Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/672321 / HA ZA 24-82
Vonnis van 18 juni 2025
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AGE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heiloo,
gedaagde,
advocaat mr. R. Sekeris te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en AGE genoemd worden.
1.De zaak in het kort
AGE heeft een monumentaal pand in Rotterdam geheel gerenoveerd, in drie appartementen gesplitst en verkocht. De VvE stelt dat de appartementen gebreken vertonen en vordert namens de oorspronkelijke kopers vergoeding van de kosten van herstel. De rechtbank heeft in een tussenvonnis van 11 december 2024 geoordeeld dat de VvE voorshands in het bewijs was geslaagd dat de appartementen gebreken vertonen en heeft AGE toegelaten om dat bewijsvermoeden te ontzenuwen. AGE is daarin niet geslaagd ten aanzien van de gebreken aan het dak. Om de gebreken aan de schuifpui te kunnen beoordelen, beveelt de rechtbank een deskundigenbericht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 december 2-24 en de daarin genoemde stukken;
- de akte namens AGE 15 januari 2025 met productie 10 (rapport Vebidak);
- de antwoordakte namens de Vve van 29 januari 2025.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De verdere beoordeling
Het dak van de aanbouw van appartement [huisnummer X]
3.1.
In rov. 4.10 het tussenvonnis van 11 december 2024 (het “tussenvonnis”) heeft de rechtbank de VvE voorshands geslaagd geacht in het bewijs dat het dak van de aanbouw ondeugdelijk was bij de oplevering, dat het gebrek aan het dak lekkage in het appartement [huisnummer X] heeft veroorzaakt en dat de dakbedekking vervangen moet worden om het gebrek te verhelpen. De rechtbank heeft AGE in de gelegenheid gesteld om dit bewijsvermoeden te ontzenuwen. Als AGE daarin niet slaagt, staat vast dat AGE toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst met [persoon A] en dat zij gehouden is om de schade die [persoon A] heeft geleden te vergoeden. In rov. 4.12 van het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de rechtbank in dat geval de vordering onder 2 van het petitum ten aanzien van het dak van de aanbouw zal toewijzen (verwijzing naar de schadestaatprocedure).
3.2.
Partijen hebben na de mondelinge behandeling op 12 juni 2024 maar voorafgaand aan het tussenvonnis aan de rechtbank laten weten dat aan een deskundigenonderzoek met betrekking tot het dak van de aanbouw geen behoefte bestaat, omdat er in opdracht van AGE een rapport was gemaakt door Vebidak dat nog niet was overgelegd. De rechtbank heeft AGE in het tussenvonnis (rov. 4.35) bevolen om dit rapport van Vebidak in het geding te brengen en heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag of ook tegen de achtergrond van het tussenvonnis een deskundigenbericht met betrekking tot het dak gemist kan worden (rov. 4.36).
3.3.
AGE heeft bij akte van 15 januari 2025 het rapport van Vebidak van 21 augustus 2024 in het geding gebracht. AGE heeft zich in die akte op het standpunt gesteld dat voor het nader beoordelen van het dak geen deskundige hoeft te worden benoemd. AGE heeft ten aanzien van het rapport van Vebidak het volgende aangevoerd. De bevindingen van Vebidak bieden geen steun aan de overweging dat het gebrek de lekkage heeft veroorzaakt en dat de dakbedekking moet worden vervangen om het gebrek te verhelpen. Vebidak noemt ook andere oorzaken, zoals wijzigingen die door de VvE aan het dak zijn aangebracht, aldus AGE.
3.4.
De VvE heeft in haar antwoordakte van 29 januari 2025 geconcludeerd dat Vebidak eenduidig tot de conclusie is gekomen dat de dakbedekking gebrekkig en niet vakkundig is aangebracht en ook in haar eindbeoordeling eenduidig is, zodat AGE niet in het tegenbewijs is geslaagd. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo dat ook de VvE geen behoefte meer heeft aan een deskundigenonderzoek met betrekking tot het dak.
3.5.
De rechtbank oordeelt als volgt. AGE is niet in het tegenbewijs geslaagd. Vebidak heeft in haar rapport geconcludeerd dat de dakbedekkingswerkzaamheden niet zijn uitgevoerd conform de Vakrichtlijn “Gesloten Dakbedekkingssystemen” en de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant/leverancier. Vebidak heeft de waterdichtheid van het dakbedekkingssyteem en de waterdichtheid van de details met “slecht” beoordeeld. Vebidak schreef ook:
“Gebaseerd op bovenstaande waarnemingen en beoordeling wordt geconcludeerd dat de dakbedekkingswerkzaamheden niet vakkundig zijn uitgevoerd waardoor de lekkages in de woning voorkomen. Geadviseerd wordt om de werkzaamheden zoals deze zijn uitgevoerd niet te accepteren.”
3.6.
Aan dit oordeel doet niet af dat de poeren van een na de oplevering aangebracht hekwerk niet van een waterkerende of waterdichte voorziening zijn voorzien. De formulering van het eindoordeel maakt voldoende duidelijk dat Vebidak de dakbedekkingswerkzaamheden en niet de poeren als de oorzaak van de lekkage aanmerkt.
3.7.
Vebidak heeft in haar rapport ook de (omvangrijke) werkzaamheden opgenoemd die “ten minste” moeten plaatsvinden. Hoewel Vebidak niet uitdrukkelijk rapporteert dat de dakbedekking vervangen moet worden om het gebrek te verhelpen, laat de formulering van Vebidak die mogelijkheid wel open. Daarom heeft AGE ook ten aanzien van dit onderdeel het bewijsvermoeden niet weten te ontzenuwen.
3.8.
Daarmee staat vast dat het dak van de aanbouw ondeugdelijk was bij de oplevering, dat het gebrek aan het dak lekkage in het appartement [huisnummer X] heeft veroorzaakt en dat de dakbedekking vervangen moet worden om het gebrek te verhelpen. AGE is toerekenbaar tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst met [persoon A] en zij is gehouden om de schade die [persoon A] daardoor heeft geleden te vergoeden. De rechtbank zal AGE veroordelen tot betaling aan de VvE van de schade die [persoon A] als gevolg van het tekortkomen door AGE heeft geleden en nog zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
De pui van de aanbouw aan appartement [huisnummer X]
3.9.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis (rov. 4.18) de VvE voorshands geslaagd geacht in het bewijs dat de pui van de aanbouw gebrekkig was bij de oplevering en dat het gebrek aan de pui lekkage in het appartement [huisnummer X] heeft veroorzaakt. Voorshands staat ook vast dat AGE jegens [persoon A] als koper van appartement [huisnummer X] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. AGE is als zij niet slaagt in het leveren van tegenbewijs gehouden de schade die [persoon A] als gevolg van die tekortkoming heeft geleden te vergoeden (rov. 4.19).
3.10.
Zoals in het tussenvonnis overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om een deskundige te benoemen om de pui van de aanbouw te beoordelen op de voorshands aangenomen gebreken. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de door de rechtbank te benoemen deskundige, namelijk de heer ing. J.G. Dame van BDA Geveladvies, die thans zal worden benoemd.
3.11.
De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de volgende vragen aan de deskundige:
Is sprake van een gebrek of gebreken aan de pui van de aanbouw aan het appartement [huisnummer Y] ? Wat is daarvan de oorzaak?
Wat zijn de redelijkerwijs te voorziene gevolgen van het geconstateerde gebrek/ de geconstateerde gebreken?
Is het gebrek/ zijn de gebreken te herstellen en zo ja, wat zijn daarvan de kosten?
Heeft u opmerkingen die voor de beoordeling van belang zijn?
3.12.
AGE heeft in haar akte van 15 januari 2025 voorstellen gedaan tot wijziging en aanvulling van deze vragen die de rechtbank niet overneemt. De voorstellen resulteren, als zij worden overgenomen, in vragen die de deskundige niet kan beantwoorden dan wel zijn zij voor de door de rechtbank te nemen beslissingen overbodig. De VvE heeft in haar akte van 29 januari 2025 verklaard dat zij akkoord is met de door de rechtbank geformuleerde vragen.
3.13.
Dame heeft de rechtbank te kennen gegeven dat zijn kosten naar verwachting € 4.788,00 inclusief btw zullen bedragen, gebaseerd op een uurtarief van € 252,00 inclusief btw. De rechtbank zal de hoogte van het voorschot voor het onderzoek stellen op € 4.788,00 inclusief btw. Partijen hebben zich over de begroting en het voorschot kunnen uitlaten en zij hebben geen bezwaren naar voren gebracht.
3.14.
Het voorschot zal moeten worden betaald door AGE, omdat zij belast is met het leveren van tegenbewijs. AGE zal tevens worden verzocht om een kopie van haar procesdossier aan de heer Dame te sturen.
3.15.
Dame verwacht dat hij zijn rapport bij de rechtbank kan inleveren na veertien weken vanaf de betaling van het voorschot, rekening houdend met het feit dat beide partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan moet blijken in het op te maken rapport. De rechtbank zal de termijn voor het deskundigenonderzoek daarom stellen op vier maanden.
3.16.
De rechtbank wijst er op dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door Dame. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
3.17.
Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan Dame stuurt, dient zij daarvan terstond een kopie aan de wederpartij te verstrekken.
Slotoverwegingen
3.18.
Hiervoor is geoordeeld dat AGE de schade als gevolg van de gebreken aan het dak moet betalen. De VvE heeft die schade voorlopig begroot op een bedrag van € 21.129,00, maar zij vordert verwijzing naar de schadestaatprocedure om de schade te laten vaststellen.
3.19.
Voorshands staat vast dat ook de pui bij oplevering gebrekkig was en dat AGE ook de daardoor veroorzaakte schade moet betalen, tenzij zij erin slaagt om het vermoeden dat de pui gebrekkig was te ontzenuwen. De VvE heeft die schade voorlopig begroot op een bedrag van € 38.584,00, maar vordert ook ten aanzien van deze schade een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Partijen zullen voordat eventueel over de omvang van de schade geprocedeerd kan worden, nog een deskundigenbericht moeten afwachten waarvan de kosten op € 4.788,00 worden begroot. Er volgt na het deskundigenbericht nog een aktewisseling, waarvoor partijen advocaatkosten zullen moeten maken. Dan pas volgt een eindvonnis, waarna de schadestaatprocedure nog moet beginnen.
3.20.
Partijen zullen, als zij verder procederen, nog geruime tijd, mogelijk gedurende jaren, geld en energie moeten steken in deze zaak. Partijen zouden die tijd, kosten en energie kunnen besparen, indien zij hun geschillen alsnog onderling regelen. Partijen kunnen na het tussenvonnis van 11 december 2024 en dit tussenvonnis hun goede en kwade kansen allicht beter inschatten dan daarvoor.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
beveelt een onderzoek en benoemt tot deskundige:
De heer ing. J.G. Dame
Kiwa BDA Dak- en Geveladvies
[adres]
[postcode 1] [vestigingsplaats 2]
Postbus [postbusnummer]
[postcode 2] [vestigingsplaats 2] NL
T: [telefoonnummer]
M: [mobiele nummer]
E: john.dame@kiwa.com
ter beantwoording van de onder 3.11 vermelde vragen, onder voorbehoud van eventuele nadere suggesties van partijen.
het voorschot
4.2.
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van Dame vast op € 4.788,00 inclusief btw,
4.3.
bepaalt dat AGE het voorschot dient over te maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
4.4.
draagt de griffier op om Dame onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,
het onderzoek
4.5.
gelast dat AGE binnen twee weken na deze beslissing haar volledige procesdossier in kopie aan Dame zal sturen,
4.6.
bepaalt dat Dame het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door hem in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
4.7.
wijst partijen er op dat zij in beginsel nadere inlichtingen en gegevens aan Dame dienen te verstrekken indien hij daarom verzoekt, Dame toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen mits Dame zijn bezoek tenminste 48 uur van tevoren heeft aangekondigd, en Dame ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
4.8.
wijst Dame er op:
- dat hij voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
- dat hij het onderzoek pas na het bericht van de griffier over betaling van het voorschot dient aan te vangen,
- dat hij het onderzoek dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
het schriftelijke rapport
4.9.
draagt Dame op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport van het onderzoek met beantwoording van de vraagpunten in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,
4.10.
wijst Dame er op dat:
- uit het rapport moet blijken op welke stukken zijn oordeel is gebaseerd,
- Dame het concept van het deskundigenrapport aan de advocaten van partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat Dame in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reacties van Dame daarop moet vermelden,
4.11.
bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van Dame nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
4.12.
bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 1 april 2026,
4.13.
draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
- indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken, of
- na ontvangst op de griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van AGE op een termijn van vier weken,
4.14.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.D Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
[1729;106]