ECLI:NL:RBROT:2025:5602

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11590612 VV EXPL 25-143

datum uitspraak: 8 april 2025

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

Plashof Beheer B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. P.J. Winkel,

tegen

[gedaagde], die handelt onder de naam
[handelsnaam],

woonplaats: [plaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. D.R.D.A. Buren-Baks.

De partijen worden hierna ‘Plashof’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 18 maart 2025, met bijlagen 1 t/m 33;
de e-mail van Plashof van 25 maart 2025, met bijlage 34;
de e-mail van Plashof van 25 maart 2025, met bijlagen 35 en 36;
de e-mail van [gedaagde] met voorwaardelijke eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 t/m 3;
de spreekaantekeningen van Plashof;
de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

Op 27 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Plashof aanwezig mevrouw [persoon A] (bestuurder) en [persoon B] (medewerker), bijgestaan door mr. P.J. Winkel. Ook [gedaagde] was aanwezig vergezeld door zijn partner mevrouw [persoon C] en bijgestaan door mr. D.R.D.A. Buren-Baks.

2.De beoordeling

Wat is de kern van de zaak?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 18 oktober 2019 van Plashof de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaats] , alwaar hij een horecabedrijf exploiteert. Bij aanvang van de huur hebben partijen afgesproken dat de bedrijfsruimte casco wordt verhuurd. De huurovereenkomst loopt op dit moment nog door tot en met 17 oktober 2029. In artikel 16 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat, als de zaak vanwege funderingsherstel niet kan worden voortgezet vanwege sluiting, de huur gecompenseerd zal worden. Plashof wil zo spoedig mogelijk herstelwerkzaamheden uitvoeren aan de fundering van de panden aan [adres 2] tot en met [adres 1] , omdat er vanwege de staat van de fundering sprake is van toenemende schade aan de panden (onder andere zetting en scheurvorming).

2.2.

Volgens Plashof is [gedaagde] verplicht mee te werken aan de uitvoering van de werkzaamheden, maar stelt hij daaraan ten onrechte allerlei voorwaarden. Daarom eist Plashof in dit kort geding dat [gedaagde] veroordeeld wordt om gelegenheid te geven en medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden aan de fundering van [adres 1] in [plaats] , zoals beschreven op pagina 1 en 4 (“Technische Omschrijving”) van de offerte van [bedrijf 1] , door deze werkzaamheden te gehengen en gedogen en door aan Plashof en aan de door haar ingeschakelde derden, op eerste verzoek, toegang te verschaffen tot de bedrijfsruimte om deze werkzaamheden uit te voeren, op straffen van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft. Daarnaast eist Plashof dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte met alle daarin namens hem aanwezige personen, goederen en door hem en/of in zijn opdracht aangebrachte voorzieningen tijdelijk, voor de duur van de herstelwerkzaamheden te ontruimen.

2.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eisen van Plashof en voert aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Hij stelt dat Plashof jarenlang niets ondernomen heeft, dat zij niet heeft aangetoond dat er met spoed funderingsherstel nodig is en dat zij ook niet heeft aangetoond dat zij daadwerkelijk op dit moment met die werkzaamheden kan beginnen. [gedaagde] voert aan dat hij weliswaar bereid is mee te werken aan de werkzaamheden, maar dat het hier gaat om renovatiewerkzaamheden, om welke reden Plashof hem eerst een redelijk renovatievoorstel moet doen en een schadevergoeding moet aanbieden. [gedaagde] eist daarom zelf, voor het geval dat de eisen van Plashof worden toegewezen, dat Plashof wordt veroordeeld een bedrag van € 60.000,- als voorschot op een schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen.

2.4.

De kantonrechter wijst de eisen van Plashof toe, met uitzondering van de gevorderde dwangsom. De eis van [gedaagde] wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Het kort geding

2.5.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de partijen hebben bij toewijzing van hun eisen worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de andere partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

De voorwaardelijke tegeneis van [gedaagde] wordt niet buiten beschouwing gelaten

2.6.

Plashof heeft verzocht de voorwaardelijke tegeneis van [gedaagde] buiten beschouwing te laten omdat [gedaagde] die eis te laat heeft ingesteld en niet feitelijk heeft onderbouwd. De kantonrechter volgt Plashof hierin niet. Vast staat dat [gedaagde] zijn tegeneis in elk geval 24 uur vóór de zitting heeft ingesteld, zoals ook is voorgeschreven in artikel 6.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken. Dat [gedaagde] zijn tegeneis in de e-mail van 26 maart 2025 niet van een feitelijke onderbouwing heeft voorzien, leidt er in de gegeven omstandigheden niet toe dat deze eis buiten beschouwing moet worden gelaten. De voorwaardelijke tegeneis vloeit namelijk logischerwijs voort uit dezelfde feiten en omstandigheden, als die welke ten grondslag liggen aan de eis in conventie, en de eisen hangen duidelijk met elkaar samen. Bovendien volgt uit de dagvaarding en de overgelegde producties dat Plashof al voorafgaand aan dit kort geding op de hoogte was van de tegeneis van [gedaagde] en diens onderbouwing daarvan. Gelet daarop is niet gebleken dat Plashof op enige wijze in haar verdediging is geschaad. De kantonrechter ziet dan ook geen reden de voorwaardelijke tegeneis van [gedaagde] buiten beschouwing te laten.

[gedaagde] moet meewerken aan de herstelwerkzaamheden en de bedrijfsruimte tijdelijk ontruimen

2.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat de fundering onder de bedrijfsruimte in zodanig slechte staat is dat het noodzakelijk is herstelwerkzaamheden daaraan uit te voeren. Al bij het aangaan van de huurovereenkomst is het (in de toekomst) uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de fundering onderwerp van gesprek geweest. Partijen hebben daarover immers destijds al afgesproken dat [gedaagde] bij een eventuele sluiting van de bar in verband met de funderingswerkzaamheden gecompenseerd zal worden, hetgeen in de praktijk betekent dat [gedaagde] voor elke maand waarin de bar gesloten is geen huur hoeft te betalen.

2.8.

Het staat vast dat Plashof [gedaagde] op 20 januari 2025 heeft geconfronteerd met de boodschap dat zij op 1 maart 2025 met de benodigde herstelwerkzaamheden aan de fundering wilde beginnen. Niet gebleken is dat [gedaagde] in reactie daarop heeft betwist dat het noodzakelijk was dat die herstelwerkzaamheden met spoed moesten worden uitgevoerd. Sterker nog, door Plashof is onweersproken gesteld dat [gedaagde] akkoord is gegaan met de uitvoering van de werkzaamheden, maar wel heeft gevraagd om de startdatum uit te stellen tot 1 april 2025. Met dat verzoek is Plashof akkoord gegaan. Dit sluit ook aan op de e-mail van [gedaagde] aan Plashof van 4 februari 2025, waarin hij mededeelt er van uit te gaan dat de bar open zal blijven tot en met 31 maart 2025. Daarmee staat voldoende vast dat partijen in overleg hebben afgesproken dat de herstelwerkzaamheden in beginsel op 1 april 2025 zouden aanvangen.

2.9.

Uit de overgelegde correspondentie en de stellingen van partijen volgt dat [gedaagde] weliswaar akkoord is gegaan met de uitvoering van de herstelwerkzaamheden aan de fundering met ingang van 1 april 2025, maar dat hij aanspraak maakt op compensatie voor de financiële gevolgen van de uitvoering van de werkzaamheden voor hem als huurder en dat hij pas bereid is toegang te verlenen tot de bedrijfsruimte nadat overeenstemming is bereikt over die compensatie. Naar het oordeel van de kantonrechter verkeert [gedaagde] in de gegeven omstandigheden echter niet in de positie om dergelijke voorwaarden te verbinden aan zijn medewerking aan de werkzaamheden. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

2.10.

De kantonrechter is van oordeel dat Plashof met de door haar overgelegde stukken (waaronder de correspondentie met [bouwkundig bureau] uit april 2024 en de rapporten van de in opdracht van [bedrijf 1] uitgevoerde onderzoeken door [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [adviesbureau] ) voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgenomen funderingswerkzaamheden aangemerkt moeten worden als dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Het begrip ‘dringende werkzaamheden’ ziet – zo volgt uit de parlementaire geschiedenis, op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Uit de overgelegde stukken volgt in voldoende mate dat daarvan sprake is. Daaruit kan immers worden afgeleid dat de zetting en scheurvorming, als gevolg van de staat van de fundering, bij het pand aan [adres 1] – maar ook bij de naastgelegen panden – steeds verder toeneemt. Met name uit de e-mail van de heer [persoon D] van [bouwkundig bureau] van 19 april 2024 volgt dat er zo snel mogelijk overgegaan moet worden tot funderingsherstel, waarbij hij aangeeft dat ‘uitstel zal leiden tot grote gevolgschades’. Dat er inmiddels al sprake is van aanzienlijke schade vindt steun in de door Plashof overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse.

2.11.

Anders dan [gedaagde] stelt is de kantonrechter van oordeel dat de werkzaamheden niet kwalificeren als renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Onder renovatie in de zin van dat artikellid wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het huurgenot als gevolg van de (gedeeltelijke) vernieuwing. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat met het funderingsherstel ook de begane grondvloer wordt vernieuwd en het gehuurde daardoor wordt ‘verbeterd’, maar dat is door Plashof betwist. In dat verband heeft Plashof onweersproken gesteld dat zij bereid is de huidige vloer na uitvoering van de werkzaamheden weer in dezelfde staat terug te brengen, hetgeen niet tot een toename van het huurgenot leidt.

2.12.

Bovendien volgt uit de huurovereenkomst dat het gehuurde casco is verhuurd, ten aanzien waarvan Plashof heeft toegelicht dat daaronder moet worden begrepen de kale vloeren. [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de aanwezige houten vloer wel tot het gehuurde behoort. Dat betekent dat [gedaagde] in beginsel zelf verantwoordelijk is voor de door hem aangebrachte voorzieningen, inclusief de houten vloer. Voor zover partijen in overleg zouden afspreken dat er na het funderingsherstel een andere, nieuwere vloer wordt geplaatst, leidt dat er gelet op het voorgaande echter niet toe dat de funderingswerkzaamheden daarmee als renovatiewerkzaamheden moeten worden aangemerkt.

2.13.

Omdat in dit geval gebleken is dat het gaat om dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW hoeft Plashof geen redelijk voorstel in de zin van lid 2 van dat artikel aan [gedaagde] te doen alvorens zij tot funderingsherstel overgaat. Plashof is in de gegeven omstandigheden niet verplicht een financiële compensatie aan [gedaagde] aan te bieden vóórdat zij met het uitvoeren van de werkzaamheden begint. Omdat er sprake is van dringende werkzaamheden moet [gedaagde] het uitvoeren van die werkzaamheden gedogen. Dit betekent dat [gedaagde] niet het recht heeft om vooralsnog zijn medewerking aan de uitvoering van die werkzaamheden te weigeren, vanwege het feit dat er (nog) geen overeenstemming is bereikt over de compensatie.

2.14.

Uiteraard betekent het voorgaande niet dat Plashof in het geheel geen rekening behoeft te houden met de belangen van [gedaagde] , maar uit de overgelegde correspondentie volgt dat zij dat in voldoende mate heeft gedaan. Niet alleen heeft Plashof op verzoek van [gedaagde] de start van de werkzaamheden een maand uitgesteld, ook hoeft [gedaagde] voor de duur van de sluiting van zijn bar geen huur te betalen en heeft Plashof diverse voorstellen aan [gedaagde] gedaan, waaronder het aanbieden van een financiële tegemoetkoming van

€ 3.500,- per maand en het op kosten van Plashof laten verwijderen, opslaan en terugplaatsen van de eigendommen van [gedaagde] en de in het gehuurde aanwezige biertanks door professionele bedrijven. Een en ander doet daarnaast niets af aan het recht dat [gedaagde] heeft om zich, aansluitend aan de uitvoering van de werkzaamheden, tot de rechter te wenden met een vordering tot huurprijsvermindering dan wel schadevergoeding, voor zover hij meent daar aanspraak op te kunnen maken. Zoals hiervoor al overwogen kan dit echter niet in de weg staan aan het verlenen van de benodigde medewerking aan de werkzaamheden.

2.15.

Gelet op het feit dat voldoende aannemelijk is dat de werkzaamheden dringend moeten worden uitgevoerd en verder uitstel tot een toename van de al aanwezige aanzienlijke schade zal leiden – in combinatie met de patstelling tussen partijen over de voorwaarden waaronder met de werkzaamheden kan worden aangevangen – is naar het oordeel van de kantonrechter het spoedeisende belang bij de eisen van Plashof in voldoende mate gebleken. Ter zitting heeft Plashof met betrekking tot de aanvang van de werkzaamheden toegelicht dat de herstelwerkzaamheden door [bedrijf 1] zullen worden uitgevoerd en heeft zij in voldoende mate geconcretiseerd dat [bedrijf 1] alle benodigde vergunningen heeft aangevraagd en meldingen heeft gedaan, zoals voorgeschreven in de omgevingsvergunning van 6 december 2024. Van enige concrete praktische belemmering die aan de aanvang van de werkzaamheden op de kortst mogelijke termijn in de weg zou staan, is dan ook niet gebleken.

2.16.

Het bovenstaande leidt er toe dat voldoende waarschijnlijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 1 BW zal worden veroordeeld tot het verlenen van zijn medewerking aan de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, zodat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld om gelegenheid te geven tot en medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden aan de fundering van de bedrijfsruimte, een en ander op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld. Dat [gedaagde] het gehuurde voor de duur van de herstelwerkzaamheden moet verlaten met zijn eigendommen en de door of namens hem aangebrachte voorzieningen staat niet ter discussie. De om die reden gevorderde tijdelijke ontruiming wordt daarom eveneens toegewezen, op de wijze zoals hierna vermeld. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op 14 dagen na betekening van het vonnis, zoals ook door Plashof is geëist.

2.17.

De kantonrechter ziet geen aanleiding een dwangsom te koppelen aan de veroordeling van [gedaagde] om gelegenheid te geven tot en medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Met de toewijzing van de veroordeling tot tijdelijke ontruiming kan Plashof zelf, althans door een deurwaarder, een gedwongen ontruiming laten uitvoeren om tot de noodzakelijke werkzaamheden over te kunnen gaan. Onvoldoende onderbouwd is op grond waarvan een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is.

De tegeneis van [gedaagde] wordt afgewezen

2.18.

[gedaagde] heeft, voor het geval de eisen van Plashof worden toegewezen, geëist dat Plashof wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 60.000,- als voorschot op een schadevergoeding. Ter zitting heeft [gedaagde] uitdrukkelijk verklaard dat de grondslag van zijn tegeneis is gelegen in artikel 7:220 lid 2 BW. Zoals hiervoor al is overwogen ziet dat artikellid op renovatiewerkzaamheden, maar daarvan is hier geen sprake. Artikel 7:220 lid 2 BW is in dit geval dan ook niet van toepassing, zodat de tegeneis alleen om die reden al moet worden afgewezen.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

2.19.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Plashof moet betalen op € 119,40 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.203,40. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

2.20.

Ook de proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Plashof echter op nihil, omdat er in reconventie geen (afzonderlijke) proceshandelingen door Plashof zijn verricht.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.21.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Plashof dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om gelegenheid te geven tot en medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden aan de fundering van de bedrijfsruimte aan [adres 1]

in [plaats] , welke werkzaamheden staan beschreven op pagina 1 en 4 (“Technische Omschrijving”) van de offerte van [bedrijf 1] , waaronder in elk geval begrepen:

het treffen van nodige voorzieningen met betrekking tot de openbare veiligheid, vrijkomende kabels en leidingen;
het zagen/hakken van inkassingen;
het per container afvoeren van afkomend puin;
het op spindels zetten van de binnenmuur;
het slopen en afvoeren van de bestaande vloeren;
het slopen en afvoeren van de benodigde sparingen ten behoeve van de toegang en de af- en aanvoer;
het aanvullen en egaliseren van het grondwerk;
het leveren en aanvullen van schoonzand;
inclusief het ontgraven en afvoeren van de vervuilde grond en sanering;
het leveren en inbrengen van 20 stuks (van de in totaal 39 stuks) schroef injectie palen met een doorsnee van 88,9 mm en een paallengte van 23 meter;
het leveren en aanbrengen van korfwapening;
het leveren en aanbrengen van beton;
het aanvoeren en afvoeren van de heistelling;
het leveren en stellen van de verloren bekisting;
het leveren en aanbrengen van een ongewapende werkvloer, de wapening van de constructievloer, de afstandhouders/supporten en het beton, met spaan afgewerkt, voor de constructievloer;
het uitvoeren van een nulmeting bij het pand zelf en de buurpanden;
het na de werkzaamheden schoon en ontdaan van bouwafval opleveren van het werk;

door al deze werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Plashof en door Plashof ingeschakelde derden, op eerste verzoek, toegang te verschaffen tot gehuurde om deze werkzaamheden uit te voeren;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaats] met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en met door [gedaagde] en/of in zijn opdracht aangebrachte voorzieningen, waaronder in elk geval begrepen:

de bar inclusief de ophoging;
de achterwand van de bar;
de glas in lood verlichting boven bar;
de werkkast koffie apparaat;
de kerkbanken met lambrisering (inclusief stopcontacten);
de overige lambrisering;
de tafels, krukken en stoelen;
de hanglampen en lampen;
de inventaris;
het sanitair;
de CV radiatoren;
het leeg maken van de meterkast en het cv hok, met uitzondering van de cv ketel;
alle gipswanden en kozijnen met deuren voor de toiletten;
de decoratie aan de wanden;
de inbouw frames;
de tegels op de wanden;
de houten vloer en de tegelvloer (tot aan de onderliggende constructievloer);
de biertanks, de (tap)installaties en koelkasten;
de cocktailmachine;
de koffiemachine;
de glazen spoelmachine/vaatwasser;

binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend, tijdelijk, voor de duur van de uitvoering van de onder 3.1. genoemde werkzaamheden, te ontruimen en te

verlaten en de bedrijfsruimte met alle sleutels ter beschikking van Plashof te stellen;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Plashof worden begroot op € 1.203,40 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

in reconventie

3.6.

wijst de eis van [gedaagde] af;

3.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Plashof worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

44487