Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12089323 VV EXPL 26-72
datum uitspraak: 12 maart 2026
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2]
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagden] ’ (mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 februari 2026, met bijlagen;
- een mail van 20 februari 2026 van mr. Rhijnsburger met drie foto’s;
- een mail van 23 februari 2026 van mr. Rhijnsburger met een tuinreglement;
- de spreekaantekeningen (genaamd conclusie van antwoord) van mr. Rhijnsburger.
1.2.
Op 24 februari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- van Hef Wonen de heer [naam] (sociaal beheerder) met mr. Rijswijk;
- [gedaagden] met mr. Rhijnsburger, vergezeld door een zoon van [gedaagden] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Hef Wonen verhuurt aan [gedaagden] de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Hef Wonen voert planmatige werkzaamheden uit aan het complex waar de woning deel van uitmaakt. Een deel van de werkzaamheden ziet op de tuinen. In het verleden heeft [gedaagden] zijn tuin uitgebreid, waardoor deze een grotere maat heeft gekregen. Hef Wonen wil nu dat [gedaagden] de tuin terugbrengt naar de oorspronkelijke maat en dat hij gedoogt dat Hef Wonen een haag aanbrengt rondom de tuin. [gedaagden] is het daar niet mee eens. De kantonrechter geeft Hef Wonen grotendeels gelijk: [gedaagden] moet een deel van de grond dat hij nu als tuin gebruikt ontruimen en hij moet gedogen dat Hef Wonen een haag rondom de tuin plaatst. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het toetsingskader in kort geding
2.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagden] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
De kantonrechter is bevoegd de zaak te beoordelen
2.3.
De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagden] dat niet de kantonrechter maar de rechtbank bevoegd is om deze zaak te beoordelen, omdat één van de aangevoerde grondslagen valt onder de bevoegdheid van de rechtbank (de revindicatie). Uit de diverse grondslagen die Hef Wonen aanvoert voor haar eisen volgt dat de zaak verband houdt met de huurovereenkomst tussen de partijen. De kantonrechter acht zich daarom bevoegd de zaak te beoordelen (artikel 93 aanhef Pro en onder c Rv).
De maat van de tuin
2.4.
[gedaagden] huurt de woning vanaf 2013. Bij de woning hoort een tuin. [gedaagden] heeft in de loop van de tijd de tuin uitgebreid, waardoor de tuin nu een grotere maat heeft dan bij het begin van de huur. Het stuk grond waarop de tuin ligt, is van Hef Wonen. Hef Wonen wil het stuk tuin dat [gedaagden] in gebruik heeft genomen weer terug. Zij wil daarom dat [gedaagden] dat gedeelte van de tuin ontruimt, te weten het gedeelte dat buiten “de oorspronkelijke maat” valt.
2.5.
Volgens Hef Wonen is de oorspronkelijke maat van de tuin maximaal vier meter diep gemeten vanuit de achtergevel en niet breder dan 8,54 meter. [gedaagden] vindt dat “de oorspronkelijke maat” te vaag is, maar voert niet aan wat volgens hem de oorspronkelijke maat van de tuin is of waarom de door Hef Wonen gestelde afmetingen niet kloppen. De stelling van Hef Wonen is daarom onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat uit van de door Hef Wonen gestelde afmetingen en zal hierna aan die afmetingen refereren als de oorspronkelijke maat.
[gedaagden] moet het gedeelte van de tuin dat hij extra in gebruik heeft genomen ontruimen
2.6.
De partijen zijn het er niet over eens of [gedaagden] in het verleden toestemming heeft gekregen van de verhuurder om de tuin uit te breiden. Dit kan echter in het midden blijven, omdat [gedaagden] het deel van de tuin dat hij in gebruik heeft genomen in beide gevallen moet ontruimen. Dit wordt hierna uitgelegd.
2.7.
Als [gedaagden] geen toestemming heeft voor het vergroten van de tuin, heeft hij het deel van de grond van Hef Wonen dat buiten de oorspronkelijke maat van de tuin valt zonder recht in gebruik. Hef Wonen kan dat deel opeisen van [gedaagden] (artikel 5:2 BW Pro). [gedaagden] moet dan dat deel ontruimen.
2.8.
Ook als [gedaagden] wel toestemming heeft voor het gebruik van de grond moet hij het gedeelte van de tuin dat buiten de oorspronkelijke maat valt ontruimen, zelfs als dit gedeelte tot het gehuurde is gaan behoren, zoals [gedaagden] stelt. Het terugbrengen van de tuin naar de oorspronkelijke maat is namelijk onderdeel van een renovatievoorstel ten behoeve van het complex, bestaande uit woningen en tuinen. [1] [gedaagden] heeft aangevoerd dat het niet gaat om renovatie, maar om regulier onderhoud. Dat is de kantonrechter echter niet met hem eens, aangezien de werkzaamheden grotendeels zien op verduurzamingsmaatregelen. De bewoners zijn eind 2023/begin 2024 geïnformeerd over de renovatie door middel van een informatieboekje. Hierin staat onder meer dat de tuinen teruggebracht gaan worden naar de oorspronkelijke maat. Expliciet staat hierbij genoemd dat dit ook ziet op [adres] (de woning die [gedaagden] huurt).
2.9.
[gedaagden] vindt het renovatievoorstel niet redelijk voor wat betreft zijn tuin. Vast staat echter dat 70% of meer van de huurders met dit voorstel heeft ingestemd. Daarmee wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. [gedaagden] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de redelijkheid van het voorstel binnen acht weken te laten toetsen door een rechter. Hierdoor mag Hef Wonen het plan uitvoeren en moet [gedaagden] daaraan meewerken (artikel 7:220 lid Pro 1 t/m 3 BW). De vraag of hij zelf heeft ingestemd met het voorstel (wat Hef Wonen stelt, maar [gedaagden] betwist) is verder niet relevant.
Hef Wonen heeft voldoende spoedeisend belang
2.10.
Hef Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de uitkomst van een gewone procedure niet kan afwachten, omdat zij de werkzaamheden dan niet planmatig kan uitvoeren met financieel nadeel tot gevolg. Hoewel een veroordeling tot ontruiming van het betreffende deel van de tuin onomkeerbare gevolgen heeft, staat dat in beginsel niet in de weg aan het toewijzen van de gevorderde maatregel. Bij de huidige stand van zaken is voldoende aannemelijk dat in een gewone procedure [gedaagden] zal worden veroordeeld het betreffende deel van de tuin te ontruimen. De kantonrechter acht het tegen deze achtergrond gerechtvaardigd hierop in dit kort geding vooruit te lopen.
De vordering tot ontruiming
2.11.
De vordering van Hef Wonen over ontruiming van het betreffende deel van de tuin luidt als volgt:
“[ [gedaagden] ] te veroordelen tot ontruiming binnen 72 uur na betekening van
het vonnis van het zonder recht of titel in bezit genomen gedeelte aan zij- en achterzijde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] door dit bij de achtertuin te betrekken, waaronder wordt verstaan een tuin van maximaal vier meter diep gemeten vanuit de achtergevel en een tuin die niet breder is dan 8,54 meter, waaronder in ieder geval maar niet
uitsluitend wordt verstaan:
a. Het verwijderen van de schutting;
b. het verwijderen van de kippen;
c. Het verwijderen van het kippenhok;
d. Het verwijderen van de andere bouwwerken;
e. het verwijderen van alle beplanting (bomen, struiken en moestuin).”
In de vordering zoals door Hef Wonen geformuleerd ligt een verklaring voor recht besloten, maar die kan niet in kort geding worden gegeven. Alleen al om die reden kan de maatregel niet worden toegewezen zoals door Hef Wonen wordt gevorderd. Daarnaast benoemt Hef Wonen in de eis specifiek het verwijderen van de schutting, de kippen, het kippenhok, de andere bouwwerken en de beplanting, maar voor het specifiek benoemen van deze onderdelen heeft zij geen of onvoldoende belang gesteld. Een veroordeling van [gedaagden] om het deel van de grond dat hij in gebruik heeft dat buiten de oorspronkelijke maat van de tuin valt te ontruimen, behelst al dat alles wat zich op dat deel van de grond bevindt moet worden verwijderd. Voor zover Hef Wonen de voornoemde specifieke zaken verwijderd wenst te zien (uit de hele tuin) om andere redenen dan hiervoor besproken, valt dat buiten de reikwijdte van deze procedure. De kantonrechter zal de gevraagde maatregel toewijzen op de manier zoals onder de beslissing wordt vermeld.
[gedaagden] moet gedogen dat Hef Wonen een haag rondom de tuin plaatst
2.12.
Hiervoor is overwogen dat [gedaagden] gelegenheid moet geven tot het uitvoeren van het renovatievoorstel. Ook het plaatsen van een haag staat in dit voorstel. [gedaagden] wordt daarom veroordeeld het plaatsen van de haag te gedogen (artikel 7:220 lid Pro 1 t/m 3 BW).
Geen tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van de woning
2.13.
Hef Wonen eist, voor zover [gedaagden] weigert te voldoen aan 1) de veroordeling om het betreffende deel van de tuin te ontruimen en/of 2) te gedogen dat een haag rondom de oorspronkelijke maat van de tuin wordt geplaatst, dat [gedaagden] wordt veroordeeld om de woning tijdelijk en/of gedeeltelijk te verlaten voor zover dat nodig is om het genoemde onder 1) en/of 2) te laten uitvoeren. De kantonrechter wijst dit af, omdat nergens uit blijkt dat tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van de woning nodig is voor het uitvoeren van werkzaamheden in de tuin.
[gedaagden] moet de proceskosten betalen
2.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moet betalen op € 154,09 aan dagvaardingskosten, € 139,00 aan griffierecht, € 865,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.302,09. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen 72 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen het in gebruik genomen gedeelte van de tuin aan zij- en achterzijde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] dat valt buiten een maat van maximaal vier meter diep gemeten vanuit de achtergevel en 8,54 meter breed;
3.2.
veroordeelt [gedaagden] om te gedogen dat Hef Wonen na nakoming van het bepaalde onder 3.1 een haag zal plaatsen rondom de tuin van de woning aan de [adres] in [woonplaats] ;
3.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.302,09 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286