ECLI:NL:RBROT:2025:9339

• Datum uitspraak: 23 juli 2025
• Publicatiedatum: 30 juli 2025
• Zaaknummer: C/10/686932 / HA ZA 24-853
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.A. Cnossen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aannemingsgeschil over prefab aanbouw met gedeeltelijke toewijzing van schadevergoeding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen [persoon B] en de besloten vennootschap Objektz B.V. over de uitvoering van een prefab aanbouw. [persoon B] heeft een vordering ingesteld tegen Objektz, waarin hij stelt dat de aanbouw ondeugdelijk is uitgevoerd en vordert vervangende schadevergoeding voor de herstelkosten. Objektz betwist de claims en vordert in reconventie betaling van de restant aanneemsom en extra kosten. De rechtbank heeft vastgesteld dat er gebreken zijn in de uitvoering van het werk, zoals scheurvorming en verzakking van de gevel, en heeft de vordering van [persoon B] deels toegewezen. De rechtbank oordeelt dat Objektz tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de kosten van herstel, zoals begroot door deskundigen, voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank heeft ook de proceskosten aan de zijde van [persoon B] toegewezen, aangezien Objektz grotendeels in het ongelijk is gesteld. De uitspraak is gedaan op 23 juli 2025.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/686932 / HA ZA 24-853

Vonnis van 23 juli 2025

in de zaak van

1.. [persoon A] ,

2. [persoon B] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. H.R. Flipse te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

OBJEKTZ B.V. ,

gevestigd te Wijk bij Duurstede,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein.

Eisers in conventie tevens verweerders in reconventie worden hierna gezamenlijk [persoon B] (in enkelvoud voor beide eisers) genoemd. Gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie wordt Objektz genoemd.

1. De zaak in het kort

[persoon B] is eigenaar van een woning. Objektz heeft een prefab aanbouw voor [persoon B] gebouwd. [persoon B] stelt in conventie dat Objektz het werk ondeugdelijk heeft uitgevoerd. Hij vordert onder meer (vervangende) schadevergoeding voor de herstelkosten. Volgens Objektz is de aanbouw opgeleverd zonder gebreken. In reconventie vordert Objektz betaling van het restant van de aanneemsom en van extra kosten die hij heeft moeten maken voor de aanbouw. De rechtbank geeft [persoon B] deels gelijk. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 19 september 2024, met producties;
• de verlening van verstek op 9 oktober 2024;
• de zuivering van het verstek op 20 november 2024;
• de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie van 15 januari 2025, met producties;
• het bericht van de rechtbank van 5 februari 2025, waarin de mondelinge behandeling is bepaald;
• het bericht van de rechtbank van 17 april 2025, met daarin een zittingsagenda;
• de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overleggen producties tegen zittingsdatum 13 mei 2025;
• het bericht van de rechtbank van 12 mei 2025;
• het bericht van Objektz met nazending van producties;
• de mondelinge behandeling van 13 mei 2025.

2.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Objektz is een bedrijf dat zich richt op de import, vervaardiging, verkoop en plaatsing van prefab aanbouwsystemen, alsmede gevelrenovaties en andere (ver)bouwwerkzaamheden.

3.2.

[persoon B] is de eigenaar van een tussenwoning. In 2023 heeft [persoon B] contact gelegd met Objektz over de realisatie van een zogenoemde prefab aanbouw voor de woning van [persoon B] , te plaatsen aan de achterzijde van de woning.

3.3.

Objektz heeft een offerte d.d. 15 juni 2023 voorgelegd aan [persoon B] (hierna: de offerte). De offerte had een totaalprijs van € 42.970,- inclusief BTW en bevatte specificaties van de te realiseren aanbouw. Vloerverwarming en het aansluiten daarvan was bij deze prijs inbegrepen. Verder staat in de offerte dat Objektz de huidige vloer van de woonkamer “
naadloos ” zou laten overlopen in de nieuwe vloer.

3.4.

Na toezending van de offerte heeft de heer [persoon C] , [naam functie] van Objektz (hierna: [persoon C] ), een huisbezoek gebracht aan [persoon B] .

3.5.

Objektz heeft daarna een werkorder d.d. 5 juli 2023 opgesteld (hierna: de werkorder). In de werkorder is als totaalprijs voor de aanbouw een bedrag genoemd van € 44.720,- inclusief BTW, uitgesplitst als volgt: de oorspronkelijke totaalsom van de offerte verhoogd met € 1.750,- voor het uit te voeren heiwerk. Objektz heeft op die werkorder vermeld dat er aan beide kanten van de aanbouw een insparing zou komen van 25 cm vanaf de huidige woonkamer bezien. Deze werkorder is voor akkoord door [persoon B] ondertekend. Vervolgens heeft Objektz een opdrachtbevestiging d.d. 8 juli 2023 aan [persoon B] gestuurd.

3.6.

Op 26 september 2023 heeft Objektz de tekeningen van de constructeur van Objektz, Virtual Steel, gestuurd aan [persoon B] . Die tekeningen zagen op de maatvoering van de aanbouw. De tekeningen zijn daarna, naar aanleiding van overleg tussen [persoon B] en Objektz, aangepast.

3.7.

Op 17 november 2023 is de aanbouw geplaatst. Daarbij zijn vier heipalen geplaatst. Tijdens de plaatsing van de aanbouw werd geconstateerd dat de in de werkorder en opdrachtbevestiging genoemde stalen latei van 5.00 m onvoldoende ondersteund werd door het bestaande metselwerk. Objektz heeft daarop twee stalen kolommen in de hoeken van die latei geplaatst, ter ondersteuning van die latei.

3.8.

Objektz heeft op 21 november 2023 drie facturen aan [persoon B] gestuurd. Het gaat om een factuur van € 1.688,- inclusief BTW onder vermelding van “
meerwerk heiwerk (4 palen ipv 2) ”, een factuur van € 800,- inclusief BTW onder vermelding van “
meerwerk verwijderen buitenmuur aanbouw buren ” en een factuur van € 1.600,- inclusief BTW onder vermelding van “
meerwerk leveren en plaatsen 2 stalen kolommen voor onder latei ”.

3.9.

Op verzoek van [persoon B] heeft IFS Building Systems (hierna: IFS) op 23 november 2023 een onderzoek uitgevoerd naar het geleverde werk, met name naar de doorbraak in de gevel en de geplaatste latei. De bevindingen en conclusies van IFS zijn vastgelegd in haar rapport d.d. 29 november 2023.

3.10.

Bij brief van 22 december 2023 heeft de gemachtigde van [persoon B] een brief gestuurd aan Objektz, waarin hij Objektz gesommeerd heeft de in die brief genoemde gebreken binnen een termijn van vier weken te herstellen, onder opschorting door [persoon B] van betaling van de laatste factuur van Objektz ten bedrage van € 4.472,- inclusief BTW.

3.11.

Bij e-mail van 14 februari 2024 is namens Objektz gereageerd op deze brief.

3.12.

[persoon B] heeft daarop het Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BVB) opgedragen een bouwkundig onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden op 27 februari 2024, in bijzijn van [persoon B] en [persoon C] .

3.13.

Bij brief van 5 maart 2024 heeft de gemachtigde van [persoon B] Objektz bericht dat zij in verzuim is en dat [persoon B] aanspraak maakt op vervangende schadevergoeding. Daarin is meegedeeld dat Objektz tot 11 maart 2024 de gelegenheid krijgt om zelfstandig de stand van zaken ter zake van de aanbouw te laten opnemen, waarna [persoon B] zal overgaan tot het nemen van herstelmaatregelen.

3.14.

Bij brief van 5 juni 2024 heeft de gemachtigde van [persoon B] aan Objektz de conceptrapportage van BVB d.d. 28 mei 2024 toegestuurd. Hij heeft Objektz in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen op de conceptrapportage van BVB te reageren, waarna het rapport definitief zal worden gemaakt. Tevens heeft hij in die brief Objektz gesommeerd om binnen veertien dagen na ontvangst van deze brief de kosten van herstel aan [persoon B] te voldoen.

3.15.

Het definitieve rapport van BVB dateert van 24 juni 2024. BVB concludeert daarin dat het werk diverse gebreken vertoont en op de in het rapport aangegeven punten moet worden hersteld. De kosten van de herstelwerkzaamheden voor de diverse gebreken begroot BVB op een totaalbedrag van € 25.410,- inclusief BTW.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

[persoon B] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Objektz veroordeelt (steeds inclusief BTW):

I. aan [persoon B] te betalen € 20.938,- (bestaande uit de kosten van herstel zijnde € 25.410,- minus het nog niet betaalde deel van de aanneemsom van € 4.472,-), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 september 2023, dan wel 5 maart 2024, 20 juni 2024 of 19 september 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;

II. aan [persoon B] te betalen € 2.323,20 aan deskundigenkosten;

III. aan [persoon B] te betalen € 1.191,10 aan buitengerechtelijke incassokosten;

IV. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf vijf dagen na betekening van dit vonnis.

4.2.

[persoon B] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Objektz het werk ondeugdelijk heeft uitgevoerd en dat zij heeft geweigerd de gebreken binnen de door hem gestelde tijd te herstellen. Daarom maakt hij aanspraak op vervangende schadevergoeding, zoals die is begroot door BVB.

4.3.

Objektz voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [persoon B] in zijn vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [persoon B] in de proceskosten bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad. Objektz betwist dat sprake is van ondeugdelijk werk. Ten aanzien van de gevorderde kosten van herstel, zoals begroot door BVB, voert zij aan dat die te hoog zijn. Ter zitting heeft Objektz gesteld dat zij bereid is het benodigde herstel zo nodig zelf uit te voeren.

in reconventie

4.4.

Objektz vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] veroordeelt (steeds inclusief BTW):

I. aan Objektz te betalen € 4.472,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de factuur tot de dag der algehele voldoening;

II. aan Objektz te betalen € 4.068,- aan meerwerk, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de factuur tot de dag der algehele voldoening;

III. aan Objektz te betalen € 803,- aan buitengerechtelijke kosten;

IV. in de proceskosten.

4.5.

Objektz legt aan haar vordering ten grondslag nakoming van de overeenkomst tussen Objektz en [persoon B] . [persoon B] moet om die reden de restant aanneemsom van € 4.472,- aan haar betalen. Verder stelt zij dat [persoon B] gehouden is de facturen d.d. 21 november 2023 aan haar te betalen, voor in totaal € 4.068,- inclusief BTW. Dit zijn facturen voor het meerwerk dat Objektz heeft verricht.

4.6.

[persoon B] betwist de verschuldigdheid van de restant aanneemsom niet. Ten aanzien van de facturen d.d. 21 november 2023 voert hij verweer en concludeert hij tot afwijzing, met veroordeling van Objektz in de proceskosten.

5. De beoordeling

5.1.

Partijen zijn een overeenkomst van aanneming van werk aangegaan. Vraag is in conventie of Objektz toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst en zo ja, of en in hoeverre zij de gevorderde kosten van herstel dient te vergoeden.

5.2.

Ter zitting heeft Objektz in aanvulling op haar conclusie van antwoord in conventie, zoals hiervoor weergegeven in 4.3, een beroep gedaan op artikel 7:758 BW. Daarin is bepaald in welke gevallen sprake is van een stilzwijgende aanvaarding van het werk door de opdrachtgever waarna het werk als opgeleverd wordt beschouwd. Objektz stelt, althans zo begrijpt de rechtbank, dat het werk vanwege de stilzwijgende aanvaarding door [persoon B] is opgeleverd en dat Objektz daarom is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die [persoon B] op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit verweer wordt verworpen. De stelling dat sprake is geweest van (stilzwijgende) aanvaarding door [persoon B] is op geen enkele wijze onderbouwd. Integendeel, uit de brief van [persoon B] aan Objektz d.d. 22 december 2023 die is verstuurd kort na afronding van de werkzaamheden door Objektz (zie 3.10), volgt dat van een (stilzwijgende) aanvaarding geen sprake is geweest.

5.3.

In reconventie is de vraag of [persoon B] nog bedragen aan Objektz is verschuldigd uit hoofde van de overeenkomst tussen partijen.

in conventie

5.4.

[persoon B] stelt, onder verwijzing naar de rapporten van IFS en BVB, dat sprake is van de volgende gebreken:

i. er is sprake van een doorbuiging van de stalen latei waardoor er scheurvorming is opgetreden;

ii. de gevel is verzakt;

iii. de vloerverwarming is niet gereed;

iv. de vloer van de aanbouw loopt scheef;

v. de vloerhoogte tussen de aanbouw en de bestaande vloer is ongelijk (de vloer in de aanbouw is drie centimeter lager dan de vloer in de woonkamer);

vi. er ontbreken loodslabben aan het binnenspouwblad;

vii. de aansluiting van de gevel op de aanbouw is niet waterdicht afgewerkt.

5.5.

Objektz betwist de gestelde gebreken.

De rapporten van IFS en BVB

5.6.

De rechtbank neemt bij de beoordeling van de stellingen van [persoon B] de rapporten van IFS en van BVB tot uitgangspunt. Zij licht dit als volgt toe.

5.7.

Vaststaat dat [persoon C] namens Objektz aanwezig is geweest bij de opname van de aanbouw door BVB op 27 februari 2024. Alle aanwezigen bij die opname, dus ook Objektz, hebben aldaar een toelichting gegeven op de heersende problematiek en wat er diende te worden onderzocht. Ook hebben alle aanwezigen hun visie op de problematiek kunnen geven. Als onbetwist staat verder vast dat Objektz nadien in de gelegenheid is gesteld om zelfstandig onderzoek te doen naar de aanbouw, maar geen gebruik heeft gemaakt van die gelegenheid. Ook staat als onbetwist vast dat Objektz op geen enkele wijze heeft gereageerd op de aan haar bij brief d.d. 5 juni 2024 toegezonden conceptrapportage van BVB. Dit terwijl haar daarom uitdrukkelijk is gevraagd.

5.8.

De rechtbank maakt uit het voorgaande op dat Objektz ruimschoots in de gelegenheid is gesteld om haar visie op de problematiek in te brengen en te laten meenemen in het onderzoek door BVB. Zij heeft verder ervoor gekozen om niet een eigen onderzoek naar de door IFS en BVB geconstateerde gebreken te doen. Zij heeft evenmin gereageerd op de conceptrapportage van BVB. Zelfs in deze procedure heeft zij haar betwisting niet nader onderbouwd door bijvoorbeeld een rapport van een eigen deskundige over te leggen of door bijvoorbeeld concreet aan te geven waarom de berekeningen van IFS ten aanzien van de doorbuiging van de latei en de overschrijding van de spanning onjuist zijn. Al met al leidt dit ertoe dat zij de bevindingen van BVB en IFS en de daarop gebaseerde stellingen van [persoon B] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank zal daarom de bevindingen en conclusies van BVB en IFS overnemen voor de in 5.4 genoemde punten i, ii, iii, iv, v en vii. Waar zij van dit rapport van BVB afwijkt (punt vi), dan wel aanvullende overwegingen nodig acht, zal zij dit hieronder afzonderlijk bespreken.

5.9.

De rechtbank zal de kosten van herstel, zoals die door BVB per post zijn geraamd (gebaseerd op materiaalkosten, manuren en toepasselijk uurloon), overnemen (met uitzondering van hetgeen hierna onder 5.17 is overwogen). Objektz heeft die onvoldoende betwist met haar enkele stelling dat die raming te hoog is.

5.10.

Dat Objektz ter zitting heeft verklaard alsnog bereid te zijn om de benodigde herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren, doet aan het voorgaande niet af. [persoon B] heeft immers reeds bij brief d.d. 5 maart 2024 meegedeeld dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming eist. Hij was daartoe bevoegd, gezien het feit dat Objektz in verzuim was om de gebreken te herstellen (artikel 6:87 BW).

Overnemen conclusies BVB voor de punten iii, iv, v en vii

5.11.

BVB komt tot de conclusie dat het werk op de hierna genoemde punten ondeugdelijk is uitgevoerd en hersteld moet worden. Zij begroot de kosten van herstel op:

• punt iii: alsnog deugdelijk beugelen en isoleren leidingen in kruipruimte en aansluiten op verdeelstuk van de vloerverwarming en in werking stellen van de installatie. Herstelkosten: € 2.000,- exclusief BTW.
• punten iv en v: alsnog waterpas afsmeren van de cementdekvloer, zodat deze ook gelijk komt met het vloerveld in de oorspronkelijke woonkamer. Herstelkosten: € 2.000,- exclusief BTW.
• punt vii: alsnog herstellen diverse gebreken in/aan de dakbedekking. Herstelkosten: € 2.000,- exclusief BTW.

5.12.

Onder verwijzing naar hetgeen de rechtbank hiervoor over het overnemen van de conclusies van BVB heeft overwogen, zijn de hierboven genoemde bedragen toewijsbaar.

5.13.

Over het aansluiten van de vloerverwarming overweegt de rechtbank nog als volgt. Partijen verschillen van mening over de vraag of Objektz op dit punt is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Objektz betwist dit en stelt dat het aansluiten niet mogelijk was omdat de kruipruimte waardoor de aansluitleidingen liepen niet droog was. Ter zitting heeft [persoon C] daarentegen verklaard dat hij, ondanks het aanwezige vocht in de kruipruimte, half december 2023 bij [persoon B] is langs geweest en in de kruipruimte – met een speciaal pak dat hem beschermde tegen het vocht – werkzaamheden aan de vloerverwarming heeft verricht. Hij heeft de resterende werkzaamheden – het beugelen en isoleren van de leidingen in de kruipruimte – die dag niet afgerond, terwijl dit, ondanks de aanwezigheid van vocht in de kruipruimte, wel had gekund, zo heeft hij ter zitting erkend. Gelet op de verklaring van [persoon C] ter zitting, houdt de eerdere betwisting van Objektz – die inhield dat het aansluiten vanwege het vocht in de kruipruimte niet mogelijk was – geen stand.

5.14.

Over het hoogteverschil tussen de huidige vloer van de woonkamer en de vloer van de aanbouw overweegt de rechtbank als volgt. Objektz stelt in dit verband dat, ondanks het feit dat partijen zijn overeengekomen dat de huidige vloer in de woonkamer naadloos zou overlopen in de vloer van de aanbouw, het gebruikelijk is dat de vloer in een aanbouw lager ligt dan de vloer in de woning, omdat de vloer in de aanbouw nog moet worden afgewerkt (tapijt e.d.) zodat na de afwerking de vloer in de aanbouw dezelfde hoogte heeft als in de woning. Als onbetwist staat evenwel vast dat de vloerbedekking in de woonkamer (laminaat) reeds door [persoon B] was verwijderd voordat de vloer in de aanbouw werd gelegd. Er was dus geen goede reden om de vloer in de aanbouw lager te laten zijn dan de vloer in de woonkamer.

Overnemen conclusies IFS en BVB voor punt (i) en (ii)

5.15.

IFS en BVB komen tot de conclusie dat er sprake is van een doorbuiging van de stalen latei waardoor er scheurvorming is opgetreden en waardoor de gevel is verzakt.

5.16.

De vraag is welke kosten van herstel voor toewijzing in aanmerking komen. In het rapport van BVB staat het volgende over de kosten van herstel:

“In eerste instantie lijkt het zinvol, vooruitlopend op het daadwerkelijk herstellen van ontstane scheuren, de staalconstructie te laten controleren door een constructeur welke hiervan dan een controle berekening kan maken. Vervolgens het modificeren van de stalen constructie conform advies in te schakelen constructeur. Daarna conserveren van de stalen constructie. Hiertoe dient deze bereikbaar gemaakt te worden. Vervolgens herstellen schade aan het metselwerk achtergevel en afwerking binnenzijde.

Raming: De kosten om voornoemde controleberekeningen uit te voeren worden geraamd op circa € 1.500,- (excl. BTW). De kosten om de nog te bepalen modificaties aan de staalconstructie uit te voeren, inclusief conservering, kunnen nog moeilijk bepaald worden edoch worden vooralsnog geraamd op circa € 5.500,- (excl. BTW), uitgaande van circa 5 werkdagen voor 2 werklieden, inclusief materiaal en materieel. De kosten om het metselwerk en afwerking binnen te herstellen, worden geraamd op circa € 5.500,- (excl. BTW), uitgaande van circa 5 werkdagen voor

2 werklieden, inclusief materiaal en materieel.”

5.17.

De kosten die zijn gemoeid met de controleberekening door een constructeur komen voor toewijzing in aanmerking. Dit betreft een bedrag van € 1.500,- exclusief BTW. De genoemde kosten voor modificatie en conservering (€ 5.500,- exclusief BTW) zijn “
nog te bepalen ”, nu die afhankelijk zijn van de bevindingen van de constructeur, welk onderzoek (nog) niet heeft plaatsgevonden en waarvan de uitkomst dus niet bekend is. Dat zelfde geldt voor de kosten om – na de eventuele modificaties en conservering – het metselwerk en de afwerking binnen te herstellen (€ 5.500,- exclusief BTW). Om die reden wordt dit deel van de vordering afgewezen.

Afwijken van conclusie BVB voor punt (vi)

5.18.

Vaststaat dat er geen loodslabben zijn aangebracht aan het binnenspouwblad die door de buitengevel naar buiten worden geleid (hierna: spouwlood). In plaats daarvan is voetlood aangebracht in de achtergevel. Dit loopt niet door tot aan het binnenspouwblad. Verder staat vast dat partijen geen afspraken met elkaar hebben gemaakt of er spouwlood of voetlood moest worden aangebracht.

5.19.

[persoon B] stelt, onder verwijzing naar het rapport van BVB, dat dit slordig en onvakkundig is gebeurd. Er kunnen door deze werkwijze lekkages ontstaan en vochtverschijnselen. Objektz betwist dit. Zij stelt dat haar werkwijze correct is geweest.

5.20.

[persoon B] heeft ter zitting verklaard dat hem is gebleken dat aannemers verschillend denken op dit punt. Er zijn aannemers die menen dat spouwlood vereist is, maar er zijn ook aannemers die menen dat voetlood volstaat en die dus de stelling van Objektz bevestigen. Er hebben zich in de aanbouw (nog) geen lekkages voorgedaan, aldus [persoon B] . Gelet op deze verklaring van [persoon B] ter zitting zal de rechtbank anders beslissen dan wat BVB op dit punt heeft geconcludeerd. Dat betekent dat zij dit deel van de vordering afwijst.

Toewijzen vordering

5.21.

Slotsom is dat de volgende bedragen voor toewijzing in aanmerking komen:

• punt (i) en (ii): € 1.500,- exclusief BTW
• punt (iii): € 2.000,- exclusief BTW
• punten (iv) en (v): € 2.000,- exclusief BTW
• punt (vii): € 2.000,- exclusief BTW

Totaal: € 7.500,- exclusief BTW, wat neerkomt op € 9.075,- inclusief BTW.

5.22.

Het toe te wijzen bedrag zal worden verrekend met het restant van de aanneemsom dat [persoon B] aan Objektz is verschuldigd, zoals [persoon B] heeft gevorderd. Dat betreft een bedrag van € 4.472,- inclusief BTW. Over het bedrag dat resteert is wettelijke rente verschuldigd vanaf 20 juni 2024 (zie 3.14).

Expertisekosten en incasskosten

5.23.

Objektz is tekortgeschoten en zij is in verzuim. [persoon B] mag daarom redelijke kosten die gemaakt zijn om de schade vast te stellen bij Objektz in rekening brengen. Het was redelijk om BVB in te schakelen om het werk te beoordelen en de kosten daarvan hebben € 2.323,20 bedragen, zo volgt uit de door [persoon B] overgelegde factuur van BVB. Dat zijn redelijke kosten, dus die moet Objektz aan [persoon B] vergoeden. De stelling van [persoon B] dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat er sprake is van onjuiste vaststellingen en conclusies in het rapport van BVB, wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verworpen.

5.24.

De incassokosten worden toegewezen tot het bedrag van € 642,87 inclusief BTW. Er is voldaan aan de voorwaarden om deze kosten vergoed te krijgen. De hoogte is aangepast aan de hoogte van de toegewezen hoofdsom na verrekening met de restant aanneemsom van € 4.472,-.

in reconventie

Restant aanneemsom

5.25.

Objektz vordert betaling van de restant aanneemsom van € 4.472,- inclusief BTW. [persoon B] betwist niet dat hij dit bedrag aan Objektz is verschuldigd, maar stelt dat dit bedrag moet worden verrekend met zijn vordering (in conventie) op Objektz. De rechtbank volgt [persoon B] hierin (zie 5.22)

5.26.

Wat de door Objektz gevorderde wettelijke rente over dit bedrag betreft: [persoon B] heeft in zijn brief aan Objektz d.d. 22 december 2023 een beroep op opschorting gedaan. Hij was op grond van artikel 6:52 BW bevoegd betaling van de restant aanneemsom aan Objektz op te schorten tot voldoening van zijn opeisbare vordering op Objektz plaatsvond. [persoon B] was dus niet in verzuim. Om die reden is [persoon B] geen wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd (artikel 6:85 BW).

De facturen d.d. 21 november 2023

5.27.

Objektz vordert betaling van een bedrag van € 4.068,- inclusief BTW. De rechtbank gaat uit van de vordering zoals geformuleerd door Objektz, maar merkt in dit verband op dat de som van de facturen d.d. 21 november 2023 € 4.088,- inclusief BTW bedraagt, en niet € 4.068,- inclusief BTW zoals is gevorderd.

5.28.

Het betreft hier betaling van de facturen d.d. 21 november 2023 (zie 3.8). Objektz legt aan haar vordering ten grondslag dat dit meerwerk in de zin van artikel 7:755 BW betreft. Ter zitting heeft zij als grondslag hieraan toegevoegd, zo begrijpt de rechtbank, dat het om een kostprijsverhoging gaat in de zin van artikel 7:753 BW. [persoon B] betwist een en ander. Hij heeft ter zitting gesteld dat de grondslag van artikel 7:753 BW “
uit de lucht is komen vallen ” en dat hij zich daarop niet heeft voorbereid. Omdat hij tijdens de zitting in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren maar van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt en ook niet om een termijn heeft verzocht om daarop alsnog te reageren, is hij niet in zijn procesvoering benadeeld en zal de rechtbank alsnog oordelen over deze grondslag.

5.29.

De rechtbank stelt het volgende voorop. Tussen partijen is niet in geschil dat zij een vaste aanneemsom zijn overeengekomen. Een vaste aanneemsom betekent niet dat die som daarmee volledig vaststaat: door kostenverhogende omstandigheden (artikel 7:753 BW) en/of door meer- of minderwerk (artikel 7:755 BW) kan de uiteindelijke prijs hoger of lager uitvallen.

5.30.

Objektz heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd dat het hier om door [persoon B] gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk gaat, als bedoeld in artikel 7:755 BW (meerwerk). Zoals hierna ook wordt toegelicht is van een door [persoon B] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk geen sprake geweest.

5.31.

Wat resteert is de beoordeling of de kosten waarvan Objektz vergoeding vordert vallen onder het bereik van artikel 7:753 BW (kostenverhogende omstandigheden). Artikel 7:753 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op vordering van de aannemer de overeengekomen prijs geheel of gedeeltelijk aan de kostenverhoging zal kunnen aanpassen, als aan twee vereisten is voldaan:

• i) de kostenverhogende omstandigheden kunnen niet aan de aannemer worden toegerekend, en
• ii) bij het bepalen van de prijs behoefde de aannemer geen rekening te houden met de kans op het intreden van deze kostenverhogende omstandigheden.

In hoeverre dit het geval is, is afhankelijk van de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Dit artikel geeft de rechter een grote mate van vrijheid bij de beoordeling van een vordering van de aannemer tot prijsaanpassing.

5.32.

In deze zaak dient Objektz – gelet op artikel 150 Rv – te stellen en zo nodig te bewijzen dat aan de twee hiervoor genoemde vereisten is voldaan.

5.33.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van kostenverhogende omstandigheden die tot een aanpassing van de aanneemsom kunnen leiden, in de zin van artikel 7:753 BW. Zij licht dit hierna toe.

Heiwerk

5.34.

Objektz vordert een extra betaling van € 1.688,- inclusief BTW voor het heiwerk. Zij stelt dat tijdens de uitvoering van het werk bleek dat er vier heipalen nodig waren, terwijl in de vaste aanneemsom slechts de kosten van twee heipalen waren begrepen. De factuur d.d. 21 november 2023 ziet op die twee extra heipalen. [persoon B] betwist een en ander. Hij stelt dat de vier heipalen waren begrepen in de vaste aanneemsom. De rechtbank wijst de vordering af en licht dit als volgt toe.

5.35.

Vaststaat dat in de offerte is vermeld dat voor “
het heiwerk ” een meerprijs geldt van “
ca. € 1.750,- “. Die prijs is vervolgens opgenomen in de totale aanneemsom. In de opdrachtbevestiging is vermeld dat het heiwerk “
inclusief 2 tot 4 palen ” is.

5.36.

Gezien hetgeen tussen partijen schriftelijk is overeengekomen, mocht [persoon B] ervan uitgaan dat de kosten voor alle vier de heipalen reeds in de vaste aanneemsom waren verdisconteerd. Niet gezegd kan dus worden dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden als genoemd in artikel 7:753 BW. [persoon B] is om die reden geen extra bedrag verschuldigd ten aanzien van het heiwerk.

Stalen kolommen

5.37.

Objektz vordert betaling van € 1.600,- inclusief BTW voor de twee stalen kolommen. Zij stelt dat het plaatsen van de stalen kolommen niet in de aanvankelijke opdracht was begrepen. Pas tijdens de uitvoering van het werk werd het duidelijk dat de stalen latei moest worden ondersteund door middel van stalen kolommen. [persoon B] betwist dat hij gehouden is dit bedrag te betalen. De rechtbank wijst de vordering af en licht dit als volgt toe.

5.38.

Vaststaat dat in de offerte is opgenomen dat Objektz een stalen draagconstructie zou realiseren voor de ondersteuning van de achtergevel. Daarna heeft een huisbezoek van [persoon C] aan [persoon B] plaatsgevonden, waarbij hij een gevelinspectie en technische inmetingen heeft verricht, zoals [persoon C] op zitting heeft verklaard. In de werkorder is vervolgens opgenomen dat een (enkele) stalen latei van 5.00 m zou worden geplaatst. Tussen partijen is niet in geschil dat Objektz noch voorafgaand aan het opstellen van de werkorder, noch voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden een berekening door een constructeur heeft laten maken of een constructeur heeft geraadpleegd om te bezien of een enkele stalen latei voldoende was om het gewicht van het metselwerk van de achtergevel te dragen. Evenmin is in geschil dat Objektz geen voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van haar inschatting dat een enkele stalen latei voldoende zou zijn.

5.39.

In het licht van deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat Objektz onvoldoende heeft onderbouwd dat (i) het aan het licht komen van de noodzaak om twee stalen kolommen te plaatsen onder de latei bij de uitvoering van het werk, niet aan haar kan worden toegerekend en (ii) dat zij bij het bepalen van de prijs geen rekening hoefde te houden met de kans op het intreden van deze kostenverhogende omstandigheid. Dat een constructeur de noodzaak voor het plaatsen van de stalen kolommen ook niet voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden zou hebben ontdekt, zoals Objektz ter zitting heeft aangevoerd, heeft zij niet onderbouwd.

Verwijderen buitenmuur van de buren

5.40.

Objektz vordert betaling van € 800,- inclusief BTW voor het verwijderen van de buitenmuur van de buren. Zij stelt in dit verband dat deze extra kosten noodzakelijk bleken. [persoon B] is geïnformeerd over die extra kosten en is dus gehouden om deze factuur te betalen, aldus Objektz. [persoon B] betwist dit. Hij stelt dat dit meerwerk is ten gevolge van een door Objektz gemaakte fout. De rechtbank wijst de vordering af en licht dit als volgt toe.

5.41.

Als onbetwist staat vast dat tussen partijen vóór het ondertekenen van de overeenkomst is gesproken over de gewenste binnen- en buitenmaten. Dit heeft ertoe geleid dat [persoon B] en Objektz in de werkorder d.d. 5 juli 2023 – na het huisbezoek van [persoon C] aan [persoon B] waarbij [persoon C] de technische inmetingen heeft verricht – zijn overeengekomen dat er aan beide kanten van de aanbouw een insparing zou komen van 25 cm vanaf de huidige woonkamer bezien, omdat [persoon B] wilde dat beide kanten gelijk zouden zijn en zouden aansluiten op de koven in de woonkamer. Objektz heeft geen constructeur bij deze afspraak over de maatvoering betrokken en heeft ook geen voorbehoud op dit punt gemaakt.

Op 26 september 2023 heeft Objektz de door een constructeur gemaakte constructietekeningen van de aanbouw per e-mail aan [persoon B] gestuurd. In die tekeningen was de insparing aan de ene kant 36 cm en aan de andere kant 12.7 cm. [persoon B] is hiermee niet akkoord gegaan, omdat dit afweek van hetgeen hij met Objektz was overeengekomen. In haar e-mail d.d. 3 oktober 2023 heeft Objektz aan [persoon B] voorgesteld om o.a. de buitenmuur van de aanbouw van de buren van [persoon B] te verwijderen waardoor wel tegemoet kon worden gekomen aan de wensen van [persoon B] . Met dat voorstel is [persoon B] in zijn e-mail aan Objektz d.d. 4 oktober 2023 akkoord gegaan. [persoon B] heeft in die e-mail vermeld dat hij het niet eens is met de extra bijkomende kosten die Objektz hiervoor in rekening wilde brengen.

5.42.

Vraag is of Objektz met een beroep op van artikel 7:753 lid 1 BW betaling van deze factuur kan vorderen. Objektz heeft haar stelling dat deze kostenverhogende omstandigheden niet aan haar kunnen worden toegerekend onvoldoende onderbouwd. In dit verband acht de rechtbank van belang dat Objektz pas ná het maken van de afspraak met [persoon B] , zoals vastgelegd in de werkorder d.d. 5 juli 2023 welke afspraak bovendien zonder enig voorbehoud is gemaakt, een constructeur de overeengekomen maatvoering van de binnenmaten heeft laten beoordelen. Nu Objektz het aan haar zelf te wijten heeft dat zij niet voorafgaand aan het maken van een afspraak over de maatvoering een constructeur heeft ingeschakeld om de haalbaarheid van deze afspraak te beoordelen en zij geen voorbehoud op dit punt heeft gemaakt, kan zij geen aanspraak maken op een prijsverhoging.

in conventie en reconventie

Objektz moet de proceskosten van [persoon B] betalen

5.43.

Objektz is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [persoon B] betalen.

De proceskosten van [persoon B] worden in conventie begroot op:

- dagvaarding € 135,97

- griffierecht € 1.325,00

- salaris advocaat € 1.042,00 (2 × tarief I € 521,00)

- nakosten
€ 178,00

Subtotaal € 2.680,97

Het liquidatietarief voor salaris advocaat is hierboven vastgesteld op basis van het aan [persoon B] in conventie toegewezen bedrag.

De proceskosten van [persoon B] worden in reconventie begroot op:

- salaris advocaat € 521,00 (2 x 0,5 × tarief I € 521,00)

- nakosten
€ 100,00

Totaal € 621,00

5.44.

De – in conventie – gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn voldaan. Dit is anders dan [persoon B] heeft gevorderd (zie 4.1), maar is zoals te doen gebruikelijk.

Uitvoerbaar bij voorraad

5.45.

De rechtbank verklaart dit vonnis wat de veroordelingen in conventie betreft uitvoerbaar bij voorraad (artikel 233 Rv), zoals [persoon B] in conventie specifiek heeft gevorderd en waarop niet is gereageerd door Objektz.

6. De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

veroordeelt Objektz om aan [persoon B] te betalen een bedrag van € 4.603,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente daarover in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 20 juni 2024;

6.2.

veroordeelt Objektz om aan [persoon B] te betalen een bedrag van € 2.323,20 aan deskundigenkosten;

6.3.

veroordeelt Objektz om aan [persoon B] te betalen een bedrag van € 642,87 aan buitengerechtelijke kosten;

6.4.

veroordeelt Objektz in de proceskosten (inclusief nakosten), aan de zijde van [persoon B] , tot op heden in conventie begroot op € 2.680,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

6.5.

veroordeelt Objektz in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn voldaan;

6.6.

verklaart 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 en 6.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af al het meer of anders gevorderde;

in reconventie

6.8.

wijst de vorderingen af;

6.9.

veroordeelt Objektz in de proceskosten (inclusief nakosten), aan de zijde van [persoon B] , tot op heden in reconventie begroot op € 621,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

in conventie en reconventie

6.10.

bepaalt dat als Objektz niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, Objektz dan € 92,00 extra moet betalen, plus de kosten van betekening.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.A. Cnossen en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
2334/2294/3718