ECLI:NL:RBROT:2025:3440

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/678659 / HA ZA 24-383

Vonnis van 12 maart 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DREAM INDUSTRIAL NETHERLANDS PROPCO 5 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ASRA HOLDING B.V.,

gevestigd te Vlaardingen,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. B.A. Boer te Den Haag.

Partijen worden hierna Dream en Asra genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 april 2024, met producties 1 tot en met 17;
de akte eisvermeerdering, met producties 18 tot en met 22;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende een eis in (deels voorwaardelijke) reconventie, met 1 productie;
de oproepingsbrief van de rechtbank van 24 september 2024;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende wijziging eis, met producties 23 tot en met 27;
de aanvullende producties 2 en 3 van Asra;
de mondelinge behandeling van 21 januari 2025 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van mr. Hennink (advocaat van Dream).

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Dream is een vennootschap die handelt in eigen onroerend goed en onroerend goed beheert en verhuurt.

2.2.

Asra is een financiële vennootschap die zich onder andere bezig houdt met het adviseren, beheren, besturen en verlenen van diensten aan andere vennootschappen op financieel vlak.

2.3.

Partijen hebben op 12 en 15 mei 2023 de koopbevestiging ondertekend waarbij Asra van Dream heeft gekocht het tijdelijk recht van erfpacht van het perceel aan de Innsbruckweg te Rotterdam. Het perceel is in eigendom van de gemeente Rotterdam. In de koopbevestiging staat vermeld dat de koopbevestiging wordt geacht de koopovereenkomst te zijn.

2.4.

De koopsom bedraagt € 3.440.000,00. Asra heeft de waarborgsom van een bedrag van € 344.000,00 voldaan aan de notaris. De levering zou plaatsvinden op 31 augustus 2023.

2.5.

In de koopovereenkomst is – voor zover voor belang – het volgende bepaald:

Tekortkoming:

Bij niet of niet tijdige nakoming door Koper van de overeenkomst, daaronder begrepen het niet tijdig storten/stellen van de waarborgsom/bankgarantie, is Koper aansprakelijk voor alle voor de Verkoper daardoor ontstane schade ongeacht het feit of de Koper in verzuim is.

Indien Koper na schriftelijke ingebrekestelling gedurende 8 dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer verplichtingen uit deze overeenkomst is Koper in verzuim en heeft Verkoper de keuze tussen:

a. (…)

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring te ontbinden zonder rechterlijke tussenkomt, in welk geval Koper een onmiddellijk opeisbare boete aan Verkoper verschuldigd is van tien procent van de koopsom.

Verkoper heeft onverminderd recht om een aanvullende schadevergoeding van Koper te vorderen, voormelde boete strekt niet in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

(…)

Ontbindende voorwaarden:

Onverminderd het hiervoor bepaalde omtrent het tijdig storten/stellen van de waarborgsom/ bankgarantie, wordt deze overeenkomst aangegaan onder de navolgende ontbindende voorwaarden:

(…)

Goedkeuring overdracht Gemeente Rotterdam:

dat de Gemeente Rotterdam als eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond

uiterlijk op leveringsdatum toestemming geeft voor de overdracht van het

erfpachtrecht aan Koper conform deze koopakte.

(…)

Uitsluitend Verkoper kan zich op de ontbindende voorwaarde beroepen. Indien (één van) bovenstaande voorwaarde(n) intreedt, althans daarop een beroep wordt gedaan, is sprake van een volledige ontbinding, is Verkoper vrij om het Object aan een derde aan te bieden, zonder dat partijen over en weer verplicht zijn tot vergoeding van enige schade of kosten.

(…)

Waarborgsom:

Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen aangaande deze koopovereenkomst zal Koper een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom storten op de kwaliteitsrekening van de betrokken notaris, uiterlijk 9 juni 2023. De door Koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn aan Verkoper ingeval Koper in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet.

2.6.

In de akte van levering van het recht van erfpacht aan Dream van 17 maart 2020 is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

TOESTEMMING BLOOT-EIGENAAR

Op grond van de erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn op:

1. het Registergoed Rotterdam I is voor de overdracht van dit registergoed de

toestemming van de gemeente Rotterdam vereist. (…)

2.7.

De door Asra ingeschakelde notaris heeft de gemeente Rotterdam verzocht om toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht. De gemeente Rotterdam heeft vervolgens besloten om een Bibob-onderzoek uit te laten voeren voordat zij een beslissing neemt over het verlenen van toestemming.

2.8.

De gemeente Rotterdam heeft Asra verzocht om het bij het Bibob-onderzoek horende vragenformulier in te vullen. Asra heeft het Bibob-vragenformulier niet ingevuld.

2.9.

Vervolgens is tussen partijen discussie ontstaan omtrent het Bibob-onderzoek en de leveringsdatum.

2.10.

Dream heeft bij brief van 19 december 2023 een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Asra stemt hier niet mee in.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Dream vordert na eisvermeerdering en eiswijziging – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. voor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande koopovereenkomst per

19 december 2023 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden;

2. Asra te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 344.000,00 aan Dream, althans Asra te bevelen toestemming te verlenen voor uitkering van de waarborgsom onder de notaris aan Dream, bij gebreke waarvan de uitspraak van de rechtbank in de plaats treedt van de toestemming van Asra, althans een vertegenwoordiger wordt aangewezen op grond van artikel 3:300 BW;

3. Asra te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente;

4. Asra te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 166.970,78 aan schadevergoeding aan Dream, te vermeerderen met de wettelijke rente;

5. Asra te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van een bedrag van € 3.495,00;

6. Asra te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten;

subsidiair

7. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden

door het beroep van Dream op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst;

8. Asra te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 166.970,78 aan schadevergoeding aan Dream, te vermeerderen met de wettelijke rente,

bij gebreke waarvan Asra wordt bevolen toestemming te verlenen

voor uitkering van voornoemd bedrag als gedeelte van de waarborgsom onder

de notaris aan Dream, bij gebreke waarvan de uitspraak van de rechtbank in

de plaats treedt van de toestemming van Asra, althans een vertegenwoordiger

wordt aangewezen op grond van artikel 3:300 BW, althans verwijzing naar de schadestaat;

9. Asra te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.

3.2.

Asra voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Dream, met veroordeling van Dream in de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.3.

Asra vordert in reconventie – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Dream te veroordelen om het bedrag van de waarborgsom van € 344.000,00 aan Asra te voldoen, althans Dream te bevelen om toestemming te verlenen aan de notaris die de waarborgsom onder zich houdt om de waarborgsom aan Asra te voldoen op straffe van een dwangsom, dan wel een vertegenwoordiger op grond van artikel 3:300 BW aan te wijzen om dit te (laten) uitvoeren, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

Dream te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.4.

Asra vordert daarnaast – samengevat – in voorwaardelijke reconventie, in het geval dat in conventie niet zou blijken dat de overeenkomst al schadevrij is ontbonden, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de tussen Asra en Dream gesloten koopovereenkomst te vernietigen;

Dream te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.5.

Dream voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Asra.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

Tekortkoming Asra

4.1.

Dream stelt zich primair op het standpunt dat Asra te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Dream beroept zich op het artikel “Tekortkoming” uit de overeenkomst op basis waarvan Dream de overeenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden en Asra een boete is verschuldigd van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van € 344.000,00. De tekortkoming van Asra bestaat volgens Dream uit het feit dat Asra geen medewerking heeft verleend aan het Bibob-onderzoek van de gemeente Rotterdam, waardoor de gemeente Rotterdam geen toestemming heeft verleend voor de overdracht van het erfpachtrecht. De levering van het erfpachtrecht heeft hierdoor niet kunnen plaatsvinden. Dat de gemeente Rotterdam toestemming moest verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht blijkt zowel uit de koopovereenkomst als uit de leveringsakte en is daarnaast een feit van algemene bekendheid, aldus Dream. Op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) was Asra op grond van de overeenkomst verplicht om aan het Bibob-onderzoek mee te werken. Ondanks dat Dream Asra daartoe verschillende keren heeft gesommeerd, heeft Asra geen medewerking verleend aan het Bibob-onderzoek.

4.2.

Asra betwist dat uit de koopovereenkomst volgt dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de gemeente Rotterdam nodig was. Het is Dream geweest die de gemeente Rotterdam heeft ingeschakeld. Voor Asra bestond geen enkele aanleiding om bedacht te moeten zijn op een mogelijk Bibob-onderzoek van de gemeente Rotterdam. In het kader van de mededelingsplicht had het op de weg van Dream gelegen om Asra hierop te wijzen. Medewerking aan het Bibob-onderzoek kan ook niet van Asra worden verwacht. Het is een zeer belastend onderzoek dat veel tijd en moeite kost.

Uitleg overeenkomst

4.3.

Partijen verschillen van mening over hoe de overeenkomst moet worden uitgelegd en welke verplichtingen uit de overeenkomst voortvloeien. In het bijzonder twisten partijen over de vraag of uit de overeenkomst volgt dat voor de overdracht toestemming van de gemeente Rotterdam was vereist en of Asra gehouden was om haar medewerking te verlenen aan het verkrijgen van deze toestemming. In het verlengde daarvan moet de vraag worden beantwoord of Asra gehouden was om mee te werken aan het door de gemeente Rotterdam ingestelde Bibob-onderzoek.

4.4.

Voor het bepalen van de juridische gevolgen van een schriftelijke overeenkomst is de tekst van groot belang. Maar ook wanneer bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, Lundiform/Mexx).

4.5.

De rechtbank stelt vast dat in de koopovereenkomst taalkundig bezien niet uitdrukkelijk is opgenomen dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de gemeente Rotterdam is vereist. In de koopovereenkomst is onder het artikel “Ontbindende voorwaarden” evenwel opgenomen als ontbindende voorwaarde dat de gemeente Rotterdam uiterlijk op de leveringsdatum toestemming geeft voor de overdracht van het erfpachtrecht. Logischerwijs is hier bedoeld te vermelden dat de koopovereenkomst wordt ontbonden indien de gemeente Rotterdam
gééntoestemming geeft voor de overdracht, zoals partijen op de zitting hebben bevestigd. Hieruit volgt dat toestemming van de gemeente Rotterdam essentieel is voor het kunnen leveren en afnemen van het erfpachtrecht. Uit de koopovereenkomst vloeit dus voort dat voor de overdracht toestemming van de gemeente Rotterdam is vereist.

Dit vereiste is terug te voeren op de leveringsakte van het erfpachtrecht aan Dream van 17 maart 2020, waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat de gemeente Rotterdam haar toestemming moet geven voor de overdracht van het erfpachtrecht. Door middel van de ontbindende voorwaarde wordt dit vereiste uit de leveringsakte in de koopovereenkomst kenbaar gemaakt. Dream stelt zich op het standpunt dat de leveringsakte in het door de makelaar beschikbaar gestelde dossier aanwezig was. Asra betwist echter dat de akte aan haar ter beschikking is gesteld. De rechtbank constateert dat in de koopovereenkomst een bepaling over een onderzoeksplicht is opgenomen, waarin staat dat Asra verklaart en erkent dat zij in het kader van haar onderzoeksplicht informatie heeft kunnen inwinnen uit publieke bronnen zoals de openbare registers. Het had (dus) op de weg van Asra gelegen om zich te (laten) informeren, in het bijzonder door kennis te nemen van de akte van verkrijging van Dream door raadpleging van de openbare registers. Dus ook in het geval dat de leveringsakte niet door Dream aan Asra ter beschikking is gesteld, had Asra hiervan op de hoogte kunnen en moeten zijn.

In dit kader kan nog worden opgemerkt dat, anders dan door Asra wordt betoogd, niet Dream maar de notaris die de overdracht zou verzorgen de gemeente Rotterdam heeft gevraagd om haar toestemming te verlenen. Ook de notaris is dus tot de conclusie gekomen dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming is vereist.

4.6.

De volgende vraag is of Asra op grond van de overeenkomst gehouden was om haar medewerking te verlenen aan het verkrijgen van de benodigde toestemming van de gemeente Rotterdam. In de koopovereenkomst is taalkundig bezien geen actieve verplichting opgenomen voor Asra om haar medewerking te verlenen aan het verkrijgen van de toestemming. Partijen zijn daarentegen wel de verplichting aangegaan om enerzijds het erfpachtrecht te leveren en anderzijds het erfpachtrecht af te nemen. Zoals hiervoor reeds is uiteengezet is het voor Asra – om te kunnen voldoen aan haar verplichting om het erfpachtrecht af te nemen – essentieel dat de gemeente Rotterdam toestemming geeft. Van Asra mag dan ook redelijkerwijs worden verwacht dat zij haar medewerking verleende om die toestemming te verkrijgen. Het is anders niet mogelijk om de overeenkomst na te komen. Daarom mag van partijen worden verwacht dat zij zich – binnen redelijke grenzen – inspannen om het nodige te doen om nakoming van de overeenkomst te bewerkstelligen.

4.7.

Wat die inspanningsverplichting tot het verlenen van medewerking voor Asra inhield, en in het bijzonder of die ook strekt tot het meewerken aan het door de gemeente Rotterdam ingestelde Bibob-onderzoek, is afhankelijk van wat partijen in het kader van de overeenkomst van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten.

4.8.

In dat kader voert Dream aan dat Asra een professionele partij is die net zoals Dream meerdere onroerende zaken in Rotterdam in eigendom heeft. Dat de gemeente Rotterdam Bibob-onderzoeken instelt is, zeker in het onderhavige gebied, een feit van algemene bekendheid. Voor zover Asra niet op de hoogte was van het beleid van de gemeente Rotterdam geldt dat Asra hier onderzoek naar had moeten doen. Asra had zich daarbij kunnen laten bijstaan door professionele adviseurs. Asra had dus kunnen en moeten weten dat de gemeente Rotterdam mogelijk een Bibob-onderzoek zou gaan uitvoeren. Van Asra kon dan ook worden verwacht dat zij hieraan haar medewerking zou verlenen.

4.9.

Asra stelt zich daarentegen op het standpunt dat van haar niet kon worden verwacht dat zij bedacht zou zijn op een (eventueel) Bibob-onderzoek. De bij deze koop betrokken bestuurder van Asra is geen jurist en heeft nog niet eerder te maken gehad met een Bibob-onderzoek. Het is Dream die, als professionele partij, in het kader van haar mededelingsplicht Asra op het beleid van de gemeente Rotterdam had moeten wijzen. Daarnaast kan van Asra niet worden verwacht dat zij mee zou werken aan het Bibob-onderzoek. Het is een zeer belastend onderzoek dat veel tijd en moeite kost.

4.10.

De rechtbank overweegt als volgt. Hiervoor is geoordeeld dat van partijen mag worden verwacht dat zij zich – binnen redelijke grenzen – inspannen om het nodige te doen voor de nakoming van de overeenkomst. Bij de beoordeling van de vraag wat in het onderhavige geval van Asra mocht worden verwacht spelen de volgende omstandigheden een rol.

Zowel Dream als Asra zijn professionele partijen die beide in het bezit zijn van onroerend goed in Rotterdam. Daarnaast is in de koopovereenkomst een bepaling over een onderzoeksplicht opgenomen, waarin staat dat Asra verklaart en erkent dat zij een professionele partij is en dat zij desgewenst is bijgestaan door professionele adviseurs.

De bestuurder van Asra heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij geen jurist is en dat hij geen kennis heeft op het gebied van wetgeving. Juist in dat geval is het van belang om ofwel zelf nadere informatie over de koop(voorwaarden) in te winnen dan wel een deskundige in te schakelen die Asra kan bijstaan en kan inlichten. Zo had Asra bijvoorbeeld navraag kunnen doen bij een notaris. Zeker in het onderhavige geval, waarin Asra een pand wilde kopen voor een koopsom van ruim drie miljoen euro, mocht van Asra worden verwacht dat zij toereikend onderzoek deed.

4.11.

Gelet op de hoedanigheid van partijen, het aanzienlijke geldelijk belang van de koop en genoemde onderzoeksplicht, mocht Dream van Asra in de onderhavige situatie in de eerste plaats verwachten dat zij over de juiste en toereikende informatie zou beschikken, met inbegrip van de mogelijkheid dat een Bibob-onderzoek zou worden gestart.

Het was voor Dream bovendien niet kenbaar dat een Bibob-onderzoek van doorslaggevend belang voor Asra zou kunnen zijn voor het al dan niet sluiten van de koopovereenkomst. Niet aan de orde is de situatie dat de onderzoeksplicht van Asra is ‘doorbroken’ door een mededelingsplicht van Dream.

Asra had daarom in de context van de koopovereenkomst redelijkerwijs kunnen en moeten weten dat de mogelijkheid bestond dat de gemeente Rotterdam zou overgaan tot het uitvoeren van een Bibob-onderzoek.

In de tweede plaats mocht Dream in deze omstandigheden redelijkerwijs van Asra verlangen dat zij ter voldoening aan haar inspanningsplicht in beginsel zou meewerken aan het Bibob-onderzoek. Bijzondere omstandigheden die dit anders maken, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld of gebleken. Dit oordeel licht de rechtbank hierna verder toe.

4.12.

Op het moment dat de gemeente Rotterdam kenbaar had gemaakt een Bibob-onderzoek te willen verrichten, heeft Asra herhaaldelijk aangegeven het erfpachtrecht nog steeds te willen afnemen. Zij heeft in de maanden daarna echter geen inspanningen verricht ten aanzien van het Bibob-onderzoek. Zo heeft Asra de vragenlijst van het Bibob-onderzoek niet ingevuld en heeft zij hierover ook geen contact opgenomen met de gemeente Rotterdam. De bestuurder (/aandeelhouder) van Asra heeft over het Bibob-onderzoek ook geen overleg gehad met de andere bestuurder / medeaandeelhouder. Asra heeft geen enkele blijk van inspanning ten aanzien van het Bibob-onderzoek laten zien. Asra geeft als reden aan dat het Bibob-onderzoek te belastend voor haar zou zijn. De bestuurder van Asra heeft op de mondelinge behandeling uitgelegd waarom hij niet wilde meewerken aan het Bibob-onderzoek. Als belangrijkste reden geeft de bestuurder van Asra aan dat het onderzoek veel tijd in beslag zou gaan nemen en dat hij hiertoe geen reële mogelijkheid zou hebben, waarbij komt dat het dan deels zou gaan om gegevens over derden / zakenrelaties. Asra heeft dit verder niet nader onderbouwd, althans onvoldoende concreet. De rechtbank kan hier geen bijzondere omstandigheden in lezen die maken dat van Asra niet kon worden verwacht dat zij zou meewerken aan het Bibob-onderzoek en daaraan tijd en energie zou besteden.

Daarnaast geldt dat indien het Bibob-onderzoek een onoverkomelijke en onredelijke belasting was voor Asra, het op de weg van Asra had gelegen om direct (in overleg te trachten) een einde te maken aan de overeenkomst. In plaats daarvan heeft Asra een passieve houding aangenomen en heeft zij Dream in feite aan het lijntje gehouden.
De bestuurder van Asra heeft op zitting in dit kader nog het standpunt ingenomen dat Dream moest zorgdragen voor het Bibob-onderzoek. Dat standpunt snijdt echter geen hout. Asra wist dat de gemeente Rotterdam had laten weten een Bibob-onderzoek te willen verrichten en wist dat het aan haar was om daarvoor een vragenlijst over haarzelf in te vullen. Dat kon Dream niet in de plaats van Asra doen.

Asra heeft op de mondelinge behandeling verder de toelichting gegeven dat de passieve houding van de bestuurder van Asra mogelijk (deels) te verklaren is door de verschillende manieren van onderlinge omgang van partijen. De rechtbank begrijpt dat iedereen zijn eigen achtergronden en gebruiken heeft, maar vindt dat dit in het onderhavige geval geen bijzondere omstandigheid kan zijn die maakt dat een partij zich niet langer actief hoeft in te spannen om aan haar verplichtingen te voldoen. Het gaat hier bovendien om een koop met een aanzienlijk geldelijk belang, tussen professionele ondernemingen.

Dat alles brengt mee dat van Asra een voor uitvoering van de koop benodigde en gebruikelijke actieve houding en tijdig initiatief mochten worden verwacht. Door niet mee te werken aan het Bibob-onderzoek heeft Asra daaraan niet voldaan.

Conclusie tekortkoming Asra

4.13.

Alle omstandigheden bezien is de rechtbank van oordeel dat Asra op grond van de overeenkomst redelijkerwijs was gehouden om haar medewerking te verlenen aan het door de gemeente Rotterdam ingestelde Bibob-onderzoek. Asra heeft dit niet gedaan. De omstandigheden die zij heeft aangevoerd zijn van onvoldoende gewicht voor een uitzondering hierop. De rechtbank concludeert dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

4.14.

Als vereiste voor ontbinding van de overeenkomst geldt op grond van het artikel “Tekortkoming” dat Dream Asra in gebreke moet stellen en dat Asra in verzuim geraakt als zij acht dagen na de ingebrekestelling nog steeds tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Dream heeft Asra bij brief van 24 oktober 2023 gesommeerd om de benodigde informatie aan de gemeente Rotterdam te verstrekken, uiterlijk op 31 oktober 2023. Nu Asra dit niet heeft gedaan, is zij in verzuim geraakt. Dream mocht daarom op grond van de overeenkomst overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding daarvan, waarbij Asra een boete is verschuldigd van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van € 344.000,00. De rechtbank zal dan ook voor recht verklaren dat de overeenkomst tussen partijen is ontbonden en zal Asra veroordelen tot betaling van een bedrag van € 344.000,00.

In de koopovereenkomst is bepaald dat de door Asra gestelde waarborgsom (van een bedrag van € 344.000,00) van rechtswege als boete verbeurd zal zijn aan Dream in het geval dat Asra in de nakoming van haar verplichtingen tekortschiet. De rechtbank zal Asra dan ook bevelen om haar medewerking te verlenen aan het laten uitbetalen van de waarborgsom van € 344.000,00 aan Dream door de notaris. Daarnaast zal worden bepaald dat deze uitspraak in de plaats zal treden van de benodigde toestemming van Asra indien zij niet meewerkt aan de uitkering van de waarborgsom aan Dream. Het bedrag van € 344.000,00 zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2024, zoals is gevorderd door Dream en niet is betwist door Asra.

Vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie Asra

4.15.

Asra vordert in reconventie terugbetaling van de waarborgsom, omdat volgens Asra Dream geen aanspraak kan maken op de contractuele boete en daarmee op de waarborgsom. Nu reeds hiervoor is bepaald dat Dream wel aanspraak kan maken op de contractuele boete van een bedrag van € 344.000,00 en dat Asra haar medewerking moet verlenen aan de uitkering van de waarborgsom aan Dream, zal de vordering van Asra worden afgewezen.

4.16.

Asra vordert daarnaast in voorwaardelijke reconventie, in het geval dat in conventie niet zou blijken dat de overeenkomst al schadevrij is ontbonden, om de overeenkomst tussen partijen te vernietigen. Asra legt aan haar vordering ten grondslag dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst. Indien Asra had geweten dat zij zou moeten meewerken aan een Bibob-onderzoek van de gemeente Rotterdam, dan had Asra de overeenkomt met Dream niet gesloten. In het kader van de mededelingsplicht had Dream Asra op het beleid van de gemeente Rotterdam moeten wijzen, aldus Asra.

Volgens Dream doet Asra ten onrechte een beroep op dwaling en kan dit verweer niet slagen.

4.17.

De rechtbank heeft reeds hiervoor geoordeeld dat Dream er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat de mogelijkheid dat de gemeente Rotterdam een Bibob-onderzoek zou instellen bekend was bij Asra, in het kader van haar onderzoeksplicht. Daarnaast hoefde Dream er geen rekening mee te houden dat een Bibob-onderzoek van doorslaggevend belang voor Asra voor het al dan niet sluiten van de koopovereenkomst zou zijn. Dream stelt een Bibob-onderzoek slechts als een formaliteit te zien. In deze omstandigheden is niet voldaan aan de vereisten voor een geslaagd beroep op dwaling.

Bovendien kan de vordering van Asra niet slagen omdat het beroep op dwaling is uitgesloten in de overeenkomst. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

Aanvullende schadevergoeding

4.18.

Dream vordert naast de contractuele boete een aanvullende schadevergoeding. Dream stelt dat zij schade heeft geleden doordat zij het erfpachtrecht voor een lagere koopsom aan een derde heeft verkocht en geleverd dan de koopsom die tussen Dream en Asra was overeengekomen. Het verschil in koopsom bedraagt € 160.000,00. Daarnaast heeft Dream kosten moeten maken voor ontruimingen en voor het vervangen van de sloten van de panden. Dream had deze kosten niet hoeven maken indien Asra de panden had afgenomen, omdat Asra zou zorgdragen voor eventuele ontruiming van de panden. Dream vordert een totale schadevergoeding van een bedrag van € 166.970,78.

4.19.

Asra betwist dat het feit dat Dream een lagere koopsom heeft ontvangen voor het erfpachtrecht is te wijten aan de ontbinding van de koopovereenkomst met Asra. Ook voor het vorderen van de ontruimingskosten en de kosten voor het vervangen van de sloten van de panden bestaat geen grondslag. Partijen hebben geen afspraak gemaakt waaruit blijkt dat Asra de ontruiming van de panden op zich zou nemen, aldus Asra.

4.20.

De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van het artikel “Tekortkoming” uit de koopovereenkomst kan Dream naast de contractuele boete aanspraak maken op een aanvullende schadevergoeding. In dat kader stelt Dream dat zij aanspraak kan maken op het verschil in koopsom en de kosten voor ontruimingen en voor het vervangen van de sloten van de panden. Zowel het bestaan en de hoogte van de schade als het causaal verband tussen de ontbinding van de koopovereenkomst en de schade moeten door Dream voldoende gemotiveerd worden gesteld en onderbouwd. Asra heeft de schadeposten en het causaal verband gemotiveerd betwist. Asra heeft terecht aangevoerd dat Dream niet onderbouwd heeft gesteld wat ertoe heeft geleid dat het erfpachtrecht voor een lager bedrag is verkocht en waarom dit te wijten is aan de ontbinding van de koopovereenkomst met Asra. Daarnaast betwist Asra de stelling van Dream dat Asra zou zorgdragen voor de ontruiming van de panden. De rechtbank is het eens met Asra dat een dergelijke afspraak niet blijkt uit de door Dream overgelegde stukken. En zelfs als een dergelijke afspraak zou bestaan, zegt dat nog niets over wie de kosten van de ontruiming op zich zou nemen.

Dream heeft na de gemotiveerde betwisting van Asra geen nadere motivering en onderbouwing van de gestelde schade gegeven. Zij heeft daartoe ook geen concreet bewijsaanbod gedaan. Deze vorderingen worden daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.21.

Dream vordert een bedrag van € 3.495,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kosten bestaan uit werkzaamheden die voorafgaand aan deze procedure zijn gemaakt. De rechtbank maakt uit het dossier op dat Dream voorafgaand aan de procedure Asra verschillende malen heeft gesommeerd en heeft geprobeerd om haar vordering te innen. Het bedrag dat is gevorderd is daarnaast in lijn met de tarieven op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het bedrag zal dan ook worden toegewezen.

Proceskosten in conventie en in reconventie

4.22.

Asra is in conventie in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Dream in conventie worden begroot op € 12.045,00, te vermeerderen met de nakosten. Genoemd bedrag bestaat uit de volgende onderdelen:

- griffierecht € 6.617,00

- salaris advocaat € 5.428,00 (2 punten × tarief € 2.714,00).

4.22.1.

Asra is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Nu de eis in reconventie voortvloeit uit de eis in conventie, wordt voor de kostenbegroting één punt toegekend. De proceskosten van Dream in reconventie worden aldus begroot op € 2.714,00 voor advocaatkosten, te vermeerderen met de nakosten.

4.23.

De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is op de wet gebaseerd en Asra heeft er geen verweer tegen gevoerd. De vordering zal, voor zover dat is gevorderd en wettelijk mogelijk is, worden toegewezen.

4.23.1.

De nakosten worden voor de conventie en reconventie gezamenlijk begroot op € 278,00 met eventuele verhoging, zoals hieronder vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 19 december 2023 door Dream buitengerechtelijk is ontbonden,

5.2.

veroordeelt Asra tot betaling aan Dream van een bedrag van € 344.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2024 tot aan de dag van gehele betaling,

5.3.

beveelt Asra, ter voldoening van (de hoofdsom van) hetgeen is bepaald onder 5.2, om haar medewerking te verlenen aan de uitkering door de notaris aan Dream van de door Asra gestorte waarborgsom van € 344.000,00,

5.4.

bepaalt dat indien Asra niet haar medewerking verleent aan de uitkering van de waarborgsom aan Dream, deze uitspraak in de plaats treedt van de benodigde toestemming van Asra,

5.5.

veroordeelt Asra tot betaling aan Dream van een bedrag van € 3.495,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.6.

veroordeelt Asra in de proceskosten van € 12.045,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.7.

verklaart het vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in (voorwaardelijke) reconventie

5.9.

wijst de vorderingen af,

5.10.

veroordeelt Asra in de proceskosten van € 2.714,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

zowel in conventie als in reconventie

5.11.

veroordeelt Asra in de nakosten van € 278,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Asra niet tijdig aan de veroordelingen tot betaling van de proceskosten voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.

3304/1694