ECLI:NL:RBROT:2025:8418

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 11392967 CV EXPL 24-5011

datum uitspraak: 10 juli 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1)
[eiser 1],

woonplaats: Dordrecht,

2)
[eiser 2],

woonplaats: Barendrecht,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

gemachtigde: mr. P. van der Veld,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: Dordrecht,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: G.T. Poot.

De partijen worden ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 31 oktober 2024, met bijlagen;
het antwoord en de voorwaardelijke tegeneis, met (aanvullende) bijlagen;
het antwoord in reconventie tevens eisvermeerdering, met bijlagen;
productie 7 tot en met 10 van [gedaagde].

1.2.

Op 14 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: P. van der Vlist en mr. P. van der Veld, Y. [gedaagde], een belangstellende, en mrs. G.T. Poot en S.L. Ketting.

2.De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

[gedaagde] huurt (als in de plaats gesteld huurder) sinds 14 januari 2019 van (de rechtsvoorgangers van) [eisers] het pand aan [adres] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een winkelruimte beneden en een daarboven gelegen woning. [eisers] willen dat [gedaagde] het pand verlaat en niet meer terugkeert als huurder, [gedaagde] wil het pand blijven huren.

2.2.

[eisers] eisen in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, ontbonden dan wel wordt opgezegd per datum vonnis of per 1 november 2025 en dat [gedaagde] per die datum het pand moet hebben ontruimd op straffe van een dwangsom en met een machtiging om het pand te laten ontruimen als [gedaagde] dat niet zelf doet. Daarnaast eisen zij betaling van de illegale winst door onderverhuur en de onderzoekskosten, in deze procedure beperkt tot een bedrag van € 500,-.

[eisers] willen – kort gezegd – van de huurovereenkomst af en leggen hieraan het volgende ten grondslag. [eisers] hebben het pand nodig voor dringend eigen gebruik, te weten de renovatie die niet gerealiseerd kan worden met behoud van de huurovereenkomst. Ook een belangenafweging dient in hun voordeel uit te vallen zodat de huurovereenkomst ook op die grond kan worden beëindigd. Daarnaast handelt [gedaagde] in strijd met artikel 6 van de huurovereenkomst door de woning onder te verhuren, dat levert een tekortkoming op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.3.

[gedaagde] betwist – kort gezegd – dat er een grondslag bestaat voor het eindigen van de huurovereenkomst. Op zijn verweren wordt – voor zover relevant – hierna ingegaan.

Voor het geval [gedaagde] het pand moet verlaten eist hij een verhuis- en een schadevergoeding en voor het geval [eisers] niet binnen zes maanden na de ontruiming aanvangen met de renovatie van het pand, eist hij het laten voortduren van de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en betaling van € 75.000,-.

De drie voorvragen:

1) Het bedrijfsruimteregime is van toepassing

2.4.

Partijen verschillen van mening over welk huurregime van toepassing is. Volgens [eisers] geldt het regime voor bedrijfsruimte voor het gehele pand. Volgens [gedaagde] geldt primair het woonruimteregime voor het gehele pand en subsidiair voor wat betreft de bovenverdiepingen het woonruimteregime en voor de benedenverdieping het bedrijfsruimteregime.

2.5.

Artikel 7:290 lid 3 BW bepaalt dat tot de bedrijfsruimte ook wordt gerekend de afhankelijke woning. Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang 1) of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, dus of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en 2) of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. De bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst speelt hierbij slechts een beperkte rol^[1]. Het enkele feit dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning verbonden zal blijven aan de huur van de bedrijfsruimte en dat, indien de huur eindigt, dit geldt voor zowel het winkelgedeelte als het woonruimtegedeelte, is, anders dan [gedaagde] aanvoert, dan ook niet doorslaggevend. Wat wel van gewicht is in deze zaak is dat de woning geen aparte ingang heeft. De woning kan alleen via de kapsalon worden bereikt. Elke andere huurder dan [gedaagde] zal dus door zijn kapsalon moeten om bij de woning te kunnen komen. Er is dus sprake van een bouwkundige verbondenheid met de bedrijfsruimte. Dat de woning verder geheel zelfstandig gebruikt kan worden omdat die over een eigen keuken en sanitair beschikt zoals [gedaagde] aanvoert, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook sprake van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en dat heeft als gevolg dat ook op de woning het regime van bedrijfsruimte van toepassing is.

2) De opzeggingsbrief voldoet aan de vereiste van de wet

2.6.

Een verhuurder kan de huurovereenkomst per aangetekende brief opzeggen tegen het einde van de lopende termijn. Artikel 7:294 BW bepaalt dat een opzegging door de verhuurder nietig is als zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. De opzeggingsbrief van 16 mei 2024 die namens [eisers] naar [gedaagde] is gestuurd vermeldt expliciet de opzeggingsgronden, te weten het dringend eigen gebruik voor de renovatie en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Anders dan [gedaagde] aanvoert, is de brief dus niet nietig.

3) De termijn van artikel 7:296 lid 2 BW is niet van toepassing

2.7.

De verhuurder kan als de huurder niet toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, zoals hier het geval is omdat [gedaagde] niet heeft ingestemd, een vordering instellen bij de rechter tot het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. De door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft ondertussen van kracht tot de rechter daarover heeft beslist. De lezing van [gedaagde] dat artikel 7:296 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder zo’n vordering niet kan instellen als de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging geschiedt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht, is een verkeerde lezing van dit artikel. De Hoge Raad^[2]heeft namelijk beslist dat de drie jaarstermijn alleen geldt bij opzeggingen tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan en niet voor opzeggingen tegen het einde van een verlengde termijn. [eisers] zijn op 17 mei 2022 eigenaar van het pand geworden en daarmee pas per die datum de verhuurder, maar de huurovereenkomst met [gedaagde] dateert al van januari 2019. De huurovereenkomst is destijds aangegaan voor vijf (een + vier) jaar en uit het feit dat er nu nog een huurovereenkomst tussen partijen geldt gaat de kantonrechter er vanuit dat de huurovereenkomst in januari 2024 (stilzwijgend) moet zijn verlengd. Nu er sprake is van een verlengde overeenkomst geldt de drie jaarstermijn dus niet meer.

De drie hoofdvragen

1) Er is geen sprake van dringend eigen gebruik

2.8.

Artikel 7:296 lid 1 sub b BW bepaalt dat de vordering slechts kan worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft en dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is onder duurzaam gebruik valt. De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet door de rechter worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

2.9.

[eisers] stellen het pand dringend nodig te hebben voor eigen gebruik omdat zij het pand willen renoveren. Het voornemen tot renovatie is mede ingegeven door financiële belangen. Door de herontwikkeling zal het rendement van het pand uit verhuur aanzienlijk hoger worden dan het huidige rendement. [eisers] willen de woning van een eigen ingang voorzien zodat deze onafhankelijk wordt en apart kan worden verhuurd. De wens bestaat ook om onder de winkelruimte een kelder te maken zodat er een groter oppervlakte wordt gecreëerd. Met deze te creëren ruimtes kan een huurprijs worden gerealiseerd die de huidige huurprijs aanzienlijk overstijgt. Daarnaast past het huidige pand niet in de nieuwe plannen die de gemeente heeft voor het gebied. Uit de bouwtekeningen blijkt hoe de ruimtes er uit moeten komen te zien. Om dit te realiseren wordt alles platgegooid, enkel de originele gevel blijft staan, hierdoor kan de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst worden gerealiseerd.

Tijdens de zitting is toegelicht dat het pand is gekocht als investering, maar dat de huidige lasten nu het dubbele zijn van de huuropbrengst en dat het pand daarom gesplitst gaat worden in twee zelfstandige panden en dat de splitsing ook kadastraal wordt vastgelegd zodat er twee panden tegen een hogere huurprijs kunnen worden verhuurd en/of worden verkocht. Uit de opsomming van de financiële cijfers volgt dat er nu sprake is van een negatief resultaat wat na de renovatie anders zal zijn.

2.10.

[gedaagde] betwist dat er sprake is van dringend eigen gebruik. [eisers] stellen bedrijfseconomische belangen te hebben, maar de enkele stelling dat herontwikkeling tot méér huurinkomsten kan leiden is daartoe onvoldoende, zeker nu niet is aangetoond dat er op dit moment sprake is van een niet kostendekkende situatie. Daarnaast heeft [gedaagde] aangeboden het pand te willen kopen. [gedaagde] betwist ook dat de renovatie uitgevoerd moet worden zonder behoud van de huurovereenkomst. Die huurovereenkomst kan namelijk worden voortgezet nadat de renovatie klaar is nu de plaats en de functie van het pand hetzelfde blijven. Dat de huidige bestemming van het pand niet binnen de plannen van de gemeente valt, is evenmin aangetoond door [eisers] en ook niet dat zij de benodigde vergunningen zullen krijgen van de gemeente, aldus [gedaagde].

2.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een voorgenomen renovatie. Daarvoor is niet noodzakelijk dat er al vergunningen zijn aangevraagd.

Voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient echter ook voldoende aannemelijk te zijn dat sprake is van een ‘dringende noodzaak’ tot renovatie. Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te maken en deze belangen kunnen gelegen zijn in een rendementsverbetering. In dat kader hebben [eisers] gesteld dat door de voorgenomen renovatie het rendement aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige negatieve rendement doordat het pand zich op een gewilde locatie bevindt en dat met de renovatie wordt ingespeeld op de krapte van de woningmarkt. Om vast te kunnen stellen of de door [eisers] gestelde rendementsverbetering voldoende is om een dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk te achten, dient het huidige rendement van de bedrijfsruimte vergeleken te kunnen worden met het te verwachten rendement na de renovatie. [eisers] hebben echter geen rendementsberekening van de huidige situatie in het geding gebracht en ook niet van de te verwachten situatie. Zij hebben enkel op de zitting financiële gegevens opgesomd.

Buiten het feit dat [gedaagde] deze cijfers betwist, hebben [eisers] hun stelling dat er sprake zal zijn van een aanzienlijke rendementsverbetering naar het oordeel van de kantonrechter op geen enkele wijze onderbouwd. De kantonrechter ziet geen aanleiding

[eisers] alsnog in de gelegenheid te stellen hun standpunt nader te onderbouwen; dat hadden zij eerder moeten doen. [eisers] hebben dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. De vordering is daarom op deze grond niet toewijsbaar.

2) Er is geen sprake van een afwijkende bestemming

2.12.

De vordering kan ook niet worden toegewezen op grond van de opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW (een krachtens het geldende omgevingsplan aan het pand toegedeelde functie willen verwezenlijken) nu [eisers], tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende hebben onderbouwd dat het pand niet (meer) in het omgevingsplan van de gemeente past en om die reden moet worden gerenoveerd.

3) De algemene belangenafweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit

2.13.

Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de verlengde termijn, de rechter de vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. Bij de belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken.

2.14.

[eisers] hebben ter onderbouwing van hun belang bij beëindiging van de huurovereenkomst op het volgende gewezen. [eisers] hebben een bedrijfseconomisch belang bij de renovatie nu het pand sterk wordt gewijzigd en gesplitst in een apart toegankelijke woning en een aan de eisen van deze tijd aangepaste winkelruimte waardoor er naast waardevermeerdering ook een veel hoger rendement kan worden

behaald. Daarnaast loopt de huurovereenkomst al vanaf 1991 zodat het ervoor gehouden moet worden dat [gedaagde] zijn (eventuele) investeringen al heeft terugverdiend en er ondertussen rekening mee diende te houden dat de huurovereenkomst een keer kan eindigen nu dit geen oneindig recht is. Na een dergelijk lange huurperiode prevaleert het belang van winstgevendheid van [eisers] boven het belang van [gedaagde].

2.15.

Nu er, zoals onder 2.12. is overwogen, niet vanuit kan worden gegaan dat door de renovatie een (aanzienlijke) rendementsverbetering zal optreden, resteert voor [eisers] slechts het algemene belang bij het kunnen aantrekken van nieuwe huurders voor de bedrijfsruimte en/of woonruimte die naar de verwachting van [eisers] een hogere huurprijs zullen gaan betalen. Dit belang is weliswaar een te respecteren belang, maar weegt niet zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij een voortzetting van zijn bedrijf en behoud van zijn woonruimte. Het enkele feit dat de huurovereenkomst al meer dan 30 jaar bestaat, heeft ook niet tot gevolg dat de belangenafweging in het voordeel van [eisers] uitvalt. Dit brengt mee dat de vordering van [eisers] evenmin toewijsbaar is op grond van de belangenafweging.

Conclusie

2.16.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet zal worden beëindigd op grond van artikel 7:296 BW. Resteert de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst op grond van een wanprestatie, te weten de onderverhuur en de wijziging van de bestemming van het pand door [gedaagde].

De wanprestatie

2.17.

Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen (de zogeheten wanprestatie) aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

2.18.

Wat betreft de aangevoerde wijziging van de bestemming kan de kantonrechter kort zijn. Partijen zijn het erover eens dat er op de benedenverdieping van het pand al voordat [gedaagde] op 1 februari 2019 de huurovereenkomst overnam van de vorige huurder een kapperszaak was gevestigd, volgens [gedaagde] zelfs vanaf 1991. Er is dan ook geen sprake van een wijziging van de bestemming van de verhuurde ruimte.

2.19.

De echte wanprestatie ligt er wat [eisers] betreft in dat [gedaagde] in strijd met artikel 6 van de huurovereenkomst de woonruimte aan derden verhuurt en zelf elders woont. Artikel 6 bepaalt dat het de huurder verboden is de bedrijfsruimte en/of de woonruimte geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Van der Vlist heeft gezien dat er in elke kamer van de woonruimte bedden stonden of matrassen op de grond lagen. Vanwege het vermoeden van onderverhuur dat toen ontstond hebben [eisers] Condor recherchebureaus ingeschakeld en die heeft na een observatieperiode op 25 april 2025 een rapport opgemaakt. De conclusie luidt samengevat dat uit observaties op zeven dagen in de periode van 2 tot en met 25 april 2025 blijkt dat [gedaagde] ’s morgens met zijn auto naar de kapperszaak komt en dat hij tussen 15.45 en 17.50 uur weer vertrekt, vaak rond sluitingstijd van de kapsalon. Verder blijkt dat drie individuen, in het rapport genoemd de ‘grijze kapster’, de ‘fat bike dame’ en de ‘aktentas meneer’ geregeld van binnenuit de kapperszaak ’s ochtends openen of het pand verlaten via de gezamenlijke voordeur en (ruim) na het sluiten van de kapperszaak waarbij de deur van binnenuit op slot gedaan wordt naar de bovengelegen woning vertrekken om het pand de volgende morgen pas weer te verlaten. Verder wijzen [eisers] op een review op social media waarin iemand klaagt over de kwaliteit van een laserbehandeling die zij op het adres van de woning heeft ondergaan.

2.20.

[gedaagde] betwist dat hij de woning verhuurt aan anderen en voert daartoe het volgende aan. De ‘grijze kapster’ werkt bij hem in de kapsalon. Omdat zij in België woont, logeert zij af en toe bij hem als het te laat wordt om nog naar huis te rijden. De ‘aktentas man’ is haar vriend. Met de ‘fat bike mevrouw’ van wie [gedaagde] alleen de voornaam kent, heeft hij korte tijd een relatie gehad. Zij bleef toen af en toe bij hem slapen. Dat er meerdere bedden staan klopt, buiten dat [gedaagde] in de woning slaapt, slapen zijn drie kinderen ook vaak bij hem. Andersom slaapt [gedaagde] ook wel eens bij zijn kinderen in het huis van zijn ex of in zijn tuinhuisje als het te laat wordt om terug te rijden. Dat verklaart waarom hij soms ’s morgens pas naar huis komt, aldus [gedaagde].

2.21.

Op grond van voornoemde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, acht de kantonrechter de stelling van [eisers] dat [gedaagde] de woning onderverhuurt aan derden voorshands aannemelijk. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld daartegen tegenbewijs te leveren. Indien [gedaagde] niet slaagt in het leveren van tegenbewijs komt vast te staat dat [gedaagde] de woning onderverhuurt aan derden wat een overtreding van artikel 6 van de huurovereenkomst is. De kantonrechter acht deze tekortkoming van voldoende betekenis om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

2.22.

Indien [gedaagde] slaagt in het te leveren tegenbewijs, zal Van der Vlist alsnog bewijs moeten leveren van de gestelde onderverhuur.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

laat [gedaagde] toe om tegenbewijs te leveren tegen de voorshands aannemelijke stelling dat hij de woning onderverhuurt aan derden;

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als [gedaagde] slechts schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
donderdag 7 augustus 2025 om 10.00 uurin tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als [gedaagde] getuigen wil laten horen, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden oktober 2025 tot en met januari 2026;

3.4.

wijst erop dat [gedaagde] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

3.5.

bepaalt dat wanneer [eisers] getuigen in contra-enquête willen voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader vermoedelijk te horen getuigen; voor contra-enquête zal een datum en tijdstip worden gereserveerd aansluitend of kort na de voor het getuigenverhoor bepaalde datum en tijdstip;

3.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen;

ander bewijs

3.7.

bepaalt dat als [gedaagde] op een andere manier bewijs wil leveren, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

3.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken.

745