Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11999447 VV EXPL 25-752
datum uitspraak: 3 februari 2026
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam ,
eiseres,
gemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G. Hagens.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 december 2025, met bijlagen en usb-stick;
- de aanvullende producties 35 t/m 40 van Havensteder;
- producties 1 t/m 5 van [gedaagde] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Op 20 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens Havensteder [naam] (woonconsulent) en gemachtigde mr. I.M.M. Versloot en [gedaagde] met gemachtigde mr. G. Hagens.
2.Kern van de zaak
[gedaagde] huurt sinds 21 januari 2025 een woning van Havensteder aan de [adres] in [woonplaats] . Havensteder vordert ontruiming van die woning wegens ernstige overlast
door [gedaagde] en haar toenmalige partner. Aannemelijk is geworden dat er sprake is van structurele overlast, die ook is doorgegaan na de gedragsaanwijzing die [gedaagde] met Havensteder is overeengekomen en nadat haar toenmalige partner van [gedaagde] uit de woning is vertrokken. De vordering wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Havensteder heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Spoedeisendheid
3.2.
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming gelet op haar stelling dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt aan omwonenden.
Overlast
3.3.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is [gedaagde] verplicht om zich bij het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Op grond van artikel 7:219 BW Pro is zij bovendien, op gelijke wijze als voor eigen gedragingen, aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde (ook) gebruiken. Dit houdt onder meer in dat [gedaagde] , de andere inwonenden en haar bezoekers geen overlast mogen veroorzaken, zoals ook is omschreven in artikel 8.12 van de algemene huurvoorwaarden. Havensteder stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van deze verplichting door - samen met haar toenmalige partner - overlast te veroorzaken.
3.4.
[gedaagde] heeft de eerste anderhalve maand na het ingaan van de huur vanwege medische redenen nog bij een dochter gewoond. Havensteder heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] bij de acceptatie van de woning heeft aangegeven dat zij de woning met haar dochter en kleinzoon zou betrekken. Dit is niet direct gebeurd. De toenmalige partner van [gedaagde] is wel meteen na de verhuizing van [gedaagde] bij haar ingetrokken. Kort nadat [gedaagde] met haar toenmalige partner de woning in maart 2025 betrok, ontving Havensteder al de eerste overlastmeldingen van drie omwonenden. De meldingen bestaan voornamelijk uit harde muziek, gebonk en geruzie. Daarnaast zorgen ook de honden van [gedaagde] voor overlast. Vanaf maart 2025 tot en met augustus 2025 is er door een omwonende een veelvoud aan meldingen gedaan waarvan Havensteder stukken en een geluidsopname heeft overgelegd. Daarnaast zijn er meldingen ontvangen van nog vier andere omwonenden. Uit deze meldingen blijkt dat veel van de overlast door de toenmalige partner wordt veroorzaakt en dat de buren zijn gedrag als intimiderend ervaren.
3.5.
Naar aanleiding van de meldingen heeft er op 9 april 2025 een huisbezoek van Havensteder en de wijkagent plaatsgevonden. Tijdens dit bezoek is [gedaagde] gewezen op de overlast die door haar en haar toenmalige partner werd veroorzaakt en heeft zij een schriftelijke formele waarschuwing gekregen. In die brief is een aantal voorwaarden vermeld waaraan [gedaagde] zich dient te houden en is meegedeeld dat zo nodig een juridische procedure zal worden gestart indien zij dit niet doet. Ondanks de waarschuwing ontving Havensteder direct daarna weer overlastmeldingen. Naar aanleiding daarvan is [gedaagde] op 17 april 2025 uitgenodigd voor een gesprek op het politiebureau, waarbij een medewerker van de gemeente [woonplaats] ook aanwezig was. Op 2 april 2025 stuurde de gemeente [woonplaats] een informatiebrief over een bemiddelingsgesprek met de buren en is [gedaagde] weer gewaarschuwd om de overlast van haar en haar toenmalige partner te beëindigen. Hier is geen gehoor aangegeven, waarna Havensteder [gedaagde] op 4 juni 2025 nogmaals heeft uitgenodigd om - als laatste kans - een gedragsaanwijzing te ondertekenen. [gedaagde] heeft die gedragsaanwijzing op 17 juni 2025 ondertekend. In juli 2025 heeft de gemeente [woonplaats] opdracht gegeven tot het uitvoeren van een geluidsmeting in de periode van 16 tot en met 30 juli 2025 in de woning van één van de buren. Uit deze meting is gebleken dat er sprake was van ernstige geluidsoverlast. Die overlast viel in de categorie waarbij hulp van buitenaf noodzakelijk is. Op 14 augustus 2025 zijn [gedaagde] en haar toenmalige partner door Havensteder uitgenodigd om de overlastsituatie te bespreken. Dit bezoek eindigde snel vanwege het gedrag van de toenmalige partner van [gedaagde] . Op 9 september 2025 heeft Havensteder [gedaagde] een brief gezonden waarin zij een juridische procedure aankondigde als [gedaagde] niet binnen zeven dagen bevestigde dat zij bereid is haar toenmalige partner de toegang tot de woning te ontzeggen. Havensteder heeft [gedaagde] vanwege een vermoeden van gebrek aan weerbaarheid (in de verhouding met haar partner) ook aangemeld bij het wijkteam voor hulp. Dit aanbod heeft [gedaagde] echter geweigerd.
3.6.
[gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt en heeft op 14 april en 9 september 2025 brieven gestuurd naar Havensteder waarin zij stelt dat juist zij geluidsoverlast ervaart van haar buren en dat die buren iets tegen haar hebben. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat zij in die periode niet helder kon denken en daarnaast niet inzag dat ze slachtoffer was van huiselijk geweld. Dit besef kwam bij haar pas na een gesprek met een vriend in oktober 2025. Ze heeft daarna de relatie beëindigd. Op 9 oktober 2025 heeft ze een melding gemaakt bij de politie en op 5 november 2025 heeft ze officieel aangifte van bedreiging door haar voormalig partner gedaan. Hiermee dacht zij dat ze had voldaan aan de voorwaarden van Havensteder.
3.7.
Uit het voorgaande en alle overgelegde stukken is voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van structurele overlast, die als ernstige tekortkoming van [gedaagde] kan worden aangemerkt. Volgens de gemachtigde van [gedaagde] dient dit niet tot ontruiming in kort geding te leiden, omdat dit disproportioneel is en [gedaagde] niet de veroorzaker van de overlast is. Dit verweer slaagt echter niet. De structurele overlast in combinatie met alle stappen die Havensteder (en de gemeente) ter beëindiging van de overlast heeft genomen, rechtvaardigt in een bodemprocedure ontbinding en daarmee ook ontruiming in dit kort geding. Hierbij is relevant dat [gedaagde] zelf te laat en onvoldoende verantwoordelijkheid voor de overlastsituatie heeft genomen. [gedaagde] is door zowel Havensteder als de gemeente Rotterdam meerdere keren gewezen op de (gevolgen van) de structurele overlastsituatie. Havensteder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het hierbij niet alleen zag op het gedrag van de voormalig partner van [gedaagde] . Daarnaast heeft Havensteder [gedaagde] vaker kansen geboden, waarbij Havensteder haar zelfs de mogelijkheid heeft gegeven om hulp te krijgen, die [gedaagde] heeft geweigerd. De stelling dat [gedaagde] niet eerder weerbaar was tegen haar voormalige partner en pas in oktober inzag dat sprake was van een onveilige relatie, maakt niet dat van de gevorderde ontruiming moet worden afgezien. Hierbij is van belang dat [gedaagde] tijdens de zitting nog steeds ontkende dat zij ook overlast heeft veroorzaakt, terwijl Havensteder haar stellingen met allerlei stukken en geluidsopnamen heeft onderbouwd. Ook na het definitieve vertrek van haar partner zijn er nog diverse meldingen van omwonenden geweest. Weliswaar zijn er nu minder klachten en kan een deel van die klachten wijzen op ‘gewone leefgeluiden’, maar het is zorgelijk dat er nog steeds sprake is van daadwerkelijke overlast. [gedaagde] erkent in elk geval dat er op 13 december 2025 nog een overlastmelding vanwege harde muziek is geweest, naar aanleiding waarvan de politie bij haar aan de deur is geweest. Pas na komst van de politie heeft [gedaagde] het volume van de muziek aangepast. Van [gedaagde] had in deze situatie en gelet op alles wat er is gebeurd en was afgesproken, verwacht mogen worden dat zij zich onthield van elk geluid dat overlast kon veroorzaken dan wel bij de buren controleerde of zij hiervan last hadden. Gelet op het voorgaande is het daarom aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt vastgesteld dat ontbinding gerechtvaardigd is.
3.8.
Gelet op het voorgaande is voortzetting van de huur met een tweede laatste kans, zoals de gemachtigde van [gedaagde] tijdens de zitting heeft verzocht, niet aan de orde. Van Havensteder kan niet gevergd worden om [gedaagde] nogmaals een laatste kans te geven en af te zien van ontruiming. [gedaagde] heeft een groot belang om in de woning te blijven, maar zij heeft geen bijzondere persoonlijke omstandigheden aangevoerd die maken dat haar belang om in de woning te blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van Havensteder bij een spoedige ontruiming. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Havensteder bij ontruiming, gelet op de belangen van omwonenden van een veilige leefomgeving zonder overlast, hier zwaarder weegt.
Ontruiming
3.9.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen, waarbij de ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op één maand na betekening van dit vonnis. Deze (langere) ontruimingstermijn wordt bepaald, omdat de meerderjarige dochter en de minderjarige kleinzoon van [gedaagde] sinds kort ook in de woning wonen. Gelet op de korte duur van de inwoning en het feit dat zij daarvoor bij de partner van de dochter woonachtig waren, hoeft de aanwezigheid van de minderjarige niet te leiden tot afwijzing van de vordering tot ontruiming.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 577,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 992,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 992,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
48436