ECLI:NL:RBROT:2026:2596

• Datum uitspraak: 27 januari 2026
• Publicatiedatum: 16 maart 2026
• Zaaknummer: C/10/712195 / KG ZA 25-1262
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering ontruiming en boetebetaling bij koopwoning in kort geding

Partijen sloten op 28 mei 2025 een koopovereenkomst voor een appartement, met aanvullende afspraken in een allonge over sleuteloverdracht, levering en boetes bij verzuim. Koper nam de woning niet op 1 december 2025 af en stelde zich op het standpunt dat de allonge kenmerken van een huurovereenkomst heeft, waardoor zij huurrechten kan inroepen.

Verkoper stelde de koopovereenkomst op 11 december 2025 ontbonden en vorderde ontruiming, betaling van gebruiksvergoeding en boetes. Koper weigerde te ontruimen en betaalde de boetes niet. In kort geding vorderde verkoper ontruiming en betaling, terwijl koper reconventioneel een verbod op ontruiming vroeg.

De voorzieningenrechter oordeelde dat verkoper onvoldoende spoedeisend belang had, mede omdat koper de gebruiksvergoeding betaalde en verkoper onvoldoende aannemelijk maakte dat hij dubbele lasten had. Daarnaast woonden de minderjarige kinderen van koper in de woning, wat een zwaarwegend belang vormde om in de woning te blijven. De vorderingen van verkoper en koper werden afgewezen. Beide partijen werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Vorderingen tot ontruiming en boetebetaling worden afgewezen wegens ontbreken spoedeisend belang en zwaarwegend belang van koper met kinderen in woning.

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/712195 / KG ZA 25-1262

Vonnis in kort geding van 27 januari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P.M. Jongeling,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. A.K. Ramdas.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 december 2025, met producties 1 tot en met 25;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 30;
- de mondelinge behandeling op 13 januari 2026;
- de spreekaantekeningen van [eiser] ;
- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

2.1.

Op 28 mei 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] zijn appartement aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 265.000,00. In de koopovereenkomst staat onder meer:

“
Artikel 14 Ingebrekestelling/ Ontbinding 14.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij .

14.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. ”

2.2.

Op 12 augustus 2025 zijn partijen een aanvulling op de koopovereenkomst (hierna: de allonge) overeengekomen. In de allonge staat onder meer:

“
Partijen verklaren het volgende te zijn overeengekomen in afwijking van datgene wat is vastgelegd in de koopovereenkomst: 1. De sleuteloverdracht van de woning [adres] te [woonplaats] zal plaatsvinden op 12 augustus 2025 , mits koper heeft voldaan aan artikel 5 (bank-garantie/waarborgsom) van de koopovereenkomst en de daarbij behorende verplichtingen met een geldigheidsdatum tot eind december 2025.

2. 2. De economische en notariële levering van de [adres] te [woonplaats]

vindt uiterlijk plaats op 01 december 2025 ”

3. Koper betaalt aan verkoper vanaf 12 augustus 2025een vergoeding voor het

gebruik van de woning. De vergoeding van een hele maand bedraagt € 1.400,00,-

(…)

7. Indien koper op 1 december 2025 de woning niet kan afnemen conform de koopovereenkomst, raakt zij van rechtswege in verzuim en zal zij door verkoper schriftelijk in gebreke worden gesteld vanwege het niet nakomen van haar koopverplichting. Koper is in dat geval verplicht de woning uiterlijk op 15 december 2025 volledig te hebben verlaten en in oorspronkelijke staat ter beschikking van verkoper te stellen.

(…)

10. Indien een partij in verzuim is, is deze verplicht een boete van € 5.000,00,- (zegge: vijfduizend euro), te vergoeden. De direct opeisbare boete zal niet aan het matigingsrecht van de rechter worden onderworpen, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, onverminderd de eventuele vergoeding van verdere geleden schade.”

2.3.

Op 28 november 2025 ontving de makelaar van [eiser] een brief van [gedaagde] waarin stond dat [gedaagde] de woning nog steeds wilde afnemen, maar dat dit vanwege haar nog niet afgeronde echtscheiding op dat moment nog niet lukt.

2.4.

Op 1 december 2025 heeft [gedaagde] de woning niet afgenomen. Bij e-mail van
1 december 2025 heeft de makelaar van [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en meegedeeld dat [gedaagde] tot 10 december 2025 de tijd heeft om alsnog na te komen en dat als [gedaagde] niet nakomt, zij op basis van de koopovereenkomst een boete is verschuldigd van € 26.500,00. Daarnaast is [gedaagde] erop gewezen dat zij bij niet-nakoming de woning moet ontruimen per 15 december 2025.

2.5.

[gedaagde] heeft vervolgens een afspraak bij de notaris ingepland voor de levering van de woning op 10 december 2025.

2.6.

Bij brief van 9 december 2025 heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eiser] geschreven dat uit de inhoud van de allonge volgt dat deze duidelijke kenmerken heeft van een huurovereenkomst. [gedaagde] beroept zich daarom op haar huurrechten en geeft aan de woning niet te zullen verlaten op 15 december 2025. Verder stelt [gedaagde] dat het beroep op de contractuele boete van 10% van de koopsom ongegrond is.

2.7.

De woning is niet geleverd op 10 december 2025.

2.8.

Bij brief van 11 december 2025 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom uit de koopovereenkomst en de boete van € 5.000,00 uit de allonge. Daarnaast heeft [eiser] [gedaagde] geattendeerd op de ontruimingsdatum van 15 december 2025.

2.9.

[gedaagde] heeft de gevorderde boetes niet betaald en de woning niet ontruimd.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] geen gehoor geeft aan de veroordeling;

II. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.400,00 per maand vanaf 24 augustus 2025 tot en met de dag van de ontruiming;

III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de boete van 10% van de koopsom, primair door vrijgave of uitbetaling van de gestelde bankgarantie, subsidiair tot betaling van een bedrag van € 26.500,00;

IV. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de in de allonge opgenomen boete van € 5.000,00;

V. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

[eiser] te verbieden [gedaagde] te ontruimen en/of maatregelen te nemen die erop zijn gericht [eiser] uit de woning te doen vertrekken, zolang niet in een bodemprocedure onherroepelijk is vastgesteld dat [eiser] daartoe gehouden is;

subsidiair:

te bepalen dat [gedaagde] gerechtigd is het gebruik van de woning voort te zetten tot uiterlijk
1 juli 2026, althans tot een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, om [gedaagde] in staat te stellen financiering voor de afname van de woning te verkrijgen;

meer subsidiair:

te bepalen dat [eiser] zich dient te onthouden van ontruiming zolang [gedaagde] aantoonbaar voortgang boekt in het verkrijgen van financiering;

in alle gevallen:

veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

3.4.

[eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4. De beoordeling

in conventie

[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen

4.1.

Voor toewijzing van vorderingen in kort geding is vereist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

In dat kader stelt [eiser] dat doordat [gedaagde] in de woning verblijft en de woning niet wordt geleverd, hij dubbele lasten heeft, bestaande uit hypotheekkosten, overbruggingsrente en vaste nutslasten. Daarnaast verblijft [gedaagde] op dit moment zonder recht en titel in de woning. [eiser] kan de woning niet zelf gebruiken en verkoop van de woning aan een derde is onzeker zolang [gedaagde] zonder recht en titel in de woning woont.

4.3.

[gedaagde] betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat [eiser] weliswaar betalingsverplichtingen heeft wat betreft de vaste lasten van de woning, maar ter zitting is gebleken dat [gedaagde] , vanaf het moment dat zij in de woning verblijft, de overeengekomen maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.400,00 aan [eiser] betaalt. [eiser] heeft dat in deze procedure onvermeld gelaten, en zelfs de gebruiksvergoeding vanaf 24 augustus 2025 gevorderd, wat in strijd is met zijn verplichting uit artikel 21 Rv om alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid weer te geven. De stelling van [eiser] dat hij afhankelijk is van het betalingsgedrag van [gedaagde] gaat daarom niet op. De gebruiksvergoeding die [gedaagde] aan [eiser] betaalt dekt (grotendeels) het door [eiser] gestelde bedrag van € 1.389,00 (exclusief nutslasten) aan vaste lasten van de woning. Bovendien is de hoogte van deze gebruiksvergoeding, gelet op de koopprijs van de woning, als zeer redelijk aan te merken. Ter zitting heeft [eiser] nog gesteld dat er sprake is van andere kosten die hij moet betalen met betrekking tot de woning waardoor hij dubbele lasten heeft, zoals de in de toekomst hogere VvE-kosten in verband met plannen voor verduurzaming van de woning. Daarnaast loopt [eiser] volgens hem een financieel risico omdat hij maandelijks € 900,00 alimentatie moet betalen aan zijn ex-partner. Deze stellingen heeft [eiser] echter niet onderbouwd en [gedaagde] heeft een en ander betwist. Dat leidt tot het oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering tot ontruiming. Voor de overige vorderingen heeft [eiser] geen spoedeisend belang gesteld.

[gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om in de woning te blijven wonen met haar kinderen

4.5.

Daar komt bij dat [gedaagde] stelt dat zij samen met haar twee minderjarige kinderen, van één en twee jaar, in de woning verblijft. Een gedwongen verhuizing op korte termijn veroorzaakt volgens [gedaagde] onrust en is moeilijk te verenigen met het welzijn en de stabiliteit van de kinderen. [eiser] heeft daartegen aangevoerd dat de kinderen van [gedaagde] niet hun hoofdverblijf in de woning hebben omdat de kinderen ook bij hun vader verblijven. [gedaagde] heeft daarop onweersproken gesteld dat de vader van de kinderen op dit moment geen eigen woonruimte heeft. De voorzieningenrechter neemt daarom aan dat de kinderen van [gedaagde] hun hoofdverblijf hebben in de woning.

4.6.

Op grond van artikel 3 IVRK dient het belang van een kind een eerste overweging te vormen bij alle maatregelen betreffende kinderen. Gelet hierop heeft [gedaagde] een zwaarwegend belang om samen met haar kinderen in de woning te mogen blijven wonen.

Conclusie

4.7.

Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

Proceskosten

4.8.

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 1.378,00 (bestaande uit
€ 93,00 aan griffierecht, € 1.107,00 aan salaris gemachtigde en € 178,00 aan nakosten, plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

4.9.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Primaire vordering

4.10.

[gedaagde] vordert primair een verbod tot ontruiming van de woning, zolang niet in een bodemprocedure onherroepelijk is vastgesteld dat [gedaagde] daartoe gehouden is.

4.11.

Omdat de gevorderde ontruiming in conventie is afgewezen, heeft [gedaagde] geen belang bij toewijzing van deze vordering. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Subsidiaire vordering

4.12.

[gedaagde] vordert subsidiair te bepalen dat [gedaagde] gerechtigd is het gebruik van de woning voort te zetten tot uiterlijk 1 juli 2026.

4.13.

Deze vordering is declaratoir geformuleerd gelet op de zinsnede “
te bepalen dat... ”. In deze zinsnede ligt over het algemeen besloten dat er om een verklaring voor recht wordt gevraagd. In een kort geding kan een verklaring voor recht niet worden toegewezen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Meer subsidiaire vordering

4.14.

[gedaagde] vordert meer subsidiair te bepalen dat [eiser] zich dient te onthouden van ontruiming zolang [gedaagde] aantoonbaar voortgang boekt in het verkrijgen van financiering, waaronder begrepen het afronden van het convenant en het indienen van een hypotheekaanvraag.

4.15.

[gedaagde] heeft geen belang bij toewijzing van deze vordering omdat de in conventie gevorderde ontruiming is afgewezen. Bovendien heeft [gedaagde] niet toegelicht wat de huidige stand van zaken is wat betreft de afronding van haar echtscheiding. Daarom wordt ook deze vordering afgewezen.

Proceskosten

4.16.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten van [eiser] worden begroot op € 731,50 (€ 553,50 aan salaris gemachtigde (0,5 punt x € 1.107,00) en € 178,00 aan nakosten, plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.378,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 731,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis wordt daarna betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.7.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.
[3894/2009]