Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/8024
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. J.W. Vugts),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, namens deze Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 430.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dordrecht voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is tevens [naam 2] (taxateur) verschenen. Eiser is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1963. De gebruiksoppervlakte bedraagt 124 m² en de grondoppervlakte bedraagt 225 m². De woning heeft een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 345.000,-. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de grondoppervlakte heeft gecorrigeerd van 128 m² naar 124 m² en het onderhouds- en voorzieningenniveau heeft aangepast naar een 2 (onder gemiddeld). Volgens eiser leiden deze aanpassingen tot een verlaging van de WOZ-waarde en daarom is de ongegrondverklaring van het bezwaar onterecht. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] voor het onderhoud- en voorzieningenniveau een 4 (boven gemiddeld) hadden moeten krijgen. Eiser wijst in dit verband op het recente gladde stuc- en schilderwerk en de staat van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. Hierbij verwijst eiser naar foto’s en de advertentieteksten ten tijde van de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Tot slot heeft eiser een vergelijkingsrapport overgelegd met de woningen [adres 4], [adres 5] en [adres 6].
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten ([adres 7], [adres 2] en [adres 3]) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals bouwjaar, ligging, woningtype en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6.2.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat bij de initiële waardering van de woning alle verkooptransacties een rol spelen. Naar aanleiding van het ingediende beroep van eiser heeft er een nieuwe beoordeling plaatsgevonden, waarbij de best vergelijkbare woningen zijn betrokken. Het onderhoud van de woning is in de beroepsfase aangepast naar een 3 (gemiddeld). De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat het onderhoud van de woning rommelig oogt, maar dat er geen sprake is van onderhoudsgebreken. Overigens zou, zelfs als het onderhoud met een 2 (onder gemiddeld) wordt gewaardeerd, de waarde volgens de matrix nog € 455.000,- bedragen, hetgeen hoger is dan de waarde die is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voorts toegelicht geen reden te zien voor het waarderen van het onderhoud van [adres 2] op meer dan een 3 (gemiddeld). Ten aanzien van [adres 3] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de voorzieningen en het onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] zijn gewaardeerd met een 3 (gemiddeld), omdat, ondanks de luxe voorzieningen binnenshuis, de tuin helemaal niet afgewerkt is. Het onderhoud verkeert in nette staat maar er is geen aanleiding om dit op een 4 (boven gemiddeld) te waarderen. Met de matrix en de toelichting op de zitting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in de gegeven toelichting volgen en ziet in hetgeen hierover in het beroepschrift naar voren is gebracht, geen aanleiding om anders te oordelen.
6.3.
Ten aanzien van het vergelijkingsrapport van eiser overweegt de rechtbank als volgt. Met het overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan en aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het door eiser ingebrachte vergelijkingsrapport en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten doet niet af aan de waardering van de woning door de heffingsambtenaar. Ten aanzien van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze minder goed vergelijkbaar zijn omdat [adres 4] meer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht, [adres 5] veel kleiner is en [adres 6] enorm gedateerd was. Bovendien blijkt uit het rapport niet hoe er is geïndexeerd, noch blijkt hoe de verschillen tussen de woning en deze objecten zijn gewaardeerd.
6.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Redelijke termijn
7. Eiser heeft in het beroepschrift verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
Belastingzaken moeten binnen een redelijke termijn worden berecht. Als uitgangspunt is de redelijke termijn twee jaar, gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar tot de uitspraak van de rechtbank. Bij overschrijding van de redelijke termijn wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, tenzij het financiële belang bij de procedure zeer gering is. [2]
7.2.
Het bezwaarschrift is ontvangen op 3 april 2023. Op de datum van de uitspraak is de redelijke termijn afgerond met 1 maand overschreden.
7.3.
Eiser heeft niet gesteld dat het financiële belang bij de procedure meer dan € 1.000,- bedraagt. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [3] Het overgangsrecht uit het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 is niet van toepassing, omdat de redelijke termijn op die datum nog niet was overschreden. [4] Eiser heeft geen recht op een schadevergoeding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 25 april 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.