Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/1188
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 januari 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem
(gemachtigden: [persoon A] en [persoon B] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] in Gorinchem (de onroerende zaken) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.298.000,- ( [adres 1] ) respectievelijk € 538.000,- ( [adres 2] ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gorinchem voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser daartegen ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waardes van de onroerende zaken gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 oktober 2024 op zitting behandeld. Ter zitting is de gemachtigde van eiser verschenen. De gemachtigden van de heffingsambtenaar zijn, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Omdat niet vastgesteld kon worden of de heffingsambtenaar de uitnodiging voor de zitting had ontvangen, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat de zaak zal worden aangehouden tot
26 november 2024.
1.5.
Het onderzoek ter zitting is hervat op 26 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] in Gorinchem.
2.1
De onroerende zaak [adres 1] beslaat een restaurant van 414 m² en een
stuk verharding van 1.500 m². Het bouwjaar is 2020.
2.2
De onroerende zaak [adres 2] beslaat een restaurant van 146 m² en een
stuk verharding van 1.700 m². Het bouwjaar is 2020.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3.1
Het opgestelde beroepschrift en overige stukken die in de procedure worden
gebracht, staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben. De rechtbank zal aan die stukken en stellingen voorbij gaan.
Voor zover eiser standpunten heeft ingenomen die specifieker op de zaak ingaan, zal de rechtbank die standpunten wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop – door het late moment waarop ze zijn ingenomen – onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Objectafbakening
5. Eiser heeft voor het eerst ter zitting aangevoerd dat beide onroerende zaken van één eigenaar zijn en dat de onroerende zaken om die reden moeten worden samengevoegd tot één object, zodat er maar één WOZ-waarde voor het geheel hoeft te worden vastgesteld.
6. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat – ondanks dat de onroerende zaken van dezelfde eigenaar zijn – het om een KFC-restaurant en een FEBO-restaurant gaat. Dit zijn twee onafhankelijke opererende entiteiten en moeten om die reden worden gesplitst in twee afzonderlijke WOZ-objecten.
7. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaken niet bij elkaar horen en daardoor niet als één WOZ-object hoeven te worden aangemerkt op grond van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is dan ook uitgegaan van een juiste objectafbakening door aan iedere onroerende zaak een afzonderlijke WOZ-waarde toe te kennen.
WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar daarin slaagt, hangt mede af van wat eiser daartegen aanvoert.
9. Ter zitting voert eiser aan dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht voor € 1.500.000,-, waardoor de totale WOZ-waarde van de onroerende zaken tezamen geen € 1.836.000,- kan bedragen. Voorts voert eiser aan dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet heeft onderbouwd.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
11. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde van een niet-woning worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de HWK-methode een bruikbare methode is om de WOZ-waardes van de onroerende zaken te onderbouwen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Voor [adres 1] is een huurwaarde bekend van € 143.792,- voor een oppervlakte van 414 m², wat neerkomt op € 347,- per m². De daadwerkelijke huurwaarde is echter getaxeerd op € 126.140,-, wat neerkomt op een lagere prijs, namelijk € 304,- per m². Ten aanzien van [adres 2] is een huurwaarde vastgesteld van € 49.640,- voor een oppervlakte van 146 m², wat neerkomt op € 340 per m². Dat [adres 2] een hogere prijs per m² heeft dan [adres 1] , kan volgens de heffingsambtenaar verklaard worden door de wet van het afnemend grensnut. Gezien de wet van het afnemend grensnut is het verklaarbaar dat de huurwaarde per vierkante meter voor een kleiner object hoger ligt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op een marktcijfer van een vergelijkbaar object, namelijk een restaurant uit het bouwjaar 2023 in Cuijk van in totaal 302 m², waarvan 208 m² bestaat uit een restaurantgedeelte en 94 m² uit opslagruimte. Dit object wordt verhuurd voor € 102.500,- per jaar, wat neerkomt op een vergelijkbare huurwaarde van € 339,40 per m². De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
Verder is de kapitalisatiefactor voor beide onroerende zaken vastgesteld op 10. De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode.
14. Wat eiser daartegen in beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het gestelde door eiser dat de onroerende zaken voor een bedrag van in totaal € 1.500.000,- zijn verkocht, is onjuist. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht en dat deze verkoop een beleggingstransactie betreft met een optie voor een huurafhankelijk recht van opstal om een reclamezuil te plaatsen. Ter onderbouwing hiervan heeft de heffingsambtenaar een Groninger akte overgelegd. Uit de Groninger akte blijkt dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht voor een totaal bedrag van € 3.740.240,-, waarvan op de dag van levering reeds een bedrag van € 1.500.000,- is aanbetaald en het resterende bedrag (€ 2.240.240,-) enige tijd later betaald moest worden.
De gemachtigde van eiser heeft pas op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet heeft onderbouwd. Voor de berekening van het percentage van het leegstandsrisico is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6 maanden op een huurovereenkomst van 10 jaar. Dat houdt een leegstandsrisico in van 13%. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het risico op leegstand voor dit soort objecten (namelijk een KFC-restaurant of een FEBO-restaurant) vrijwel nihil is en dat een leegstandsrisico van 13% eerder te hoog dan te laag is. De rechtbank acht dit voldoende, nu de gemachtigde van eiser dit pas voor het eerst op de zitting heeft aangevoerd en ook overigens niet heeft onderbouwd dat het leegstandsrisico groter is. Voor het overige heeft de gemachtigde van eiser de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet bestreden en de rechtbank ziet geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
Overigens merkt de rechtbank nog op dat uit de Groninger akte een totale verkoopwaarde van € 3.740.240,- volgt, terwijl de totale WOZ-waarde van de onroerende zaken tezamen € 1.836.000,- bedraagt. Dit levert een marge op van € 1.904.240,-. Hoewel dit verkoopcijfer nagenoeg 18 maanden voor de waardepeildatum tot stand is gekomen en daardoor nog gecorrigeerd zou moeten worden naar de waardepeildatum, is de rechtbank van oordeel dat het ruime verschil van € 1.904.240,- een indicatie is dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
16. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
17. De rechtbank is van oordeel dat voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn geen aanleiding bestaat. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift – met dagtekening 24 april 2023 – op 26 april 2023 ontvangen. Op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan is de redelijke termijn dus niet verstreken.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en dat zijn verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Vogtschmidt, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 januari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.