ECLI:NL:RBROT:2026:2084 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing vorderingen in familiedispuut over woningverdel...

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/713915 / KG ZA 26-83

Vonnis in kort geding van 24 februari 2026

in de zaak van

[naam vader],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

advocaat: mr. S. Koçak,

tegen

[naam zoon],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

advocaat: mr. C.J.H. Anker

Partijen worden hierna de vader en de zoon genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1.

Partijen zijn familie van elkaar: vader en zoon. Zij zijn sinds 2009 samen eigenaar van een woning. Zij woonden tot juli 2023 samen (met derden) in de woning. De verhoudingen tussen partijen zijn verslechterd. Sinds juli 2023 woont de zoon met zijn partner in de woning en verblijft de vader noodgedwongen op verschillende plekken elders. De zoon heeft een andere zoon van de vader ook de deur gewezen. De vader vindt dat deze situatie niet langer kan voortduren. Hij wil gebruik kunnen maken van zijn aandeel in de overwaarde van de woning om in zijn eigen woonbehoefte te kunnen voorzien. Daarom vordert hij – kort gezegd –
primairdat de zoon onder druk van een dwangsom wordt veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van de woning aan een derde en
subsidiairdat de zoon wordt veroordeeld om de woning te ontruimen (zodat de vader daar zelf kan gaan wonen). De zoon is het niet eens met de vorderingen van de vader, onder andere omdat de zoon de gelegenheid wil krijgen om het eigendomsdeel van de vader in de woning over te nemen. Daarom vordert de zoon als tegenvordering – kort gezegd – dat de vader onder druk van een dwangsom wordt veroordeeld om mee te werken aan overname van het eigendomsdeel van de vader in de woning door de zoon. De voorzieningenrechter wijst alle (tegen)vorderingen af. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 januari 2026, met producties E1 tot en met E8;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie (tegenvordering), met producties G1 tot en met G6;
de mondelinge behandeling op 10 februari 2026;
de pleitnota van mr. Koçak.

3.De vorderingen in conventie en in reconventie

3.1.

De vader vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. de zoon te veroordelen tot medewerking aan de verkoop en levering van de woning gelegen te [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] aan een derde, waarbij de zoon veroordeeld wordt tot het opvolgen van de verkoopadviezen van een door de vader gekozen makelaar, inhoudende:

 Het opvolgen van de adviezen van de makelaar ten aanzien van de te hanteren marktconforme vraag- en laatprijs;

 Het opvolgen van de aanwijzingen van de makelaar in verband met (bespoedigen van) de verkoop;

 Het verlenen van toestemming voor het maken van foto’s van en in de woning;

 Het toelaten van bezichtigingen door de makelaar met potentiële kopers,

op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,= voor elke keer dat de zoon weigert hieraan te voldoen, met een maximum van € 5.000,=;

II. de zoon te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de notariële levering van de woning aan een derde op de dag die is bepaald in de koopovereenkomst of een in afwijking daarvan nader met de koper(s) overeengekomen dag;

III. te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking, wilsverklaring en handtekening van de zoon in de schriftelijke bemiddelingsovereenkomst, de schriftelijke koopovereenkomst en de notariële akte van levering;

Subsidiair

IV. de zoon te veroordelen om uiterlijk drie dagen na dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] volledig te verlaten, met afgifte van de sleutels van de woning, en de woning aan de vader ter vrije beschikking te stellen en vervolgens verlaten te houden;

V. de vader te machtigen om de tenuitvoerlegging van dit vonnis met behulp van de sterke arm van justitie en politie te bewerkstelligen indien de zoon in gebreke blijft aan het hiervoor gevorderde te voldoen;

VI. de zoon in de kosten van dit geding te veroordelen.

3.2.

De zoon voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van de vader. Verder vordert de zoon in reconventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de vader te veroordelen om alle medewerking te verlenen, zulks in de breedste zin des woords, aan het toedelen van het eigendomsaandeel in het appartementsrecht, onder meer rechtgevende op de woning met toebehoren aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan de zoon, met daarbij onder meer de verplichting om richting Woonbron te communiceren dat de zoon zijn eigendomsaandeel zal overnemen en zijn handtekening te zetten onder de leveringsakte, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00;

II. te bepalen dat het vonnis na het verstrijken van veertien dagen na de betekening van het vonnis in de plaats treedt van de onder I. gevorderde vereiste toestemming, wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van de vader, dan wel dat de zoon op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW Pro wordt gemachtigd om namens de vader de vereiste toestemming, wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van de vader te geven;

III. te bepalen dat het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring / toestemming van de vader zodat de notaris een notariële akte kan opstellen zodat tot (notariële) levering van het eigendomsaandeel van de vader aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , kadastraal bekend Delfshaven [perceelnummer] [sectie] , aan de zoon kan worden overgegaan zonder medewerking van de vader.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

Het toetsingskader in een kort geding

4.1.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom beoordelen of partijen ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Verder moet de voorzieningenrechter in dit kort geding beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter moet in dit verband ook een belangenafweging maken.

Partijen hebben onvoldoende spoedeisend belang bij een voorlopige voorziening

4.2.

Eén van de vereisten om een vordering in een kort geding te kunnen toewijzen, is dus dat de partij die de vordering instelt voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing daarvan. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin, vanwege de feiten en omstandigheden van de zaak, het treffen van een onmiddellijke voorlopige voorziening noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat partijen onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben en dat alle vorderingen alleen al om die reden moeten worden afgewezen.

4.3.

De vader heeft onweersproken gesteld dat hij op dit moment met zijn jongste zoon bij zijn dochter verblijft, die met haar gezin in een eengezinswoning woont. Hoewel aan de vader kan worden toegegeven dat dit geen duurzame situatie is, is niet gebleken dat de vader op korte termijn dreigt dakloos te worden. Er is daarom geen sprake van een situatie waarin het treffen van een onmiddellijke voorlopige voorziening noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit geldt ook voor de situatie van de zoon. Het feit dat een bodemprocedure langer duurt dan een kortgedingprocedure levert geen spoedeisend belang bij een onmiddellijke voorlopige voorziening op. Dat de zoon al enkele jaren alle vaste lasten die zijn verbonden aan de woning – waar zijn partner en hij met uitsluiting van de vader samen in wonen – voor zijn rekening neemt, leidt niet tot de conclusie dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De zoon heeft, bijvoorbeeld, niet aangevoerd dat hij op dit moment in de financiële problemen raakt doordat hij alle aan de woning verbonden vaste lasten moet betalen.

Inhoudelijke gronden om de vorderingen af te wijzen

4.4.

Ook als de voorzieningenrechter tot het oordeel zou zijn gekomen dat een van partijen wel voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen had, zouden die vorderingen zijn afgewezen. De voorzieningenrechter legt dit uit.

4.5.

De vader vordert veroordeling van de zoon tot medewerking aan de verkoop van de woning aan een derde. Daarmee miskent de vader, zoals de zoon terecht aanvoert, dat de woning vanwege de toepasselijke zogenoemde Koopgarant-bepalingen niet zomaar aan een willekeurige derde kan worden verkocht. Artikel 11 van Pro de notariële akte waarmee de ondererfpacht met betrekking tot de woning ten behoeve van partijen is gevestigd, houdt – voor zover voor de beoordeling van deze zaak van belang is – het volgende in (productie G1):

“
Hoofdstuk C. Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed

Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Woningcorporatie.

De Woningcorporatie zal bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat Ondererfpachter het Registergoed in zijn geheel aan de Woningcorporatie te koop aanbiedt en levert overeenkomstig het in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) bepaalde.

(…)

In afwijking van het hiervoor in dit hoofdstuk C bepaalde zal de Woningcorporatie Ondererfpachter in het algemeen toestemming verlenen tot vervreemding van het Registergoed aan één of meer personen die:

-
wettelijk erfgenaam zijn van Ondererfpachter; ofwel:

-
het Registergoed oorspronkelijk mede hebben verkregen; ofwel:

-
voor medehuur van de Woning in aanmerking zouden komen indien Ondererfpachter huurder van de Woning zou zijn ofwel:

-
kinderen zijn van degene die het Registergoed oorspronkelijk (mede) heeft verkregen; (…).”.

4.6.

Ter zitting is namens de vader aangevoerd dat zijn vordering zo kan worden begrepen dat de vader vordert dat de zoon moet worden veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan Woonbron (de hierboven in het citaat bedoelde “Woningcorporatie”). Ook zo begrepen, is de vordering op dit moment echter niet toewijsbaar. Het ligt op de weg van partijen – en hun advocaten – om eerst enkele punten beter uit te zoeken. Vervolgens kunnen zij overleg voeren over een te treffen minnelijke regeling. Als dat dan (nog steeds) niet mogelijk blijkt, kan de meest gerede partij de ander in een bodemprocedure betrekken om de (dan nog) bestaande geschillen te doen beslechten. Ook in dat geval is het wenselijk dat partijen al nadere informatie hebben ingewonnen zodat zij hun vorderingen en verweren daarmee dan kunnen onderbouwen.

4.7.

De voorzieningenrechter zal ter facilitering van het tussen partijen te voeren overleg kort ingaan op enkele punten.

4.8.

Tussen partijen bestaat enige onduidelijkheid over de eigendomsverhoudingen. De vader stelt – zonder duidelijke onderbouwing – dat hij voor 65% eigenaar is en de zoon voor 35%. Kennelijk is dat gebaseerd op de visie van de vader op de door hem als productie E2 overgelegde “KOOPOVEREENKOMST KOOPGARANT”. Daarin worden de vader en zijn inmiddels overleden echtgenote en de zoon alle drie genoemd onder het kopje “Koper(s)”. De zoon voert daartegen aan dat partijen ieder voor de helft eigenaar zijn van de woning. De visie van de zoon strookt met de inhoud van de notariële akte “VESTIGING ONDERERFPACHT APPARTEMENT KOOPGARANT (bepalingen 1-5-2008) STICHTING WOONBRON) (productie G1 onder 2a en 2b). Daarin worden de vader en de zoon samen aangeduid als “Ondererfpachter”. In het Kadaster is dan ook vermeld dat de vader en de zoon ieder een ½ aandeel hebben in het recht van erfpacht (productie E4). De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat de koopovereenkomst zo moet worden begrepen dat de echtgenote van de man daar niet als koper is genoemd, maar als echtgenote van de man.

4.9.

Ervan uitgaande dat de vader een ½ aandeel heeft in het recht van (onder)erfpacht, bestaat er op andere vlakken op dit moment nog teveel onduidelijkheid om enige vordering in kort geding te kunnen toewijzen.

4.10.

Het is – zo bleek ter zitting – de vader erom te doen dat zijn aandeel in de overwaarde voor hem ter beschikking komt zodat hij daarmee zelf in zijn woonbehoefte kan voorzien. De vader kan/wil het aandeel van de zoon niet overnemen. De vader geeft er de voorkeur aan om de woning aan Woonbron aan te bieden. Hij heeft er gelet op de verstoorde verhoudingen geen vertrouwen in dat overleg met de zoon tot iets zal leiden.

4.11.

De zoon wil graag met zijn partner in de woning blijven wonen. Zij beschikken niet over een alternatief. De zoon realiseert zich (inmiddels) dat hij de vader moet uitkopen. Dat wil zeggen dat hij het aandeel van de vader moet overnemen als hij in de woning wil blijven wonen.

4.12.

Inhoudelijk overleg over een overname van het aandeel van de vader door de zoon is nog niet tot stand gekomen. Partijen hebben nog geen beeld van wat, mede gelet op de toepasselijkheid van de koopgarantbepalingen, een reëel bedrag zou zijn waarvoor de zoon de vader zou kunnen uitkopen. Ook is nog niet duidelijk of de zoon financieel in staat is om dat nog te bepalen reële bedrag te financieren. De zoon heeft zijn stelling dat hij de vader wil en kan uitkopen, tot nu toe slechts onderbouwd door te zeggen dat hij en zijn partner beiden salaris ontvangen. Bewijsstukken zijn niet overgelegd.

4.13.

De zoon meent dat hij een vordering van aanzienlijke omvang op de vader heeft omdat hij gedurende een bepaalde periode de lasten verbonden aan de woning als enige heeft gedragen. Daarbij lijkt de zoon echter over het hoofd te zien dat hijzelf met zijn partner gedurende een lange periode met uitsluiting van de vader het gebruik van de woning heeft gehad en daarvoor geen gebruiksvergoeding aan de vader heeft betaald. De vader heeft erop gewezen dat hij zich in die periode dan ook niet gehouden voelde om de aan de woning waarin hij niet welkom was verbonden lasten mede te dragen.

4.14.

Het ligt in de visie van de voorzieningenrechter voor de hand dat partijen – door tussenkomst van hun advocaten – alsnog met elkaar in overleg treden. Beoordeeld moet worden welk bedrag nodig is voor de zoon om het aandeel van de vader over te nemen en of de zoon dat kan financieren. Als dat niet haalbaar blijkt zouden partijen de woning gezamenlijk kunnen aanbieden aan Woonbron. Komen partijen er, ook nadat zij de relevante informatie hebben ingewonnen, niet uit, dan ligt het voor de hand dat de meest gerede partij de andere partij in een bodemprocedure betrekt.

De conclusie

4.15.

De conclusie is dat de vorderingen in conventie en de tegenvorderingen in reconventie worden afgewezen.

De proceskosten worden gecompenseerd

4.16.

Het uitgangspunt in zaken tussen familieleden is dat de proceskosten worden gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen. De voorzieningenrechter ziet in de omstandigheden van deze zaak geen aanleiding om van dat uitgangspunt af te wijken. De proceskosten worden dus gecompenseerd.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie en in reconventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten betaalt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.
[4041/1729]