Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/699925 / KG ZA 25-457
Vonnis in kort geding van 20 juni 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] , Goeree-Overflakkee ,
eiseres,
advocaat mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
beide wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
verschenen in persoon.
[eiseres] wordt hierna ‘ [eiseres] ’ genoemd.
Gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘gedaagden’ en afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ (gedaagde 1) en ‘ [gedaagde 2] ’ (gedaagde 2) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit:
- de dagvaarding van 26 mei 2025 met producties 1 tot en met 8;
- de schriftelijke reactie van gedaagden van 3 juni 2025 op de dagvaarding met producties A tot en met H.
1.2.
De mondelinge behandeling vond op 6 juni 2025 plaats. [eiseres] verscheen daar met haar advocaat. Gedaagden verschenen zonder advocaat.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 1 september 2014 een recreatiewoning op bungalowpark Weipolder aan de [locatie] [huisnummer X] op [woonplaats 1] te Goeree-Overflakkee (hierna: de woning).
2.2.
[eiseres] huurde de woning eerst van [persoon A] . Hij was oorspronkelijk de rechthebbende op het recht van erfpacht op twee geschakelde recreatiewoningen – waarvan de woning er een is – en het bijbehorende perceel grond.
2.3.
[persoon A] is de ex-partner van [gedaagde 2] (gedaagde 2). Zij zijn samen de ouders van twee meerderjarige dochters (hierna: de dochters).
2.4.
De woning ligt in het plangebied van het bestemmingsplan “ Recreatiegebieden van de gemeente Oostflakkee” en heeft als bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie”. Gebruik van de woning voor permanente bewoning is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan.
2.5.
[eiseres] heeft vanwege psychiatrische klachten aan de gemeente Goeree-Overflakkee (hierna: de gemeente) toestemming gevraagd om de woning permanent te mogen bewonen. De gemeente heeft bij brief van 24 februari 2015 aan [eiseres] toestemming verleend om de Woning voor de periode van een jaar te bewonen, in afwachting van het toewijzen van een huurwoning. De gemeente heeft deze toestemming bij brief van 8 december 2016 met een jaar verlengd, gelet op verzoeken daartoe van de huisarts en de psychologisch behandelaar van [eiseres] . [eiseres] heeft de gemeente in 2017 niet opnieuw gevraagd de toestemming te verlengen. Zij is wel permanent in de woning blijven wonen.
2.6.
[persoon A] is overleden. De dochters zijn beiden erfgenaam. De nalatenschap omvatte schulden, voor zover in 2019 bekend een totaalbedrag van € 65.000,00. Gedaagden hebben de schulden afgelost, met daarbij de afspraak dat de recreatiewoningen op hun naam werden gezet. Op 6 mei 2019 hebben gedaagden aldus het recht van erfpacht verkregen. Daarbij zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen [persoon A] en [eiseres] op gedaagden overgegaan.
2.7.
Gedaagden hebben bij brief van 17 november 2020 de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd per 1 mei 2021, nadat de gemeente in september 2020 desgevraagd had laten weten aan gedaagden dat de toestemming voor het permanent bewonen van de woning was verlopen en niet meer werd verlengd. [eiseres] is niet met deze opzegging akkoord gegaan.
2.8.
Gedaagden hebben hierna de gemeente gevraagd het bestemmingsplan te handhaven. De gemeente heeft bij besluit van 31 maart 2021 een last onder dwangsom aan gedaagden opgelegd, inhoudende het beëindigen en beëindigd houden van het permanent bewonen van de recreatiewoningen. De gemeente heeft aangekondigd dat aan gedaagden een dwangsom van €15.000,-- wordt opgelegd als zij daaraan niet voor 1 januari 2022 zouden voldoen. Na bezwaar van gedaagden heeft de gemeente bij brief van 16 juli 2021 de last onder dwangsom ingetrokken, omdat zij van oordeel was dat gedaagden voldoende medewerking hebben verleend om eiseres te bewegen de woning te verlaten.
2.9.
De gemeente heeft bij besluit van 31 maart 2021 ook een last onder dwangsom opgelegd aan [eiseres] vanwege het permanente gebruik van de woning. Zij heeft daartegen bezwaar gemaakt. Dat bezwaar is ongegrond verklaard. Vervolgens heeft [eiseres] beroep ingesteld.
Op 1 juli 2021 heeft de gemeente een herziene beslissing genomen op het bezwaarschrift van [eiseres] . Gelet op de psychiatrische problematiek waarmee [eiseres] kampt heeft de gemeente besloten de bezwaren van [eiseres] alsnog gegrond te verklaren en de last onder dwangsom die tegen haar gericht was, in te trekken. Gedaagden hebben beroep ingesteld tegen de intrekking van de last onder dwangsom van [eiseres] . De rechtbank Rotterdam heeft dit beroep bij vonnis van 28 september 2023 ongegrond verklaard. Gedaagden hebben tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De uitkomst van deze procedure is onbekend.
2.10.
Op 28 januari 2022 hebben gedaagden [eiseres] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis de huurovereenkomst beëindigt en dat [eiseres] wordt veroordeeld te woning te ontruimen. De kantonrechter heeft deze vordering afwezen. Gedaagden hebben ook tegen deze beslissing hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 28 januari 2025 heeft het Gerechtshof Den Haag – voor zover nu relevant – : het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 9 september 2022 bekrachtigd, met dien verstande dat het hof de huurovereenkomst verlengt met twee jaar, te rekenen vanaf dit arrest, dus tot 28 januari 2027. Uit artikel 7:277 lid 2 BW vloeit voort dat gedaagden de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van die termijn.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert in deze procedure dat gedaagden, bij vonnis, voor zover mogelijk met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, worden veroordeeld tot uitvoering van het onderhoud aan de woning zoals omschreven in de tweede alinea onder punt 12 van de dagvaarding, binnen veertien dagen na de betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom, met betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende.
In de woning is sprake van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW): “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Het gaat om de navolgende gebreken volgens [eiseres] :
De CV-ketel is kapot.
De schuur lekt, doordat gedaagden een reparatie in 2020 slecht hebben uitgevoerd en/of ondeugdelijk materiaal hebben gebruikt.
Het dak lekt en tocht, doordat gedaagden een reparatie van de dakrand en dakboeien slecht hebben uitgevoerd en/of ondeugdelijk materiaal hebben gebruikt.
In de muren zitten tochtspleten en -gaten en op het dak zijn dakplaten omgewrikt en latten weggehaald, waarvan [eiseres] vermoedt dat gedaagden dit opzettelijk hebben gedaan om haar weg te pesten uit de woning.
Het schilderwerk is achterstallig.
De keuken valt uit elkaar; de keukendeurtjes en -lades laten los, het keukenblad zit los, de coating van de frontjes laat los, de onderste kastdelen zijn beschadigd door optrekkend vocht.
De vloer is beschadigd door vocht.
Door deze gebreken wordt het binnenklimaat van de woning aangetast en dat vormt een aanslag op de fragiele gezondheid van [eiseres] . Gedaagden voldoen niet aan hun verplichting op grond van artikel 7:206 lid 1 BW deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen.
Volgens [eiseres] proberen gedaagden het woongenot van [eiseres] te verstoren, door (stelselmatig) het uitvoeren van onderhoud te weigeren, met als doel [eiseres] uit de woning te verdrijven.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering tot het verhelpen van de gebreken.
3.3.
Gedaagden zijn het niet eens met de vordering en concluderen tot afwijzing.
4.De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen, evenals de gevolgen van toewijzing van de eis voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.2.
Tussen partijen staat in algemene zin vast dat de woning niet voldoet aan de huidige bouwtechnische eisen voor wat betreft ventilatie en verwarming, isolatievoorzieningen en brandveiligheid. De woning is eind jaren ’60 gebouwd en voor zover bekend nooit gerenoveerd. Gedaagden hebben verklaard dat zij juist hierom altijd al richting de gemeente, en ook in de voormelde juridische procedures tegen de gemeente en tegen [eiseres] , het standpunt hebben ingenomen dat de woning niet geschikt is voor permanente bewoning. Gedaagden waren ten tijde van de verkrijging van het erfpachtrecht uit de nalatenschap van [persoon A] , van plan de beide woningen grondig te renoveren, maar door de problematische situatie rondom de verhuur van de woning aan [eiseres] is dit in de woning waarin zij woont, niet gebeurd en in de andere woning kon de renovatie daardoor ook niet worden uitgevoerd op de manier die gedaagden voor ogen stond.
4.3.
De kernvraag in deze procedure is of gedaagden nu op korte termijn de door [eiseres] gestelde zeven gebreken moeten herstellen.
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering van [eiseres] slechts voor een deel toewijsbaar is. Kort gezegd zullen gedaagden worden veroordeeld onderhoud te plegen aan de CV-ketel en aan de dakrand en -boeien van de woning. Voor het overige wordt de vordering afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend.
De CV-ketel
4.5.
[eiseres] stelt dat de CV-ketel het al geruime tijd niet doet, waardoor zij geen verwarming heeft en niet warm kan douchen, omdat er geen warm water uit de kraan komt.
Gedaagden hebben ter zitting toegelicht zij daarvan niet op de hoogte waren, maar dat de CV-ketel snel moet worden hersteld als deze daadwerkelijk kapot blijkt te zijn. Liever zouden gedaagden een grotere renovatie uitvoeren, waarbij (naast andere renovatiewerkzaamheden) de woning wordt afgekoppeld van het gas en er een elektrische boiler wordt geplaatst voor warm water en een airco voor zowel verwarming als koeling wordt geplaatst. Gedaagden zijn evenwel bereid op korte termijn een monteur in te schakelen om de CV-ketel te laten nakijken en eventuele problemen op te lossen.
4.6.
In aanmerking genomen dat [eiseres] stelt dat de CV ketel al geruime tijd stuk is en dat de woning in ieder geval de afgelopen winter niet verwarmd lijkt te zijn geweest, wat de vochtproblemen in de woning (zie hierna onder randnummer 4.11. en verder) zeker niet zal hebben verminderd, heeft [eiseres] belang bij een veroordeling van gedaagden tot een spoedig herstel. Van [eiseres] kan niet worden verwacht dat zij hierover de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Om die reden en gezien de toezegging van gedaagden, zal de voorzieningenrechter de vordering op dit punt toewijzen. Gedaagden zullen worden veroordeeld tot uitvoeren van onderhoud aan de CV-ketel, in die zin dat zij binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een afspraak moeten maken met en opdracht moeten geven aan een monteur die de CV-Ketel inspecteert en eventuele problemen en/of gebreken herstelt, waaronder ook moet worden begrepen dat er een nieuwe CV-ketel wordt geplaatst als blijkt dat de oude niet kan worden gerepareerd. Gedaagden moeten aan [eiseres] laten weten wanneer de monteur langskomt in de woning. De inspectie en het herstel danwel de vervanging van de CV-ketel moet binnen zes weken na betekening van het vonnis gereed zijn.
De schuur, de dakrand en -boeien
4.7.
Gedaagden zijn in 2019/2020 gestart met onderhoud aan de schuur, die tegen de woning aan zit en waar [eiseres] haar washok in heeft, door deze te voorzien van een extra houten bekleding van gewolmaniseerd hout. Ook zijn zij begonnen met onderhoud aan de topgevel en dakrand. Daartoe zijn eerst kunststof schroten en verrot regelhout verwijderd, waarna de gevel en dakrand zouden worden voorzien van zwart geteerde Zweedse rabatdelen, zodat het dak beter kan ventileren. Gedaagden zijn echter gestopt met deze werkzaamheden, toen zij in september 2020 bericht kregen van de gemeente dat het permanent wonen van [eiseres] in de woning niet langer zou worden toegestaan. Zij waren van plan na het vertrek van [eiseres] de renovatie grondiger aan te pakken en wilden geen overbodig werk doen en extra kosten maken. Toen tussen partijen een geschil over de verhuur ontstond, hebben zij de werkzaamheden niet hervat, waardoor het werk onafgemaakt is blijven liggen. [eiseres] wil dat het werk nu alsnog wordt gedaan en afgemaakt.
4.8.
Hoewel gedaagden betwisten dat daardoor nu sprake is van lekkages en/of tocht en koude, hebben zij ter zitting toegezegd de werkzaamheden aan het dak af te ronden. Gelet hierop zal de voorzieningenrechter de vordering ter zake van de dakrand en -boeien toewijzen. Gedaagden worden veroordeeld binnen drie maanden na betekening van dit vonnis betreffende gebreken te herstellen.
4.9.
Wat betreft de schuur wordt de vordering afgewezen, omdat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij een spoedig herstel van het gebrek, en dat zij de uitkomst van een bodemprocedure op dat punt niet kan afwachten.
Tochtspleten en – gaten, omgewrikte dakplaten en weggehaalde latten
4.10.
[eiseres] stelt dat gedaagden opzettelijk tochtspleten en -gaten in en rond de woning hebben veroorzaakt, dat zij dakplaten hebben omgewrikt en latten weggehaald om ongemak door vocht en tocht te veroorzaken, met als doel haar uit de woning te pesten. Gedaagden hebben betwist dat sprake is van gestelde gebreken, laat staan dat zij die opzettelijk zouden hebben veroorzaakt. [eiseres] heeft hierop haar stelling niet verder onderbouwd. De voorzieningenrechter is bij die stand van zaken van oordeel dat de vordering op dit punt moet worden afgewezen.
Het schilderwerk
4.11.
[eiseres] stelt dat het schilderwerk aan de woning achterstallig is en dat daardoor het leefklimaat binnenshuis negatief wordt beïnvloedt. [eiseres] verwacht van gedaagden dat zij op dit punt het gebruikelijke onderhoud plegen. Gedaagden erkennen dat zij het schilderwerk niet hebben onderhouden de afgelopen jaren, maar betwisten dat het schilderwerk zo slecht is dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [eiseres] heeft haar stelling in reactie hierop niet verder onderbouwd. Op de door [eiseres] overlegde foto’s is het verfwerk niet duidelijk zichtbaar, maar voorshands lijkt geen sprake van zodanig achterstallig onderhoud dat hiervoor een ordemaatregel noodzakelijk is. Daarom wordt de vordering van [eiseres] op dit punt afgewezen.
De keuken en de vloer
4.12.
[eiseres] stelt dat de keuken bijna uit elkaar valt; de keukendeurtjes en -lades zitten los, het keukenblad zit los en de coating van de frontjes laat los. Gedaagden betwisten dit. Volgens hen stond de keuken er bij een inspectie vijf jaar geleden nog redelijk bij. Zij kunnen zich niet voorstellen dat dit nu anders is, tenzij het gebruik van huurster dit heeft veroorzaakt. [eiseres] heeft haar stelling in reactie hierop niet verder onderbouwd, zodat haar vordering op dit punt wordt afgewezen.
4.13.
[eiseres] stelt daarnaast dat sprake is van vochtproblematiek in de woning, waardoor de onderste kastdelen van de keuken en ook de vloer in de woning zijn aangetast. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze gebreken voorshands voldoende zijn komen vast te staan. Gedaagden hebben toegelicht dat het bungalowpark, waar de recreatiewoningen staan, is gelegen op kleigrond. Bij extreme regenbuien en langdurende neerslag ontstaat hierdoor wateroverlast op het hele bungalowpark. Optrekkend vocht uit de verzadigde kleigrond in vloer en muren zorgt voor vochtproblematiek en schimmelvorming in de recreatiewoningen, die zijn opgetrokken in enkel-kalkzandsteen buitenmuren zonder spouw, isolatie en vochtwerende/dampremmende voorzieningen.
4.14.
In het algemeen geldt dat als een verhuurder niet (spoedig) overgaat tot herstel van dergelijke gebreken, een huurder een spoedeisend belang heeft bij een veroordeling daartoe door de rechter. Van een huurder kan in zo’n situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De voorzieningenrechter komt echter in deze zaak tot een ander oordeel.
4.15.
Hoewel de situatie in de woning verre van ideaal is voor [eiseres] , is de voorzieningenrechter van oordeel dat van gedaagden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat zij het gevorderde onderhoud aan de vloer – en ook aan de onderste keukenkastjes – uitvoeren.
4.16.
Gedaagden hebben overtuigend toegelicht dat de vochtproblematiek in de woning alleen door een grondige renovatie is te verminderen, inhoudend dat vloerisolatie, voorzetwanden met isolatie, mechanische ventilatie en nieuwe raamkozijnen met ventilatieroosters moeten worden aangebracht. Alles wat wordt uitgevoerd aan de woning om de gevolgen van de vochtproblematiek te bestrijden, zonder dat er grondig wordt gerenoveerd, is ‘weggegooid geld’, omdat de oorzaak van de problematiek niet wordt weggenomen. [gedaagde 1] wenst de noodzakelijke grondige renovatie van de woning – nu hij inmiddels met pensioen is en daartoe geëquipeerd – zelf uit te voeren.
[eiseres] zou gedurende die renovatiewerkzaamheden de woning moeten verlaten en van haar kant is toegelicht dat dit vanwege haar complexe psychiatrische problematiek niet mogelijk is. [eiseres] kan – zo heeft haar advocaat uitgelegd – op dit moment niet verhuizen en ook niet tijdelijk op een andere plek verblijven. Zelfs de gedachte dat zij ergens anders naartoe moet zorgt bij [eiseres] voor grote stress en spanning, wat ook ter zitting tot uiting kwam en ertoe leidde dat [eiseres] de zaal vroegtijdig verliet.
Vanwege de (mentale) gezondheidsproblemen van eiseres is het dus ook feitelijk zeer ingewikkeld, zo niet onmogelijk, voor gedaagden een dergelijke grondige renovatie uit te (laten) voeren, zoals zij in hun reactie op de vordering naar voren hebben gebracht.
4.17.
De voorzieningenrechter merkt op dat het het beste lijkt voor beide partijen als [eiseres] met begeleiding van hulpverlening in de komende periode toewerkt naar een vertrek naar een andere woning. De vochtproblematiek en de verouderde staat van de woning zullen immers steeds meer negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de woning, en de noodzakelijke grondige renovatie kan niet plaatsvinden zolang [eiseres] in de woning woont. Ook bestaat de kans dat gedaagden (wederom, maar dan geldig) rond eind oktober 2026 de huur opzeggen per eind januari 2027, nu dan de door het gerechtshof gegeven termijn zal verstrijken. De gemeente heeft (informeel, tegenover gedaagden, aldus gedaagden) toegezegd dat de gemeente op eerste aangeven van [eiseres] hulp zal bieden bij het vinden van alternatieve woonruimte voor [eiseres] . Ook gedaagden hebben aangeboden mee te denken over een oplossing, en in het geval van een verhuizing van [eiseres] bij te willen dragen in de verhuiskosten en de kosten van herinrichting.
Dwangsom
De voorzieningenrechter ziet in het door [eiseres] gestelde geen aanleiding de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Gedaagden hebben ter zitting toegezegd het betreffende onderhoud uit te (laten) voeren. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat zij alles in het werk stellen uitvoering te geven aan de toewijzende beslissing, en dat de betreffende problemen (r.o. 4.6, 4.7 en 4.8) zo snel mogelijk volledig en adequaat worden verholpen.
Proceskosten
4.18.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en gedaagden daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt gedaagden onderhoud uit de voeren aan de CV-ketel in de woning, in die zin dat:
- gedaagden binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een afspraak maken met en opdracht geven aan een monteur die de CV-Ketel inspecteert en eventuele gebreken herstelt, waaronder ook moet worden begrepen dat er een nieuwe CV-ketel wordt geplaatst als blijkt dat de oude niet kan worden gerepareerd;
- gedaagden ervoor zorgen dat de inspectie en het herstel danwel de vervanging van de CV-ketel binnen zes weken na betekening van dit vonnis gereed moet zijn;
- gedaagden ervoor zorgen dat [eiseres] op de hoogte is wanneer de monteur naar de woning komt;
5.2.
veroordeelt gedaagden onderhoud uit de voeren aan de dakrand en -boeien van de woning, in die zin dat zij ervoor zorgen dat de eerder aangevangen werkzaamheden daaraan worden hervat en binnen drie maanden na betekening van dit vonnis zijn afgerond;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten betaalt;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2025.
3820/638