ECLI:NL:RBROT:2025:8875

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/679526 / HA ZA 24-445

Vonnis van 14 mei 2025

in de zaak van

[eiser], wonende te [plaats] ( [land] ),

eiser, hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. C.T. Klepper,

tegen

1.KOERS GROEP B.V., gevestigd te Barendrecht,

gedaagde, hierna te noemen: Koers,

advocaat: mr. J.L.W. Droppert,

2.BINNENHOF VASTGOED V.O.F., gevestigd te Rotterdam,

niet verschenen,
3.
FORMICA REAL ESTATE B.V., gevestigd te Rotterdam,

niet verschenen,
4.
THOBANO REAL ESTATE B.V., gevestigd te Rotterdam,

niet verschenen,

gedaagden.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 16 mei 2024 en de producties 1-26;
- de conclusie van antwoord en de producties 1-16;
- de uitnodiging en de agenda van de rechtbank voor de mondelinge behandeling;

- de mondelinge behandeling van 27 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van partijen;
- de akte van [eiser] , tevens eiswijziging, met de producties 27-44;
- de akte van Koers met de producties 17-22;

- het verzoek, na onderhandeling over een schikking, vonnis te wijzen.

2.Inleiding en de feiten

2.1.

Deze zaak gaat over de uitvoering van een verbouwing door Koers van een oud schoolgebouw, waarin appartementen zijn gemaakt. [eiser] heeft één van die (toen nog te realiseren) appartementen gekocht van gedaagde 2. Gedaagden 3 en 4 zijn de vennoten van gedaagde 2. Volgens [eiser] zijn er ernstige gebreken, die ontbinding van de aannemingsovereenkomst en van de koop van het appartement rechtvaardigen. Partijen hebben zich beroepen op rapporten van door hen ingeschakelde derden.

De rechtbank zal een deskundige benoemen om de door [eiser] gestelde gebreken te kunnen beoordelen. Pas daarna kan worden bezien welke gevolgen daaraan dienen te worden verbonden.

2.2.

Het gaat om een appartement(srecht) in een voormalig schoolgebouw, vanaf 2021 omgebouwd naar een woongebouw met 43 luxe appartementen. [eiser] heeft op 24 augustus 2021 voor een bedrag van € 950.000 (vrij op naam, exclusief parkeerplaatsen) zijn appartement gekocht, waaraan ten grondslag ligt een koopsom van € 554.284,61 en een aanneemsom van € 458.215,39.

De schriftelijke koopovereenkomst dateert van die datum. Eveneens op 24 augustus 2021 is een overeenkomst van aanneming gesloten met Koers (productie 2 bij dagvaarding).
In de overeenkomst van aanneming staat dat opdracht wordt gegeven:

“
conform de betreffende technische omschrijving, materiaal-, ruimte, interieurstaat

presentatieboek Modular en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden waarvan het aan de Opdrachtgever verkochte appartementsrecht een aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de in de BouwGarant Transformatieregeling 2020 uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.”

2.3.

In de koopovereenkomst (artikel 24) en in de overeenkomst van aanneming (artikel 17) is een contractuele koppeling tussen beide overeenkomsten opgenomen.

Artikel 17 (waarmee artikel 24 in de koopovereenkomst correspondeert) houdt in:

“Deze aannemingsovereenkomst vormt tezamen met de tussen de Verkoper en de Opdrachtgever in de considerans genoemde koopovereenkomst voor het appartementsrecht een onverbrekelijk geheel. Bij ontbinding op grond van een ontbindende voorwaarde dan wel het niet tot stand komen op grond van eventuele opschortende voorwaarde van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens automatisch ontbonden dan wel niet tot stand gekomen. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.”

2.4.

Vanaf maart 2023, toen Koers wilde opleveren, is discussie tussen partijen ontstaan over (gestelde) gebreken die betrekking hebben op de werkzaamheden van Koers, in hoofdzaak ziende op het niveau van afwerking en afwijkingen ten opzichte van de technische omschrijving. Partijen hebben hierover uitvoerig overleg gehad, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat en na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

ten aanzien van Koers:

1. primair: voor recht te verklaren dat [eiser] de aannemingsovereenkomst met Koers rechtsgeldig heeft ontbonden op 30 oktober 2023, althans (subsidiair) de aannemingsovereenkomst te ontbinden per datum van het vonnis;

2. Koers te veroordelen tot betaling van € 415.787,34 te vermeerderen met rente;

3. Koers te veroordelen tot vrijgave aan [eiser] van het depot van € 22.911;

4. Koers te veroordelen in de proceskosten;

ten aanzien van gedaagden 2, 3 en 4:

5. primair: voor recht te verklaren dat [eiser] de koopovereenkomst met gedaagde 2 rechtsgeldig heeft ontbonden op 30 oktober 2023, althans (subsidiair) de koopovereenkomst te ontbinden per datum van het vonnis;

6. gedaagden 2, 3 en 4 hoofdelijk te veroordelen tot medewerking aan notariële levering van het appartementsrecht binnen een maand na betekening van het vonnis;

7. gedaagden 2, 3 en 4 hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 722.079,30 (althans dit bedrag te vermeerderen met de werkelijke waarde van het door Koers uitgevoerde werk voor zover die waarde uitgaat boven het bedrag van € 120.299,69), uiterlijk te betalen bij de notariële levering.

3.2.

Koers voert verweer. Koers concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure (met rente bij niet tijdige betaling).

4.De beoordeling

4.1.

Deze zaak gaat in de kern over de vragen of / in hoeverre sprake is van gebreken in de uitvoering van de overeenkomst van aanneming en of deze gebreken de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen (buitengerechtelijk op 30 oktober 2023 of door een uitspraak van de rechtbank), met alle daaraan verbonden juridische gevolgen, vertaald in vorderingen op Koers en vorderingen op gedaagden 2, 3 en 4.

4.2.

Aandacht verdient de positie van gedaagden 2, 3 en 4, tegen wie verstek is verleend. Op grond van artikel 140 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal tussen alle partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. De met deze gedaagden gesloten koopovereenkomst is contractueel verbonden met de overeenkomst van aanneming die met Koers is gesloten. Als eerste dient te worden beoordeeld of / in hoeverre sprake is van tekortkomingen van Koers in de uitvoering van de overeenkomst van aanneming.

4.3.

[eiser] heeft bij brief van 30 oktober 2023 de overeenkomst van aanneming ontbonden, stellende dat Koers toen in verzuim was en dat hij gelet op de aard en de ernst van de gebreken gerechtigd was de overeenkomst van aanneming geheel te ontbinden. [eiser] legt hieraan ten grondslag een lijst met gebreken, onderbouwd met een rapport van 1 maart 2024 van Groevenbeek Bouwmanagement BV. [eiser] stelt dat verzuim is ontstaan doordat ingebrekestellingen zijn gestuurd en Koers daaraan geen gevolg heeft gegeven.

4.4.

Koers voert in de eerste plaats aan dat het werk al nagenoeg, voor 98%, gereed was en in maart 2023, na een voorschouw, al aan [eiser] is opgeleverd. [eiser] werd daarbij begeleid door een bouwkundige en het werk is in orde gevonden, de (26) resterende opleverpunten daargelaten. Afwerking daarvan werd verhinderd door ontzegging door [eiser] van toegang tot de woning, een disproportionele reactie als gevolg waarvan sprake is van schuldeisersverzuim. [eiser] is steeds meer vermeende gebreken gaan opvoeren en weigerde in te gaan op de mogelijkheid van praktische oplossingen en/of compensatie, aldus Koers. Volgens Koers is dit niet redelijk, zeker nu het ging om de verbouwing van een oud pand tot een aantal appartementen.
Op 20 september 2023 heeft Koers een lijst aan [eiser] verstrekt met 47 groen gemarkeerde punten (door Koers op te lossen), 30 geel gemarkeerde punten (wat Koers betreft onderwerp van overleg over een praktische uitvoering en eventuele compensatie) en twee rood gemarkeerde punten (volgens Koers geen gebrek). Voor [eiser] was dit niet voldoende en uiteindelijk stuurde hij op 30 oktober 2023 Koers de ontbindingsbrief.
Koers betwist de juistheid van het rapport van Groevenbeek. Koers concludeert dat de relatief geringe (op te lossen dan wel te compenseren) tekortkomingen niet een ontbinding van de overeenkomst van aanneming rechtvaardigen. Hooguit (subsidiair) zou er een bevoegdheid tot gedeeltelijke ontbinding hebben bestaan. Daarbij beroept Koers zich op het rapport van VDH Bouwmanagement & Advies van 28 juni 2024 (waarop [eiser] nog heeft gereageerd in de vorm van een notitie van Groevenbeek van 12 november 2024). Verder bestrijdt Koers de stellingen van [eiser] over de financiële gevolgen en de gestelde schadeposten.

4.5.

[eiser] heeft niet de door Koers opgestelde lijst als basis voor verder overleg en afspraken willen aanvaarden, maar heeft – in die zin eenzijdig – verdergaande eisen gesteld alvorens Koers weer aan de slag zou kunnen gaan. [eiser] voert aan dat Koers gehouden was herstel toe te zeggen en uit te voeren, ook ten aanzien van de geel en rood gemarkeerde punten, en dat juist aan de punten waarvoor Koers geen herstel wilde toezeggen – met name betrekking hebbend op afwijkingen van de technische omschrijving – de hoogste herstelkosten waren verbonden.

4.6.

Deze houding van [eiser] staat op gespannen voet met artikel 7:759 BW, maar of zij acceptabel is hangt mede af van het antwoord op de vraag in hoeverre sprake was van ernstige tekortkomingen, waarbij onder meer in aanmerking moet worden genomen dat geen sprake was van nieuwbouw maar van herbouw.

4.7.

Niet kan worden vastgesteld dat in maart 2023 sprake is geweest van een voldoende eenduidige aanvaarding van het werk door [eiser] om te kunnen concluderen dat het werk als op dat moment opgeleverd moet worden beschouwd. Weliswaar lijkt het zogenoemde schaduwrapport van de door [eiser] ingeschakelde bouwkundige daarop te duiden, maar daar staat tegenover dat [eiser] als opdrachtgever redelijkerwijs in enige mate de ruimte moest worden gegund om na verdere controle nog andere gebreken te benoemen. Koers is daarop – al dan niet deels uit coulance –ingegaan en heeft zich toen niet op oplevering beroepen. De vervolgens gevoerde discussie over de gestelde gebreken heeft tot een patstelling geleid. Er was in die situatie geen sprake van een oplevering op basis van een vaststaande lijst van nog te verrichten (herstel)werkzaamheden. Deze gang van zaken staat dan ook niet in de weg aan de vorderingen van [eiser] .

4.8.

Verder is en blijft uitgangspunt dat de stelplicht en bewijslast voor de gestelde tekortkomingen bij [eiser] berusten. [eiser] heeft in dat kader voldoende aangevoerd voor dit stadium van de procedure, maar daar tegenover staat dat Koers een en ander gemotiveerd heeft betwist.

De rechtbank heeft bezien of de discussiepunten kunnen worden beslecht op basis van de thans voorhanden informatie, waaronder de door partijen overgelegde rapporten. Het gaat echter in hoofdzaak om een technische beoordeling van het geleverde werk, tegen de achtergrond van wat [eiser] redelijkerwijs van Koers mocht verwachten qua afwerkingsniveau. Deze technische beoordeling kan niet door de rechtbank worden gedaan. Ook een plaatsopneming door de behandelend rechter zou daaraan niets wezenlijks bijdragen.

4.9.

In deze situatie bestaat behoefte aan voorlichting door een onafhankelijke deskundige. De rechtbank zal een deskundige benoemen om onderzoek te doen en te rapporteren aan de rechtbank. Onderzoek is mogelijk nu [eiser] stelt het appartement nog niet in gebruik te hebben genomen en/of wijzigingen te hebben aangebracht. De opdracht aan de deskundige heeft niet de reikwijdte dat deze het (226 pagina’s tellende) rapport van Groevenbeek beoordeelt of als vertrekpunt neemt. Daargelaten dat dit tot zeer hoge kosten zou leiden, het gaat er om dat de deskundige zich zelfstandig een oordeel vormt na kennisneming van het dossier en onderzoek ter plaatse.

4.10.

Partijen worden betrokken bij de inschakeling van een deskundige en de formulering van de te stellen onderzoeksvragen. Partijen kunnen te zijner tijd reageren op een conceptrapport en vervolgens – in de procedure – op het definitieve rapport (in beginsel in de vorm van conclusies na deskundigenbericht). Vervolgens kunnen nadere beslissingen worden genomen.

De rechtbank is van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, een bouwkundige die bekend is met bouwwerkzaamheden als de onderhavige en met de financiële kant daarvan.

4.11.

Het voornemen bestaat de volgende vragen aan de deskundige ter beantwoording voor te leggen:

Zijn er gebreken aan het werk, mede gelet op de technische omschrijving, het te verwachten afwerkingsniveau, en de omstandigheid dat het hier gaat om de herbouw van een oud schoolgebouw in een aantal appartementen?

Voor zover er sprake is van gebreken, per gebrek: zijn deze herstelbaar en wat zijn de daaraan verbonden kosten?

Voor zover (eventuele) gebreken niet herstelbaar zijn, dan wel naar de ervaring en het inzicht van de deskundige niet dan tegen disproportionele kosten: zijn alternatieve oplossingen mogelijk en wat zijn de daaraan verbonden kosten?

Zijn er nog andere aspecten die u vanuit uw discipline van belang acht voor de beslissing die de rechtbank dient te nemen?

4.12.

Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de hiervoor vermelde vragen voor de deskundige. Daarnaast kunnen zij zich uitlaten over de discipline en de persoon van de te benoemen deskundige. Het verdient de voorkeur dat partijen een gezamenlijk, gelijkluidend voorstel doen voor een deskundige. Indien dat niet mogelijk blijkt te zijn, en bezwaar bestaat tegen benoeming van een door de andere partij aangedragen deskundige, dient dat bezwaar gemotiveerd te worden. Dit veronderstelt dus dat partijen elkaar tijdig laten weten welke deskundige zij willen voordragen (als ze het niet eens worden over een gezamenlijk voorstel voor een deskundige). De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van de hiervoor bedoelde akten.

4.13.

[eiser] zal als eisende partij conform de hoofdregel van artikel 195 Rv-oud (in deze zaak nog toepasselijk op grond van overgangsrecht) moeten zorgdragen voor voldoening van het voorschot voor de kosten van de deskundige. De rechtbank ziet geen aanleiding van deze hoofdregel af te wijken.

4.14.

Iedere verdere beslissing zal nu worden aangehouden, inclusief beslissingen over de vorderingen tegen de gedaagden 2, 3 en 4.

5.De beslissing:

De rechtbank:

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 11 juni 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen als hiervoor aangegeven;

5.2.

bepaalt dat de zaak vervolgens op de rol komt voor vonnis, op een termijn van zes weken;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.

1694/1908