Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11725507 CV EXPL 25-12737
datum uitspraak: 13 februari 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Rotterdam,
eiser,
gemachtigde: mr. P.H. de Bruin,
tegen
Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen.
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘de VvE’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 19 mei 2025, met bijlagen 1 tot en met 10;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 19;
- de akte van [eiser] , met bijlagen 11 tot en met 13;
- de akte van de VvE;
- de akte van [eiser] .
1.2.
Op 9 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] , werkzaam bij VVE Beheer B.V., de beheerder van de VvE, en mr. Van Ballegooijen. [eiser] en zijn gemachtigde zijn met kennisgeving niet verschenen.
2.De beoordeling
Wat is er gebeurd?
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartement aan de [adres] te Rotterdam dat gelegen is op de begane grond. Begin 2022 heeft [eiser] bij de VvE geklaagd over wateroverlast en schimmel in zijn appartement. De VvE heeft een aannemer opdracht gegeven om werkzaamheden te verrichten aan de standleiding en onderzoek te doen naar de schimmelproblematiek. Bij e-mail van 4 april 2022 heeft [eiser] erop gewezen dat de standleiding in zijn woning niet lekt en te kennen gegeven dat omstandigheden bij de bovenburen (deels) de oorzaak zijn van de lekkage en zijn schade. Op verzoek van de VvE is de aannemer toch aan het werk gegaan, maar niet met goed resultaat. De VvE heeft vervolgens een lekdetectiebedrijf ingeschakeld. Dat bedrijf heeft onderzoek verricht en op 15 juni 2022 gerapporteerd over verkeerd uitgevoerde werkzaamheden door de aannemer, over de werkzaamheden die verricht moeten worden in de badkamer en de aangrenzende wand in de gang en in de keuken om (de schade als gevolg van) lekkage te verhelpen. De VvE heeft een andere aannemer opdracht gegeven om werkzaamheden uit te voeren, wat uiteindelijk niet is gebeurd omdat [eiser] geweigerd heeft hieraan medewerking te verlenen. [eiser] heeft de aannemer niet toegelaten in zijn woning. De reden hiervoor is dat tussen partijen discussie is ontstaan over de omvang van de te verrichten werkzaamheden voor rekening van de VvE. De VvE heeft zich namelijk op het standpunt gesteld niet verantwoordelijk te zijn voor (het herstel van) alle schade, omdat een deel daarvan veroorzaakt is door de bovenburen. [eiser] is het daarmee niet eens. Partijen zijn er samen niet uitgekomen.
2.2.
[eiser] eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de VvE te veroordelen tot betaling aan hem van € 14.591,28, met de rente daarover vanaf 25 mei 2022, en van de proceskosten, met rente. [eiser] vindt dat de VvE vanaf 25 mei 2022 in verzuim verkeert. Hij wil de herstelwerkzaamheden nu zelf ter hand nemen en heeft zijn schade begroot op € 14.591,28.
De VvE is het hiermee niet eens.
Wat vindt de kantonrechter
Procedureel
2.3.
In de akte met bijlagen heeft [eiser] het standpunt ingenomen dat de VvE niet in de procedure verschenen is en dat verstek verleend moet worden. Aan dit standpunt legt [eiser] ten grondslag dat het antwoord niet ingediend is namens de VvE, maar in opdracht van bovengenoemde beheerder van de VvE. Volgens [eiser] volgt uit artikel 40 lid 4 van Pro het reglement van splitsing 1973 (hierna: modelreglement 1973) dat de beheerder machtiging moet krijgen van de vergadering voordat hij in rechte mag optreden, welke machtiging ontbreekt. Ondanks dat hierop herhaaldelijk is gewezen, heeft het punt van de machtiging niet op de agenda van de vergadering gestaan, zodat hierover niet is beslist. Daarom, en omdat de zaak geen uitstel duldt om alsnog de machtiging over te leggen, heeft [eiser] erop gewezen dat de eis bij verstekvonnis kan worden toegewezen. Ook heeft [eiser] te kennen gegeven om die reden niet op de zitting te zullen verschijnen. Ondanks een verzoek van de kantonrechter om wel naar de zitting te komen heeft hij in zijn standpunt gepersisteerd. Wat betreft het gestelde over de machtiging het volgende.
2.4.
De kantonrechter deelt niet het standpunt van [eiser] dat de beheerder van de VvE (de administrateur) machtiging behoeft van de vergadering om namens de VvE verweer te voeren. Dat volgt niet uit artikel 40 lid 4 van Pro het modelreglement 1973 dat luidt als volgt:
“Hij (ktr.: de administrateur) behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van
kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in een kort geding.”
Dat de beheerder machtiging van de vergadering nodig heeft om zelf een procedure te beginnen is logisch, omdat dit een ingrijpende beslissing is die (hoge) kosten en risico’s met zich meebrengt voor alle eigenaren. Voor het voeren van verweer in kort geding is geen machtiging nodig, wat begrijpelijk is omdat het ondoenlijk is om op tijd een machtiging te verkrijgen terwijl het in het algemeen wel gewenst is om tegen een eis in kort geding verweer te kunnen voeren in het belang van de VvE en/of de leden/eigenaren. Voor het voeren van verweer in een bodemzaak is dat niet anders. Ook in een bodemzaak zal het vaak lastig zijn om voor de eerst dienende dag (in dit geval twee weken na de dag van dagvaarding) te beschikken over een machtiging van de vergadering voor het voeren van verweer, terwijl het ook in dat soort zaken doorgaans gewenst is om verweer te kunnen voeren in het belang van de VvE en/of de leden/eigenaren. De uitkomst die [eiser] voorstaat zou betekenen dat in dit soort zaken meestal verstek zou moeten worden verleend, ook al verschijnt iemand namens de VvE op de eerst dienende dag die dan verweer voert of om uitstel daarvoor vraagt, vanwege het ontbreken van een daartoe strekkende machtiging van de vergadering. In dit soort zaken zou de VvE dan genoodzaakt zijn om, voorzien van de machtiging van de vergadering, het verstek te zuiveren of verzet in te stellen tegen het verstekvonnis, met alle vertraging en kosten van dien. Dat is onpraktisch en in de regel niet in het belang van de VvE en/of de leden/eigenaren, onder wie in dit geval ook [eiser] . In meer recente modelreglementen is (dan ook) ruimer geformuleerd dat geen machtiging nodig is om in een geding verweer te voeren [1] .
2.5.
Overigens onderschrijft de kantonrechter wel dat het beter was geweest om voorafgaand aan de zitting te agenderen en op de vergadering te bespreken dat deze procedure loopt om de andere leden van de VvE hierover te informeren, met hen te bespreken hoe zij staan tegenover de door [eiser] gewenste werkzaamheden, zijn eis en eventueel een regeling in der minne, waarvoor op grond van voormeld artikel 40 lid 4 van Pro het modelreglement 1973 wèl machtiging van de vergadering vereist is. Ter zitting is van de zijde van de VvE te kennen gegeven dat zij nog steeds bereid is om werkzaamheden uit te voeren, maar de beheerder van de VvE beschikte kennelijk niet over een machtiging om hierover een vaststellingsovereenkomst te sluiten, terwijl het doel van de zitting mede is geweest de zaak te schikken.
2.6.
Los hiervan is de keuze van [eiser] om niet naar de zitting te komen jammer, want een gemiste kans. Na zoveel jaren ellende en zelfs het beginnen van een procedure was het beter geweest om op de zitting het gesprek aan te gaan en samen te zoeken naar een oplossing. Voor zover hem dit is geadviseerd, is [eiser] geen dienst bewezen.
Afwijzing eis
2.7.
Het geëiste bedrag van € 14.591,28 wordt afgewezen. Dat lot treft ook de rente over het bedrag.
2.8.
Voor zover het geëiste bedrag ziet op vervangende schadevergoeding voor werkzaamheden in de woning van [eiser] aan de standleiding, in de badkamer en de aangrenzende wand in de gang, geldt dat de VvE opdracht gegeven heeft aan een aannemer om die werkzaamheden uit te voeren, maar dat [eiser] daaraan niet zijn medewerking heeft verleend door de aannemer binnen te laten in zijn woning om het werk te kunnen uitvoeren. Er is op dit punt dus sprake van schuldeisersverzuim.
2.9.
Voor zover het geëiste bedrag ziet op vervangende schadevergoeding voor werkzaamheden in de keuken van de woning, geldt dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt waarom de VvE hiervoor aansprakelijk is. In het rapport van het lekdetectiebedrijf wordt weliswaar melding gemaakt van schade als gevolg van (oude) lekkage in de keuken, maar uit het rapport blijkt niet zonder meer dat die schade het gevolg is van een gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw waarover de VvE het beheer voert. Volgens de VvE is de problematiek in de keuken van [eiser] het gevolg van ondeugdelijk onderhoud van het privégedeelte van het appartement dat boven de woning van [eiser] gelegen is. Dat vindt steun in de hierboven onder 2.1 vermelde e-mail van [eiser] van 4 april 2022. Voor zover wel sprake is van een gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw, geldt dat in beginsel de gezamenlijke eigenaren hiervoor aansprakelijk zijn en niet de VvE. [eiser] heeft op dit verweer van de VvE niet gereageerd en de eigenaren niet in de procedure betrokken.
Proceskosten
2.10.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt [2] . De kantonrechter begroot de kosten die [eiser] aan de VvE moet betalen op € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.008,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de VvE dat eist en [eiser] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt [3] . Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eis af;
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 1.008,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.C. Rop en in het openbaar uitgesproken.
465