ECLI:NL:RBROT:2025:3459

• Datum uitspraak: 7 februari 2025
• Publicatiedatum: 16 maart 2025
• Zaaknummer: 11183060 CV EXPL 24-16648
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over servicekosten tussen verhuurder en huurder in complex Siloam

In deze zaak, die voor de kantonrechter in Rotterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de afrekening van servicekosten voor het jaar 2020. De huurder, die een woning huurt in het complex Siloam, is het niet eens met de door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten. De verhuurder, vertegenwoordigd door mr. R.M. Goeman, vordert een bedrag van € 1.555,65 aan servicekosten, waarvan een deel is gerelateerd aan de aanwezigheid van een huismeester en het stroomverbruik van algemene ruimten. De Huurcommissie heeft eerder uitspraak gedaan over deze kosten, maar de verhuurder is het niet eens met deze uitspraak en heeft de kantonrechter gevraagd om een oordeel.

Tijdens de zitting op 13 november 2024 zijn beide partijen vertegenwoordigd. De huurder heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van de servicekosten, met name met betrekking tot de posten 'huismeester' en 'stroomverbruik algemene ruimten'. De kantonrechter heeft de verhuurder in de gelegenheid gesteld om nadere stukken in te dienen over de huismeester en de verdeelsleutel voor de kosten van de algemene ruimten. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling op 25 februari 2025, waarbij de huurder ook de gelegenheid krijgt om te reageren op de ingediende stukken.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de partijen niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie, omdat de huurder tijdig bezwaar heeft gemaakt. De rechter heeft de verhuurder de mogelijkheid gegeven om bewijsstukken te overleggen die de aanwezigheid van de huismeester en de verdeelsleutel voor de kosten van de algemene ruimten onderbouwen. De beslissing over de verdere behandeling van de zaak is aangehouden, en de partijen zijn uitgenodigd om hun standpunten verder toe te lichten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11183060 CV EXPL 24-16648

datum uitspraak: 7 februari 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres] ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R.M. Goeman,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: [persoon B] .

De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 25 juni 2024, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen.

1.2.

Op 13 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• namens [eiseres] : de heer [persoon A] , teamleider klant, bijgestaan door de gemachtigde;
• namens [gedaagde] : mevrouw [persoon B] , voormalig bewoonster van het wooncomplex Siloam tevens gemachtigde. Verder waren als toehoorders aanwezig mevrouw [persoon C] , mevrouw [persoon D] , de heer [persoon E] , mevrouw [persoon F] en mevrouw [persoon G] , allen bewoners van het wooncomplex Siloam.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

Het gaat in deze zaak over de servicekosten die [gedaagde] verschuldigd is over het jaar 2020.

2.2.

[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in Hoogvliet Rotterdam van [eiseres] . De woning is gelegen in het complex Siloam, waarvan een deel eigendom is van [eiseres] en een ander deel eigendom is van Lelie Zorggroep ten behoeve van de exploitatie van een verpleeghuis. Ook de zorgpartijen Pameijer en Zorgcocon maken gebruik van het gebouw.

2.2.1.

Tussen de partijen is een geschil ontstaan over de afrekening servicekosten over het jaar 2020. [gedaagde] heeft de Huurcommissie verzocht hierover uitspraak te doen. Bij uitspraak van 30 april 2024 heeft de Huurcommissie de post ‘huismeester’ in 2020 op nihil gesteld vanwege het ontbreken van een urenverantwoording en een functieomschrijving van de huismeester die specifiek ziet op dit complex. De post ‘stroomgebruik algemene ruimten’ is op nihil gesteld, omdat de Huurcommissie niet heeft kunnen vaststellen dat de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat een deel van deze kosten aan de huurder mag worden doorbelast. [eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en vraagt nu aan de kantonrechter om te beoordelen welk bedrag [eiseres] in 2020 aan servicekosten bij [gedaagde] in rekening mocht brengen. Volgens [eiseres] gaat het om een bedrag van € 1.555,65 in totaal, waarbij de post ‘huismeester’ vastgesteld moet worden op € 116,10 en de post ‘stroomgebruik algemene ruimten’ op € 219,64.

2.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] . Hij heeft in deze procedure diverse punten aan de orde gesteld, ook met betrekking tot de servicekosten over andere jaren, maar alleen ten aanzien van de posten ‘huismeester’ en ‘stroomgebruik algemene ruimten’ over het jaar 2020 heeft hij concreet verweer gevoerd. Hij zegt hierover dat de betreffende dienst niet is geleverd zoals afgesproken. [gedaagde] vindt daarom dat het bedrag dat [eiseres] in rekening brengt, te hoog is.

2.4.

Op de overige stellingen van de partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst, nader ingegaan.

De uitkomst

2.5.

[eiseres] wordt in de gelegenheid nadere stukken in te dienen over de huismeester en de recreatiezaal. Hierna wordt toegelicht waarom.

De partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie

2.6.

[gedaagde] is op tijd (binnen 8 weken na de datum van de uitspraak) opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 30 april 2024. De partijen zijn daarom niet meer gebonden aan deze uitspraak. Het is nu aan de kantonrechter om in deze procedure te beoordelen welk bedrag [eiseres] in 2020 aan servicekosten bij [gedaagde] in rekening mocht brengen.

[eiseres] mag een deel van de kosten van de huismeester en stookkosten bij [gedaagde] in rekening brengen

2.7.

De partijen zijn het erover eens dat [eiseres] aanspraak kan maken op vergoeding van de servicekosten die zien op posten die zijn vermeld op de aan de huurovereenkomst gehechte ‘huursamenstelling specificatie’, waaronder ook de posten huismeester en stroomverbruik algemene ruimten. Dit zijn ook servicekosten in de zin van de wet. Bij aanvang van de huurrelatie (16 juli 2005) bedroeg het voorschot voor de huismeester € 7,20 per maand en het voorschot voor het stroomverbruik algemene ruimten € 18,65 per maand. De omstandigheid dat de betreffende bijlage door [gedaagde] niet voor akkoord is getekend, heeft hij geen rechtsgevolgen aan verbonden. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiseres] een deel van de kosten voor de huismeester en het stroomverbruik van de algemene ruimten aan [gedaagde] mag doorbelasten.

Huismeester

2.8.

Ten aanzien van de post ‘huismeester’ ziet het geschil tussen de partijen in feite op de aanwezigheid van de huismeester in het complex. [eiseres] heeft drie dagdelen doorbelast, maar volgens [gedaagde] was de huismeester slechts één dagdeel per week in het complex aanwezig. Ook werd de huismeester tijdens zijn vakanties en ziekteperiodes niet door een andere huismeester vervangen, aldus [gedaagde] . [eiseres] heeft niet weersproken dat de huurders daarover hebben geklaagd.

2.9.

Bij de dagvaarding heeft [eiseres] een uitdraai overgelegd van de agenda van de huismeester, waaruit blijkt dat hij in de periode vanaf 27 januari tot en met 28 februari 2020 ongeveer 3 dagdelen per week aan de [adres] , waar het complex gelegen is, aanwezig was. Op basis van deze stukken, die zien op een beperkte periode van ongeveer één maand, kan de kantonrechter niet vaststellen of de huismeester gemiddeld drie dagdelen per week in het complex aanwezig is geweest.

2.10.

[eiseres] krijgt de mogelijkheid om, zoals tijdens de zitting aangeboden, de agenda van heel 2020 te overleggen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van 25 februari 2025. [gedaagde] krijgt daarna de gelegenheid om te reageren op het door [eiseres] ingebrachte stuk.

Stroomverbruik algemene ruimten

2.11.

De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij het bedrag dat hij moet betalen aan ‘stroomverbruik algemene ruimten’ te hoog vindt en dat dit ziet op de kosten van de recreatiezaal De Blaauwe Zalm. Volgens [gedaagde] maakt De Blaauwe Zalm geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. [gedaagde] verwijt [eiseres] verder dat zij een Service Level Agreement met de andere zorgpartijen is aangegaan waarin – zonder voorafgaand overleg met de huurders – is afgesproken de zorgpartijen 70% van de kosten van De Blaauwe Zalm dragen en de huurders van [eiseres] de overige 30%.

2.12.

Hoewel De Blaauwe Zalm niet specifiek in de huurovereenkomst of de bijlage wordt genoemd, merkt de kantonrechter deze recreatieruimte wel aan als algemene ruimte. De partijen zijn het er namelijk over eens dat De Blaauwe Zalm in het complex Siloam gelegen is en dat de huurders van [eiseres] op bepaalde tijden gebruik kunnen maken van deze zaal. [eiseres] mag daarom een deel van het stroomverbruik van de Blaauwe Zalm aan haar individuele huurders doorbelasten, ongeacht of de betreffende huurder wel van de recreatiezaal gebruik heeft gemaakt.

2.13.

Als eigenaar van een deel van het pand is [eiseres] in beginsel gerechtigd om een verdeelsleutel af te spreken voor de kosten van de algemene ruimten die met andere partijen wordt gedeeld, zonder dat de huurders daarover inspraak hebben. [eiseres] heeft echter onvoldoende toegelicht hoe de verdeelsleutel tot stand is gekomen en waarom het redelijk zou zijn om 30% van de kosten voor rekening van de huurders van [eiseres] te laten komen. [eiseres] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om hierover nadere stukken in te dienen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van 25 februari 2025. [gedaagde] mag vervolgens op de stukken reageren.

2.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 25 februari 2025 om 11:30 uur om [eiseres] in de gelegenheid te stellen om de in 2.10. en 2.13. genoemde stukken in het geding te brengen, waarna [gedaagde] daarop mag reageren;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

43416