Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11349427 CV EXPL 24-25564
datum uitspraak: 13 juni 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Vereniging van Eigenaars Gebouw [adres] te [plaats],
vestigingsplaats: [plaats] ,
eiseres,
gemachtigde: [gerechtsdeurwaarder] ,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.C.J. de Jong.
De partijen worden hierna ‘de VvE’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 oktober 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de repliek, met bijlage;
- de dupliek, met bijlagen;
- de reactie op de dupliek.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] in [plaats] . In die hoedanigheid is hij van rechtswege (automatisch en verplicht) lid van de VvE. De VvE bestaat uit twee leden, namelijk [gedaagde] en [bedrijf] (eigenaar van [adres] ).
2.2.
Op grond van de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement moet [gedaagde] voor 1/3 deel de kosten van onderhoud, vernieuwing en herstel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw dragen en [bedrijf] 2/3 deel (artikel 1 lid 1 van Pro het splitsingsreglement). Partijen hebben ieder één stem in de vergadering van eigenaars (artikel 34 lid 2 van Pro het splitsingsreglement).
2.3.
De VvE eist in deze procedure betaling van een aantal bedragen van [gedaagde] , namelijk:
1/3 deel van de premie voor de (gezamenlijke) opstalverzekering. Over de periode van 27 september 2023 (de dag waarop [gedaagde] het appartementsrecht in eigendom kreeg) tot en met september 2024 bedraagt 1/3 deel van de premie in totaal € 244,99;
Twee maal een bijdrage voor twee dakreparaties, waarover volgens de VvE op de vergadering van 2 juli 2024 een besluit is genomen. Het aandeel van [gedaagde] in deze bijdragen is € 2.000,- (1/3 deel van € 1.500,- en 1/3 deel van € 4.500,-);
1/3 deel van een vergoeding voor de bestuurder van de VvE, waarover volgens de VvE op de vergadering van 2 juli 2024 een besluit is genomen. Berekend van juli tot en met september 2024 bedraagt het aandeel van [gedaagde] € 300,-.
Dit maakt een totaalbedrag van € 2.544,99.
[gedaagde] heeft volgens de VvE sinds 27 september 2023 in totaal € 260,41 betaald. De VvE eist aan niet betaalde bedragen (€ 2.544,- - € 260,41 =) € 2.284,58.
2.4.
[gedaagde] vindt dat hij de gevorderde bedragen niet hoeft te betalen. Volgens hem is de VvE niet-ontvankelijk omdat een machtiging aan het bestuur voor het voeren van deze procedure ontbreekt, zijn er op de vergadering van 2 juli 2024 geen besluiten genomen en heeft hij geen kopie van het polisblad van de opstalverzekering ontvangen. [gedaagde] merkt in zijn processtukken verder onder meer op dat er nog sprake is van een lekkage in zijn slaapkamer en dat er over andere zaken nog afspraken gemaakt zouden moeten worden.
Er zijn op 2 juli 2024 rechtsgeldig besluiten genomen
2.5.
De belangrijkste vraag die in deze procedure beantwoord moet worden, is of op de vergadering van eigenaars op 2 juli 2024 rechtsgeldig besluiten zijn genomen. De VvE vindt van wel, [gedaagde] vindt van niet. Kern van de discussie is de vraag of de heer [persoon A] , die in plaats van [gedaagde] heeft deelgenomen aan de vergadering, beschikte over een volmacht van [gedaagde] .
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat ook als er geen volmacht zou blijken te zijn, [gedaagde] geen beroep kan doen op het ontbreken van die volmacht. Dat wordt hieronder uitgelegd.
2.7.
Vast staat dat er geen schriftelijke volmacht is. Dat is ook niet nodig. Een volmacht kan immers uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend (artikel 3:60 lid 1 BW Pro) en de wet vereist geen schriftelijk stuk. Uit de door de VvE geschetste gang van zaken volgt dat [gedaagde] in zijn contact met de VvE op de dag van de vergadering wel de indruk heeft gewekt dat hij de heer [persoon A] had gemachtigd om namens hem deel te nemen aan de vergadering en ook namens hem te stemmen. Volgens de VvE heeft [gedaagde] laten weten dat [persoon A] als ‘zijn gemachtigde’ werd aangezocht. [persoon A] had al vaker namens [gedaagde] contact met de VvE gehad. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Hij heeft alleen – in het algemeen – gesteld dat [persoon A] geen machtiging zou hebben. De kantonrechter oordeelt echter dat [gedaagde] , door [persoon A] als zijn gemachtigde naar de vergadering te sturen (althans, digitaal deel te laten nemen), een bekende van de VvE die eerder ook als gemachtigde of vertegenwoordiger van [gedaagde] optrad, hiermee bij de VvE de schijn heeft gewekt dat [persoon A] bevoegd was om hem te vertegenwoordigen. Daar komt nog bij dat [persoon A] blijkens de notulen ook over bepaalde punten gestemd heeft. [gedaagde] stelt wel dat navraag zou hebben geleerd dat [persoon A] geen akkoord heeft gegeven tijdens de vergadering, maar gelet op de stellingen van de VvE en de tekst van de notulen, die zowel aan [gedaagde] als [persoon A] zijn toegestuurd, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn betwisting meer handen en voeten te geven, bijvoorbeeld door een ondubbelzinnige verklaring van [persoon A] . Dat heeft hij nagelaten. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat noch [gedaagde] , noch [persoon A] aan de VvE heeft laten weten dat [persoon A] niet vertegenwoordigingsbevoegd was. Op basis van artikel 3:61 lid 2 BW Pro kan [gedaagde] daarom geen beroep doen op het eventueel ontbreken van een volmacht aan [persoon A] .
2.8.
Omdat [persoon A] namens [gedaagde] aanwezig was en mocht stemmen, konden op de vergadering rechtsgeldig besluiten worden genomen. Omdat [gedaagde] en [bedrijf] ieder over één stem beschikken, geldt een besluit als aangenomen als beide eigenaren vóór een besluit hebben gestemd.
De VvE is ontvankelijk
2.9.
Uit de notulen van de vergadering van 2 juli 2024 blijkt dat beide eigenaren akkoord zijn gegaan met het verlenen van een mandaat aan het bestuur voor het voeren van incassoprocedures. Deze procedure is zo’n incassoprocedure. De VvE is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
[gedaagde] moet de premie voor de opstalverzekering betalen
2.10.
Niet in geschil is dat de premie voor de opstalverzekering tot de kosten behoort waarvan [gedaagde] 1/3 deel moet dragen en [bedrijf] 2/3 deel. De verplichting van [gedaagde] om deze kosten aan de VvE te betalen is niet afhankelijk van het toesturen van een kopie van het polisblad of het leveren van bewijs dat werkelijk is betaald. De betalingsverplichting is een direct gevolg van het (verplichte) lidmaatschap van [gedaagde] van de VvE. Als [gedaagde] inzage wil in de stukken van de VvE, dan kan hij dat doen op de manier die het splitsingsreglement daarvoor voorschrijft.
2.11.
[gedaagde] heeft de (hoogte van) de gevorderde bedragen verder niet betwist, zodat de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 244,99 zal toewijzen.
[gedaagde] moet de eenmalige bijdragen voor dakreparatie betalen
2.12.
De verplichting van [gedaagde] om de eenmalige bijdragen voor de dakreparaties te betalen, volgt uit de besluiten die hierover op 2 juli 2024 zijn genomen. Uit de notulen volgt dat beide eigenaren vóór deze bijdragen hebben gestemd. Uit niets blijkt dat [gedaagde] deze besluiten heeft aangetast, bijvoorbeeld door een verzoek tot vernietiging in te dienen.
2.13.
Dat er nog steeds lekkage is in de slaapkamer van [gedaagde] en dat er mogelijk nog andere zaken zijn die besproken moeten worden, doet niet af aan de betalingsverplichting van [gedaagde] . [gedaagde] noemt deze omstandigheden ook wel, maar laat na om daar (duidelijke) juridische consequenties aan te verbinden. Het is de kantonrechter ook niet duidelijk welke juridische consequenties [gedaagde] zou kunnen bedoelen. Daarom gaat de kantonrechter aan al deze (losse) opmerkingen voorbij.
2.14.
[gedaagde] beroept zich er in zijn antwoord op dat de kosten voor de reparatie van het dakterras volledig voor rekening van [bedrijf] zouden komen, omdat in artikel 2 lid 5 van Pro het splitsingsreglement staat dat de kosten voor onderhoud, reparatie en vernieuwing van balkons voor rekening komen van de eigenaar(s) die daarvan gebruik maakt(maken). De VvE heeft betwist dat het dakterras moet worden aangemerkt als een balkon en wijst erop dat het gaat om een gemeenschappelijk deel, dat mede het dak vormt van de slaapkamer van [gedaagde] . [gedaagde] heeft dat niet betwist. De kantonrechter oordeelt dat hier inderdaad geen sprake kan zijn van een balkon als bedoeld in het splitsingsreglement en dat de kosten voor onderhoud, reparatie en vernieuwing van het dakterras volgens de hoofdregel door de eigenaren moeten worden betaald, dus 1/3 deel door [gedaagde] en 2/3 deel door [bedrijf] .
2.15.
Uit de notulen blijkt niet dat op de vergadering is afgesproken dat slechts 1/3 deel van de – achteraf gebleken – werkelijke kosten moeten worden betaald, maar dat 1/3 deel van het maximale budget aan de VvE moet worden overgemaakt. Ook nu de kosten van de tijdens deze procedure uitgevoerde reparatie (veel) lager blijken dan het afgesproken maximum, moet [gedaagde] dus nog steeds de afgesproken bijdragen van (voor hem) € 500,- en € 1.500,- aan de VvE betalen. Dit deel van de vordering wordt dus ook toegewezen.
[gedaagde] hoeft geen bestuursvergoeding te betalen
2.16.
De vordering betreffende de vergoeding voor de bestuurder wordt afgewezen, omdat daarover op de vergadering geen besluit is genomen. Uit de notulen blijkt dat de heer [persoon A] tegen dit besluit heeft gestemd. Anders dan in de notulen opgenomen, heeft [bedrijf] niet 2/3 deel van de stemmen, maar heeft iedere eigenaar één stem. Dat blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde splitsingsakte. Bij het staken van de stemmen geldt een besluit als niet aangenomen. Omdat een besluit over deze vergoeding ontbreekt, is er geen grondslag voor deze vordering van de VvE.
2.17.
Omdat beide eigenaars ieder één stem hebben, kan er overigens geen sprake zijn van misbruik van de meerderheid, zoals door [gedaagde] betoogd. De kantonrechter passeert dat verweer daarom niet alleen vanwege het ontbreken van een concrete juridische consequentie, maar ook omdat het niet juist is.
[gedaagde] moet in totaal € 1.984,58 aan de VvE betalen
2.18.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de volgende bedragen aan de VvE moet betalen:
Premie opstalverzekering € 244,99
Bijdragen dakreparaties
€ 2.000,00
€ 2.000,00
Totaal € 2.244,99
Hiervan heeft [gedaagde] € 260,41 betaald, zodat € 1.984,58 overblijft. Dit bedrag wordt toegewezen.
2.19.
De vordering van de VvE om [gedaagde] te veroordelen om de maandelijkse bijdragen vanaf oktober 2024 te betalen, wordt afgewezen. Het lijkt erop dat zij bij de hoogte van dit bedrag uitgaat van betaling van een maandelijkse vergoeding voor de bestuurder van de VvE. Omdat daarover geen (geldig) besluit is genomen, geldt die betalingsverplichting niet voor [gedaagde] . Omdat [gedaagde] heeft gezegd dat hij maandelijks een bijdrage zal betalen, gaat de kantonrechter ervan uit dat de VvE geen titel nodig heeft om het bedrag exclusief de bestuurdersbijdrage te incasseren.
[gedaagde] moet incassokosten van € 360,20 betalen
2.20.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 360,20 (inclusief btw) toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW Pro). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen.
[gedaagde] moet rente betalen
2.21.
De rente wordt toegewezen, omdat de VvE genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.22.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan de VvE moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 595,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.347,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.23.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de VvE dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen € 2.344,78 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 1.984,58 vanaf 1 oktober 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 1.347,39;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
51909