3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een verzoek om handhaving op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. Het verzoek om handhaving is gedaan op 31 januari 2022. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
1. Gevellekkages & kozijn- en muurlekkages.
Niet geconstateerd. Dit zou zich met name voordoen bij uitzonderlijke weersomstandigheden. Overeengekomen is dat er melding wordt gemaakt zodra deze weersomstandigheden zich voordoen.
2. Overlast van tocht.
Niet geconstateerd en er bestaat geen juridische grondslag op basis waarvan het college eisen kan stellen met betrekking tot tochtwering.
3. Afschot badkamer & vloerlekkages.
Uit de gemaakte vochtmeting kan niet worden opgemaakt dat sprake is van een lekkage. Er bestaat tevens geen juridische grondslag op grond waarvan het college eisen kan stellen met betrekking tot een afschot.
4. Lekkages & doorslaand vocht vanuit de badkamer naar de hal, slaapkamer en loggia.
Bij één appartement sporen van vocht geconstateerd. Volgens de bewoner betrof dit gevolgschade en was er geen lekkage meer.
5. Niet functionerende suskasten en roosters waardoor sprake is van slechte ventilatie.
Niet geconstateerd.
6. Warme en warmtewerende ramen.
Geen grondslag om handhavend op te treden omdat het Bouwbesluit 2012 hieromtrent geen eisen voorschrijft.
7. Isolatie loggia met aansluiting woonkamer en lekkages loggia.
De loggia is vergund als buitenruimte. Het Bouwbesluit 2012 is niet van toepassing op buitenruimten. Geen handhavingsgrondslag.
8. Scheuren in plafonds en muren.
Geconstateerd dat dit veelal haarscheuren betreffen. Geen sprake van een situatie die wijst op bouwkundige gebreken.
9. Afscheuren van de draagmuur loggia/woonkamer van de gevel.
Niet geconstateerd.
10. Gevel buiten: uitvallen van voegwerk, scheuren in de muren van baksteen, verzakken van het plafond ter hoogte van de vloer van de tweede etage.
De inspecteurs hebben de algehele staat van de gevel als goed beoordeeld. Op dit punt wordt daarom niet gehandhaafd. Bij het plafond gaat het om een minimale verzakking. Hiervoor bestaat wel een handhavingsgrondslag.
11. Temperatuur buitenmuren in de kroon vanwege ijsvorming achter de groene beplating.
Dit valt samen met het probleem onder punt 1.
12. Overlast van vliegjes.
Niet geconstateerd.
7.1.Gelet op het voorgaande is het handhavingsverzoek enkel toegewezen met betrekking tot onderdeel 10 (verzakken plafonds). Het college geeft in het handhavingsbesluit aan voornemens te zijn aan belanghebbende hieromtrent een last onder dwangsom op te leggen.
8. Met het besluit van 20 april 2023 heeft het college aan belanghebbende een last onder dwangsom opgelegd. Belanghebbende werd hiermee gelast om binnen vier weken de verzakking aan het buitenplafond aan de zuid- en oostgevel van het pand – ter hoogte van de tweede etage – te herstellen of dicht te zetten op straffe van een dwangsom van € 2.500,-. Omdat op 17 mei 2023 geconstateerd is dat aan de last is voldaan, heeft het college de last onder dwangsom met het besluit van 25 mei 2023 ingetrokken.
9. Op 11 mei 2023 heeft mr. T. Rhijnsburger namens eiseres pro forma bezwaar gemaakt tegen het handhavingsbesluit en op 13 juli 2023 zijn de bezwaargronden ingediend. Hierin worden alle twaalf de punten bestreden.
10. Op 4 december 2023 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden bij de Bezwaarschriftencommissie (de commissie). Naar aanleiding hiervan heeft de commissie een advies uitgebracht. Hierin komt de commissie allereerst tot de conclusie dat het college mocht uitgaan van de inspectierapporten omdat deze voldoen aan het criterium van ‘een deugdelijke en controleerbare vaststelling van de relevante feiten en omstandigheden’. Het college was derhalve volgens de commissie niet gehouden om een extern bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Vervolgens heeft de commissie per gesteld gebrek een oordeel gegeven over of dit een overtreding oplevert. Ten aanzien van de gevellekkages heeft de commissie geoordeeld dat – gezien het duidelijk aanwezige water ter plaatse van de ramen – niet afdoende is vastgesteld dat er geen gebrek aanwezig is. De overige gestelde gebreken zijn ofwel niet geconstateerd ofwel hierbij is geen sprake van een juridische grondslag om tot handhaving over te gaan. De commissie adviseert om de bezwaren – ten aanzien van de gevellekkages – gegrond te verklaren en alsnog nader onderzoek te doen naar de oorzaak hiervan.
11. Met het bestreden besluit van 16 januari 2024 heeft het college het advies van de commissie overgenomen.
12. Op 26 februari 2024 heeft mr. T. Rhijnsburger namens eiseres pro forma beroep ingesteld. De beroepsgronden zijn op 11 juni 2024 door eiseres zelf ingediend. Op 21 mei 2025 heeft de huidige gemachtigde van eiseres – mr. M. Nijk-Siebert – een aanvullend beroepschrift ingediend.
13. Op 12 november 2024 heeft Nebest B.V. gerapporteerd naar aanleiding van het nadere onderzoek naar de gevellekkages in de appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . Dit rapport heeft de gemachtigde van eiseres bij het aanvullend beroepschrift van 21 mei 2025 ingebracht.
Het beroep
14. Eiseres betoogt dat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb. In het bestreden besluit wordt het bezwaar van eiseres gegrond verklaard op het onderdeel gevellekkages, maar er volgt geen heroverweging met een herroeping van het primaire besluit en/of het nemen van een nieuw besluit. Het college heeft slechts geoordeeld dat nader onderzoek noodzakelijk is. Dit is in strijd met artikel 7:11, tweede lid, van de Awb.
16.4.De rechtbank is van oordeel dat het handhavingsverzoek ten aanzien van bovenstaande gestelde overtredingen eveneens terecht door het college is afgewezen. Hoewel tijdens de inspecties wel gebreken zijn geconstateerd, is de rechtbank geen juridische grondslag gebleken op grond waarvan handhavend zou moeten worden opgetreden. Het Bouwbesluit 2012 regelt niets over kwaliteit van warmtewerende ramen in bestaande bouw. Voor zover eiseres heeft gesteld dat de loggia een binnenruimte betreft, is dat onvoldoende onderbouwd. Het enkel ter zitting tonen van één foto is hiervoor niet toereikend. De rechtbank moet afgaan op de situatie zoals die vergund is. Nu de loggia als buitenruimte vergund is kan handhaving niet worden gebaseerd op eisen die voor een binnenruimte gelden. De scheuren in de muren en plafonds betreffen volgens het college haarscheuren. Hierbij is geen sprake van constructiefouten of andere gevaarlijke situaties. Bij de buitengevel dient gekeken te worden naar de algehele staat van de gevel. De inspecteurs hebben die als goed beoordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan dit oordeel te twijfelen. Het is de rechtbank evenmin anderszins gebleken dat de woontoren niet bestand is tegen de daarop werkende krachten. De beroepsgronden slagen niet.
17. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank in hetgeen door eiseres is aangevoerd – anders dan ten aanzien van de gevellekkages – geen aanleiding om te concluderen dat er sprake is van strijd met de artikelen 1a, 1b en 2 van de Woningwet en de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.
Besluit bouwwerken leefomgeving.
18. Ten aanzien van het beroep van eiseres op het Besluit bouwwerken leefomgeving verwijst de rechtbank naar wat reeds is overwogen onder 3. Nu het recht van vóór 1 januari 2024 van toepassing is, slaagt ook deze beroepsgrond niet.