ECLI:NL:RBROT:2025:6536

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/698922 / KG ZA 25-389

Vonnis in kort geding van 27 mei 2025

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SVE GROUP B.V.,

gevestigd te Hilversum,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[persoon A] HOLDING B.V.,

gevestigd te Maartensdijk,

eiseressen,

verweersters in het incident,

advocaten mr. M. de Wijs en mr. J.A. de Graaf te Leiden,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

UTB INDUSTRIAL REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Waalwijk,

gedaagde,

verweerster in het incident,

advocaten mr. M.A.J. Kemps en mr. P.W.H. Stassen te Eindhoven,

met als gevoegde partij aan de zijde van eiseressen

de commanditaire vennootschap

ROM-D PROJECTEN C.V.,

gevestigd te Dordrecht,

eiseres in het incident,

advocaten mr. K. Bol en mr. J.A. Vugs te Amsterdam.

Partijen worden hierna SVE, SVE Holding, UTB en ROM-D genoemd.

SVE en SVE Holding worden gezamenlijk aangeduid als SVE c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 mei 2025;
de 15 producties van SVE c.s.;
de conclusie van antwoord;
de 9 producties van UTB;
de incidentele conclusie tot voeging van ROM-D;
de 2 producties van ROM-D;
het bericht van ROM-D van 12 mei 2025 met een correctie;
de mondelinge behandeling op 13 mei 2025;
de pleitnota van SVE c.s.;
de pleitnota van UTB;
de pleitnota van ROM-D.

1.2.

De incidentele vordering tot voeging van ROM-D is voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling besproken op de zitting van 13 mei 2025.

SVE c.s. en UTB hebben ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen de voeging. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot voeging daarop als niet-weersproken en op de wet gebaseerd toegewezen. De voeging is reeds tot uitdrukking gebracht in de kop van dit vonnis.

2.De feiten

2.1.

Partijen houden zich bezig met de inkoop, verkoop en ontwikkeling van onroerend goed. De directeur-grootaandeelhouder (DGA) van SVE c.s. is S. [persoon A] (hierna: [persoon A] ). De DGA van UTB is [persoon B] (hierna: [persoon B] ).

2.2.

SVE c.s. zijn sinds 2018 eigenaar van een industrieterrein, gelegen aan de [adres] in Alblasserdam, dat voor het overgrote deel wordt verhuurd aan staalfabriek FNsteel B.V. (hierna: FNS). Het terrein wordt ook wel het FNsteel-terrein genoemd. SVE c.s. hebben de aankoop van het FNsteel-terrein volledig gefinancierd met niet-bancaire, hypothecaire leningen uit het private netwerk van [persoon A] .

2.3.

In juni 2024 zijn SVE c.s. in onderhandeling getreden met Swiss Life Asset Managers Logistics GmbH (hierna: Swiss Life) over de verkoop van het FNsteel-terrein. Bij de onderhandelingen werden SVE c.s. bijgestaan door adviseurs [persoon C] en [persoon D] . De adviseurs van Swiss Life in dat traject waren [persoon E] (hierna: [persoon E] ) en [persoon F] (hierna: [persoon F] ).

2.4.

Op 5 november 2024 heeft Swiss Life met SVE c.s. een Letter of intent (hierna: de LOI) gesloten. In de LOI staat onder meer:

“(…)

Conditions Precedent Entering into the Proposed Transaction by the Parties is subject to the fulfilment of the following conditions precedent (opschortende voorwaarden):

(…)

(d)
the tenant FNS has obtained the written approval of their shareholder regarding the new lease terms and has signed the heads of terms;

(e)
(…)

(f)
The financiers of the Seller have approved the Proposed Transaction;

(…)”

2.5.

Op 19 februari 2025 is de laatste conceptversie van de Sale and Purchase Agreement (hierna: de SPA) tussen SVE c.s. en Swiss Life uitgewisseld.

2.6.

Bij e-mail van 4 april 2025 heeft Swiss Life aan SVE c.s. meegedeeld dat de aandeelhouder van FNS niet akkoord gaat met de nieuwe huurovereenkomst voor het FNsteel-terrein. Kort daarna hebben Swiss Life en SVE c.s. de onderhandelingen afgebroken.

2.7.

Vanaf 7 april 2025 zijn SVE c.s. in gesprek met ROM-D over een mogelijke verkoop van het FNsteel-terrein.

2.8.

Op 11 april 2025 hebben [persoon E] en [persoon G] UTB aangedragen als mogelijke koper van het FNsteel-terrein. Vervolgens vond op 16 april 2025, in aanwezigheid van [persoon E] en [persoon G] , een gesprek plaats tussen [persoon A] en [persoon B] .

2.9.

Op 17 april 2025 hebben [persoon A] en [persoon E] telefonisch contact gehad. Diezelfde dag heeft [persoon E] om 12.56 uur het volgende mailbericht gestuurd aan [persoon A] :

“Gisteren heb jij in het bijzijn van [persoon B] en mijn collega [persoon G] het aanbod gedaan om de FN Steel locatie in Alblasserdam van SVE te kopen voor een bedrag van 28.5 mio k.k. Dit aanbod was geldig tot en met vrijdag a.s. Zojuist is jouw aanbod telefonisch aanvaard. Dat betekent dat er een overeenkomst tot stand is gekomen en we gaan er dan ook vanuit dat die overeenkomst door SVE zal worden nagekomen. Naar onze mening staat het SVE dan ook niet vrij om hier nu op terug te komen.

Koper betaalt de overeengekomen koopprijs en de levering zal op korte termijn kunnen plaatsvinden. Voorts accepteert Koper de inhoud van de voorwaarden die zijn opgenomen in de laatste versie van de in het traject met Swiss Life opgenomen koopovereenkomst. Uiteraard stelt Koper niet de voorwaarde dat FN Steel instemt met een nieuwe huurovereenkomst.

Ik reken op een spoedige reactie zodat wij tot een snelle ondertekening van de onvoorwaardelijke koopovereenkomst kunnen komen.”

2.10.

Bij e-mail van 17 april 2025 om 17.43 uur aan [persoon E] heeft de advocaat van SVE c.s. als volgt gereageerd:

“(…)

Cliënte betwist uitdrukkelijk dat sprake is van enige overeenstemming. Er is geen (onvoorwaardelijk) aanbod gedaan en aanvaarding van iets was dus überhaupt niet mogelijk. Er zijn simpelweg ook nog te veel essentialia die niet besproken zijn en die eerst duidelijk uitgewerkt moeten worden. Bovendien moeten derden (separatisten) ook in dit proces betrokken te worden. Dit is bij u bekend en de inhoud van uw e-mail kan cliënte dan ook niet plaatsen. Hoe dan ook: van een deal of overeenstemming is geen sprake. Het staat u uiteraard wel vrij om met cliënte de verdere mogelijkheden te verkennen en hierover te spreken.

(…)”

2.11.

Op 25 april 2025 heeft de voorzieningenrechter te Rotterdam aan UTB verlof verleend om ten laste van SVE c.s. conservatoir beslag tot levering te leggen op diverse percelen die onderdeel zijn van het FNsteel-terrein. Het betreft:

het recht van eigendom op de kadastrale objecten met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 6] , [perceelnummer 7] , [perceelnummer 8] , [perceelnummer 9] , [perceelnummer 10] , [perceelnummer 11] , [perceelnummer 12] , [perceelnummer 13] , [perceelnummer 14] en [perceelnummer 15] , toebehorend aan SVE;
het recht van erfpacht op de kadastrale objecten met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummers [perceelnummer 16] , [perceelnummer 17] en [perceelnummer 18] , toebehorend aan SVE Holding.

2.12.

Op 25 april 2025 heeft UTB de beslagen laten leggen.

3.Het geschil

3.1.

SVE c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. UTB te gebieden om alle door haar ten laste van SVE c.s. gelegde beslagen op te heffen, in het bijzonder door opheffing van de door haar gelegde beslagen op het recht van eigendom van SVE op de kadastrale objecten met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummer [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 6] , [perceelnummer 7] , [perceelnummer 8] , [perceelnummer 9] , [perceelnummer 10] , [perceelnummer 11] , [perceelnummer 12] , [perceelnummer 13] , [perceelnummer 14] en [perceelnummer 15] en op het recht van erfpacht van SVE Holding op het kadastrale object met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummers [perceelnummer 16] , [perceelnummer 17] en [perceelnummer 18] op te heffen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 per dag dat opheffing uitblijft, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met een maximum van € 2.000.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

II. UTB te verbieden nogmaals beslag te leggen ten laste van SVE c.s., in het bijzonder op het recht van eigendom van SVE op de kadastrale objecten met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummer [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 6] , [perceelnummer 7] , [perceelnummer 8] , [perceelnummer 9] , [perceelnummer 10] , [perceelnummer 11] , [perceelnummer 12] , [perceelnummer 13] , [perceelnummer 14] en [perceelnummer 15] en op het recht van erfpacht van SVE Holding op het kadastrale object met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummers [perceelnummer 16] , [perceelnummer 17] en [perceelnummer 18] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,000,00 per dag dat voornoemde rechten van eigendom en erfpacht alsnog beslagen zijn, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met een maximum van € 2.000.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

subsidiair

III. iedere andere voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie passend acht en die recht doet aan de belangen van SVE c.s.;

zowel primair als subsidiair:

IV. UTB te veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

ROM-D sluit zich aan bij de vorderingen van SVE c.s. en concludeert tot toewijzing daarvan.

3.3.

UTB concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

4.De beoordeling

4.1.

UTB legt aan de beslagen ten grondslag dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, doordat [persoon A] tijdens het gesprek op 16 april 2025 namens SVE c.s. een aanbod tot verkoop en levering van het FNsteel-terrein heeft gedaan en UTB dat aanbod vervolgens op 17 april 2025 heeft aanvaard. Het aanbod houdt in:

koopprijs van € 28.500.000,00 k.k.;
UTB aanvaardt alle rechten en verplichtingen uit de laatste versie van de SPA zonder de voorwaarde dat FNS instemt met een nieuwe huurovereenkomst;
levering op korte termijn.

UTB zal in de hoofdzaak vorderen dat SVE c.s. de koopovereenkomst moeten nakomen. Zij wenst met de beslagen te voorkomen dat het FNsteel-terrein in de tussentijd wordt verkocht aan een derde.

4.2.

SVE c.s. betwisten de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen partijen. Zij doen voor de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen een beroep op de ondeugdelijkheid van het door UTB ingeroepen recht zoals bedoeld in artikel 705 lid 2 Rv.

4.3.

Uitgangspunt is dat het op de weg van SVE c.s. ligt om met inachtneming van de beperkingen van dit kort geding aannemelijk te maken dat de door UTB gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter beslist echter aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Bij die beoordeling hoort tevens een belangenafweging, waarbij het belang van UTB bij handhaving van de beslagen wordt afgewogen tegenover het belang van SVE c.s. bij opheffing van de beslagen (HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105).

4.4.

In geschil is de vraag of UTB, onder de gegeven omstandigheden, er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [persoon A] tijdens het gesprek op 16 april 2025 een onvoorwaardelijk aanbod heeft gedaan dat alleen maar aanvaard hoefde te worden.

De voorzieningenrechter komt voorshands tot het oordeel dat dat niet het geval is.

4.5.

De kwestie van het voorbehoud met betrekking tot de financiers is cruciaal. Partijen staan op dat punt lijnrecht tegenover elkaar. Volgens UTB heeft [persoon A] het onder 4.1. omschreven aanbod gedaan zonder voorbehoud van toestemming van de financiers. Volgens SVE c.s. ging het om een oriënterend gesprek en heeft [persoon A] tijdens dat gesprek (en ook daarna) meermaals meegedeeld dat hij nog moest afstemmen met de financiers.

4.6.

UTB heeft ter onderbouwing van haar standpunt schriftelijke verklaringen overgelegd van [persoon E] en [persoon G] (producties 5 en 6 van UTB). Nog daargelaten dat SVE c.s. verweer hebben gevoerd tegen de inhoud van die verklaringen, blijkt uit die verklaringen naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende dat [persoon A] een onvoorwaardelijk aanbod heeft gedaan. In geen van de verklaringen staat met zoveel woorden dat [persoon A] heeft gezegd dat het voorbehoud met betrekking tot de financiers niet meer gold. Beiden hebben ook tijdens de zitting bevestigd dat [persoon A] dit niet expliciet heeft gezegd. Ter zitting heeft [persoon E] desgevraagd verklaard dat hij dat had afgeleid uit de mededeling van [persoon A] “
dat hij zelf kan beslissen over de verkoop”. Deze interpretatie van [persoon E] is, gelet op de voorgeschiedenis rondom de verkoop van het FNsteel-terrein, niet gerechtvaardigd. [persoon E] en [persoon G] waren de voormalige adviseurs van Swiss Life bij dat verkooptraject. Zij waren ermee bekend dat in de LOI als opschortende voorwaarde voor het aangaan van de SPA was opgenomen dat de financiers toestemming dienden te geven voor de verkoop. Tegen die achtergrond konden [persoon E] en [persoon G] op basis van deze enkele mededeling van [persoon A] , zonder daar nadere vragen over te stellen of dat te controleren, niet gerechtvaardigd aannemen dat het toestemmingsvoorbehoud van tafel was en dat hij zonder dit voorbehoud een aanbod heeft willen doen dat alleen nog maar aanvaard hoefde te worden om tot een definitieve overeenkomst te leiden. ROM-D heeft als productie 2 stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij, naast gesprekken met SVE c.s., ook besprekingen heeft gevoerd met de financiers. Dat wijst er ook op dat de instemming van de financiers met de verkoop (nog steeds) een vereiste is.

4.7.

Het standpunt van UTB dat het toestemmingsvoorbehoud alleen in de LOI is opgenomen en dus niet geldt voor de SPA, ligt niet voor de hand. Gezien de strekking van de LOI met de daarin opgenomen opschortende voorwaarden, is aannemelijk dat de ondertekende LOI onlosmakelijk verbonden was met de nog definitief te maken SPA.

4.8.

De voorzieningenrechter verwerpt het betoog van UTB dat de financiers al hadden ingestemd met de verkoop aan Swiss Life zodat het voorbehoud niet in de weg staat aan een verkoop aan UTB (die volgens UTB nagenoeg dezelfde voorwaarden kent). Een schriftelijk akkoord van de financiers is niet overgelegd. En als dat er wel zou zijn, betekent dat niet automatisch dat de financiers instemmen met de verkoop aan UTB. De omstandigheden zijn immers gewijzigd. Zo zijn de rentekosten van de financiering verder gestegen en zijn SVE c.s. inmiddels in onderhandeling getreden met ROM-D. Bovendien hebben SVE c.s. correspondentie (producties 9, 12 en 13 van SVE c.s.) overgelegd van drie financiers die expliciet verklaren niet akkoord te gaan met een koopprijs van € 28.500.000,00 zoals geboden door UTB.

4.9.

Al met al ligt het beduidend meer voor de hand dat [persoon A] , zoals SVE c.s. stellen, het gesprek inging om te polsen of UTB een serieuze kandidaat was. De setting van dat gesprek bevestigt dit: het gesprek vond plaats bij [persoon B] thuis en [persoon A] werd niet vergezeld door adviseurs, dit laatste terwijl zijn adviseurs – zoals [persoon E] en [persoon G] wisten – tijdens het gehele onderhandelingstraject met Swiss Life juist wel een prominente rol hadden gespeeld. Het antwoord op de vraag of [persoon A] duidelijk heeft uitgesproken dat hij eerst nog moest afstemmen met de financiers, kan in het midden worden gelaten. Ook als hij dat niet heeft gedaan, mocht UTB – met de kennis van [persoon E] en [persoon G] over het verkooptraject – er in de hier relevante omstandigheden niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [persoon A] een voor aanvaarding vatbaar aanbod had gedaan. Hieraan doet niet af dat [persoon A] , zoals UTB heeft betoogd, nieuwsgierig was naar de interesse van UTB en daarom op het gesprek met [persoon B] had aangedrongen. Dit alles betekent dat niet aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vordering waarvoor beslag is gelegd, is daarmee summierlijk ondeugdelijk. Dat levert een grondslag op om de beslagen op te heffen.

4.10.

Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.

In de bodemprocedure zal het naar verwachting aankomen op getuigenverhoren. Hoewel nooit volledig valt uit te sluiten dat die getuigenverhoren zullen leiden tot het oordeel dat een koopovereenkomst tussen SVE c.s. en UTB wél tot stand is gekomen, weegt het belang van UTB bij behoud van de beslagen in afwachting van een beslissing in de bodemprocedure niet op tegen het belang van SVE c.s. bij opheffing van de beslagen. SVE c.s. verkeren in een financieel slechte positie en hebben rekening te houden met oplopende rentekosten en financiers die op korte termijn terugbetaling eisen. Zij hebben er dan ook belang bij om verder te kunnen onderhandelen en zo snel mogelijk tot een koopovereenkomst te komen met ROM-D of een andere partij.

4.11.

De vordering tot opheffing van de beslagen op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt daarom toegewezen. Aan UTB wordt daartoe een redelijke termijn verleend van drie werkdagen na de betekening van dit vonnis.

4.12.

De voorzieningenrechter ziet geen grond om op voorhand UTB te verbieden nogmaals beslag te leggen op de betreffende onroerende zaken. Niet valt uit te sluiten dat toekomstige gebeurtenissen een beslag (alsnog) rechtvaardigen. Daarbij geldt dat van UTB mag worden verwacht dat zij, conform de Beslagsyllabus, in een eventueel nieuw beslagrekest melding maakt van de eerder ingediende beslagrekesten en van het vonnis in dit kort geding.

4.13.

UTB wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van SVE c.s. en ROM-D veroordeeld.

De kosten van SVE c.s. worden begroot op:

- betekening oproeping € 122,35

- griffierecht € 714,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.121,35

De kosten van ROM-D worden begroot op:

- griffierecht € 714,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.999,00

4.14.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

gebiedt UTB om, binnen drie werkdagen na de betekening van dit vonnis, de door haar gelegde beslagen op het recht van eigendom van SVE op de kadastrale objecten met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummer [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 6] , [perceelnummer 7] , [perceelnummer 8] , [perceelnummer 9] , [perceelnummer 10] , [perceelnummer 11] , [perceelnummer 12] , [perceelnummer 13] , [perceelnummer 14] en [perceelnummer 15] en op het recht van erfpacht van SVE Holding op het kadastrale object met aanduiding Alblasserdam, sectie B, nummers [perceelnummer 16] , [perceelnummer 17] en [perceelnummer 18] , op te heffen;

5.2.

veroordeelt UTB om aan SVE c.s. een dwangsom te betalen van € 50.000,00 voor iedere dag dat UTB niet aan het in 5.1. uitgesproken gebod voldoet, tot een maximum van € 2.000.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt UTB in de proceskosten van SVE c.s. ad € 2.121,35, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet UTB € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.4.

veroordeelt UTB in de proceskosten van ROM-D ad € 1.999,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet UTB € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.5.

veroordeelt UTB in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.

2091 / 1980