Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/701630 / KG ZA 25-594
Vonnis in kort geding van 15 juli 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Q-CAT VASTGOED B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres,
advocaat mr. H. den Besten te Almere,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE [plaats],
zetelend te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. L.C.M. de Vos te Rotterdam.
Partijen worden hierna Q-Cat en de Gemeente genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juni 2025, met 9 producties;
- de conclusie van antwoord, met 8 producties;
- de mondelinge behandeling op 1 juli 2025;
- de pleitnota van Q-Cat.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente is eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 1] in [plaats] , het daarnaast gelegen perceel aan [adres 2] en de omliggende percelen ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ).
2.2.
Bij notariële akte van 20 december 1984 is het perceel aan [adres 1] in erfpacht uitgegeven aan de rechtsvoorgangster van Q-Cat. Op 22 november 2022 zijn de erfpachtrechten (inclusief de bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden) overgegaan op Q-Cat.
2.3.
De Gemeente heeft het perceel aan [adres 2] en de omliggende percelen in erfpacht uitgegeven aan SDK Vastgoed B.V. (hierna: SDK). SDK is bezig met de herontwikkeling van de percelen. De herontwikkeling betreft de realisatie van de Mechatronica Innovatie Campus [plaats] .
2.4.
Levering van de percelen aan [adres 2] (en [adres 3] ) aan SDK moet nog plaatsvinden. Ter voorbereiding op die levering heeft de Gemeente tegenover Q-Cat aangekondigd dat zij overgaat tot de sloop van het pand dat op het perceel aan [adres 2] staat (hierna: het Pand). Het Pand heeft een overbouw over het gebouw van Q-Cat aan [adres 1] . Voor de overbouw is een recht van erfdienstbaarheid gevestigd in de notariële akte van 20 december 1984 (zie 2.2.).
2.5.
Q-Cat heeft bij de Gemeente bezwaar aangetekend tegen de sloop van het Pand en haar zorgen geuit over de toekomst van haar recht van erfpacht.
2.6.
Bij brief van 4 november 2024 heeft de Gemeente aan Q-Cat meegedeeld dat na het einde van de looptijd van de erfpacht (op 30 november 2034) een nieuwe uitgifte in erfpacht aan haar niet aan de orde is. Verder wenst de Gemeente met Q-Cat in overleg te treden over de wijze waarop het Pand wordt gesloopt.
2.7.
Bij brief van 7 november 2024 heeft de Gemeente Q-Cat geattendeerd op de afloopdatum van de erfpacht met betrekking tot [adres 1] op 30 november 2034.
2.8.
De Gemeente is aangevangen met sloopwerkzaamheden. Inmiddels is de binnenkant van het Pand gesloopt. De sloop van de buitenzijde van het Pand is tijdelijk geschorst in afwachting van de uitkomst in dit geding.
3.Het geschil
3.1.
Q-Cat vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te verbieden sloopwerkzaamheden uit te voeren aan het pand naast en boven gelegen aan dat van Q-Cat, gelegen aan [adres 1] in [plaats] en deze sloopwerkzaamheden te schorsen totdat onherroepelijk in een bodemprocedure is beslist dat de Gemeente tot sloop mag overgaan dan wel dat in een schriftelijke vaststellingsovereenkomst partijen een minnelijke schikking zijn aangegaan, onder verbeurte van een dwangsom, en met veroordeling van de Gemeente in de (na)kosten van deze procedure.
3.2.
De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Q-Cat in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is.
4.2.
In geschil is de vraag of de Gemeente gerechtigd is om over te gaan op de sloop van het Pand dat deels over het gebouw van Q-Cat is gebouwd. Volgens Q-Cat niet, volgens de Gemeente wel.
4.3.
Bij notariële akte van 20 december 1984 is de erfdienstbaarheid van overbouw gevestigd ten behoeve van het perceel waar het Pand op staat (het heersende erf) en ten laste van het perceel waar Q-Cat is gevestigd (het dienende erf). In de akte staat daarover:
“(…) de erfdienstbaarheid van overbouw en het hebben van een brandtrap, zulks overeenkomstig de thans bestaande situatie zullende de eigenaar casu quo gebruiker van het heersende erf bevoegd zijn de betreffende overbouwde opstal alsmede voormelde brandtrap te herstellen, te verbouwen en of te vernieuwen. (…)”
4.4.
De Gemeente beroept zich voor de sloop op artikel 5:75 lid 3 BW Pro, waarin is bepaald dat de eigenaar van het heersende erf bevoegd is het op het dienende erf aangebrachte weg te nemen, mits hij het erf in de oude toestand terugbrengt.
4.5.
4.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de uitleg die Q-Cat geeft aan de desbetreffende bepaling in de akte niet aannemelijk is. Het wegneemrecht ofwel het recht om te slopen is wettelijk vastgelegd in artikel 5:75 lid 3 BW Pro. Het ligt voor de hand dat partijen, als zij daarvan willen afwijken, dat uitdrukkelijk en in duidelijke bewoordingen overeenkomen. Dat is hier niet het geval. In de akte is bepaald dat de eigenaar van het heersende erf bevoegd is de betreffende overbouw te herstellen, te verbouwen en of te vernieuwen. De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar standpunt dat die omschrijving van bevoegdheden een invulling is van de onderhoudsverplichting uit artikel 5:75 lid 3 BW Pro. Anders dan Q-Cat meent, kan niet de conclusie worden getrokken dat sloop daarmee (in alle gevallen) is uitgesloten.
4.7.
Aan de stelling van Q-Cat dat de Gemeente de grond niet transparant heeft uitgegeven en daarmee in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, wordt voorbij gegaan. Die stelling is volstrekt niet uitgewerkt of concreet gemaakt, nog daargelaten dat dit ook niet relevant is voor de vraag die in dit kort geding ter beantwoording voorligt.
4.8.
Aldus is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de Gemeente gerechtigd is om tot sloop van het Pand over te gaan.
4.9.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.
De stelling van Q-Cat dat het perceel waar het Pand op staat na de sloop lange tijd braak zal liggen, heeft de Gemeente betwist en heeft Q-Cat niet nader gemotiveerd. De Gemeente heeft onderbouwd toegelicht dat de sloop van het Pand onderdeel is van een grootschalige herontwikkeling door SDK en welke stappen in werkzaamheden daarvoor nodig zijn. Pas als het Pand is gesloopt, kan zij de percelen aan [adres 2] en [adres 3] leveren aan SDK en kan SDK starten met de bouw. Aangezien SDK het plan heeft om na de bouwvak te starten met de bouw, heeft de gemeente spoedeisend belang bij de sloop.
Volgens Q-Cat heeft de sloop een negatief effect op de uitstraling en de waarde van haar gebouw. De Gemeente betwist dat echter en Q-Cat heeft dat niet nader toegelicht.
De vrees van Q-Cat dat de sloopwerkzaamheden leiden tot onomkeerbare schade aan haar gebouw, is ongegrond. De Gemeente is verplicht om de sloop op veilige wijze en voor
Q-Cat op de minst belastende manier uit te laten voeren, en om het gebouw van Q-Cat in oude staat terug te brengen. Met de voorliggende stukken is duidelijk dat de Gemeente voldoende invulling heeft gegeven aan die verplichting. Zij heeft meermaals geprobeerd om met Q-Cat in contact te komen voor een overleg over de aanpak van de sloop en voor een bouwkundige opname van het gebouw van Q-Cat voor een nulmeting, maar het is Q-Cat die daar niet aan heeft willen meewerken. Dat er tot nog toe geen duidelijke afspraken zijn over de sloop, ligt dus niet aan de Gemeente. Bovendien heeft de Gemeente toezeggingen gedaan over het handhaven van de nutsvoorzieningen van Q-Cat, het herstel van eventuele schade, het correct afwerken van dak, muur en leidingen en het voldoen aan de eisen van isolatie en brandwerendheid.
Bij deze stand van zaken valt een belangenafweging uit in het voordeel van de Gemeente.
4.10.
De conclusie is dat voor een verbod of schorsing van de sloopwerkzaamheden geen grond is. De vorderingen worden daarom afgewezen.
4.11.
Q-Cat wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de Gemeente veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.999,00
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Q-Cat in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als Q-Cat niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
veroordeelt Q-Cat in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.
2091 / 2009