ECLI:NL:RBROT:2025:3895

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/690851 / KG ZA 24-1192

Vonnis in kort geding van 16 januari 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

METTERWOON VASTGOED B.V.,

gevestigd te Den Haag,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: mr. R. de Mooij te Den Haag,

tegen

[persoon A],

wonende te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat: mr. M.D.N. Jumelet te Geldermalsen.

Partijen worden hierna Metterwoon en [persoon A] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 17 december 2024, met producties 1 tot en met 12,
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 26,
de aanvullende producties 13 en 14 van Metterwoon,
de pleitaantekeningen van mr. De Mooij,
de pleitnota van mr. Jumelet.

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 8 januari 2025.

2.De feiten

2.1.

[persoon A] huurt sinds maart 2019 van Metterwoon de woning aan de [adres 1] in Rotterdam (hierna: de woning).

2.2.

Bij dagvaarding van 6 november 2023 maakt [persoon A] bij de kantonrechter in deze rechtbank een procedure tegen Metterwoon aanhangig. Daarin vordert zij, onder andere, dat Metterwoon gebreken in de woning herstelt. Bij (tussen)vonnis van 24 mei 2024 (hierna: het vonnis) overweegt en beslist de kantonrechter, voor zover van belang, het volgende:

“2.4. [persoon A] heeft al kort na aanvang van de huurovereenkomst op 1 maart 2019 te maken met lekkages en deze situatie duurt nog steeds voort. Vast staat dat met de lekkage(s) en de daardoor ontstane schimmel in het gehuurde sprake is van een gebrek (artikel 7:204 BW).

(…)

2.6.

Op 17 augustus 2023 en 1 februari 2024 heeft Trition een bouwkundig onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke oorzaken van de lekkages in het gehuurde. Uit het rapport van Trition van 22 februari 2024 volgt dat de lekkages worden veroorzaakt door een ondeugdelijk geplaatste loodslabbe op het balkon van de bovengelegen woning met huisnummer [huisnummer X] (die ook van Metterwoon is). Ook de staat van het voegwerk en van de gevels draagt volgens Trition bij aan de lekkages. Trition adviseert om de loodslabbe op het balkon van huisnummer [huisnummer X] op een deugdelijke manier aan te brengen of te vervangen en het voegwerk van de gevel te herstellen. Ook wordt geadviseerd om de schimmelvorming door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen. Metterwoon heeft deze werkzaamheden ten tijde van de mondelinge behandeling (nog) niet uitgevoerd. De gemachtigde van Metterwoon heeft verklaard dat de werkzaamheden in een periode van twee maanden kunnen worden afgerond. De vordering wordt daarom toegewezen, zoals hierna vermeld, waarbij de gevorderde dwangsom wordt gemaximeerd. De kantonrechter acht een dwangsom in dit geval nodig, omdat Metterwoon tot op heden onvoldoende actie heeft ondernomen.

(…)

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt Metterwoon om, uiterlijk binnen twee maanden na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van in totaal € 5.000,-, de volgende werkzaamheden te laten uitvoeren:

de loodslabbe op het balkon aan de [adres 2] in Rotterdam op een deugdelijke manier aan te brengen of te vervangen en het voegwerk van de gevel te herstellen; en
de schimmelvorming in de woning aan de [adres 1] in Rotterdam door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen.

(…)

3.3

bepaalt dat bovenstaande veroordeling uitvoerbaar is bij voorraad;”

2.3.

In opdracht van Metterwoon en in overleg met [persoon A] start de vaste aannemer van Metterwoon, Van Huizen Totaalbouw, op 11 juni 2024 met werkzaamheden in de woning.

2.4.

Op verzoek van [persoon A] betekent de deurwaarder het vonnis op 30 juli 2024 aan Metterwoon. Daarbij beveelt hij Metterwoon onder andere om uiterlijk binnen twee maanden na het vonnis de schimmelvorming in de woning door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag.

2.5.

Bij e-mail van 4 september 2024 vraagt de heer [persoon B] van Van Huizen Totaalbouw aan [persoon A] of de herstelwerkzaamheden en het schilderwerk naar tevredenheid zijn uitgevoerd. Bij e-mail van 5 september 2024 laat [persoon A] weten dat zij dankbaar is dat binnen het budget van Metterwoon alles is gedaan wat mogelijk was. Verder merkt zij op dat zij zelf voor een ander plafond in de keuken zou hebben gekozen vanwege de golving daarin en de grotere schimmelvlekken daarop. Ook schrijft [persoon A] dat zij dacht dat de vochtwerende verf op de plafonds overgeschilderd zou worden.

2.6.

Bij exploot van 1 oktober 2024, hersteld bij exploot van 4 oktober 2024, beveelt de deurwaarder Metterwoon om binnen twee dagen € 5.000,00 aan verbeurde dwangsommen over de periode 31 juli 2024 tot en met 9 augustus 2024 te betalen.

2.7.

Bij e-mail van 2 oktober 2024 schrijft de heer [persoon C] van Metterwoon aan mr. Jumelet dat, samengevat, Van Huizen Totaalbouw alle werkzaamheden conform het vonnis heeft uitgevoerd en dat daarom geen dwangsommen zijn verbeurd.

2.8.

Bij e-mail van 24 oktober 2024 laat mr. Jumelet aan [persoon C] weten dat vanwege de gebreken in de woning de volgende dag een onderzoek in de woning plaatsvindt. Hij nodigt [persoon C] uit om daarbij aanwezig te zijn. [persoon C] reageert daarop:

“Het is goed met u hoor: wij zijn uw slaaf niet.”

2.9.

Op 25 oktober 2024 verricht Intra Air een schimmelonderzoek in de woning. Het rapport van Intra Air van 8 november 2024 vermeldt:

“(…) De directe aanleiding voor dit onderzoek was de zichtbare aanwezigheid van vocht- en schimmelplekken in de woning.

Tijdens ons bezoek constateerden wij vochtdoorslag op verschillende locaties in de keuken en slaapkamer. Op meerdere plekken in de wanden werd een verhoogde vochtigheid gemeten, variërend van vochtwaarden tussen de 500 en 999 vochtunits. Deze metingen duiden op actieve vochtproblemen, zoals te zien is op de bijgevoegde foto's.

Daarnaast zijn er beperkte verwarmingsmogelijkheden in de woning. Gebrekkige verwarming draagt bij aan schimmelvorming doordat de temperatuur te laag blijft om vocht goed te kunnen verdampen. Dit creëert een gunstige omgeving voor schimmelgroei.

De onderzoeksresultaten toonden voornamelijk de aanwezigheid van Aspergillus en Cladosporium schimmels, typisch voor vochtige omgevingen. Deze schimmels floreren in vochtige omstandigheden en vinden in het aanwezige vocht de ideale voedingsbodem om zich te ontwikkelen. De schimmelsporen kunnen bij bewoners gezondheidsklachten veroorzaken door de productie van mycotoxinen, die allergische reacties of respiratoire problemen kunnen uitlokken. De mate van klachten hangt af van de individuele gevoeligheid van de persoon die aan de schimmels wordt blootgesteld.

Gezien de huidige vocht- en schimmelproblematiek is het van groot belang dat er snel maatregelen worden genomen om verdere schade en gezondheidsrisico's te voorkomen.

Actiepunten met aanpassingen

•
Vochtbron identificeren en aanpakken: onderzoek de oorzaak van de vochtdoorslag, zoals mogelijke lekkages, problemen met waterafvoer of constructiefouten. repareer of verbeter deze bronnen om de vochtaanvoer te stoppen.

•
Optimalisatie van verwarming: overweeg extra of efficiëntere verwarming in ruimtes met weinig verwarmingsmogelijkheden, zoals de keuken en slaapkamer. door voldoende warmte te genereren, kan vocht gemakkelijker verdampen, wat schimmelvorming vermindert.

•
Schimmelpreventie: controleer regelmatig op tekenen van nieuwe schimmelgroei, vooral in de getroffen ruimtes.

•
Structureel onderhoud en regelmatige controle: gezien de gevoeligheid van oudere woningen voor vochtproblemen adviseren wij periodieke controles van vochtwaarden in de woning. hiermee kunt u snel ingrijpen bij nieuwe schimmelproblemen.

•
Luchtreiniging met ozonbehandeling: om bestaande schimmelsporen aan te pakken en de kans op nieuwe schimmelgroei te verminderen, adviseren wij een ozonbehandeling. dit neutraliseert sporen en verfrist de lucht. indien gewenst kan Intra Air de behandeling uitvoeren voor €599 excl. btw. na de behandeling moet de woning 6 uur onbewoond blijven.

•
Kosten voor schimmelvrij maken: houd er rekening mee dat de kosten om een woning schimmelvrij te maken bij een gespecialiseerd bedrijf gemiddeld €499 excl. btw bedragen.

Ten slotte.

Op locatie heb ik van de bewoonster begrepen dat de schimmels niet goed zijn verwijderd en er enkel overheen is geverfd. Dit kan een mogelijke verklaring zijn voor het terugkeren van het probleem.”

2.10.

Bij e-mail van 27 november 2024 bericht mr. Jumelet aan Metterwoon dat de gebreken in de woning niet zijn verholpen en dat dwangsommen zijn verbeurd. Mr. Jumelet verzoekt Metterwoon om een bedrag van € 5.000,00 te betalen.

2.11.

Bij brief van 27 november 2024 schrijft mr. G.J. Kerver namens Metterwoon aan mr. Jumelet dat de “d
e reinigingswerkzaamheden ziend op de schimmel en eventuele vervolgschade” in juni zijn afgerond en dat de laatste werkzaamheden, zoals het voegwerk, in overleg met en naar tevredenheid van [persoon A] in de eerste week van september zijn uitgevoerd. Volgens mr. Kerver zijn daarom geen dwangsommen verbeurd. Hij verzoekt mr. Jumelet om nadere executiemaatregelen achterwege te laten.

2.12.

Op 2 december 2024 legt de deurwaarder op verzoek van [persoon A] ten laste van Metterwoon executoriaal beslag onder Coöperatieve Rabobank U.A. (hierna: het bankbeslag). Het bankbeslag treft voor een bedrag van € 129,91 doel.

2.13.

Bij e-mail van 4 december 2024 stelt mr. De Mooi aan mr. Jumelet voor om het bankbeslag op de heffen tegen storting door Metterwoon van € 7.500,00 op de derdengeldenrekening van zijn kantoor. [persoon A] gaat daar niet mee akkoord.

2.14.

Bij brief van 6 januari 2025 schrijft mr. De Mooij aan mr. Jumelet dat hij bij lezing van de conclusie van antwoord kennis heeft genomen van het rapport van Intra Air en niet begrijpt waarom dit rapport niet eerder met Metterwoon is gedeeld. Volgens mr. De Mooij had Metterwoon dan alsnog maatregelen kunnen treffen en zou het kort geding waarschijnlijk niet aanhangig zijn gemaakt.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Metterwoon vordert, samengevat, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

het bankbeslag opheft,

[persoon A] verbiedt om de executie van het vonnis voort te zetten of verdere executoriale maatregelen te treffen,

[persoon A] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[persoon A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Metterwoon in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

in reconventie

3.3.

[persoon A] vordert, samengevat, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Metterwoon veroordeelt om:

uiterlijk binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis, onder oplegging van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, de schimmelvorming in de woning door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen,

Metterwoon veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

Metterwoon voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

inleiding

4.1.

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.

4.2.

Het spoedeisend belang van Metterwoon vloeit voort uit de aard van het, in conventie, gevorderde. Ook [persoon A] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Dat belang is erin gelegen dat [persoon A] stelt dat zij door de schimmel in de woning gezondheidsklachten ervaart. Daarbij wijst zij op het rapport van Intra Air, dat bevestigt dat schimmelsporen gezondheidsklachten bij bewoners kunnen veroorzaken.

dwangsom

4.3.

Tussen partijen is in geschil of Metterwoon dwangsommen heeft verbeurd. Volgens Metterwoon is dat niet het geval. Zij stelt aan het vonnis te hebben voldaan, omdat de in het vonnis genoemde werkzaamheden medio juni 2024 zijn uitgevoerd. [persoon A] weerspreekt dit. Volgens haar heeft Metterwoon de schimmel in de woning niet – en helemaal niet door een gespecialiseerd bedrijf – laten verwijderen.

4.4.

De vraag of dwangsommen zijn verbeurd moet worden beantwoord door de ter uitvoering van het veroordelend vonnis verrichte handelingen te toetsen aan de inhoud van de veroordeling, zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Bij die uitleg dient het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te worden genomen, in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel.

4.5.

Metterwoon is in het vonnis veroordeeld om binnen twee maanden na het vonnis de loodslabbe op het balkon van de bovengelegen woning op een deugdelijke manier aan te brengen of te vervangen, het voegwerk van de gevel te herstellen en de schimmelvorming in de woning door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen. Daarbij is een dwangsom opgelegd van € 500,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00. Uit de overwegingen 2.4. en 2.6. van het vonnis begrijpt de voorzieningenrechter dat het doel en de strekking van de veroordeling is dat (de oorzaken van) de lekkage – de ondeugdelijk geplaatste loodslabbe en de staat van het voegwerk – , en daarmee de schimmel, door Metterwoon moeten worden aangepakt en een gespecialiseerd bedrijf de schimmel moet verwijderen. [persoon A] heeft namelijk al jarenlang last van lekkage en schimmel in de woning. Als verhuurder dient Metterwoon deze gebreken te verhelpen.

4.6.

Volgens Metterwoon heeft Van Huizen Totaalbouw de muren die als gevolg van de lekkage door schimmel waren aangetast driemaal ingespoten met een schimmelvreter. Daarna zijn de muren gestukt en geschilderd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Metterwoon daarmee niet voldaan aan de veroordeling. Niet aannemelijk is dat Van Huizen Totaalbouw is gespecialiseerd in het verwijderen van schimmel in woningen. In het rapport van Intra Air wordt onder andere een ozonbehandeling voorgesteld, waaruit de voorzieningenrechter afleidt dat het inspuiten met een schimmelvreter onvoldoende is. Daarnaast blijkt uit het rapport van Intra Air dat (nog steeds) sprake is van actieve vochtproblemen. Van Huizen Totaalbouw heeft in opdracht van Metterwoon werkzaamheden aan het balkon en het voegwerk van de gevel van de bovengelegen woning verricht, maar de oorzaak van de vochtdoorslag is kennelijk niet opgelost. Het ligt op de weg van Metterwoon om dit aan te pakken. Hoewel Metterwoon stelt dat de schimmel door [persoon A] zelf wordt veroorzaakt (door het niet ventileren van de woning en het gebrek aan centrale verwarming), volgt uit het rapport van Intra Air dat gebrekkige verwarming kan bijdragen aan schimmelvorming, maar dat dit niet de oorzaak is van de vochtdoorslag en schimmel in de woning.

4.7.

Nu Metterwoon niet aan het vonnis heeft voldaan, rijst de vraag wanneer zij dwangsommen heeft verbeurd. Op grond van artikel 611a lid 3 Rv kan een dwangsom niet worden verbeurd vóór de betekening van de uitspraak waarbij zij is vastgesteld. [persoon A] heeft het vonnis pas op 30 juli 2024 aan Metterwoon laten betekenen, dus nadat de in de veroordeling genoemde termijn, ook wel de uitvoerings- of nakomingstermijn genoemd, van twee maanden was verstreken. Dit betekent dat de dwangsommen niet eerder dan na 30 september 2024 zijn verbeurd (zie de noot van H.J. Snijders bij BenGh 25 juni 2002,
NJ2003/675). In de twee maanden na betekening van het vonnis, maar ook daarna, heeft Metterwoon immers (nog) niet aan de veroordeling voldaan.

4.8.

Gelet op het vorenstaande bestaat er geen aanleiding om het bankbeslag op te heffen of om [persoon A] te verbieden de executie van het vonnis te staken. Dit betekent dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Metterwoon heeft het over schade van haar imago als gevolg van het beslag. De beslaglegging is echter het gevolg van het niet naleven van het vonnis. De gevolgen daarvan komen voor rekening en risico van Metterwoon. Daarnaast valt moeilijk voor te stellen dat het raken van een bedrag van € 129,91 gevolgen heeft voor een bedrijf als Metterwoon.

4.9.

Aangezien Metterwoon niet aan de veroordeling heeft voldaan, wordt de vordering in reconventie toegewezen. Omdat [persoon A] het rapport van Intra Air pas in januari 2025 met Metterwoon heeft gedeeld, krijgt Metterwoon twee maanden de tijd om de schimmelvorming in de woning door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen (verwijderen). Daarbij wordt opgemerkt dat Metterwoon de actiepunten uit het rapport van Intra Air tot uitgangspunt kan nemen. Aan de veroordeling wordt een dwangsom verbonden van € 1.000,00, met een maximum van € 20.000,00, voor iedere dag dat Metterwoon na ommekomst van de termijn van twee maanden in gebreke blijft. Herhaald zij dat artikel 611a lid 3 Rv bepaalt dat de dwangsom pas kan worden verbeurd na betekening van het vonnis.

proceskosten

4.10.

Metterwoon wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Hoewel de partij die in het ongelijk wordt gesteld in de kosten wordt veroordeeld, ziet de voorzieningenrechter in dit geval aanleiding om de proceskosten van [persoon A] voor haar rekening te laten (artikel 237 lid 1 Rv). [persoon A] heeft het rapport van Intra Air van 8 november 2024 pas met het indienen van de conclusie van antwoord op 5 januari 2024 met Metterwoon gedeeld. Hoewel de communicatie tussen partijen moeizaam verloopt (zie bijvoorbeeld de e-mail van [persoon C] van 24 oktober 2024 in 2.8.), had [persoon A] dit veel eerder moeten doen. Metterwoon had dan de schimmels in de woning alsnog kunnen laten verwijderen en het kort geding naar eigen zeggen waarschijnlijk niet aanhangig gemaakt. De voorzieningenrechter is op basis hiervan van oordeel dat de kosten van dit kort geding, zowel in conventie als in reconventie, nodeloos zijn gemaakt. De kosten tussen partijen worden daarom gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

5.3.

veroordeelt Metterwoon om binnen twee maanden na dit vonnis de schimmelvorming in de woning aan de [adres 1] in Rotterdam door een gespecialiseerd bedrijf te laten reinigen,

5.4.

veroordeelt Metterwoon om aan [persoon A] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.3. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,

5.5.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2025.

[2971/2009]