Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/685758 / KG ZA 24-877
Vonnis in kort geding van 29 april 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B&R VASTGOED B.V.,
gevestigd te Schiedam,
eiseres,
advocaat mr. W.M. van Agt te Bussum,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde sub 1,
advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
(aanvankelijk: 2.
[persoon A] ,
[persoon A] ,
wonende te Rotterdam,
gedaagde sub 2.)
Partijen worden hierna B&R Vastgoed, de VvE en [persoon A] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 september 2024, met producties 1 tot en met 18;
- producties 19 tot en met 23 van B&R Vastgoed;
- de akte overlegging producties 1 tot en met 14 van de VvE;
- de mondelinge behandeling op 3 december 2024, waarna de zaak is aangehouden in afwachting van minnelijk overleg;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Agt;
- de spreekaantekeningen van mr. Goedhart;
- de akte van 13 februari 2025, met producties 24 tot en met 26 van B&R Vastgoed;
- productie 27 van B&R Vastgoed;
- de antwoordakte van 7 maart 2025, met producties 15 en 16 van de VvE;
- de akte overlegging producties 17 tot en met 23 van de VvE;
- de mondelinge behandeling op 15 april 2025;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Agt.
1.2.
B&R Vastgoed heeft haar vorderingen jegens [persoon A] op 28 november 2024 ingetrokken.
2.De feiten
2.1.
B&R Vastgoed is eigenaar van het appartementsrecht [appartementnummer 1] , plaatselijk bekend als [adres 3] in Rotterdam (hierna: ‘de woning’). De woning is verhuurd en wordt bewoond. [persoon A] is eigenaar van het daar direct boven gelegen appartement, appartementsrecht Hillegersberg [appartementnummer 2] , plaatselijk bekend als [adres 2] in Rotterdam.
2.2.
[naam beheerder] is de beheerder van de woontoren waarvan de beide onder 2.1 genoemde appartementen deel uitmaken en belast met onderhoudskwesties. De VvE is de vereniging van eigenaren van de appartementen in deze woontoren.
2.3.
Op 16 december 2022 heeft B&R Vastgoed voor het eerst bij [naam beheerder] gemeld dat er sprake is van lekkage in het plafond in de badkamer met het verzoek deze lekkage te herstellen. Na meerdere herinneringen is Lekdetectiebedrijf Lekdetectie Expert Nederland ingeschakeld om de lekkage in appartement [adres 2] te beoordelen. In het rapport van 28 december 2022 van Lekdetectie Expert Nederland staat het volgende:
“Er is door Lekdetectie Expert Nederland vastgesteld dat de oorzaak geen waterleiding is
maar de kitnaden.
(..)
Het advies van Lekdetectie Expert Nederland is om de kitnaden te vervangen.”
De kitnaden waaraan gerefereerd wordt zijn kitnaden in de badkamer in de woning van [persoon A] .
2.4.
[persoon A] heeft de kitnaden vervangen. De lekkage was echter niet verholpen. Daarom is Lekdetectie Expert Nederland wederom ingeschakeld. In haar rapport van 10 februari 2023 staat het volgende:
“3.1 CONSTATERINGEN
Er is door de bewoners een lekkage geconstateerd. Hiervoor is Lekdetectie Expert Nederland ingeschakeld om de lekkage te lokaliseren. Bij aankomst heeft het bedrijf kunnen constateren dat bij de bewoners op huisnummer [adres 2] is het betegelde zitbad bij de douche nog steeds vochtig. Dit heeft lang gelekt waardoor binnen in het metselwerk nog veel vocht zit i.v.m. beschadigde kitnaden.
Nu zijn deze hersteld, maar het vocht is nog niet weg omdat alles betegeld en gekit is, kan het vocht niet ontsnappen. Het kan een paar maanden duren tot alle vocht is verdampt.
Tevens het kan ook zijn dat de vlekken bij de buren afkomstig zijn van de lekkende cv-leiding van de meterkast naar de woning van [adres 1] . Deze loopt van de meterkast naar hun woning.
3.2
CONCLUSIES
Er is door Lekdetectie Expert Nederland vastgesteld dat de cv-leiding in de hal van de meterkast van [adres 2] naar de woning [adres 1] lekt . De vloertegels zijn vochtig, deze hebben zij opengelaten zodat het vocht wat sneller verdampt.
3.3
ADVIEZEN
Het advies van Lekdetectie Expert Nederland is om dit zo snel mogelijk te herstellen.(..)”
2.5.
Op 15 oktober 2023 heeft B&R Vastgoed gemeld dat er wederom lekkage is in het plafond van de badkamer in de woning.
2.6.
Op 22 november 2023 heeft een monteur van Haitsma een lichte vochtigheid gemeten in de vloer in de gang van [adres 2] . De monteur heeft aangegeven dat de lekkage lijkt te komen vanaf de meterkast van [adres 1] , omdat daar een kleine vochtplek zit op de muren links en rechts. Haitsma heeft de VvE verzocht om een nieuwe opdrachtbon met mandaatverhoging voor het afpersen van de leiding om zo de lekkage te kunnen lokaliseren. B&R Vastgoed heeft de VvE nadien meerdere keren verzocht haar te berichten wanneer de lekkage wordt verholpen.
2.7.
Op 9 februari 2024 heeft de advocaat van B&R Vastgoed de VvE aansprakelijk gesteld voor de (gevolg)schade en gesommeerd om de noodzakelijke (herstel)werkzaamheden uit te voeren.
2.8.
De advocaat van de VvE heeft op 11 maart 2024 gereageerd op de sommatie en aangegeven dat:
“de beheerder inmiddels opdracht heeft gegeven voor nader onderzoek door loodgietersbedrijf Haitsma. De uitkomsten van dit onderzoek worden afgewacht.”
“de beheerder inmiddels opdracht heeft gegeven voor nader onderzoek door loodgietersbedrijf Haitsma. De uitkomsten van dit onderzoek worden afgewacht.”
2.9.
Op 27 mei 2024 heeft de advocaat van de VvE de advocaat van B&R Vastgoed het volgende bericht:
“Afgelopen vrijdag heeft Haitsma aan de beheerder teruggekoppeld dat er een lekkage aan de slangverdeler is gevonden en dat deze inmiddels is gerepareerd. Na de reparatie is de installatie een half uur lang afgeperst, waarbij geen nieuwe lekkages meer zijn geconstateerd. Haitsma gaat ervan uit dat de lekkage is opgelost, maar heeft nog wel voorgesteld om een lekdetectie uit te voeren ter controle.(..)”
2.10.
Op 4 juni 2024 bericht de advocaat van B&R Vastgoed de advocaat van de VvE als volgt:
“Cliënte berichtte mij dat het plafond in het appartement dit weekend nog kletsnat was.
Cliënte heeft dan ook niet kunnen constateren dat een en ander deugdelijk zou zijn verholpen en behoudt zich terzake alle rechten voor.
Ik word dan ook graag geïnformeerd over de lekdetectie en met name de opdracht die daartoe is verstrekt. Daar heeft Haitsma immers 11 dagen geleden om verzocht, dus ik veronderstel dat die opdracht inmiddels is verstrekt.(..)”
2.11.
Op 14 juni 2024 heeft er een lekdetectie plaatsgevonden. In het rapport is het volgende opgenomen:
“CONCLUSIE
Wij hebben vastgesteld: dat het lekkage uit de woning komt van nmr [adres 2] Want alle andere testen met kleur stof en metingen zijn gedaan selfs de gang is open gehaald maar dat is allemaal vochtig maar lekkage bevindt zich in de bodem van de badkamer en sijpelt door naar de laagste punt.
ADVIES
Tegels verwijderen en leidingen herstellen bij [adres 2] in de vloer van de badkamer.(..)”
2.12.
[naam beheerder] berichtte de advocaat van B&R Vastgoed op 25 juli 2024 het volgende:
“Wij hebben de bewoner van [adres 2] voorgelegd dat wij alles verder gaan oppakken zodat het zo snel
mogelijk verholpen gaat worden. Ze gaat ons een mail sturen voor akkoord betreft de kosten. Zodra
wij deze mail hebben ontvangen zullen wij alles in werking stellen.(..)”
2.13.
Op 4 november 2024 heeft een loodgieter in opdracht van [persoon A] onderzoek gedaan naar de privéleidingen in haar woning. Deze loodgieter constateerde het volgende:
“Bij aanvang van de werkzaamheden zijn wij begonnen waar aanvankelijk door diverse
lekdetectiebedrijven de vermeende lekkage zou zijn.
Na verwijderen van diverse vloertegels en de vloer open gehakt te hebben we niets kunnen ontdekken.
We hebben de afvoer geruime tijd behandeld met lekdetectievloeistof (10 dagen) hieruit bleek ook niets.
We hebben de vrijgekomen afvoer vervangen.
Helaas bij uitnemen van de afvoer hebben we geen kleurstof aan de onderzijde van de buis kunnen ontdekken. Foto’s zijn meegezonden.
De waterleidingen in de woning zijn alle in goede staat en lekkagevrij.
Conclusie: geen lekkage kunnen ontdekken in de badkamer van Mevr. [persoon A] ”
2.14.
In opdracht van de VvE heeft LEKK B.V. onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage. In het Rapport Specialistisch leidinglekkage onderzoek van 20 januari 2025 staat het volgende:
“De vochtschade wordt veroorzaakt door doorslag van spatwater via de (kit)voegen van de inloopdouche in de badkamer van het appartement op de 24e verdieping. Plaatselijk zijn (sterk) verhoogde vochtwaarden gemeten op zowel de wand- als vloertegels rondom de inloopdouche. Daarbij zijn onthechte/poreuze (kit)voegen zichtbaar.
(..)
Mogelijk wordt de vochtschade mede veroorzaakt door een lekkage in de afvoerleiding vanaf het wastafelmeubel in de badkamer van het appartement op de 24e verdieping. Er is sprake van een afwijking ter plaatse van een verbinding/sok. De afwijking is vastgesteld door middel van een rioolinspectie en thermografie i.c.m. vochtmetingen en wordt verder toegelicht in de meetresultaten en op de fotopagina. Destructieve controle is mogelijk noodzakelijk om inzichtelijk te krijgen of het een lekkage oorzaak betreft.
(..)
Tijdens het onderzoek zijn de cv-, water- en overige afvoerleidingen beoordeeld op eventuele lekkages. Zowel uit de uitgevoerde metingen op locatie, als uit de analyse van de thermische en endoscopische opnamen zijn geen actieve lekkages vastgesteld die verband houden met het waargenomen schadebeeld.
(..)
Wij adviseren u om onderstaande werkzaamheden te laten uitvoeren:
A.
De (kit)voegen te verbeteren/vernieuwen van de inloopdouche, douchedrain, wandtegels, plateau en 5- koppelingen om een waterdichte aansluiting te garanderen. Rondom de douchedrain wordt geadviseerd een 2-componenten kit toe te passen.
De (kit)voegen te verbeteren/vernieuwen van de inloopdouche, douchedrain, wandtegels, plateau en 5- koppelingen om een waterdichte aansluiting te garanderen. Rondom de douchedrain wordt geadviseerd een 2-componenten kit toe te passen.
Indien er een doorslag van een geel/groene kleurstof wordt waargenomen en/of als de lekkage na het verbeteren/vernieuwen van de (kit)voegen toch nog actief blijft. De vloer in de badkamer, naast het wastafelmeubel te openen, zoals aangegeven op afbeelding C-16, om de afvoerleiding destructief op lekkage te controleren.
Het bouwkundig herstelwerk kan worden uitgevoerd nadat de bouwkundige constructie volledig droog is.(..)”
2.15.
De kitnaden in het appartement van [persoon A] zijn op 17 februari 2025 (weer) vernieuwd.
3.Het geschil
3.1.
B&R Vastgoed vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de VvE te veroordelen tot het uitvoeren van afdoende herstelwerkzaamheden om de oorzaak van de lekkage te verhelpen en daarbij alles te doen en niets te laten om tot deugdelijk herstel te komen, binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag of dagdeel dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan;
II. de VvE te veroordelen tot het overleggen van een rapportage waaruit de oorzaak van de lekkage en het bewijs van herstel onmiskenbaar blijkt, binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag of dagdeel dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan;
III. de VvE te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
B&R Vastgoed legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de VvE op grond van de (hoofd)splitsingsakte belast is met het onderhoud en noodzakelijke herstelwerkzaamheden van de gemeenschappelijke delen van de Pegasus Woontoren. Het staat vast dat er een lekkage aanwezig is in het plafond van de woning van B&R Vastgoed. Dit is een gemeenschappelijk deel van de woontoren. Of de oorzaak is gelegen in een privégedeelte blijkt pas na onderzoek in de vloer/het plafond (een gemeenschappelijk deel), waardoor tot die tijd ervan uit moet worden gegaan dat de oorzaak in een gemeenschappelijk deel gelegen is en de de VvE hiernaar moet handelen.
3.3.
De VvE voert als verweer aan dat zij enkel het beheer voert over de gemeenschappelijke zaken. Als de oorzaak van de lekkage zich bevindt in een privé gedeelte dan is de VvE daarvoor niet aansprakelijk. Alles wijst erop dat de oorzaak in het bovengelegen appartement, [adres 2] , zit. Bovendien had B&R Vastgoed de ALV van de VvE om een besluit moeten vragen. Als dat besluit afwijzend zou zijn, dan zou B&R Vastgoed om vernietiging daarvan kunnen verzoeken bij de kantonrechter en een vervangende machtiging kunnen vragen om de lekkages zelf op te lossen. Verder wijst de VvE erop dat zij reeds zeer veel moeite heeft gedaan om de oorzaak te vinden; haar kan niet verweten worden dat de oorzaak niet gevonden is.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak volgt het spoedeisend belang uit de aard van het gevorderde.
4.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van B&R Vastgoed in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals deze zijn gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
De VvE wijst erop dat B&R Vastgoed de kwestie van de lekkage niet tijdens een algemene ledenvergadering heeft besproken. Als zij dat wel had gedaan en de ALV had een afwijzend besluit genomen ten aanzien van herstel van de lekkage, dan had B&R Vastgoed de kantonrechter om een vervangende machtiging moeten verzoeken. Wat daarvan zij, het doet voor de beslissing in deze zaak niet ter zake. Deze wettelijke regeling staat er immers niet aan in de weg dat een partij zich wendt tot de voorzieningenrechter met een vordering als de onderhavige. B&R Vastgoed heeft een spoedeisend belang bij de kwestie en de voorzieningenrechter is bevoegd om op het geschil te beslissen.
4.4.
Vervolgens voert de VvE aan dat het niet terecht is dat B&R Vastgoed haar vorderingen jegens [persoon A] heeft ingetrokken, omdat de lekkage uit het privégedeelte van haar appartement kan komen. B&R Vastgoed mag als eiser in de procedure echter zelf bepalen welke partij zij wel of niet in de procedure betrekt. Bovendien heeft B&R Vastgoed toegelicht dat de aanleiding om [persoon A] aan te spreken niet (langer) bestaat, omdat zij heeft toegezegd haar medewerking te verlenen als dat noodzakelijk is en zij dit inmiddels ook al meerdere keren heeft gedaan. [persoon A] heeft aan alle onderzoeken meegewerkt en heeft telkens de toegang tot haar woning verschaft.
4.5.
Tussen partijen staat vast dat er sprake is van een lekkage in het plafond van appartement [adres 3] . Ook is niet in geschil dat het plafond en (de ruimte tussen) de verdiepingsvloeren en de plafonds gemeenschappelijk is/zijn en dat de VvE op grond van de (hoofd)splitsingsakte verantwoordelijk is voor het onderhoud van en noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan die delen/in die ruimte. Er zijn diverse onderzoeken en lekdetecties gedaan in de badkamer van [persoon A] . [persoon A] heeft, naar aanleiding van die onderzoeken, twee keer de kitranden in de badkamer vervangen. De afvoer van de wastafel van [persoon A] is tevens onderzocht en er is in de leidingen in haar badkamer kleurstof aangebracht. Deze kleurstof is niet aangetroffen in het plafond van appartement [adres 3] . [persoon A] verblijft sinds enige tijd in het buitenland en maakt geen gebruik van de badkamer. De lekkage is hierdoor verminderd, maar niet volledig weg. De voorzieningenrechter acht het om die redenen onaannemelijk dat de lekkage afkomstig is van het appartement van [persoon A] . Als de lekkage afkomstig zou zijn van het appartement van [persoon A] had er kleurstof te zien moeten zijn geweest op het plafond van [adres 3] en hadden de bewoners sinds de afwezigheid van [persoon A] (gedurende meerdere weken) moeten merken dat de vochtoverlast weg of nagenoeg weg was. Dit is niet het geval; er druppelt nog steeds water in de emmer die de bewoners hebben geplaatst onder de plek van de lekkage. De hypothese van B&R Vastgoed dat de lekkage niet afkomstig is van het bovengelegen appartement van [persoon A] is gezien deze omstandigheden reëel. Hoewel dit niet betekent dat vaststaat dat de lekkage is ontstaan in het gemeenschappelijke deel van het complex, is dit in de gegeven omstandigheden wel zeer waarschijnlijk.
4.6.
Na de onderzoeken die al zijn gedaan, is dus een reële mogelijkheid dat sprake is van een oorzaak in een gemeenschappelijk deel, maar valt ook niet zonder meer uit te sluiten dat de lekkage is ontstaan in één van de overige appartementen in het complex. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan van B&R Vastgoed echter niet worden verwacht dat zij zich bij deze onzekerheid neerlegt. De huurder van B&R Vastgoed klaagt immers terecht over de langdurige lekkage. De VvE dient het dan ook tot haar taak te rekenen om tot op de bodem uit te zoeken waar de lekkage ontstaat en daarbij voortvarend te werk te gaan. Dit rechtvaardigt een ordemaatregel zoals gevorderd. Mocht uit nader onderzoek blijken dat de lekkage toch niet is ontstaan in het gemeenschappelijke deel van het complex, dan moet dat door dit onderzoek voldoende vast komen te staan. In de huidige situatie, die reeds meer dan twee jaar duurt, acht de voorzieningenrechter het aangewezen om ook voor dat geval te bevelen dat de VvE, waarvan de in dat geval aansprakelijke appartementseigenaar immers per definitie lid is, het herstel verzorgt. Dat neemt uiteraard niet weg dat de VvE in dat geval een regresrecht voor (een deel van) haar kosten heeft op die eigenaar.
4.7.
Het voorgaande betekent dat de VvE wordt veroordeeld om herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren om de oorzaak van de lekkage te verhelpen (vordering onder I.). Daarbij wordt verwacht dat zij een deskundige inschakelt die een ruime opdracht krijgt, in ieder geval om verder te kijken dan het bovenliggende appartement, en voortvarend aan de slag te gaan; daartoe zullen ook financiële middelen ter beschikking moeten worden gesteld. De gevorderde termijn van twee dagen na betekening van dit vonnis is hiervoor echter te kort. Een termijn van drie maanden acht de voorzieningenrechter redelijk. Als de VvE hieraan niet voldoet, verbeurt zij een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van
€ 3.000,00.
4.8.
De VvE wordt ook veroordeeld om een rapportage te overleggen waaruit de oorzaak van de lekkage blijkt. De VvE moet dit binnen twee maanden na betekening van dit vonnis doen. Anders verbeurt zij eenzelfde dwangsom als in 4.7 is genoemd. De veroordeling ziet er niet op dat de rapportage ook een bewijs van herstel moet bevatten. Aan het belang van B&R Vastgoed hierbij is voldoende tegemoetgekomen met toewijzing van de vordering onder I.
4.9.
Als het onderzoek en/of het herstel erg kostbaar blijkt te worden ligt het voor de hand dat ofwel de beheerder ofwel B&R Vastgoed het probleem agendeert voor een VvE-vergadering. Dat staat echter los van deze beslissing.
4.10.
De VvE krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten van B&R Vastgoed worden begroot op:
- dagvaarding € 115,84
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten €
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.088,84
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de VvE om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren om de oorzaak van de lekkage in het appartement [adres 3] te Rotterdam te verhelpen,
5.2.
veroordeelt de VvE om aan B&R Vastgoed een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 3.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt de VvE om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, een rapportage over te leggen waaruit de oorzaak van de lekkage blijkt,
5.4.
veroordeelt de VvE om aan B&R Vastgoed een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.3 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 3.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.088,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de VvE € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.6.
veroordeelt de VvE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.
3608/106