Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11478418 CV EXPL 25-454
datum uitspraak: 23 mei 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Staete Invest B.V.,
vestigingsplaats: Hendrik-Ido-Ambacht,
eiseres,
gemachtigde: Van Houwelingen & Partners Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Staete Invest’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 december 2024, met bijlagen;
- het antwoord;
- de akte van Staete Invest van 15 april 2025.
1.2.
Op 22 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens Staete Invest met [persoon B] namens haar gemachtigde en [gedaagde] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2022 van Staete Invest de bedrijfsruimte aan de [adres] in Spijkenisse (hierna: de bedrijfsruimte). De huur is nu € 1.714,50 per maand. Tot en met april 2025 is er een huurachterstand van € 44.090,76. Staete Invest eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten van € 1.063,72 en de wettelijke rente die tot en met 15 april 2025 € 3.191,77 bedraagt aan haar betaalt. Zij eist ook ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van de lopende huur. In totaal vordert Staete Invest € 48.346,25 met verdere rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2.
[gedaagde] is het niet eens met de eis. Hij stelt dat hij eerst een flexibele huurovereenkomst met een lage huurprijs had die maandelijks opzegbaar was. De nieuwe huurovereenkomst heeft een veel hogere huurprijs en is onder druk tot stand gekomen, waarbij Staete Invest hem ten onrechte heeft voorgespiegeld dat er veel belangstelling voor het pand zou zijn. Volgens hem is er daarom sprake van misbruik van omstandigheden en van dwaling. Voorts voert [gedaagde] aan financiële schade te hebben geleden en schulden te hebben opgelopen die voor rekening van Staete Invest dienen te komen. Na de ondertekening van de huurovereenkomst is het winkelgebied dusdanig veranderd waardoor zijn omzet is gedaald. Hierdoor kon hij de huur niet meer betalen. Bovendien had [gedaagde] een nieuwe huurder gevonden die bereid was de huurovereenkomst en de betalingsachterstand over te nemen maar Staete Invest heeft dit geweigerd, terwijl zij eerder mondeling had toegezegd een nieuwe huurder te accepteren. Verder is er volgens [gedaagde] sprake van ongelijke behandeling van huurders, omdat een andere huurder in hetzelfde pand een veel lagere huurprijs betaalt. Tot slot betwist hij de in rekening gebrachte servicekosten, omdat er geen tegenprestatie is geleverd.
2.3.
De kantonrechter wijst de eis bijna volledig toe. Dit betekent dat [gedaagde] de huurachterstand met bijkomende kosten moet betalen en dat hij de bedrijfsruimte moet verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Huurachterstand
2.4.
De hoogte van de gestelde huurachterstand is niet betwist. Vaststaat dus dat de huurachterstand tot en met april 2025 € 44.090,76 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dat bedrag aan Staete Invest te betalen. Op de verweren van [gedaagde] zal hierna worden ingegaan.
Flexibele huurovereenkomst?
2.5.
[gedaagde] stelt dat hij voorheen een flexibele huurovereenkomst had die maandelijks opzegbaar was, maar Staete Invest betwist dat een dergelijke overeenkomst heeft bestaan. Het is dan aan [gedaagde] om te onderbouwen dat dat wel zo is (artikel 150 Rv Pro), maar hij heeft dit op geen enkele wijze gedaan, zodat de kantonrechter voorbij gaat aan zijn stelling.
Misbruik van omstandigheden en dwaling?
2.6.
Voor een beroep op misbruik van omstandigheden of dwaling is vereist dat sprake is van een wilsgebrek bij het aangaan van de overeenkomst. [gedaagde] stelt dat de nieuwe beheerder hem onder druk heeft gezet om de huurovereenkomst te tekenen en dat hij is misleid over de mate van belangstelling voor het pand. Staete Invest heeft gemotiveerd betwist dat dit het geval is geweest. Zij heeft daarbij toegelicht en onderbouwd dat de huidige beheerder pas sinds oktober 2023 is opgetreden, terwijl de huurovereenkomst al op 1 augustus 2022 tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden dan wel dwaling. De verweren van [gedaagde] op dit punt slagen dan ook niet.
Verandering winkelgebied en omzetdaling
2.7.
Volgens [gedaagde] hebben de veranderingen in het winkelgebied geleid tot een omzetdaling. Ter zitting heeft Staete Invest uitgelegd dat die veranderingen al reeds waren doorgevoerd op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan. Dat die veranderingen pas na het tekenen van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden is niet gebleken. Wat hiervan ook allemaal zij, dit betreft een ondernemersrisico dat in beginsel voor rekening van de huurder komt en ontslaat [gedaagde] niet van zijn betalingsverplichting, nog daargelaten dat de gestelde omzetdaling op geen enkele wijze is onderbouwd. Staete Invest kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor financiële schade die [gedaagde] in dit verband heeft geleden. Dat in het verleden een huurovereenkomst met een lagere huurprijs gold, betekent niet dat de huidige huurprijs nu onredelijk is omdat het winkelgebied is veranderd. Vaststaat namelijk dat partijen een aanvangshuurprijs zijn overeengekomen, met de bepaling dat deze jaarlijks zal worden geïndexeerd.
Overname door nieuwe huurder
2.8.
[gedaagde] stelt dat hij een andere huurder bereid had gevonden die de huurovereenkomst inclusief de achterstand met een betalingsregeling wilde overnemen. Staete Invest heeft dit gemotiveerd betwist en daarbij verklaard dat zij een voorstel heeft gedaan om een nieuwe huurder in zijn plaats te stellen, maar dat [gedaagde] hier niet schriftelijk op heeft gereageerd. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij dat wel heeft gedaan en daarbij aangeboden om de mails die hij heeft gestuurd over te leggen. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om hem die kans nog te geven, omdat hij daar al voldoende gelegenheid voor heeft gehad voorafgaand aan de zitting. Daar komt bij dat een verhuurder niet verplicht is om zonder meer een andere huurder te aanvaarden en akkoord te gaan met een betalingsregeling. Niet is gebleken dat [gedaagde] daadwerkelijk een nieuwe huurder heeft voorgesteld en dat Staete Invest de contractsovername onterecht heeft geweigerd.
Ongelijke behandeling
2.9.
De stelling dat andere huurders minder huur betalen, is niet onderbouwd. Er zijn bijvoorbeeld geen huurovereenkomsten of andere bewijzen overgelegd waaruit blijkt dat vergelijkbare huurders een lagere huurprijs betalen. Dit verweer wordt daarom ook gepasseerd.
Servicekosten
2.10.
Dat de servicekosten onterecht in rekening zijn gebracht is evenmin onderbouwd. Staete Invest heeft gemotiveerd betwist dat er geen tegenprestatie zou zijn geleverd. Zij heeft ter zitting uitgelegd dat zij nooit klachten van [gedaagde] heeft ontvangen over de servicekosten. Indien hij klachten had over de dienstverlening, dan had het op zijn weg gelegen die tijdig, kenbaar en schriftelijk te melden. [gedaagde] heeft onvoldoende geconcretiseerd dat de in rekening gebrachte servicekosten in strijd zijn met artikel 7:259 BW Pro. Hij heeft geen bewijs van klachten, geen correspondentie met Staete Invest en evenmin verklaringen van andere huurders overgelegd die zijn stelling onderbouwen.
Ontbinding huurovereenkomst
2.11.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van twee maanden of meer, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. In dit geval is er een aanzienlijke achterstand en zijn er geen redenen waardoor afgeweken moet worden van voornoemd uitgangspunt. Bovendien wil [gedaagde] zelf ook ontbinding; dat heeft hij verklaard ter zitting.
Ontruiming en gebruiksvergoeding
2.12.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de bedrijfsruimte met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.714,50 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Staete Invest heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
Incassokosten
2.13.
De incassokosten van € 1.063,72 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
Rente
2.14.
De rente wordt ook toegewezen, omdat Staete Invest genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagde] aan Staete Invest moet betalen de wettelijke rente van € 3.191,77 die Staete Invest heeft berekend tot en met 15 april 2025.
Proceskosten
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Staete Invest moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 1.630,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 815,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 3.363,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Staete Invest dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Staete Invest te betalen € 48.346,25 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 44.090,76 vanaf 16 april 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan de [adres] in Spijkenisse te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Staete Invest te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 mei 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Staete Invest te betalen € 1.714,50 per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Staete Invest worden begroot op € 3.363,39;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
53954