ECLI:NL:RBROT:2025:9828

• Datum uitspraak: 13 augustus 2025
• Publicatiedatum: 13 augustus 2025
• Zaaknummer: C/10/694814 / HA ZA 25-164
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij verkoop appartement en aansprakelijkheid voor schade door tekortkoming in nakoming

In deze zaak vorderen eisers, [eisers], schadevergoeding van de gedaagde, Mariaburg, wegens non-conformiteit van een appartement dat zij hebben gekocht. Bij de verkoop van het appartement heeft Mariaburg de indruk gewekt dat er een gezamenlijke ruimte zou worden gerealiseerd voor gebruik door de appartementseigenaren. Deze gezamenlijke ruimte is echter niet gerealiseerd, wat leidt tot een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De rechtbank oordeelt dat het appartement niet voldoet aan de verwachtingen die [eisers] op basis van de overeenkomst mochten hebben. De rechtbank stelt vast dat Mariaburg aansprakelijk is voor de schade die [eisers] hebben geleden als gevolg van deze tekortkoming. De schade wordt vastgesteld aan de hand van een deskundigenrapport, waarbij de rechtbank de waarde van het appartement zonder de gezamenlijke ruimte in overweging neemt. Mariaburg voert verweer en stelt dat [eisers] te laat hebben geklaagd over de tekortkoming, maar de rechtbank verwerpt dit betoog. Uiteindelijk wordt Mariaburg veroordeeld tot betaling van € 18.238,00 aan [eisers], vermeerderd met wettelijke rente, en tot betaling van proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/694814 / HA ZA 25-164

Vonnis van 13 augustus 2025

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te Rosmalen,

2.
[eiser 2] ,

wonende te Rosmalen,

eisers,

advocaat mr. B.J.P. Komen te Alkmaar,

tegen

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ MARIABURG B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. P.J.M. van Limpt te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eisers] en Mariaburg genoemd worden.

1. De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of Mariaburg is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij een appartement aan [eisers] heeft verkocht. Bij de verkoop heeft Mariaburg de indruk gewekt dat in het appartementengebouw een gezamenlijke ruimte zou worden gerealiseerd die door de eigenaren kon worden gebruikt. Deze ruimte is er niet gekomen. De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat het gekochte appartement vanwege het ontbreken van de gezamenlijke ruimte niet de eigenschappen heeft die [eisers] mochten verwachten. Er is dus sprake van een tekortkoming en Mariaburg is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan geleden schade. De rechtbank stelt die schade vast aan de hand van een door [eisers] overgelegd deskundigenrapport.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 11 februari 2025, met producties 1 tot en met 8;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
• de e-mail van de rechtbank van 22 mei 2025 met een zittingsagenda;
• de akte aan de zijde van [eisers], met producties 9 en 10;
• de akte aan de zijde van Mariaburg, met producties 7 tot en met 10;
• het verhandelde op de zitting van 1 juli 2025;
• de spreekaantekeningen van de beide advocaten.

2.2.

Aan het eind van de zitting heeft de rechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

3. De feiten

3.1.

[eisers] hebben van Mariaburg een nieuwbouwappartement gekocht. De koopovereenkomst dateert van 29 april 2021, het appartement is in juli 2023 geleverd.

3.2.

Het door [eisers] gekochte appartement maakt deel uit van het project ‘Graefse Bos’. Dit project bestaat uit drie appartementengebouwen. Ten behoeve van de verkoop heeft Mariaburg een verkoopbrochure opgesteld. De relevante passages uit deze brochure zijn de volgende:

ALL-INCLUSIVE WONEN

In Graefse Bos zijn het wooncomfort en het gevoel van veiligheid ongekend hoog. Zo kunt u uw parkappartement afwerken met interieuroplossingen naar keuze voor keuken, bijkeuken, kleedkamer en badkamer en naar wens gebruikmaken van een uitgebreid pakket aan gemaksdiensten. Bovendien komen in één villa fijne voorzieningen waarvan iedere bewoner gebruik kan maken. Denk aan een gezamenlijke ruime living met een buitengewone keuken voor kookactiviteiten, fitnessruimte voor sport of herstel en een gastenstudio voor familie en vrienden om te overnachten na een gezellige avond. Alles is mogelijk en bespreekbaar.

[…]

ZORG VOOR U

Graefse Bos voorziet in - veelal onzichtbare - zorgoplossingen voor de toekomst. Voorzieningen waar u alleen gebruik van maakt als u dat wilt. Zo is elke ruimte al rolstoeltoegankelijk, personenalarmering eenvoudig beschikbaar, kan de gastenstudio gebruikt worden voor opvang of als nachtverblijf van uw verpleegkundige en heeft de thuiszorg een werk- of spreekkamer in de villa.

[…]

HOE ZIJN UW GEMEENSCHAPPELIJKE BELANGEN GEORGANISEERD?

Er komt een vereniging van eigenaars (vve) voor zowel Graefse Bos als geheel als voor elke afzonderlijke villa. Als eigenaar van een parkappartement in een villa bent u hier automatisch lid van. Deze vereniging draagt zorgt voor de instandhouding van het buitenterrein en de villa's en voor het reilen en zeilen in de gezamenlijke ruimten. Iedere appartement eigenaar draagt bij in deze gezamenlijke eigenaarslasten. Deze eigenaarslasten of vve bijdrage zijn uw servicekosten. In de servicekosten zijn, naast de beheer- en administratiekosten van de vereniging van eigenaars zelf, de volgende kosten begrepen:

BUITENTERREIN EN VILLA’S

• Opstalverzekering. gemeentelijke belastingen en heffingen

• Technisch beheer en onderhoud van het buitenterrein en de gebouwen, waaronder het meerjarig onderhoudsplan (M JOP) van de villa's

• Correctief onderhoud en kleine reparaties in de gebouwen;

• Schoonmaak van de algemene ruimten als entrees, gangen, liften en parkeergarages en glasbewassing van de gebouwgevels

• Elektra- en waterverbruik van de algemene ruimten als entrees, gangen, liften en parkeergarages

• Post- en pakketservice en camerabeveiliging in de entrees

• Tuinonderhoud en blad- en sneeuwvrij houden

• Ongediertebestrijding als spinnen spuiten

GEZAMENLIJKE RUIMTEN

De gezamenlijke ruimten bevinden zich in villa C en bestaan uit de living met open keuken en zitruimte, fitnessruimte en gastenstudio. Deze ruimten worden eenmalig compleet ingericht aan de vve opgeleverd. De kosten van gebruik en instandhouding, waaronder eventuele vervanging, worden door de vve gedragen, zoals:

• Huur en gebruik

• Inboedelverzekering, gemeentelijke belastingen en heffingen

• Schoonmaak en onderhoud van de ruimten, inrichting en interieur, apparatuur en eventueel herstel of vervanging na beschadiging of slijtage

• Elektra- en waterverbruik, internet- en televisiekosten

• Bewonersapp

3.3.

Tot de contractstukken behoren ook de splitsingsakten en de splitsingstekening. In de splitsingsakte van een van de te realiseren appartementengebouwen staat onder het kopje “omschrijving appartementsrechten” een opsomming van de te realiseren appartementsrechten. In die opsomming staat ook:

17. de woning/gemeenschapsvoorziening met balkon gelegen op de begane grond, […]

appartementsindex 94

In de bijbehorende splitsingstekening van het project zijn de gemeenschappelijke gedeelten grijs gemaakt. Appartementsindex 94 is niet grijs gemaakt. Wel zijn daarin verschillende ruimtes ingetekend en benoemd, waaronder een toilet voor mindervaliden, een logeerkamer en een fitnessruimte.

3.4.

Mariaburg heeft aan de VvE een huurovereenkomst aangeboden met betrekking tot het gebruik van het appartement met index 94 als gezamenlijke ruimte. De VvE heeft deze huurovereenkomst op 1 maart 2023 afgewezen. Tijdens diezelfde vergadering heeft Mariaburg laten weten dat de gezamenlijke ruimte er vanwege het besluit van de VvE “helaas” niet zal komen en dat deze ruimte zal worden omgebouwd tot appartement.

3.5.

Eiser onder 1 maakte deel uit van het bestuur van de VvE op het moment dat het besluit werd genomen om de huurovereenkomst niet aan te gaan.

3.6.

Mariaburg heeft appartement met index 94 verbouwd tot woonruimte en vervolgens verkocht aan een derde.

4. Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Mariaburg tot betaling van € 23.173,08 althans € 20.238,00, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, en met veroordeling van Mariaburg in de proceskosten.

4.2.

Mariaburg voert verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

5. De beoordeling

Nakoming van de overeenkomst

5.1.

De vordering is primair gebaseerd op non-conformiteit. Volgens [eisers] beantwoordt de geleverde zaak niet aan de overeenkomst. Zij mochten namelijk verwachten dat er een gezamenlijke ruimte zou komen in één van de villa’s, welke ruimte beschikbaar zou zijn voor de gezamenlijke eigenaars. Mariaburg heeft deze ruimte niet gerealiseerd. [eisers] hebben dus niet gekregen wat zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Mariaburg is daarom tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst. Deze tekortkoming kan Mariaburg worden toegerekend. Zij is volgens [eisers] dus aansprakelijk voor de schade die zij als gevolg van deze tekortkoming leiden. Mariaburg heeft het betoog van [eisers] bestreden.

5.2.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet bij een koopovereenkomst de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid bepaalt, voor zover hier van belang, dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien zij, mede gelet op de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

5.3.

De rechtbank begrijpt het betoog van [eisers] zo dat de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van de (beoogde) gezamenlijke ruimte behoort tot de eigenschappen van het door hen gekochte appartementsrecht en dat zij (dus) mochten verwachten dat die eigenschap aanwezig was. Of hiervan sprake is, moet worden bepaald aan de hand van een uitleg van de koopovereenkomst. Die uitleg moet plaatsvinden op basis van het Haviltex-criterium. Dat wil zeggen dat het erom gaat wat partijen hebben bedoeld overeen te komen en hoe zij elkaars verklaringen over en weer redelijkerwijs hebben mogen begrijpen. Daarbij komt het aan op alle omstandigheden van het geval, die steeds moeten gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Onjuist is dus de opvatting van Mariaburg (pleitnota onder 7) dat slechts gekeken moet worden naar de inhoud van de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening. Het gaat hier immers om de vaststelling van de inhoud van de (obligatoire) overeenkomst, niet om de goederenrechtelijke overeenkomst van levering. ^[1]

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] mochten verwachten dat het door hen gekochte appartementsrecht de hiervoor bedoelde eigenschap had, dus dat zij gebruik zouden kunnen maken van een gezamenlijke ruimte. De rechtbank licht dit oordeel als volgt toe.

5.5.

De aanwezigheid van een voor alle appartementseigenaars beschikbare gezamenlijke ruimte speelt een prominente rol in de verkoopbrochure die Mariaburg aan potentiële kopers ter beschikking heeft gesteld. De rechtbank verwijst naar de citaten weergegeven onder de vaststaande feiten. Die verschillende citaten, die ieder voor zich moeten worden beschouwd als mededelingen van Mariaburg als verkopende partij, zijn concreet en zonder enig voorbehoud. Uit die mededelingen hebben [eisers] in beginsel redelijkerwijs mogen afleiden dat binnen het project daadwerkelijk een gezamenlijke ruimte ten behoeve van alle appartementseigenaars zou worden gerealiseerd.

5.6.

De rechtbank heeft in de overgelegde stukken en in de stellingen van partijen geen aanknopingspunten gevonden voor de gedachte dat [eisers] niet op deze voorstelling van zaken mochten vertrouwen. Anders dan Mariaburg kennelijk meent, volgt dat in elk geval niet uit de inhoud van de koopovereenkomst, de splitsingsakte en de splitsingstekening. In de koopovereenkomst wordt het project omschreven als bestaande uit 52 woningen “met bijbehorende voorzieningen.” [eisers] hebben de voorgespiegelde gezamenlijke ruimte redelijkerwijs mogen begrijpen als een van die voorzieningen. Als voorwerp van de koopovereenkomst worden vervolgens slechts de privégedeelten genoemd. Het gebruik van de beoogde gezamenlijke ruimte wordt daarin niet genoemd, maar dat geldt ook voor het recht om gebruik te maken van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de lift en de tuin. Evenmin is van belang dat in een van de splitsingsaktes het voor de gezamenlijke ruimte bestemde appartement een afzonderlijk appartementsnummer heeft gekregen en dat die ruimte in de tekening niet als “gemeenschappelijk” is ingekleurd. Het gaat er immers niet om of [eisers] mochten verwachten mede-eigenaar te worden van dat specifieke appartement. Het gaat om de vraag of zij redelijkerwijs mochten verwachten dat dit appartement mede voor hen beschikbaar zou komen als gezamenlijke ruimte. Dit laatste wordt juist bevestigd door de splitsingstekening, nu daarin ruimtes zijn ingetekend en benoemd die erop wijzen dat het hier ging om een voor gezamenlijk gebruik bestemd appartement, zoals een toilet voor mindervaliden en een fitnessruimte.

5.7.

Gelet op het voorgaande beantwoordt de rechtbank de zojuist geformuleerde vraag dus bevestigend. Op grond van de koopovereenkomst was Mariaburg verplicht om ten behoeve van [eisers] een voorziening te treffen bestaande uit een gezamenlijke ruimte die voor gebruik door alle appartementseigenaars beschikbaar was (hierna wordt deze verplichting aangeduid als: de verbintenis). Deze verbintenis is Mariaburg niet nagekomen. Zij is dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst. Omdat Mariaburg het voor de gezamenlijke ruimte bestemde deel van het gebouw inmiddels heeft omgebouwd tot appartementen en verkocht, is nakoming blijvend onmogelijk.

Toerekenbaarheid en schuldeisersverzuim

5.8.

Op grond van artikel 6:74 BW is Mariaburg verplicht de als gevolg van haar tekortkoming door [eisers] geleden schade te vergoeden, tenzij de tekortkoming Mariaburg niet kan worden toegerekend. Tijdens de zitting heeft Mariaburg – naar aanleiding van een in dit verband in de zittingsagenda gestelde vraag – uitdrukkelijk verklaard dat geen sprake was van overmacht (artikel 6:75 BW). Dat betekent dat de tekortkoming aan Mariaburg kan worden toegerekend. Wel is volgens Mariaburg sprake van schuldeisersverzuim, omdat zij wel heeft willen nakomen, maar die nakoming is verhinderd door de VvE.

5.9.

Schuldeisersverzuim treedt in wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de voor nakoming noodzakelijke medewerking niet verleent (artikel 6:58 BW). De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Mariaburg op schuldeisersverzuim van [eisers] niet opgaat. Daarvoor is het volgende belang.

5.10.

Aan het beroep van Mariaburg op schuldeisersverzuim van [eisers] ligt kennelijk de volgende gedachtegang ten grondslag. Mariaburg heeft de verbintenis willen nakomen door met de VvE een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het gebruik van de gezamenlijke ruimte. De VvE heeft vervolgens de aangeboden huurovereenkomst geweigerd, waardoor deze niet tot stand is gekomen. Daarmee heeft de VvE dus de nakoming door Mariaburg van haar verbintenis verhinderd. Mariaburg meent dus klaarblijkelijk dat de verbintenis zo moet worden begrepen dat zij (slechts) verplicht was om met betrekking tot het gebruik van de gezamenlijke ruimte een huurovereenkomst met de VvE te sluiten.

5.11.

Hierin kan Mariaburg niet worden gevolgd. Zij was jegens [eisers] verplicht een gezamenlijke ruimte voor algemeen gebruik te realiseren. Uit de overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat deze verplichting kon worden versmald tot uitsluitend de verplichting een huurovereenkomst aan de VvE aan te bieden. Deze invulling van de verbintenis heeft Mariaburg daar kennelijk zelf aan gegeven zonder daarover voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst jegens [eisers] duidelijk te zijn. In de contractstukken staat hierover niets. De enige opmerking in de verkoopbrochure die erop zou kunnen wijzen dat Mariaburg kennelijk het voornemen had om de gezamenlijke ruimte aan de VvE te verhuren, is de opmerking (op p. 39):

“De kosten van gebruik en instandhouding, waaronder eventuele vervanging, worden door de vve gedragen, zoals:

- Huur en gebruik”

Deze enkele opmerking is niet zodanig dat [eisers] daaruit redelijkerwijs hadden moeten afleiden dat Mariaburg voornemens was de gezamenlijke ruimte permanent aan de VvE te verhuren, laat staan dat zij hadden behoren te begrijpen dat dit de enige manier zou zijn waarop Mariaburg de verbintenis zou behoeven na te komen. De rechtbank wijst er nog op dat hierover expliciet een vraag is gesteld in de zittingsagenda. Mariaburg heeft die vraag echter niet beantwoord, omdat dit “niet de kern van het geschil” zou zijn. Omdat dus de verbintenis ruimer is dan louter de verplichting om een huurovereenkomst met de VvE aan te gaan, kan het weigeren van die huurovereenkomst niet worden beschouwd als verhindering door de VvE van de nakoming door Mariaburg van de verbintenis. Van schuldeisersverzuim is dus geen sprake. In het midden kan blijven of het handelen van de VvE aan [eisers] kan worden toegerekend.

Klachtplicht

5.12.

Tijdens de zitting heeft Mariaburg betoogd dat [eisers] te laat hebben geklaagd over de tekortkoming. [eisers] hebben Mariaburg pas bij brief van 2 oktober 2024 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij vanwege de tekortkoming stellen te hebben geleden, terwijl zij er al ruimschoots voor de levering van het appartementsrecht (juli 2023) van op de hoogte waren dat de VvE had geweigerd de huurovereenkomst met Mariaburg aan te gaan en dat Mariaburg als gevolg daarvan de gezamenlijke ruimte niet zou gaan realiseren (maar in plaats daarvan het betreffende gedeelte in het gebouw zou ombouwen tot appartement en vervolgens verkopen). [eisers] hebben daarmee hun klachtplicht op grond van artikel 7:23 BW geschonden, zodat iedere aanspraak op enige schadevergoeding is vervallen.

5.13.

De rechtbank verwerpt dit betoog.

5.14.

Op grond van artikel 7:23 BW kan de koper geen beroep meer doen op non-conformiteit als hij de verkoper daarvan niet bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken op de hoogte heeft gesteld. De vraag of de koper aan deze klachtplicht heeft voldaan moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij moet de rechter ook rekening houden met de ingrijpende gevolgen van het honoreren van een beroep op schending van de klachtplicht. Tegen de achtergrond van dit toetsingskader overweegt de rechtbank verder het volgende.

5.15.

Als vaststaand kan worden aangenomen dat [eisers] op het moment van de levering op de hoogte waren van het feit dat Mariaburg de voorgespiegelde gezamenlijke ruimte niet zou realiseren. Dat volgt uit het vaststaande feit dat de afwijzing door de VvE van de concept-huurovereenkomst en de daaruit volgende plannen van Mariaburg voor een alternatieve bestemming in maart 2023 tijdens een overleg aan de orde zijn geweest, bij welk overleg eiser onder 1 aanwezig was. Daarom is op het moment van de levering de klachttermijn gaan lopen.

5.16.

Aan Mariaburg kan worden toegegeven dat tussen dat moment van levering en de brief met aansprakelijkstelling behoorlijk lange tijd is verstreken. Dat tijdsverloop rechtvaardigt echter niet de verstrekkende consequentie van verval van alle aanspraken. Mariaburg heeft de zaken zelf op de spits gedreven, allereerst door zonder gegronde reden te menen dat zij voor wat betreft de gezamenlijke ruimte tot niet meer verplicht was dan het aanbieden van een huurovereenkomst aan de VvE. Vervolgens door reeds tijdens de vergadering van de VvE waarop het voorstel voor het aangaan van de huurovereenkomst werd verworpen, bekend te maken dat de gezamenlijke ruimte er dus niet zal komen en dat Mariaburg in dat gedeelte mogelijk een appartement zal realiseren. Uit niets blijkt dat Mariaburg open stond voor een alternatieve manier om invulling te geven aan de verbintenis. Dit komt voor risico van Mariaburg. Zij heeft er dus willens en wetens voor gekozen om de gezamenlijke ruimte niet te realiseren, hoewel zij zich daartoe jegens (onder meer) [eisers] had verbonden. Met die opstelling verdraagt zich in beginsel niet dat zij [eisers] nu tegenwerpt dat zij mogelijk wat lang hebben gewacht met hun klacht.

5.17.

Dit zou wellicht anders kunnen zijn als Mariaburg nadeel zou hebben ondervonden van het late moment waarop [eisers] met hun klacht zijn gekomen. Dat is echter niet gebleken. Mariaburg heeft daarover noch in de conclusie van antwoord, noch in de pleitnota iets naar voren gebracht. Pas desgevraagd ter zitting heeft Mariaburg verklaard dat, als zij eerder had geweten dat [eisers] bezwaar hadden tegen het schrappen van de gezamenlijke ruimte, zij wellicht nog zou hebben onderzocht of de VvE het voor de gezamenlijke ruimte bestemde gedeelte zou kunnen kopen, zodat de VvE die gezamenlijke ruimte alsnog zelf zou hebben kunnen realiseren. Daargelaten of Mariaburg hiermee alsnog de verbintenis correct zou hebben kunnen nakomen, Mariaburg heeft deze suggestie hoe dan ook op geen enkele wijze geconcretiseerd. Bovendien staat deze suggestie op gespannen voet met de eerder gebleken doortastendheid van Mariaburg: zodra de VvE de huurovereenkomst had verworpen, heeft Mariaburg al meegedeeld dat de gezamenlijke ruimte er dus niet zal komen. De rechtbank verwerpt de suggestie dan ook als onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat niet aannemelijk is geworden dat Mariaburg anders zou hebben gehandeld als zij eerder van de klacht van [eisers] op de hoogte was geraakt, zodat zij in zoverre geen nadeel heeft ondervonden van het late moment van klagen. Ander nadeel is ook niet gesteld of gebleken.

5.18.

Gelet op het voorgaande faalt het beroep van Mariaburg op schending van de klachtplicht.

Schadebepaling

5.19.

Het voorgaande leidt ertoe dat Mariaburg de door [eisers] geleden schade moet vergoeden. Ter onderbouwing van hun vordering hebben [eisers] een rapport van een deskundige overgelegd. Deze heeft de schade berekend op basis van twee invalshoeken. In de eerste plaats door de waarde van het gedeelte waarin de gezamenlijke ruimte was beoogd te taxeren en die waarde vervolgens te delen door het totaal aantal appartementseigenaars. De tweede methode komt erop neer dat de deskundige heeft vastgesteld wat het effect is van het ontbreken van de gezamenlijke ruimte als extra voorziening op de waarde van het appartement van [eisers] zelf. Het primair gevorderde bedrag is gebaseerd op de eerste methode, het subsidiair gevorderde op de tweede.

5.20.

De rechtbank acht de eerste methode niet bruikbaar voor het begroten van de schade. Die methode is gebaseerd op de waarde van de woonruimte die is gerealiseerd in plaats van de gezamenlijke ruimte. Zoals Mariaburg terecht naar voren heeft gebracht, zouden [eisers] zonder tekortkoming van Mariaburg geen mede-eigendomsaanspraak hebben op het gebruik van deze woonruimte. Daarmee valt de eerste methode af als verantwoorde basis om de schade te begroten. De primaire vordering is dus niet toewijsbaar.

5.21.

De tweede methode is wel bruikbaar. [eisers] hebben een appartement gekocht met een bepaald voorzieningenniveau. Tot die voorzieningen behoorde ook de gezamenlijke ruimte. Zonder de tekortkoming van Mariaburg zouden [eisers] dus een appartement inclusief die voorzieningen hebben gehad. De tekortkoming brengt mee dat [eisers] het zonder die specifieke voorziening moeten stellen. Het ontbreken van die voorziening kan op geld worden gewaardeerd. Dat is wat [eisers] op basis van het deskundigenrapport hebben gedaan. [eisers] hebben in navolging van de deskundige het effect van het ontbreken van deze voorziening gemotiveerd vastgesteld op 5%. Dit komt in hun geval overeen met het subsidiair gevorderde bedrag van € 20.238,--. Mariaburg heeft tegen deze methode en tegen de bevindingen van de door [eisers] ingeschakelde deskundige geen gemotiveerd verweer gevoerd. Daarom volgt de rechtbank [eisers] in beginsel in hun berekening van de schade.

5.22.

Mariaburg heeft wel aangevoerd dat [eisers] (en hun deskundige) ten onrechte geen rekening houden met de huurkosten voor het gebruik van de gezamenlijke ruimte. Die huurkosten zouden zij hebben moeten voldoen als er wel een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het gaat hier volgens Mariaburgn om een kostenpost van € 1.151,04 per jaar. Vanwege het niet gerealiseerd zijn van de gezamenlijke ruimte zijn [eisers] deze kosten niet meer verschuldigd, aldus Mariaburg.

5.23.

De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat de tekortkoming van Mariaburg voor [eisers] ook een voordeel heeft opgeleverd, namelijk de besparing van de huurkosten. Op zichzelf heeft Mariaburg hier een punt. Ook in de visie van [eisers] zelf zou het gebruik van de gezamenlijke ruimte immers niet ‘gratis’ zijn. [eisers] zeggen er vanuit te zijn gegaan dat zij voor de gezamenlijke ruimte zouden betalen naarmate zij daarvan gebruik zouden maken, bijvoorbeeld voor het houden van een familiefeestje of als logeerplek voor gasten. De daarmee gemoeide kosten hebben zij zich dus bespaard als gevolg van de tekortkoming van Mariaburg.

5.24.

Voor het begroten van dit voordeel is het door Mariaburg genoemde bedrag aan huurkosten echter niet bruikbaar. [eisers] behoefden immers geen rekening te houden met een verplichte en langjarige huurconstructie zoals Mariaburg voor ogen stond. De omvang van de (wel) bespaarde kosten kan niet exact worden bepaald, omdat uit de aard van de zaak niet kan worden vastgesteld hoe vaak en tegen welke kosten [eisers] van de gezamenlijke ruimte gebruik zouden hebben gemaakt als deze zou zijn gerealiseerd. Wel is aannemelijk
dat [eisers] daarvan gebruik zouden hebben gemaakt. Zij hebben namelijk tijdens de zitting verklaard dat de aanwezigheid van de gezamenlijke ruimte juist vanwege de privéomstandigheden van eiseres onder 2 ten tijde van de levering voor hen van belang was.

5.25.

In een en ander ziet de rechtbank aanleiding om de schade per saldo met toepassing van artikel 6:97 BW te schatten op een bedrag van € 18.238,--. Tot dit bedrag is de vordering toewijsbaar.

5.26.

De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding. De door [eisers] genoemde eerdere ingangsmomenten kunnen niet worden gehanteerd, omdat niet gebleken is dat Mariaburg toen al in verzuim was.

Dwaling en oneerlijke handelspraktijken

5.27.

[eisers] hebben ook dwaling en oneerlijke handelspraktijken aan hun vordering ten grondslag gelegd. Omdat de vordering (grotendeels) toewijsbaar is op de primair aangevoerde grondslag en niet gebleken is dat de andere grondslagen leiden tot toewijsbaarheid van een hoger bedrag, kunnen die andere grondslagen verder buiten beschouwing blijven.

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

5.28.

[eisers] vorderen ook betaling van € 363,--. Dit is het deel van de rekening van de deskundige dat aan hen is doorbelast. Mariaburg heeft niet betwist dat [eisers] deze kosten hebben gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het om redelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 1 onder b BW, zodat de vordering in zoverre toewijsbaar is. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet toewijsbaar, omdat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij dergelijke kosten hebben gemaakt.

5.29.

Mariaburg is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 148,04

- griffierecht € 1.374,00

- salaris advocaat € 1.572,00 (2,0 punten × tarief III € 786,00)

- nakosten €
178,00

Totaal € 3.267,04

5.30.

De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt Mariaburg tot betaling aan [eisers] van € 18.238,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 11 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt Mariaburg tot betaling aan [eisers] van € 363,00,

6.3.

veroordeelt Mariaburg in de proceskosten van [eisers] tot nu toe begroot op € 3.267,04, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de 15e dag na datum van dit vonnis en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening indien het vonnis na niet-tijdige betaling wordt betekend,

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.

[1980/3455]

Voetnoten

1. HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511