2.7.De schades waar het over gaat kunnen worden onderverdeeld in vier categorieën: a) het herstellen van een wijziging die [huurder] zelf heeft aangebracht, namelijk het aanbrengen van een tussendeur, b) het (grondig) schoonmaken van de woning, c) het verhelpen van de schimmelvorming in de woning en d) het herstellen van de muren en het vervangen van de gaskookplaat.
a: de tussendeur is een ongeoorloofde wijziging
2.7.1.[huurder] meent dat hij voor het aanbrengen van de tussendeur mondeling toestemming heeft gekregen van [persoon B] van Interfix Bouw, degene die in opdracht van L&S werkzaamheden in het gehuurde verrichtte. Het beroep op die toestemming gaat niet op. [huurder] heeft zijn stelling dat de heer [persoon B] bevoegd was om namens L&S toestemming niet onderbouwd en er is ook niet gebleken van feiten en omstandigheden die erop wijzen dat [huurder] erop mocht vertrouwen dat hij wel bevoegd was om toestemming te verlenen. Daarbij komt dat toestemming in een geval als dit schriftelijk moet worden gegeven (artikel 7:215 lid 1 BW). Als er al sprake zou zijn van toestemming, dan zou alleen al het feit dat die toestemming niet schriftelijk, maar mondeling zou zijn gegeven, maken dat hier sprake zou zijn van een ongeoorloofde verandering. [huurder] mocht het gehuurde daarom niet met die extra tussendeur opleveren bij het einde van de huur. Dit geldt temeer nu dit volgens L&S in strijd is met de eisen van brandveiligheid, iets wat [huurder] ook niet heeft betwist.
b: het schoonmaken van de woning
2.7.2.Het schoonmaken van het gehuurde is iets dat de huurder moet doen. Hoewel het klopt, zoals [huurder] stelt, dat een woning bij het einde van de huur ‘bezemschoon’ moet worden opgeleverd, betekent dat niet dat een huurder de binnenkant van kasten, plinten en andere randen niet hoeft schoon te maken. Uit de foto’s die L&S heeft overgelegd blijkt duidelijk dat het gehuurde niet naar behoren is schoongemaakt. De kantonrechter verwijst vooral naar foto’s 8, 9, 13, 14, 29, 30, 34 en 39 t/m 45. Ook de oppervlakkige schimmel die op meerdere plaatsen te zien is, had [huurder] moeten schoonmaken.
2.7.3.Duidelijk is dat sprake is van schimmelvorming in de woning en op sommige plaatsen lijkt deze ook ernstig te zijn. Vast staat dat de schimmelvorming niet aanwezig was toen de woning aan [huurder] ter beschikking werd gesteld en dat deze er wel was bij het einde van de huurovereenkomst. De schimmel is dus tijdens de duur van de huurovereenkomst ontstaan. Artikel 7:218 lid 2 BW bepaalt dat schade aan het gehuurde vermoed wordt te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. De huurder, hier dus [huurder] , mag dit vermoeden ontzenuwen. [huurder] heeft gesteld dat er sprake was van een lekkage en van houtrot, maar L&S heeft dit betwist en zegt geen meldingen van [huurder] te hebben ontvangen. De kantonrechter oordeelt daarom dat [huurder] het hiervoor genoemde vermoeden nog niet voldoende heeft ontzenuwd. De kantonrechter zal hem wel in de gelegenheid stellen om dit alsnog te doen, door tegenbewijs aan te dragen ter onderbouwing van zijn stelling dat de schimmelvorming veroorzaakt is door lekkage. Bovendien moet [huurder] aantonen dat hij van die lekkage en de daardoor ontstane schimmelvorming ‘onverwijld’ melding heeft gemaakt bij L&S. Als niet komt vast te staan dat hij dat heeft gedaan, dan is hij verplicht om aan de verhuurder de schade te vergoeden die door die nalatigheid is ontstaan (artikel 7:222 BW).
2.7.4.Het voorgaande betekent dat:
- als [huurder] het vermoeden dat de schimmelvorming is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen niet kan ontzenuwen, of
- als [huurder] dat vermoeden wel kan ontzenuwen, maar niet komt vast te staan dat hij onverwijld aan L&S heeft gemeld dat er schimmel (en volgens [huurder] lekkage) was in het gehuurde,
dan zal [huurder] de (extra) kosten voor schoonmaken en schilderen om de schimmel te verhelpen aan L&S moeten vergoeden.
2.7.5.Volgens [huurder] heeft hij in juni 2023 per e-mail melding gemaakt van de schimmelvorming. Die e-mail heeft hij (nog) niet overgelegd, maar hij heeft wel bewijs aangeboden van zijn stelling dat hij die melding heeft gedaan. [huurder] wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat hij aan zijn verplichting van artikel 7:222 BW heeft voldaan, op de in het dictum van dit tussenvonnis genoemde manier.
2.7.6.Als de uitkomst van de bewijslevering is dat [huurder] de kosten voor het verwijderen van de schimmel niet aan L&S hoeft te betalen, dan wordt de eis van L&S op dat punt afgewezen. Om redenen van proceseconomie zal L&S, vooruitlopend op die mogelijkheid, de herstelkosten die zij vordert verder moeten specificeren, zodat duidelijk wordt welke kosten zijn gemaakt voor het verwijderen van de tussendeur, welke kosten voor het schoonmaken van het ‘normale’ vuil en welke kosten te maken hebben met de schimmelvorming.
d: herstel van de muren en vervangen gaskookplaat
2.7.7.De kantonrechter gaat, zoals overwogen, niet mee in het verweer van [huurder] dat de schades aan de muren kunnen zijn ontstaan na het einde van de huurovereenkomst. Het herstel van deze schades komt dus voor rekening van [huurder] .
2.7.8.Dit geldt niet voor het vervangen van de gaskookplaat. Volgens [persoon B] was het ontstekingsmechanisme kapot. [huurder] heeft verklaard dat de kookplaat op de laatste dag van de huurovereenkomst nog werkte en L&S heeft dat niet betwist. Daarom staat niet vast dat deze schade tijdens de duur van de huurovereenkomst is ontstaan. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW gaat in dat geval niet op. Daarbij komt dat de gaskookplaat onderdeel is van het gehuurde. Uit de overgelegde factuur van Interfix Bouw blijkt immers dat deze destijds met de nieuwe keuken is aangebracht. Dit betekent dat als de gaskookplaat kapot gaat en niet vast staat dat dit door een tekortkoming van de huurder komt, dit een gebrek is dat de verhuurder moet herstellen, tenzij het gaat om een kleine herstelling. Als dit defect ervoor zorgt dat de hele kookplaat moet worden vervangen, is dat ook geen kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt. Daarom moet L&S de kosten voor de nieuwe kookplaat zelf dragen. Ook om deze reden zal L&S haar vordering moeten specificeren, omdat deze kosten uit het totaalbedrag moeten worden gehaald.