Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/677900 / HA ZA 24-350
Vonnis van 12 februari 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te Rhoon,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te Rhoon,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.J. de Vries te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALBRANDSWAARD,
zetelend te Rhoon,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 april 2024 met producties 1 t/m 17,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie met producties 1 t/m 25,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties tevens eiswijziging met producties 18 t/m 22,
- de brief van 20 juni 2024 waarbij de mondelinge behandeling werd bepaald op 17 september 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van 7 december 2016 is aan [eisers] geleverd voor een koopsom van € 15.000 het zakelijk recht van opstal, eindigende op 17 mei 2017, van een perceel grond met de zich daarop bevindende opstal, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna ook te noemen: de bunker) (productie 2 van [eisers] ). Bij de omschrijving van het registergoed in de akte staat vermeld:
“Verkoper heeft de koper er op gewezen dat hem niet bekend is of de grondeigenaar, zijnde de gemeente Albrandswaard, bereid is om de looptijd van het recht van opstal te verlengen en welke consequenties het wel, of niet, verlengen heeft.”
2.2.
In de bunker was voorheen jeugdsociëteit Sordino gevestigd. Sordino is medio 2016 gesloten omdat de voormalige eigenaar Stichting Beheer “Sordino-Hoeve” niet beschikte over voldoende financiële middelen om de benodigde renovatie uit te laten voeren. [eiser 1] was destijds bestuurder van de vereniging die Sordino uitbaatte.
2.3.
[eisers] hebben overleg gevoerd met de gemeente over de opties om Sordino te heropenen als jeugdsoos en toen dit niet lukte een voorstel ingediend om de locatie om te vormen tot een woningbouwlocatie voor starters.
2.4.
De gemeente heeft bij brief van 23 november 2021 (productie 1 van de gemeente) hierop als volgt gereageerd:
“Geplande ontwikkelingen naast de locatie Sordino
Zoals bekend zijn er plannen voor de herontwikkeling van de naastgelegen percelen aan de Rijsdijk en de Nijverheidsweg. Vanwege de ruimtelijke samenhang met deze percelen dient de toekomstige invulling van de locatie Sordino in relatie tot de aangrenzende ontwikkelingen te worden bekeken. De gemeente zal niet eerder met derden in gesprek gaan over de locatie Sordino zo lang er geen zekerheid en duidelijkheid is over het vervolg van de planontwikkeling.”
2.5.
De gemeente heeft het recht van opstal opgezegd per 1 januari 2023 (productie 3 van [eisers] ).
2.6.
Om de waarde van de bunker te bepalen, hebben partijen afgesproken om:
• ieder een eigen deskundige in te schakelen;
• indien de deskundigen onderling niet tot overeenstemming kunnen komen, gezamenlijk een derde deskundige aan te wijzen voor een beslissende, niet bindende, waardebepaling (niet bindend omdat de gemeenteraad nog akkoord moet geven, toev. rechtbank);
• de kosten van de derde deskundige te delen.
Daarbij was voorts overeengekomen dat de taxateurs/eigen deskundigen de waarderingsmethode bepalen en de taxatie gezamenlijk uitvoeren. Indien de taxateurs/eigen deskundigen gezamenlijk niet tot een waardering kunnen komen, schakelen zij een derde taxateur in (productie 5 van de gemeente).
2.7.
Zowel [eisers] als de gemeente heeft een taxateur ingeschakeld om de door de gemeente aan [eisers] te betalen vergoeding te bepalen. De taxateur van [eiser 1] , [naam 1] van Lengkeek, heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde toegepast met als resultaat een waarde van € 262.500 (productie 5 [eisers] ). De taxateur van de gemeente, [naam 2] van Gloudemans, komt tot een waarde van € 15.000 eveneens met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde (productie 11 van de gemeente).
2.8.
De taxateur van de gemeente was in zijn eerste rapportage uitgegaan van de marktwaarde en toen ook uitgekomen op € 15.000. [eiser 1] heeft naar aanleiding daarvan een klacht ingediend bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In de uitspraak van het Tuchtcollege staat onder de Inhoudelijke beoordeling van de klacht - voor zover thans relevant – het volgende opgenomen:
“Het tuchtcollege overweegt dat van verweerder had mogen worden verwacht dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde wel in het advies zou hebben uitgewerkt, nu dit de meest geëigende methode is om in dit soort gevallen de waarde vast te stellen.”
2.9.
Partijen zijn het er over eens om taxateur [naam 3] van Steenhuijs Grondzaken B.V. om overeenkomstig hun overeenkomst als derde taxateur te benaderen om de waarde van de bunker te bepalen (zie 2.6). [naam 3] heeft te kennen gegeven dat het hem vrij staat als derde deskundige op te treden. Met betrekking tot de toe te passen waarderingsmethode heeft [naam 3] op 5 december 2023 (productie 14 van de gemeente) geschreven:
“Verder zie ik dat er een verschil van inzicht is bij de taxateurs bij de waardebasis, het perspectief van de taxatie. BW5 titel 8 en de artikelen 5:99 en 5:100 voorzien niet in een specificatie van waardebasis, maar spreken slechts over waarde. Het algemeen gebruik is de waardebasis "marktwaarde" toe te passen bij het waarderen conform BW5:99. Zonder tegenbericht zal ik deze waardebasis als uitgangspunt nemen.”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] , vorderen - na eiswijziging - dat
primair
I. de gemeente wordt veroordeeld om de waarde van het nog op het perceel plaatselijk
bekend Rijsdijk [adres 2] , kadastraal bekend [perceel] ,
aanwezige gebouw binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiser 1]
te vergoeden door overmaking van een geldbedrag gelijk aan die waarde op een door
[eiser 1] aan te wijzen bankrekening, onder de bepaling dat de waarde daarvan een
bedrag van € 262.500,- bedraagt,
althans om in lijn met het hiervoor gevorderde een zodanige verklaring voor recht uit
te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt,
en, voor zover het primair sub I gevorderde (nog) niet integraal zou worden
toegewezen, en (al dan niet bij tussenvonnis) een deskundige zou worden benoemd
om de waarde van voornoemd gebouw te bepalen voordat over het primair sub I
gevorderde definitief een oordeel zou worden gewezen, de gemeente te veroordelen
om binnen 14 dagen na de daartoe strekkende veroordeling, aan [eiser 1] op grond van
de in deze dagvaarding omschreven exhibitieplicht, althans aan de rechtbank met
toepassing van artikel 22 Rv Pro, afschriften te verstrekken van de tussen haar en SVHW
tussen 2019 en 2023 gevoerde correspondentie met betrekking tot voornoemde
onroerende zaak, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of
gedeelte daarvan dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 100.000,-;
althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt; en
II. de gemeente wordt veroordeeld om de wettelijke rente over het door haar gelet op
het sub I gevorderde verschuldigde bedrag aan [eiser 1] te vergoeden, te berekenen
vanaf 9 maart 2023, althans 17 juli 2023, althans vanaf de dag van dagvaarding of
vanaf een datum die de rechtbank juist en redelijk vindt;
subsidiair
III. voor recht wordt verklaard dat voor de bepaling van hetgeen de gemeente aan [eiser 1]
bij de toepassing van de artikelen 5:105 lid 3 jo. 5:99 BW verschuldigd is, als gevolg
van de waarde van het nog op het perceel plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend [perceel] aanwezige gebouw, de waarderingsmethode moet worden toegepast die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt vastgesteld, een en ander zoals omschreven in alinea 13 van deze dagvaarding,
althans om in lijn daarmee een zodanige veroordeling uit te spreken als de rechtbank
juist en redelijk vindt;
en de gemeente te veroordelen om binnen 14 dagen na de daartoe strekkende veroordeling, aan [eiser 1] op grond van de in deze dagvaarding omschreven exhibitieplicht afschriften te verstrekken van de tussen haar en SVHW tussen 2019 en 2023 gevoerde correspondentie met betrekking tot voornoemde onroerende zaak, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;
althans om in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de rechtbank juist en redelijk vindt;
in het primair en subsidiaire geval:
IV. de gemeente wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, de nakosten
daaronder begrepen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na
dagtekening van het te wijzen vonnis.
in reconventie
3.2.
De gemeente vordert
a. te verklaren voor recht dat partijen zijn overeengekomen om [naam 3] als
derde deskundige aan te stellen, zoals blijkt uit de als productie 12 overgelegde
e-mailcorrespondentie van 1 en 4 december 2023;
b. gedaagden in reconventie te veroordelen om [naam 3] volledig en onvoorwaardelijk
in staat te stellen zijn taxatiewerkzaamheden zoals omschreven in zijn als productie 14
overgelegde e-mail van 5 december 2023 uit te voeren, zulks op straffe van een
dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat gedaagden daarmee geheel of
gedeeltelijk in gebreke blijven;
c. gedaagden in reconventie hoofdelijk te veroordelen om, zodra de gemeente het door [naam 3]
[naam 3] in zijn taxatie genoemde bedrag aan gedaagden heeft betaald, het door
gedaagden geplaatste bord/doek op eerste verzoek van de gemeente van het perceel te
(laten) verwijderen en verwijderd te houden en de sleutels van het Sociëteitsgebouw bij
de Gemeente in te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van €1.000,00 voor
iedere dag dat gedaagden daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven;
d. gedaagden in reconventie hoofdelijk te veroordelen om de helft van de kosten van [naam 3]
te betalen.
e. gedaagden in reconventie hoofdelijk te veroordelen om aan de gemeente een bedrag van € 241,90 aan achterstallige retributie te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
In conventie en in reconventie:
Eisers in conventie en gedaagden in reconventie hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.
in conventie en in reconventie
3.3.
Partijen voeren over en weer verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in
reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.
4.2.
[eisers] hebben hun eis in conventie gewijzigd. De gemeente heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Nu de rechtbank de eiswijziging niet in strijd acht met de beginselen van een goede procesorde zal zij recht doen op de aldus gewijzigde eis.
recht van opstal - waardebepaling
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente het recht van opstal rechtsgeldig heeft opgezegd. Ingevolge artikel 5:105 lid Pro 3 j. 5:99 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft de voormalig opstaller ( [eisers] ) na het einde van het recht van opstal recht op volledige vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
4.4.
Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag naar de hoogte en de wijze van waarderen van deze vergoeding. [eisers] stellen zich primair en subsidiair op het standpunt dat de waarde van het recht van opstal dient te worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, conform de taxatie van Lengkeek. Ter onderbouwing van deze stelling wijst [eisers] op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 15 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:43, het oordeel van het Tuchtcollege (zie r.o. 2.8) en verschillende juridische vakpublicaties De gemeente stelt daar tegenover dat partijen afspraken hebben gemaakt over de waardebepaling van het recht van opstal (vgl. r.o. 2.6). Voor de hoogte van de vergoeding schaart de gemeente zich (subsidiair) achter de waardebepaling van taxateur Te Winkel.
4.5.
De rechtbank oordeelt als volgt.
4.6.
Partijen hebben, zo staat als onbetwist vast, over de procedure voor de bepaling van de waarde van het recht van opstal afspraken gemaakt. Uitgangspunt is dat deze afspraken dienen te worden nagekomen. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval van dat uitgangspunt dient te worden afgeweken. Dat betekent dat, conform die afspraken, een derde taxateur dient te worden aangesteld, nu de door partijen ieder voor zich aangewezen taxateurs niet tot overeenstemming over de waarde van het recht van opstal konden komen. Partijen hebben er ook overeenstemming over bereikt dat [naam 3] als derde-taxateur zal optreden.
4.7.
Van die afspraak vordert de gemeente dus terecht nakoming. Die vordering in reconventie (sub a) is toewijsbaar op de hierna te melden wijze.
4.8.
De vraag is vervolgens of deze derde-taxateur de waarde van het recht van opstal dient te bepalen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals [eisers] stellen, of dat hij de methode van waardebepaling zelf dient te bepalen, zoals de gemeente stelt.
4.8.1.
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam kan de(ze) rechtbank niet als referentiepunt gebruiken. In die zaak was weliswaar ook sprake van een taxatierapport waar de taxateur de opstalvergoeding heeft berekend door de waarde die de opstal in economische zin vertegenwoordigd te bepalen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie r.o. 2.15 van dat vonnis). Anders dan in deze zaak echter was de in de Amsterdamse zaak het gebruik door de taxateur van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de bepaling van de waarde van dat opstal geen geschilpunt. De rechtbank Amsterdam heeft daarover dus ook geen oordeel gegeven.
4.8.2.
Naast genoemde uitspraak heeft de rechtbank tevens acht geslagen op vonnissen van deze rechtbank van 17 juni 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4287 en van de rechtbank Noord-Nederland van 22 januari 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:224. Deze vonnissen zijn ter gelegenheid van de mondelinge behandeling genoemd (genoemd in de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties tevens eiswijziging, randnummer 13). Uit deze uitspraken blijkt dat de deskundige in die zaken gemotiveerd heeft onderbouwd welke waarde volgens hem het meest geschikt was in die cases en hebben genoemde rechtbanken de betreffende deskundigen daarin gevolgd.
4.8.3.
Het oordeel van Tuchtcollege is voor de rechtbank niet bindend, maar vormt een aanwijzing dat gecorrigeerde vervangingswaarde in dit soort gevallen de meest geëigende methode is. Dergelijke aanwijzingen zijn in de door [eisers] aangehaalde literatuur ook terug te vinden.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat geen reden is om in afwijking van de tussen partijen gemaakte afspraken bij voorbaat te bepalen dat de derde-taxateur de waarde van de opstal vaststelt volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het is conform de afspraken tussen partijen aan de derde-taxateur om de waarde van de opstal vast te stellen volgens een door hem te bepalen waarderingsmethode. Daar de taxateur bij uitstek ter zake deskundig is en kan bepalen welke methode in dit specifieke geval de meest geëigende is. Deze handelswijze wordt ook aanbevolen in de door [eisers] aangehaalde juridische vakpublicaties. De rechtbank wijst er overigens op dat de derde-taxateur in zijn rapport inzichtelijk zal moeten maken waarom de door hem gehanteerde methode voor deze taxatie de meest geëigende is.
4.10.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vorderingen van [eisers] primair I en II en subsidiair III niet voor toewijzing in aanmerking komen.
overige vorderingen in reconventie
4.11.
Op de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen, in geval de rechtbank een oordeel geeft over de benoeming van de derde-taxateur en de door hem te hanteren waardebepaling, zij in onderling overleg in staat zullen zijn een regeling te treffen over hetgeen de gemeente in reconventie onder b t/m e heeft gevorderd. De rechtbank beschouwt die vorderingen als ingetrokken.
vordering (in conventie) o.g.v. artikel 843a Rv
4.12.
[eisers] vorderen van de gemeente afschriften vam de de tussen haar en SVHW tussen 2019 en 2023 gevoerde correspondentie met betrekking tot de bunker. [eisers] stellen daarbij een rechtmatig belang te hebben, omdat die afschriften relevant zijn voor hun rechtspositie en bewijslevering. Uit die afschriften zal duidelijk worden waarom de WOZ-waarde van de bunker van € 94.000 is verlaagd naar € 15.000 en, na een bezwaarschrift van de gemeente in 2023 naar € 11.000.
De gemeente heeft aangevoerd dat [eisers] bij hun vordering geen belang hebben. De gemeente stond als eigenaar en gebruiker van de bunker geregistreerd en kreeg daarom de WOZ-aanslagen. De gemeente heeft alle beschikbare taxatieverslagen van SVHW over de jaren 2018 t/m 2022 naar [eisers] gestuurd. Tot 2020 heeft de WOZ-waardering plaatsgevonden op basis van de aanduiding: “Overig sport en recreatie”. Na een BAG-melding in het najaar van 2019 heeft SVHW de aanduiding gewijzig naar “bunker”, zijn de metrages aangepast en is de WOZ-waarde verlaagd van € 94.000 naar € 15.000. Naar aanleiding van een ambtshalve bezwaarschrift van de gemeente heeft het SVHW de bunker in 2023 opnieuw beoordeeld, waarna de metrages zijn aangepast naar de juiste afmetingen en de WOZ-waarde is vastgesteld op een bedrag van € 11.0000. De gemeente heeft de taxatiekaart naar [eisers] gestuurd.
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] geen rechtmatig belang bij haar vordering o.g.v. artikel 843a Rv. Zoals hiervoor onder 4.8 - 4.9 is overwogen, ligt er een afspraak en daar moeten beide partijen zich aan houden. Zodra de waardering door die deskundige er is, ligt het gelet op de gemaakte afspraak in de rede dat partijen dan gebonden zullen zijn aan de waardering van de door hen aangewezen onafhankelijk deskundige. Dat zal alleen anders worden als die deskundige het evident ondeskundig aanpakt of als er andere bijzonderheden zijn.
in conventie
proceskosten
4.14.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 6.617,00
- salaris advocaat
5.428,00(2,0 punten* × tarief € 2.714)
5.428,00(2,0 punten* × tarief € 2.714)
Totaal € 12.045,00
* conclusie van antwoord (1), mondelinge behandeling (1)
4.15.
De veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in reconventie
proceskosten
4.16.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- salaris advocaat € 307,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 614)
De factor 0,5 is toegepast omdat de eis in reconventie voortvloeit uit de eis in conventie.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 12.045,00,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 278,00 voor de conventie en de reconventie samen aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
bepaalt dat partijen zijn overeengekomen om [naam 3] als derde deskundige aan te stellen, en dat deze deskundige het recht van opstal zal waarderen volgens de naar zijn inzicht voor dit geval meest geëigende methode,
5.6.
verstaat dat de vorderingen b t/m e zijn ingetrokken,
5.7.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van gemeente tot op heden begroot op € 307,00,
5.8.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
[2111/2294]