Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 11286987 CV EXPL 24-21853
datum uitspraak: 28 maart 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1],
woonplaats: Rotterdam,
2. [eiser 2],
woonplaats: Amersfoort,
eisers,
gemachtigden: M.M.J. Hafkamp en J.Snoek,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
4. [gedaagde 4],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagden,
gemachtigde: [naam 1].
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 augustus 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlage.
1.2.
Op 26 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren eisers en gedaagden (met gemachtigden) aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Gedaagden huren een woning van eisers. De huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde tijd vanaf 3 september 2021 tot en met 31 augustus 2023. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.395,- per maand. Eisers eisen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2023 is geëindigd. Verder eisen zij dat gedaagden worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, de verschuldigde achterstand te voldoen en rente, kosten en schadevergoeding moeten betalen. Het gevorderde wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Er is geen sprake van een geldige aanzegging
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een geldige aanzegging. De aanzegging die is gedaan, voldoet niet aan de eisen van artikel 7:271 BW Pro in combinatie met de algemene huurvoorwaarden. Voor een tijdige aanzegging is de verhuurder verplicht om ten minste drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur, de huurder schriftelijk te informeren over de dag waarop die huur verstrijkt. [1] Voldoet de verhuurder niet aan die informatieplicht dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur verlengd. Deze schriftelijke mededeling moet worden gericht aan het woonadres van de huurder(s). [2] Dit houdt in dat de huurovereenkomst alleen kan eindigen wanneer er een tijdige schriftelijke mededeling naar het adres van de huurders zou zijn verzonden.
2.3.
Als de verhuurder nalaat de kennisgeving te verzenden binnen de voorgeschreven periode, dan kan dat in principe niet worden gerepareerd en wordt de huur voor onbepaalde duur verlengd. [3] In de jurisprudentie wordt anderzijds aangenomen dat er over de vormvereisten heen kan worden gestapt indien vastgesteld kan worden dat een tijdig schriftelijk bericht in een andere dan de voorgeschreven vorm, de huurder daadwerkelijk heeft bereikt.
2.4.
Weliswaar stellen eisers dat er op 5 juni 2023 een aanzegging via de e-mail naar twee van de vier huurders is gestuurd, maar van een schriftelijke versie naar het woonadres is niets gebleken. De kantonrechter is van oordeel dat het betoog van eisers dat deze algemene voorwaarde niet is bedoeld voor de schriftelijke informatieplicht van artikel 7:271 BW Pro, moet worden verworpen. Juist deze informatieplicht betreft een belangrijk onderwerp van communicatie in een huurcontract en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dat niet zou vallen onder ‘de uitvoering van deze huurovereenkomst’.
De aanzegging heeft gedaagden niet tijdig bereikt
2.5.
De e-mail met de aanzegging is door eisers gestuurd naar twee e-mailadressen van de gedaagden. De ontvangst hiervan wordt echter door hen betwist. Een van de twee e-mailadressen is onjuist overgenomen uit de huurovereenkomst, waardoor deze aanzegging gedaagden niet heeft kunnen bereiken. Het andere e-mailadres was volgens gedaagden op het moment van versturen niet meer in gebruik. Hierdoor hadden gedaagden geen kans om de aanzegging te lezen en zijn zij zodoende niet bekend met de inhoud. Tegenover de betwisting heeft eiser feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie kunnen dragen dat gedaagden de e-mail wel hebben ontvangen en de inhoud daarvan kenden. Dat wordt hieronder toegelicht.
2.6.
Eisers beroepen zich op een schriftelijke verklaring van de aanhuurmakelaar van gedaagden. Daarin staat (onder meer): “Op 14 augustus 2023 om 10:31 belde de moeder mij (spraakbericht) dat ze nieuwe contract wil voor haar huidige woning en als ze geen nieuw contract krijgt zal ze naar de Gemeente gaan zegt zij. Dat ik en de moeder [naam 2] op 8 juni 2023 en 3 juli 2023 telefonisch contact hebben gehad en zover ik het mij kan herinneren dat ze om een beschikbare woning vroeg. Ze waren toen al op de hoogte van de opzegging door Riva. Dit bevestigde zij mij maar helaas had ik toen niks voor haar.”
2.7.
Deze verklaring wordt betwist namens gedaagden. [naam 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij voor het eerst met de verhuurder heeft gesproken over het einde van de termijn na de huurbetaling van 1 augustus. Dat vindt enige bevestiging in de whatsapp-berichten in het dossier, die gaan over het einde van de huur en allemaal lijken te dateren van na 1 augustus 2023. Los of deze appwisseling gezien kan worden als wetenschap van de aanzegging, valt dit niet meer binnen de termijn van artikel 7:271 BW Pro.
2.8.
Ook verwijst de verhuurder naar schriftelijke verklaringen van twee medewerkers, waarin (kort samengevat) staat dat de familie op de hoogte was van de einddatum van het huurcontract omdat zij in juli 2023 op kantoor zijn geweest voor een gesprek. Namens gedaagden is bevestigd dat een gesprek heeft plaatsgevonden, maar dat kan volgens hen pas in augustus zijn geweest omdat zij in juli met vakantie waren in het buitenland. Ook dit vindt enige bevestiging in de Whatsapp-berichten van augustus, aangezien die beginnen met de tekst: “Wij hebben u meermaals geprobeerd te bereiken inzake de opzegging aan [adres]. Tot op heden hebben wij geen reactie mogen ontvangen.”
2.9.
Uit deze stellingen en de onderbouwing daarvan kan, gelet op de betwisting door gedaagden, niet de conclusie worden getrokken dat gedaagden bekend waren met de inhoud van de e-mail die op 5 juni 2023 aan gedaagden is gestuurd. Aan te nemen valt dat zij op een gegeven moment nattigheid voelden over de verlenging van de huurovereenkomst, en hun alternatieven zijn gaan onderzoeken, maar dit kan hen niet toegerekend worden als bekendheid met de aanzegging door de verhuurder.
Conclusie
2.10.
Bovenstaande brengt mee dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, waardoor de vordering ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst, de ontruiming, achterstand en schadevergoeding wordt afgewezen.
Oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Omdat de vorderingen worden afgewezen, zijn er geen bepalingen die voor de beoordeling van de eis relevant zijn. Hierdoor heeft de kantonrechter deze dus niet getoetst.
Proceskosten
2.12.
Eisers krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van gedaagden tot vandaag vast op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 238,- tarief). Voor kosten die gedaagden maken na deze uitspraak moeten eisers een bedrag betalen van € 119,-.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eisen van eisers af;
3.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden vastgesteld op € 595,-;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
62914