat gedaan op basis van het toen geldende puntenaantal voor de woning volgens het WWS (92). Uit artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een uitspraak van de Huurcommissie partijen bindt, tenzij een van hen binnen acht weken een procedure bij de kantonrechter aanhangig maakt. Dat is hier niet gebeurd. Dat betekent dat de toen vastgestelde maximaal redelijke huurprijs in de plaats is gekomen van de huurprijs die in de huurovereenkomst staat. Het bedrag van € 650,- geldt dus niet meer; het bedrag van € 437,96 geldt met terugwerkende kracht vanaf het begin van de huurovereenkomst.
Geen huurprijsverhoging deze procedure
2.7.
Globe kon de huurprijs niet verhogen zolang het gebrek niet was verholpen (artikel 7:250 lid 2 BW). Dat staat ook in de uitspraak van de Huurcommissie van 17 september 2014 (zie hiervoor 2.1). Globe heeft de Huurcommissie in 2023 alleen gevraagd of, en met ingang van welke datum, de huurprijs zonder korting weer aan de huurder in rekening mag worden gebracht. Dat, niet meer en niet minder, heeft de Huurcommissie beoordeeld. Uit die uitspraak vloeit voort dat Globe de ongekorte huurprijs van € 437,96 weer vanaf 1 maart 2023 in rekening mag brengen. Vanaf 1 maart 2023 mag Globe die huurprijs dus ook weer verhogen volgens de daarvoor geldende regels. Op de huurverhouding tussen partijen zijn de regels over huurprijzen die staan in de artikelen 7:246 t/m 7:265 BW van toepassing. In deze artikelen staat onder meer in welke gevallen en op welke manier een verhuurder de huurprijs kan verhogen. Globe heeft niet laten zien dat zij de huurprijs op een van deze manieren en/of om een van deze redenen wil/mag verhogen. Ze heeft op de zitting toegelicht dat zij vindt dat de huurprijs (jaarlijks) moet kunnen worden verhoogd en wel op basis van een door haar berekend puntenaantal op grond van het WWS. Die mogelijkheid geeft de wet niet, nog daargelaten dat de gestelde verbeteringen aan de woning niet vast staan omdat [gedaagde] deze heeft betwist en Globe vervolgens niet nader heeft onderbouwd dat sprake was van dusdanige geriefverhogende veranderingen of toevoegingen dat daardoor een verhoging van huurprijs aangewezen zou kunnen zijn.
Globe moet de proceskosten betalen
2.8.
De proceskosten komen voor rekening van Globe, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Globe aan [gedaagde] moet betalen op € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × €135,-) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 337,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en Globe daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt Globe in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 337,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis wat de veroordeling onder 3.2 betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909