Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/693163 / KG ZA 25-57
Vonnis in kort geding van 3 maart 2025
in de zaak van
de stichting
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. G. Meijerink te Rotterdam,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN [adres] TE ROTTERDAM,
wonende te Rotterdam,
gedaagden,
van wie in het geding is verschenen:
[persoon A],
wonende te Rotterdam,
advocaat mr. J. van Lunen te Den Haag.
Partijen worden hierna afzonderlijk [eiseres] , de niet verschenen gedaagden en [persoon A] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 februari 2025, met 5 producties;
- de 5 producties van [persoon A] ;
- de producties 6 en 7 van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling op 17 februari 2025;
- de pleitnota van [persoon A] .
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de bedrijfsruimte met de daarmee inwendig verbonden onzelfstandige (dienst)woning, gelegen aan [adres] in Rotterdam (hierna: het pand).
2.2.
Begin november 2024 heeft [eiseres] geconstateerd dat het pand is gekraakt.
Bij brief van 23 december 2024, gericht aan zij die verblijven in het pand, heeft [eiseres] de krakers verzocht om het pand vóór 6 januari 2025 te verlaten. Gedaagden hebben daar geen gehoor aan gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. gedaagden te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, het pand gelegen aan [adres] ( [postcode] ) in Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en ter algehele beschikking van [eiseres] te stellen met bepaling dat dit vonnis tot één jaar na het uitspreken ervan ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
2. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[persoon A] concludeert primair tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten en de wettelijke rente. Subsidiair verzoekt [persoon A] om een redelijke ontruimingstermijn (van bijvoorbeeld zes maanden) vast te stellen.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de
overgelegde publicatie in het Nederlands Dagblad geconstateerd dat gedaagden
behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Nu de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, wordt tegen de niet verschenen gedaagden verstek verleend. [persoon A] is wel verschenen. Dat brengt mee dat op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro één vonnis wordt gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een eigenaar van een pand in beginsel met uitsluiting van eenieder vrij is om van het pand gebruik te maken en bevoegd is om dit van eenieder die het pand zonder recht in gebruik heeft op te eisen. Door zonder toestemming van [eiseres] de ruimte binnen te dringen en in gebruik te nemen, handelt [persoon A] onrechtmatig jegens [eiseres] . Aan de andere kant geldt dat een ontruiming, in de situatie dat een kraker het pand gebruikt als woning zoals hier aan de orde, een ernstige aantasting vormt van het huisrecht van de kraker in de zin van artikel 8 lid 1 EVRM Pro. Een dergelijke inbreuk dient proportioneel te zijn in de zin van lid 2 van die bepaling. Aldus komt het aan op een belangenafweging, waarbij de vraag of na de ontruiming langdurige leegstand van het pand te verwachten valt, zwaar meeweegt. In kort geding geldt bovendien dat de eigenaar een spoedeisend belang moet hebben bij de ontruimingsvordering.
4.3.
[eiseres] stelt dat de funderingen onder de woningen en de bedrijfsruimtes in het woonblok waar het pand is gelegen, in slechte staat verkeren. Zij had een plan opgesteld om het woonblok volledig te renoveren en de funderingen te herstellen in het derde kwartaal van 2025. In dat kader heeft zij 79 huishoudens uit het woonblok verhuisd. In het derde kwartaal van 2024 is echter gebleken dat het herstelplan vertraging gaat oplopen. Omdat de bouwkosten zijn gestegen, gaat [eiseres] opnieuw bekijken of het herstellen van de funderingen haalbaar en betaalbaar is. Het gaat om die reden nog minimaal 2 jaar duren voordat gestart kan worden met de herstelwerkzaamheden. Vanwege die vertraging wenst [eiseres] haar woningen in het woonblok in gebruik te geven via Ad Hoc, een professionele leegstandsbeheerder, totdat duidelijk is wat er met de woningen gaat gebeuren. Voor het pand geldt dat de vloer op de begane grond op een gedeelte instabiel is geworden en kan doorzakken. Alvorens het in gebruik te gaan geven, wil [eiseres] eerst herstelwerkzaamheden aan de vloer in het pand laten verrichten om de ruimte veilig te krijgen. Zolang het pand is gekraakt, is dat niet mogelijk, aldus [eiseres] .
4.4.
[persoon A] voert aan dat hij een zwaarwegend belang heeft bij behoud van het pand als woonruimte, nu voldoende betaalbare woonruimte ter plaatse ontbreekt. Bij een ontruiming dreigt voor hem dakloosheid. Hij staat ingeschreven als woningzoekende, maar komt vooralsnog niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zijn inkomen is te laag om kans te maken op een huurwoning in de vrije sector, aldus [persoon A] .
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat, in de gegeven omstandigheden, het (spoedeisend) belang van [eiseres] bij de ontruiming van het pand niet opweegt tegen het belang van [persoon A] om het verblijf in en het gebruik van het pand voort te zetten. Dat wordt hierna toegelicht.
4.6.
De stelling van [eiseres] dat het niet veilig is om in het pand te wonen vanwege de slechte staat van de vloer en dat ontruiming van het pand noodzakelijk is om het herstel aan de vloer uit te voeren, is door [persoon A] betwist en door [eiseres] op geen enkele wijze onderbouwd. Het pand stond al twee jaar leeg voordat [persoon A] erin trok en [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door middel van een plan van aanpak of stukken van een aannemer, dat er op korte termijn herstelwerkzaamheden in het pand nodig zijn en gepland staan. [persoon A] heeft bovendien met foto’s onderbouwd gesteld dat hij de vloer heeft hersteld en dat van een gevaarlijke situatie geen sprake is.
4.7.
De plannen voor de funderingswerkzaamheden zijn met twee jaar uitgesteld en vormen dus geen reden voor ontruiming.
4.8.
Gesteld noch gebleken is dat sprake is van overlast door gedaagden. Integendeel, [persoon A] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het pand netjes onderhoudt en vanuit het pand een bijdrage levert aan de leefbaarheid van de buurt. Hij heeft, onder overlegging van foto’s van de staat van het pand, aangevoerd dat hij het pand heeft schoongemaakt, huiselijk heeft ingericht, vocht en schimmel heeft aangepakt en de vloer heeft hersteld. Daarnaast heeft hij een gedeelte van het pand ingericht als een sociale ontmoetingsplek, waarbij een diversiteit aan programma’s wordt aangeboden (zoals een filmavond, een poëzie-event en gratis patat op gezette tijden). [persoon A] heeft verklaringen van verschillende buurtbewoners ingebracht, die te kennen geven blij te zijn met de komst van [persoon A] en een sociaal centrum in de buurt.
4.9.
[eiseres] voert aan dat zij het pand in gebruik wenst te geven via Ad Hoc. Deze leegstandsbeheerder screent de aangedragen kandidaten op basis van objectieve criteria, zodat [eiseres] weet wie er in haar woningen verblijven en dat deze bewoners betrouwbaar zijn. Hoewel begrijpelijk is dat [eiseres] de ingebruikgeving van de woningen in het betreffende woonblok neerlegt bij een professionele leegstandsbeheerder, vormt dat op zichzelf geen spoedeisend belang en onvoldoende reden om een ontruiming te rechtvaardigen. Dat klemt temeer nu [persoon A] zijn identiteit bekend heeft gemaakt en [eiseres] heeft gevraagd om met hem een gebruiksovereenkomst te sluiten. Daarbij heeft hij verklaard bereid te zijn om afspraken te maken over zijn bewoning, waaronder het op afspraak verlenen van toegang voor noodzakelijke inspecties en het verlaten van het pand zodra [eiseres] plannen heeft die op korte termijn kunnen en zullen worden uitgevoerd.
4.10.
Aldus is het belang van [eiseres] bij de ontruimingsvordering onvoldoende uit de verf gekomen, laat staan de spoedeisendheid ervan. Dat leidt tot afwijzing van de vordering.
4.11.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [persoon A] veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht € 90,00
- salaris advocaat € 715,00
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 983,00
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
5.2.
wijst de vordering af;
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 983,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2025.
2091 / 2009