Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11553394 VV EXPL 25-103
datum uitspraak: 2 april 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Leyten Vastgoedbeleggingen C.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L. van Dolen,
tegen
Buds Pizza & Pasta B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
De partijen worden hierna ‘Leyten’ en ‘Buds’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 maart 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen en de aanvullende bijlage;
- de spreekaantekeningen van Leyten.
1.2.
Op 26 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [naam 1] (vastgoedmanager) voor Leyten en [naam 2] (middellijk bestuurder) voor Buds, en de gemachtigden.
2.De beoordeling
Beoordelingskader
2.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Leyten heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Buds als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Waar gaat het over?
2.2.
Leyten verhuurt sinds 1 augustus 2023 aan Buds de bedrijfsruimte aan [adres] . Buds exploiteert daar een pizzeria in de plint van een appartementengebouw. Op 12, 15 en 19 oktober 2025 zijn bij de bedrijfsruimte explosieven, gecombineerd met brandbare vloeistof, tot ontploffing gebracht. Op 28 januari 2025 is de bedrijfsruimte beschoten. Door deze gebeurtenissen is schade in en aan de bedrijfsruimte ontstaan.
2.3.
De burgemeester van Rotterdam heeft de bedrijfsruimte gesloten. Naar aanleiding van de eerste twee voorvallen betroffen dit spoedsluitingen voor de duur van twee weken. Naar aanleiding van het derde voorval heeft de burgemeester bij besluit van 28 oktober 2024 de bedrijfsruimte gesloten voor de duur van drie maanden, de twee weken van de spoedsluitingen daarbij inbegrepen, tot 15 januari 2025. Tegen dat laatste besluit heeft Buds bezwaar gemaakt en de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In die procedure zijn Buds en de burgemeester ter zitting van 23 december 2024 tot een regeling in der minne gekomen: samengevat is overeengekomen dat de sluiting van de bedrijfsruimte wordt opgeheven per 3 januari 2025, waarbij de burgemeester heeft benadrukt dat de sluiting heeft plaatsgevonden in het kader van een schending van de openbare orde, en dat Buds de procedures intrekt. Naar aanleiding van het vierde voorval heeft de burgemeester bij besluit van 28 januari 2025 opnieuw besloten om tot een spoedsluiting van de bedrijfsruimte over te gaan voor de duur van twee weken.
2.4.
Bij brief van 18 december 2024 heeft Leyten aan Buds meegedeeld de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Bij brief van
6 februari 2025 heeft Leyten nogmaals aan Buds meegedeeld de huurovereenkomst te ontbinden op die grond, voor het geval de eerdere ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro geen stand zou houden. Buds is (onder verwijzing naar de brief van 18 december 2024) te kennen gegeven dat het gehuurde opgeleverd dient te worden direct nadat de burgemeesterssluiting voorbij is.
2.5.
Buds heeft na afloop van de burgemeesterssluiting de bedrijfsruimte niet opgeleverd aan Leyten, maar is deze weer gaan gebruiken voor haar onderneming.
2.6.
Daarom eist Leyten bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad om Buds te veroordelen tot (verkort weergegeven):
ontruiming van de bedrijfsruimte;
betaling van € 2.295,16 inclusief btw (plus de contractuele indexatie) aan huur per maand vanaf 1 maart 2025 tot aan de datum van ontruiming, met de contractuele boete van € 300,- per maand als de betaling uitblijft;
betaling van € 5.000,- aan dwangsom voor iedere dag of dagdeel dat Buds de veroordeling tot ontruiming niet nakomt, met een maximum van € 75.000,-; en
betaling van de proceskosten.
Wat vindt de kantonrechter hiervan?
Toewijzing eis 1: ontruiming
2.7.
De eis om Buds te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis. De gevraagde machtiging om de ontruiming zelf uit te laten voeren, wordt afgewezen. De deurwaarder heeft die niet nodig (artikel 556 en Pro 557 Rv).
2.8.
De redenen voor de toewijzing zijn tweeërlei. Aannemelijk is dat de eis in een bodemprocedure zal worden toegewezen, omdat de buitengerechtelijke ontbinding van
18 december 2024 naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter het daarmee beoogde rechtsgevolg heeft gehad, zodat Buds de bedrijfsruimte thans zonder recht of titel onder zich houdt en gebruikt voor haar onderneming. Daarnaast heeft Leyten dermate zwaarwegend belang bij ontruiming als ordemaatregel, dat de belangen van Buds bij handhaving van de bestaande situatie dienen te wijken. Daarmee is het spoedeisend belang meteen gegeven. Dit om de volgende redenen.
2.8.1.
Naar het zich laat aanzien heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 18 december jl. effect gesorteerd. Leyten is bevoegd geweest de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte buitengerechtelijk te ontbinden, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW Pro, omdat de bedrijfsruimte toen gesloten was. De burgemeester heeft het voor het publiek openstaande gebouw gesloten op de voet van artikel 2.35 van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) van de gemeente Rotterdam 2012, zoals deze luidt na wijziging 28. De APV is een verordening als bedoeld in artikel 174 van Pro de Gemeentewet. De sluiting van de bedrijfsruimte is door de burgemeester gedaan in het belang van de openbare orde en veiligheid en in verband met (herstel van) de verstoring van het woon- en leefklimaat rondom het pand alsmede om herhaling te voorkomen. Het indienen van bezwaar heeft de werking van het besluit niet geschorst en het besluit is ook niet (met terugwerkende kracht) herroepen door de burgemeester. De sluiting en de daaraan ten grondslag liggende bevindingen van de politie zijn juridische en feitelijke omstandigheden, waarop Leyten evenals de kantonrechter in beginsel kan en mag afgaan en die niet ter toetsing voorliggen nu en in de bodemprocedure. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro is niet noodzakelijk dat de huurder zich zelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde op grond waarvan tot sluiting is bevolen. Een tekortkoming of een verwijt aan het adres van de huurder is niet nodig. Dat Leyten, gegeven de burgemeesterssluiting, tot ontbinding is overgegaan, levert geen misbruik van bevoegdheid op. Deze keuze is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Integendeel, Leyten heeft dit in redelijkheid kunnen doen. Dat is meestal zo in dit soort zaken, want de bevoegdheid wordt gebruikt waarvoor deze is verleend. De belangen bij uitoefening van deze bevoegdheid wegen doorgaans ook zwaarder dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en het gebruik van het gehuurde. Dat is in deze zaak niet anders. De reactie van Leyten is niet onevenredig geweest. Daarbij legt het navolgende gewicht in de schaal in het voordeel van Leyten.
2.8.2.
Leyten heeft zeer zwaarwegende belangen bij ontruiming van de bedrijfsruimte door Buds op korte termijn. Het gehuurde is haar eigendom en is beschadigd door de voorvallen. Leyten wijst er terecht op dat de schade veel groter had kunnen zijn, gelet op het gebruik van explosieven in combinatie met brandbare vloeistof. Er hadden ook slachtoffers kunnen vallen. Dat had ook kunnen gebeuren bij het met een vuurwapen schieten door de ruiten aan de voorzijde van de bedrijfsruimte. Er zijn reële ernstige zorgen voor herhaling. Eind september 2024 heeft [naam 2] voornoemd namelijk aangifte gedaan van te zijn aangevallen door drie mannen, terwijl hij in zijn bestelbus zat. Met honkbalknuppels is op de ruiten van zijn bestelbus ingeslagen. Hijzelf heeft letsel opgelopen. De mannen wilden weten waar zijn broer was. Begin oktober 2024 is de tekst “klaar voor WAR” op het pand gespoten. En daarna hebben zich nog de vier voorvallen voorgedaan. De vrees van Leyten beperkt zich niet tot de bedrijfsruimte, want zij heeft zowel op de Vuurplaat, ook dichtbij het gehuurde, als in de nabije omgeving daarvan meerdere objecten in eigendom die verhuurd worden. Terecht maakt zij zich zorgen dat meer panden van haar beschadigd zullen raken en om de veiligheid van de huurders en andere gebruikers. Het is niet meer dan logisch dat Leyten zich dit aantrekt. Een veilige en prettige omgeving is van groot belang voor haar, haar huurders, omwonenden en passanten in de winkelstraat, en draagt bij aan de goede verhuurbaarheid van haar panden. Onderkend wordt dat de voorvallen ook ingrijpend zijn voor Buds en dat de gedwongen sluiting en daarop gebaseerde ontbinding onterecht kan aanvoelen, omdat dit het einde van de onderneming betekent op deze locatie, met verlies van inkomen voor [naam 2] tot gevolg terwijl hijzelf slachtoffer is van de agressieve intimidatie. Dit valt echter in het niet bij de belangen van Leyten, die maken dat snel moet worden opgetreden tegen het blijven beschikken over de bedrijfsruimte door Buds.
Afwijzing eis 3: dwangsom
2.9.
De geëiste oplegging van een dwangsom als stok achter de deur om de ontruiming te bewerkstelligen wordt afgewezen, want is niet nodig. Zoals vermeld dient de ontruiming te geschieden door een deurwaarder en die kan de hulp van de politie inroepen.
Afwijzing eis 2: huurbetaling en boete
2.10.
De geëiste veroordeling van Buds tot betaling van de maandelijkse huur vanaf
1 maart 2025 plus de contractuele boete voor het geval de betaling uitblijft, wordt afgewezen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft Buds zich verbonden om de (te indexeren) huur te betalen en desgevraagd eventueel ook een boete als hij daarmee te laat is. Naar het zich laat aanzien komt Buds haar afspraak echter na. Erkend is door Leyten dat de huur voor de maand maart 2025 inmiddels is voldaan. Niet gebleken is dat Leyten eerder tegenover Buds aanspraak gemaakt heeft op betaling van de boete. In de dagvaarding en ter zitting is er niets over vermeld.
Proceskosten
2.11.
De proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat bepaald wordt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. De reden is dat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Leyten dat eist en Buds daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Buds om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Buds bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Leyten te stellen;
3.2.
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
465