Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10834880 CV EXPL 23-32872
datum uitspraak: 14 februari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Gravenstaete Onroerend Goed B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Bergschenhoek,
gedaagde,
die tot 10 januari 2025 werd bijgestaan door mr. K. Yasar en daarna zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Gravenstaete’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 5 juli 2024 en de daarin genoemde stukken;
- de e-mail van [gedaagde] van 23 juli 2024, met bijlagen;
- de brief van [gedaagde] van 24 juli 2024, met bijlagen;
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 13 januari 2025.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De kern van het geschil tussen partijen is of de huurovereenkomst tussen Gravenstaete en [gedaagde] moet worden ontbonden, omdat - zoals Gravenstaete stelt - [gedaagde] de woning onderverhuurt en zelf niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.
2.2.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat vast staat dat [gedaagde] de woning onderverhuurt en dat [gedaagde] hiertoe op grond van artikel 7:244 BW Pro niet bevoegd is als hij zelf zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. De kantonrechter heeft daarnaast overwogen dat op grond van de onderbouwde stellingen van Gravenstaete voorshands bewezen is dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. Dat houdt in dat hij de voorshands bewezen geachte stelling dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning moet ontzenuwen, in die zin dat de aanvankelijke overtuiging aan het wankelen wordt gebracht.
2.3.
Om aan deze bewijsopdracht te voldoen heeft [gedaagde] schriftelijke verklaringen van [persoon A] (eigenaar supermarkt), [persoon B] en [persoon C] (beiden kennissen van [gedaagde] en werkzaam bij diens tandartspraktijk) in het geding gebracht. Ook heeft [gedaagde] [persoon B] als getuige ter zitting laten horen.
de getuigenverklaringen
2.4.
[persoon A] is de eigenaar van een supermarkt, die zich in dezelfde straat bevindt als de door [gedaagde] gehuurde woning. [persoon A] heeft - voor zover van belang - schriftelijk het volgende verklaard:
“(…) Ik kom [voornaam gedaagde] vaak tegen en hij komt vaak hier zijn boodschappen halen. Zowel overdag als ‘s avonds komt hij langs, ik zie hem vaak in werkkledij maar ook ‘s avonds in zijn normale kleding komt hij vaak langs om boodschappen te doen. (…)
Zoals ik zelf [voornaam gedaagde] dagelijks tegen kwam (in de afgelopen aantal jaren) en nog steeds tegen kom, ben ik van mening dat [voornaam gedaagde] op de [adres 1] , de ruimte naast zijn Praktijk op [adres 2] . (…)”
2.5.
[persoon B] heeft schriftelijk onder andere het volgende verklaard:
“(…) Ik voer mijn werkzaamheden uit in de middag en avond uren. Dit doe ik 3 tot 4 dagen in de week en werk er ongeveer vanaf 18.00 tot 21:00 uur. Ik heb gemerkt dat op sommige dagen [gedaagde] zelf na werk in de Kamer op Rotterdam, [adres 1] verblijft. Waarna ik na mijn werk gezellig langs ga bij hem en wij nog even een praatje doen en wat drinken. (…)
Ik heb gemerkt dat [voornaam gedaagde] soms familie problemen heeft en ruzie heeft gemaakt met zijn
vrouw (meerder malen door [voornaam gedaagde] zelf verteld aan mij). In die situaties verblijft [voornaam gedaagde]
in de kamer op Rotterdam, [adres 1] of bij een vriend in Denhaag. (…)”
Daarnaast heeft [persoon B] tijdens het getuigenverhoor - voor zover van belang - het volgende verklaard:
“(…) Het klopt dat ik eerder een schriftelijke verklaring heb afgelegd over dit geschil die u van de gemachtigde van [gedaagde] heeft ontvangen. Daarin staat dat [gedaagde] soms in de woning boven de tandartspraktijk verblijft, als een soort tweede huis. Ik kwam daar zelf ook en heb gezien dat [gedaagde] daar een of twee keer bleef slapen. (…) Op uw vraag wat ik bedoel met ‘op sommige dagen’ in mijn schriftelijke verklaring zeg ik u dat wij wel eens zakelijke dingen bespraken, dan samen iets dronken en dat [gedaagde] dan vervolgens naar de woning boven vertrok om daar te gaan slapen.(…)
Toen ik [gedaagde] vroeg of hij op de [straatnaam] woonde, antwoordde hij: “nee ik ben hier een paar dagen in verband met huwelijksproblemen”. Over een andere keer kan ik u nog zeggen dat [gedaagde] toen boven de praktijk bleef slapen, omdat hij moe was en de volgende dag vroeg wilde beginnen.
U vraagt mij waar [gedaagde] verbleef als er geen problemen waren met zijn vrouw. Ik neem aan dat hij dan in zijn villa in Bergschenhoek verbleef. Ik ben daar zelf ook al een keer geweest, recent nog met nieuwjaar. Zijn gezin woont daar ook. (…)”
2.6.
Ten slotte is door [persoon C] schriftelijk onder andere als volgt verklaard:
“(…) Ik ben regelmatig thuis op bezoek bij [voornaam gedaagde] . Dit is vrijwel altijd op [adres 1] in Rotterdam. Voormij is het zeker dat [voornaam gedaagde] zelf in deze kamer verblijft. Dit concludeer ik uit het feit dat zijn Eigendom, Kleding en Meubels zich in deze kamer bevindt. Tevensa ben ik op hoogte van zijn persoonlijk situatie en problemen die zich afspelen waar door die soms in die kamer moet verblijven. (…)
Ik heb gemerkt dat [voornaam gedaagde] soms familie problemen heeft en de kamer in
Rotterdam, [adres 1] gebruikt om allen te zijn. (…)”
[gedaagde] is niet geslaagd in het leveren van tegenbewijs
2.7.
Uit de schriftelijke verklaring van [persoon A] kan niet meer worden opgemaakt dan dat [gedaagde] vaak, zo niet dagelijks, zijn boodschappen haalde bij de supermarkt van [persoon A] . Die enkele omstandigheid is echter onvoldoende om daaruit te kunnen afleiden dat [gedaagde] ook in de directe omgeving van de supermarkt moet hebben gewoond, laat staan dat hij specifiek op het adres [adres 1] zijn hoofdverblijf had en nog altijd heeft.
2.8.
De schriftelijke verklaring van [persoon B] moet in samenhang worden bezien met hetgeen hij in aanvulling op en ter verduidelijking van die schriftelijke verklaring tijdens het getuigenverhoor heeft verklaard. De strekking van die verklaringen is dat [gedaagde] volgens [persoon B] ‘op sommige dagen’ in de woning aan de [adres 1] verblijft, in die zin dat [persoon B] en [gedaagde] ‘wel eens’ zakelijke besprekingen hielden waarna [gedaagde] naar de woning vertrok om daar te blijven slapen. Deze verklaring levert naar het oordeel van de kantonrechter geen aanwijzing op dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft of heeft gehad. Veel meer volgt daaruit het beeld dat [gedaagde] de woning kennelijk zo nu en dan als slaapplaats gebruikte, als hem dat uit praktisch oogpunt uitkwam. Dat geldt nog meer nu [persoon B] heeft verklaard dat hij zelf slechts ‘een of twee keer’ heeft gezien dat [gedaagde] in de woning bleef slapen.
2.9.
Daarnaast is van belang dat [persoon B] heeft verklaard dat [gedaagde] aan hem heeft bevestigd dat hij niet op de [adres 1] woonde, maar dat hij daar slechts verbleef in verband met huwelijksproblemen. Die verklaring sluit niet alleen aan op de al eerder in de procedure overgelegde verklaring van de onderhuurder maar ook op hetgeen [persoon C] schriftelijk heeft verklaard, namelijk dat [gedaagde] soms familieproblemen heeft en de woning dan gebruikt om alleen te zijn. Ook dat wijst erop dat [gedaagde] de woning, al naargelang zijn persoonlijke omstandigheden, slechts op onregelmatige basis gebruikt en niet zodanig structureel dat daaruit volgt dat het leven van [gedaagde] zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. In lijn daarmee is bovendien de verklaring van [persoon B] dat hij aanneemt dat [gedaagde] in zijn villa in Bergschenhoek verblijft, in het geval er géén sprake is van huwelijksproblemen. Het enkele feit dat [persoon C] ook heeft verklaard dat het voor hem zeker is dat [gedaagde] zelf in de woning verblijft omdat zijn eigendommen, kleding en meubels zich aldaar bevinden, maakt dit niet anders. De omstandigheid dat er eigendommen, kleding en meubels van [gedaagde] in de woning aanwezig sluit immers niet uit dat [gedaagde] de woning slechts incidenteel als slaapplaats gebruikt en betekent nog niet dat [gedaagde] de woning ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt.
2.10.
De conclusie van het bovenstaande is dan ook dat het door [gedaagde] aangedragen bewijs, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, onvoldoende is om de voorshands bewezen geachte stelling dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning aan de [adres 1] in Rotterdam, te ontzenuwen. [gedaagde] is dus niet geslaagd in het leveren van het hiervoor bij r.o. 2.2. bedoelde tegenbewijs.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.11.
Omdat [gedaagde] er niet in is geslaagd het bedoelde tegenbewijs te leveren, moet er van uit worden gegaan dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad). Zoals al in het tussenvonnis is vastgesteld is er sprake van onderhuur door [gedaagde] . Omdat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, is hij daartoe op grond van artikel 7:244 BW Pro echter niet bevoegd. Dat betekent dat [gedaagde] daarmee tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.
2.12.
De tekortkoming van [gedaagde] is, gelet op de aard en omvang daarvan en op de overige omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [gedaagde] heeft geen concrete argumenten aangevoerd op basis waarvan geoordeeld zou moeten worden dat zijn belang om de woning te behouden zwaarder zou moeten wegen dan het belang van Gravenstaete bij ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] . Dat betekent dat de eis van Gravenstaete om de huurovereenkomst te ontbinden wordt toegewezen.
2.13.
Het voorgaand leidt er niet toe dat ook de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de onderhuurder wordt ontbonden. Die huurovereenkomst wordt immers op grond van artikel 7:269 lid 1 BW Pro voortgezet door Gravenstaete als verhuurder.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
2.14.
Omdat de huurovereenkomst tussen Gravenstaete en [gedaagde] wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. De kantonrechter bepaalt de termijn waarbinnen [gedaagde] de woning moet ontruimen in redelijkheid op 14 dagen na de datum van dit vonnis.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Gravenstaete moet betalen op € 107,84 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 677,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.048,34. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Gravenstaete dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Gravenstaete en [gedaagde] en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres 1] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Gravenstaete te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Gravenstaete worden begroot op € 1.048,34 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44487