ECLI:NL:RBROT:2026:2676

• Datum uitspraak: 13 maart 2026
• Publicatiedatum: 17 maart 2026
• Zaaknummer: 11546778 CV EXPL 25-3437
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen schadevergoeding bij tussentijdse opzegging mondelinge huurovereenkomst woonruimte

De zaak betreft een geschil over de totstandkoming en beëindiging van een huurovereenkomst voor een woning. Eisers, eigenaren van de woning, stellen dat Toku-E een mondelinge huurovereenkomst onregelmatig heeft opgezegd en vorderen schadevergoeding. Toku-E betwist het bestaan van een huurovereenkomst en stelt dat zij rechtsgeldig heeft opgezegd.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de essentiële elementen zoals huurprijs, duur en startdatum zijn overeengekomen. Schriftelijke ondertekening was niet vereist en het beroep op een schriftelijkheidsvereiste faalt. De huurovereenkomst is een tijdelijke overeenkomst die door wetswijziging wordt beschouwd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, welke door de huurder tussentijds kan worden opgezegd.

De opzegging door Toku-E is geldig en mocht plaatsvinden met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De vorderingen tot schadevergoeding wegens onregelmatige opzegging worden daarom afgewezen. Ook de gevorderde immateriële schadevergoeding wordt afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De proceskosten worden door partijen zelf gedragen.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen af omdat de huurovereenkomst tussentijds mocht worden opgezegd en geen schadevergoeding toekomt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11546778 CV EXPL 25-3437

datum uitspraak: 13 maart 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

woonplaats: [woonplaats] , Curaçao,

eisers,

voormalig gemachtigde: mr. I.P. de Groot,

huidige gemachtigde: mr. M. Oprel,

tegen

TOKU-E EU B.V. ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.J. Dijksterhuis.

De partijen worden hierna ‘ [eisende partij] ’ (mannelijk enkelvoud) en ‘Toku-E’ genoemd, tenzij anders vermeld.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 30 januari 2025, met bijlagen 1 t/m 24;
• het antwoord, met bijlagen 1 t/m 3;
• de akte eiswijziging;
• het bericht van 8 oktober 2025 van mr. Oprel, met bijlage 25;
• de spreekaantekeningen van mr. Oprel;
• de spreekaantekeningen van mr. Dijksterhuis;
• de mail van de mr. Dijksterhuis van 28 oktober 2025.

1.2.

Op 20 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• de heer A. [eisende partij] (via een digitale beeld- en geluidsverbinding);
• mr. Oprel;
• mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] van Toku-E;
• mr. Dijksterhuis;
• mevrouw L.S. Greveraars (tolk Engelse taal).

2. De beoordeling

De zaak in het kort

2.1.

[eisende partij] heeft een woning te huur aangeboden. Toku-E was daarin geïnteresseerd. De partijen zijn met elkaar in gesprek gegaan. Toku-E heeft op een gegeven moment laten weten de woning niet te willen huren. [eisende partij] vindt dat Toku-E op dat moment niet zomaar kon afhaken en wil daarom een schadevergoeding. Toku-E is het daar niet mee eens. De kantonrechter wijst de vorderingen af.

De achtergrond

2.2.

De heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats 2] . Zij hebben de woning te huur aangeboden vanaf 1 augustus 2024. Toku-E is met de makelaar van [eisende partij] , de heer [naam 3] , in gesprek gegaan over het huren van de woning. In augustus en september 2024 is er over en weer contact geweest en hebben bezichtigingen plaatsgevonden, maar het is niet gekomen tot een handtekening namens Toku-E onder een schriftelijke huurovereenkomst. Toku-E heeft de woning niet in gebruik genomen. Tussen de partijen is discussie ontstaan of een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

Wat wil [eisende partij] ?

2.3.

[eisende partij] stelt dat tussen de partijen mondeling een huurovereenkomst tot stand is gekomen die door Toku-E onregelmatig is opgezegd c.q. beëindigd op 10 dan wel 17 september 2024. Hij stelt dat Toku-E de schade moet vergoeden die hij lijdt als gevolg van de onregelmatige opzegging. Hij vordert primair voor recht te verklaren dat Toku-E de huurovereenkomst onrechtmatig heeft opgezegd en Toku-E te veroordelen een schadevergoeding van € 199.970,64 met rente te betalen dan wel dat de zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure als de schade niet in deze procedure kan worden begroot.

Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, stelt [eisende partij] dat Toku-E de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken. Hij vordert subsidiair dat Toku-E wordt veroordeeld tot het betalen van € 199.970,64 met rente en eventuele verwijzing naar de schadestaatprocedure en meer subsidiair tot het betalen van € 194.496,84 met rente en de misgelopen spaarrente (tot 27 januari 2025 berekend op € 613,80) met rente. De subsidiaire vordering betreft vergoeding van positief contractbelang en de meer subsidiaire vordering betreft vergoeding van negatief contractbelang. [eisende partij] vordert in alle gevallen dat Toku-E wordt veroordeeld tot het betalen van € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding met rente en de proces- en nakosten met rente.

Wat wil Toku-E?

2.4.

Toku-E is het niet eens met de vorderingen en wil dat deze worden afgewezen. Volgens Toku-E is tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Voor zover dit wel het geval is, is Toku-E niet schadeplichtig tegenover [eisende partij] omdat de huurovereenkomst is geëindigd met wederzijds goedvinden dan wel omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Toku-E betwist aansprakelijk te zijn voor bepaalde gevorderde posten. Ook betwist zij dat [eisende partij] aanspraak heeft op een immateriële schadevergoeding.

Tussen de partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen

2.5.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Een aanvaarding die afwijkt van het aanbod geldt als een nieuw aanbod (artikel 6:225 lid 1 BW). Als een aanvaarding slechts op ondergeschikte punten van het aanbod afwijkt, geldt dit als aanvaarding en komt een overeenkomst tot stand. Aanbod en aanvaarding kunnen uitdrukkelijk plaatsvinden, maar ook besloten liggen in impliciete handelingen of gedragingen van de partijen. Of er wilsovereenstemming is, hangt daarom af van wat de partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. ^[1] Voor het tot stand komen van een huurovereenkomst moet er wilsovereenstemming zijn over de twee essentialia: 1) het in gebruik verstrekken van een zaak en 2) een bepaalde tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Schriftelijke vastlegging en ondertekening van de huurovereenkomst is geen constitutief vereiste. Het staat de onderhandelende partijen evenwel vrij om een voorbehoud voor het tot stand komen van een (huur)overeenkomst af te spreken, zoals een schriftelijkheidsvereiste of de goedkeuring van het bestuur van een organisatie.

2.6.

Toku-E heeft het aanbod van [eisende partij] ter zake het huren van de woning aanvaard, zodat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat blijkt uit het volgende.

2.6.1.

Vanaf 12 augustus 2024 is er contact over de mogelijkheden voor het huren van de woning naar aanleiding van de advertentie van [eisende partij] . Op 29 augustus 2024 bezichtigen een aantal personen van Toku-E de woning, waaronder [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 4] (hierna: [naam 4] ). Op vrijdag 30 augustus 2024 vraagt de makelaar ( [naam 3] ) aan [naam 4] om uiterlijk maandag de beslissing om wel of niet te huren door te geven, waarop [naam 4] reageert dat ze dat zullen doen. Op maandag 2 september 2024 schrijft [naam 2] dat ze erg tevreden zijn met de woning en zij stelt een vraag over de internetsnelheid. De makelaar beantwoordt die vraag en stuurt ook het huurcontract en de voorwaarden mee aan [naam 2] . In het huurcontract staat onder andere de huurprijs (€ 8.000,- per maand inclusief bijkomende kosten), de startdatum (1 september 2024) en de duur (2 jaar). Vervolgens worden per mail naar aanleiding van de inhoud van het huurcontract vragen gesteld over onder andere de schoonmaak en de kosten ervoor en de voorschotkosten voor nutsvoorzieningen en internet, waarop de makelaar inhoudelijk een antwoord geeft. Op 3 september 2024 vraagt de makelaar zowel per tekstbericht aan [naam 4] als per mail aan [naam 2] om een beslissing omdat er ook andere gegadigden zijn voor de woning. [naam 2] reageert diezelfde dag per mail naar de makelaar:

“(…) Sorry to have kept you waiting for so long.

I have also been waiting for my boss’s decision. They just informed me that they have finally decided to rent the house. They are now asking the law firm to look at the rental contract.

Mr. [naam 5] will go to sign the contract in person next Tuesday or Wednesday. (…)”

Deze mail van [naam 2] kan niet anders worden opgevat dan dat op dat moment in ieder geval de wezenlijke elementen van de huurovereenkomst – die in het toegezonden huurcontract staan – zijn aanvaard. Louter de opmerking dat een advocatenkantoor nog naar het huurcontract zal gaan kijken, kan niet worden aangemerkt als een voorbehoud. Nergens blijkt uit dat voor aanvaarding het voorbehoud is gemaakt dat eerst een advocatenkantoor een positief advies geeft. [naam 2] schrijft immers dat de beslissing om de woning te huren is genomen en dat de heer [naam 5] van Toku-E (hierna: [naam 5] ) het contract zal ondertekenen.

2.6.2.

Zelfs als wel een voorbehoud moet worden gelezen in de mail van 3 september 2024, dan nog geldt dat het aanbod conform het huurcontract en de voorwaarden is aanvaard door Toku-E voorafgaand aan de tweede bezichtiging op 10 september 2024. [naam 2] heeft in reactie op de mail van de makelaar van 4 september 2024 waarin het huurcontract ter digitale ondertekening is aangeboden het volgende gemaild op 5 september 2024:

“(…) We have confirm to rent the house at [adres] [woonplaats 2] .

But before we officially sign the digital contract, we need to let the lawyer look at all the terms again. This is a necessary process in our company.

After signing, we will pay the deposit and rent in September. (…)”

[naam 6] van Toku-E (hierna: [naam 6] ) heeft vervolgens in een tekstbericht van 9 september 2024 om 13:22 uur aan de heer [eisende partij] het volgende gestuurd:

“(…) Firstly, I sincerely apologize for the delayed response. I understand from the agent that

you were in an urgent situation concerning this matter. Please allow me to explain the

reasons for the delay and provide an update.

After my colleague in [woonplaats 2] viewed the house on Thursday, August 29, 2024, they

verbally agreed with the agent, and i understand that the offer was accepted. The

following day, they provided feedback to my boss and me, and we agreed to proceed

with signing the contract. However, due to certain circumstances, my boss wanted to

ensure everything was thoroughly reviewed, so we involved our lawyer. Unfortunately,

due to his tight schedule, the review process was delayed last week, and we apologize

for the inconvenience. (...)

Today, we received feedback from our lawyer regarding your house, and everything is

in order. We are ready to move forward. (…)”

Hieruit is af te leiden dat het aanbod om de woning te huren al is geaccepteerd en ook dat de feedback van de advocaat positief is, zodat zelfs in het geval van een voorbehoud aan dat voorbehoud is voldaan.

2.6.3.

Er is verder ook geen voorbehoud gemaakt dat de huurovereenkomst alleen tot stand komt als deze schriftelijk is vastgelegd én is ondertekend. De kantonrechter verwerpt deze stelling van Toku-E. Weliswaar refereert Toku-E in de correspondentie een aantal malen aan (officiële) ondertekening van het huurcontract, maar daarbij is geen enkel voorbehoud gemaakt voor wat betreft de totstandkoming van een huurovereenkomst.

2.6.4.

Het beroep van Toku-E op artikel 16 lid 12 van de Leegstandwet onder verwijzing naar de bepaling daarover in het huurcontract treft geen doel. In voornoemd wetsartikel is opgenomen dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Dat vereiste ziet echter niet op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Als een huurovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan, is de consequentie niet dat er helemaal geen huurovereenkomst is, maar slechts dat de verhuurder zich niet kan beroepen op een aantal bepalingen van de Leegstandwet (artikel 16 lid 13 Leegstandwet). Het verweer van Toku-E treft dus in zoverre geen doel.

2.6.5.

De vragen die Toku-E heeft gesteld tussen 3 en 9 september 2024 (onder andere over nutsvoorzieningen, internetsnelheid, de naam die op het huurcontract komt en de juiste adresgegevens van de huurder) zien niet op de wezenlijke elementen van de huurovereenkomst en zijn telkens beantwoord door de makelaar, waarna ook de benodigde gegevens van de huurder(s) zijn aangeleverd door Toku-E. Op 4 september 2024 is het huurcontract digitaal ondertekend door de verhuurders en ter digitale ondertekening aangeboden aan Toku-E. Toku-E beroept zich nu specifiek op twee mailwisselingen van 5 en 9 september 2024 en stelt dat daaruit blijkt dat er nog geen overeenstemming was over de essentialia, waaronder zij verstaat de startdatum, de huurprijs en de duur. De kantonrechter volgt Toku-E daarin niet. In het mailbericht van 5 september 2024 van [naam 6] aan de makelaar staat:

“(…) I am writing to address the urgency you’ve expressed in having us sign the lease agreement. (…) We have already confirmed our interest in renting the house, but rushing this process is unnecessary, not even "must be done by TODAY". A decision involving such a significant commitment, especially considering the monthly rent of 8,000 EUR, requires careful discussion and deliberation. And we will reconsider the starting date as of 1st of September, it is unrealistic to expect the lease starts and the reasons state the same as above.

We hope you understand our position and allow us the appropriate time to finalize this decision (…)”

Daarop reageert de makelaar op 5 september 2024:

“(…) I understand what you say and that is totally acceptable.

Dutch law says that a verbal agreement is sufficient to have a formal agreement when renting. When buying only after signing a contract is binding.

Should there be any questions asked by your lawyer then Landlord has requested that he contacts him directly (…)”.

Een aantal dagen later ontvangt de heer [eisende partij] op 9 september 2024, 13:22 uur een tekstbericht van [naam 6] (zie hiervoor 2.6.2). Niet veel later schrijft [naam 6] in een mail van 9 september 2024, 3:53 PM (15:53 uur) aan de makelaar:

“(…) Thanks for your email and appreciate your understanding. (…) We would like to request a meet-up at the house either this Thursday afternoon, 12th September 2024, or Friday morning. Our director, Mr. [naam 5] , will also be present, and we have received feedback from our lawyer regarding the rental agreement.

We would appreciate the opportunity to view the house one more time and discuss the terms in detail. If possible, it would be great if the owner could be involved as well. (…)”

De enkele vermelding “discuss the terms in detail” in de mail betekent niet dat er (toch nog) geen overeenstemming is over de essentialia van de huurovereenkomst. Die was er immers al op 3 september 2024 (zie 2.6.1) en dat is nog eens bevestigd in het tekstbericht van 9 september 2024, waarin ook wordt vermeld dat volgens de advocaat alles in orde was. Het uitgangspunt van Toku-E dat de huurovereenkomst pas tot stand komt als het contract officieel is ondertekend en dat zij tot dat moment alle tijd heeft om alle voorwaarden van het contract te bespreken, is – zoals hiervoor al overwogen – onterecht. Dat naar Nederlands recht een mondeling huurcontract (zonder ondertekening) bindend is, is overigens aan Toku-E meegedeeld op 5 september 2024.

Uit de mail van 3 september 2024 en uit het tekstbericht van 9 september 2024 kan niets anders worden afgeleid dan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het huren van de woning.

2.6.6.

Dat later op de meeting van 10 september 2024 nog is gesproken over “a few concerns” doet geen afbreuk aan de eerdere overeenstemming en totstandkoming van de huurovereenkomst. Dat wordt als volgt uitgelegd.

Na het bereiken van overeenstemming over het huren van de woning, hebben de partijen elkaar op 10 september 2024 ontmoet in de woning op verzoek van Toku-E. Toku-E voert aan dat die ontmoeting niet alleen was bedoeld om de woning (nog een keer) te zien en tot formele ondertekening van het huurcontract over te gaan, maar ook bedoeld was als sluitstuk van de onderhandelingen, die volgens haar vervolgens zijn stukgelopen. Toku-E miskent daarbij echter dat er al (zoals uit het voorgaande ook is gebleken) overeenstemming was en dat de huurovereenkomst al tot stand was gekomen. Het is wel zo dat de partijen tijdens die meeting met elkaar in overleg zijn gegaan over de startdatum en de huurprijs, maar dit moet in het licht van alle omstandigheden worden gezien als overleg over een nieuwe afspraak, die afwijkt van de oorspronkelijke. Door Toku-E was slechts per mail aangekondigd dat zij op 10 september 2024 wilde praten over “a few concerns” zonder te benoemen wat die “concerns” zijn. Tijdens de meeting bleek het te gaan om onder meer de mogelijkheid om incidenteel zakelijke meetings te mogen houden in de woning en om de boetebepalingen voor kleine herstellingen. Dat betreft niet de wezenlijke elementen van een huurovereenkomst.

Dat er tijdens de meeting (kennelijk als onderdeel van de “concerns”) werd gesproken over de startdatum, de duur en de huurprijs was ingegeven door het verlangen van [naam 5] om de startdatum te wijzigen ten opzichte van de datum in het huurcontract, namelijk naar 10 september 2024 (of verder). Dat hield verband met een interne aangelegenheid van Toku-E. Er moet echter van worden uitgegaan dat al overeenstemming was bereikt over de huurprijs van € 8.000,- per maand. Dat [eisende partij] hierover in gesprek is gegaan met Toku-E en daarbij heeft voorgesteld de huur voor 24 maanden uit te smeren over (ongeveer) 23,5 maand (die daarom zou uitkomen op € 8.200,- per maand) duidt er niet op dat er nog geen overeenstemming was over de huurovereenkomst – die was er immers al – maar slechts op onderhandelingen over een nieuwe, afwijkende afspraak die in plaats van de reeds gemaakte afspraken zou kunnen komen dan wel een wijziging van de gemaakte afspraken als beide partijen daarover overeenstemming zouden bereiken. En vaststaat dat dat niet het geval was.

Geen schadevergoeding en verklaring voor recht over onregelmatige opzegging

2.7.

De gevorderde verklaring voor recht en de schadevergoedingsvordering worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

2.8.

Eerst een opmerking over de gevorderde verklaring voor recht en de wijziging daarvan. Toku-E wordt niet gevolgd in haar stelling dat [eisende partij] heeft erkend dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door Toku-E op 4 september 2024 en dat [eisende partij] daaraan gehouden kan worden. Hoewel in het petitum van de dagvaarding een verklaring voor recht wordt gevorderd dat de huurovereenkomst
rechtsgeldig is opgezegd door Toku-E, blijkt uit de inhoud van de dagvaarding genoegzaam dat het standpunt van [eisende partij] is dat de huurovereenkomst
niet rechtsgeldig is opgezegd door Toku-E. De kantonrechter houdt het ervoor dat sprake is van een kennelijke verschrijving in het petitum van de dagvaarding, die [eisende partij] later met een akte heeft gewijzigd, waarmee het petitum in overeenstemming met de inhoud van de dagvaarding is gebracht. Overigens is de datum 4 september 2024 een kennelijke verschrijving: [eisende partij] heeft bedoeld 10 september 2024. Ook dat is verduidelijkt in de akte eiswijziging. Toku-E is door de wijzigingen niet in haar belangen geschaad.

2.9.

In het kader van de schadevergoedingsvordering stelt [eisende partij] dat de huurovereenkomst naar aard en inhoud niet tussentijds mocht worden opgezegd door Toku-E, terwijl Toku-E dat (feitelijk) wel heeft gedaan, waardoor [eisende partij] schade lijdt die door Toku-E moet worden vergoed. Beoordeeld moet worden of de huurovereenkomst wel of niet tussentijds mocht worden opgezegd.

2.9.1.

Niet ter discussie staat dat de brief van 17 september 2025 van mr. Dijksterhuis namens Toku-E moet worden aangemerkt als tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. De vraag is of dat mocht.

2.9.2.

Wat hebben de partijen afgesproken? In de considerans van de op schrift gestelde huurovereenkomst wordt verwezen naar zowel “een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van twee (2) jaar of korter zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW” als naar de Leegstandwet (en de vergunning). In de considerans wordt ook benoemd dat het een huurovereenkomst betreft voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar. De afgesproken duur is maximaal twee jaar met ingang van 1 september 2024 tot en met 31 augustus 2026. In de huurovereenkomst is afgesproken dat die na die twee jaar eindigt, mits de verhuurder de huurder tijdig informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Als dat niet gebeurt, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door (artikelen 3.1 en 3.4 van de huurovereenkomst).

2.9.3.

Vóór 1 juli 2024 was het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 (oud) BW voor de duur van twee jaar of korter te sluiten, die eindigt zonder opzegging wanneer de tijd waarvoor deze is aangegaan is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, de huurder informeert over de dag waarop de huur eindigt. De huurder mag die huurovereenkomst tussentijds – dus voor het einde van de bepaalde tijd – opzeggen tegen een voor betaling van de huur afgesproken dag met inachtneming van één maand (artikel 7:271 lid 1 en 5 (oud) BW). Als in strijd hiermee wordt opgezegd, dan geldt de opzegging alsof die was gedaan tegen de voorgeschreven dag en termijn (artikel 7:271 lid 6 (oud) BW).

2.9.4.

De kantonrechter begrijpt op basis van de stukken en het partijdebat dat de bedoeling van de partijen was om een tijdelijke huurovereenkomst met toepassing van voornoemde wettelijke regeling aan te gaan. Partijen hebben niet bedoeld een huurovereenkomst te sluiten met een minimumduur van twee jaar. Dat verdraagt zich niet met de kennelijke intentie van [eisende partij] en staat haaks op de mailwisseling van 13 augustus 2024 die de makelaar en Toku-E voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben gehad over de mogelijke duur van de huurovereenkomst. Daarin heeft Toku-E de wens geuit voor drie tot vijf jaar, maar [eisende partij] kon de woning slechts voor maximaal één jaar verhuren, zo staat te lezen in de mail van de makelaar. [eisende partij] voert zelf aan dat het later toch gelukt is om – na toestemming van de hypotheekbank op 30 augustus 2024 – te verruimen naar maximaal twee jaar. Die verlengde termijn volgt uit de mail van 2 september 2024 van de makelaar aan [naam 2] en ook uit het meegezonden huurcontract. Toku-E heeft ingestemd met die duur van maximaal twee jaar.

2.9.5.

De huurovereenkomst tussen de partijen is tot stand gekomen in september 2024. Vanwege een wetswijziging kunnen vanaf 1 juli 2024 geen tijdelijke huurovereenkomsten meer worden gesloten zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 (oud) BW, behalve in enkele specifieke uitgezonderde gevallen.

Het wettelijke uitgangspunt is vanaf 1 juli 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Die huurovereenkomst kan door de huurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag met inachtneming van ten minste één maand opzegtermijn (artikel 7:271 lid 3 BW). Als in strijd hiermee wordt opgezegd, dan geldt de opzegging alsof die was gedaan tegen de voorgeschreven dag en termijn (artikel 7:271 lid 6 onder a en lid 7 BW).

Een van de uitzonderingen op het uitgangspunt van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verhuur onder de Leegstandwet (Lw). Onder de Leegstandwet wordt de huurovereenkomst aangegaan voor ten minste drie of zes maanden (artikel 16 lid 4 Lw) en voor de huurder geldt een opzegtermijn van één maand (artikel 16 lid 5 Lw). Met toepassing van de Leegstandwet kunnen bepaalde artikelen uit het BW zijn uitgesloten, maar hieronder valt niet artikel 7:271 lid 1 BW (artikel 16 lid 13 en artikel 15 lid 1 Lw).

Van een van de andere uitzonderingen is in dit geval niets gebleken. Daarom worden die niet besproken.

2.9.6.

[eisende partij] voert in deze procedure aan dat Toku-E niet tussentijds mocht opzeggen vanwege het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW. Het is niet helemaal duidelijk of [eisende partij] (ook) een beroep doet op de Leegstandwet. Toku-E voert aan dat de Leegstandwet waarnaar in de huurovereenkomst wordt verwezen niet van toepassing is, omdat de huurovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan, daar [eisende partij] stelt dat het gaat om een mondelinge overeenkomst met de inhoud gelijk aan de op schrift gestelde huurovereenkomst. En volgens Toku-E is artikel 7:271 lid 1 BW niet van toepassing als de Leegstandwet niet van toepassing is en geldt in dat geval wel een opzegtermijn van één maand. Wat daar ook verder van zij, in alle gevallen is het oordeel van de kantonrechter dat Toku-E tussentijds mocht opzeggen.

De tijdelijke huurovereenkomst die tot stand is gekomen na 1 juli 2024 wordt geacht een huurovereenkomst te zijn voor onbepaalde tijd, die tussentijds kan worden opgezegd (artikel 7:271 lid 3). Toepassing hiervan op de onderhavige zaak leidt tot een einddatum van 31 oktober 2024 (artikel 7:271 lid 6 onder a en lid 7 BW).

De huurovereenkomst onder de Leegstandwet kent door opzegging op 17 september 2024 door Toku-E ook 31 oktober 2024 als einddatum. Als niet is voldaan aan het vereiste van artikel 16 lid 12 Lw dat de huurovereenkomst bij geschrifte wordt aangegaan, wordt de huurovereenkomst geacht een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te zijn. Dan geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen. Als wel is voldaan aan het vereiste van artikel 16 lid 12 Lw, dan kan de verhuurder een beroep doen op het bepaalde in artikel 16 lid 4 tot en met 9 Lw. In artikel 16 lid 4 Lw is bepaald dat een huurovereenkomst onder de Leegstandwet wordt aangegaan voor ten minste drie of zes maanden. Voor zover uit het gevoerde partijdebat moet worden begrepen dat [eisende partij] in dit specifieke verband een beroep doet op artikel 7:271 lid 1 (huidig) BW, wat meebrengt dat de huurder niet kan opzeggen tegen een datum vóór het verstrijken van de bepaalde tijd van drie dan wel zes maanden, heeft te gelden dat er geen andere uitleg mogelijk is dan dat de partijen geen minimumduur hebben afgesproken. Hoewel een afwijking van de minimumduur van lid 4 naar de letter van artikel 16 lid 9 Lw nietig is, strekt die bepaling ter bescherming van de huurder, waardoor er sprake is van vernietigbaarheid in plaats van nietigheid. De bedoeling van de partijen om een tijdelijke huurovereenkomst met tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder zoals bedoeld onder de oude wettelijke regeling af te spreken brengt ook onder toepasselijkheid van de Leegstandwet mee dat de huurder op 17 september 2024 tussentijds mocht opzeggen. Ook in dit geval komt men uit op 31 oktober 2024 als einddatum van de huurovereenkomst.

2.9.7.

De stelling van [eisende partij] dat Toku-E niet tussentijds mocht opzeggen maar – kort gezegd – twee jaar moest uitzitten tot en met 31 augustus 2026 en door dat niet te doen schadeplichtig is, wordt dan ook verworpen.

2.9.8.

De kantonrechter verwerpt ook de stelling van Toku-E – die door de wederpartij wordt betwist – dat [eisende partij] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst op 17 september 2024 en dat sprake is van een einde met wederzijds goedvinden. Uit de mail van 2 oktober 2024 van [eisende partij] aan Toku-E (bijlage 19 bij de dagvaarding) blijkt dat de boetes uit de huurovereenkomst worden aangezegd wegens niet-nakoming en dat Toku-E op korte termijn een dagvaarding kan verwachten waarin nakoming van de huurovereenkomst zal worden gevorderd. Dat [eisende partij] nog steeds nakoming wenste en dat de woning per 17 september 2024 slechts in het kader van schadebeperking opnieuw online te huur is aangeboden, blijkt ook uit de mail van 18 september 2024 van [eisende partij] aan mr. Dijksterhuis (bijlage 18 bij de dagvaarding). De stelling in de dagvaarding dat [eisende partij] instemt met de opzegging is ongelukkig geformuleerd, maar kan – mede in het licht bezien van de rest van de dagvaarding en bijlagen – niet worden aangemerkt als mededeling waaruit mag worden afgeleid dat de huurovereenkomst (toch) met wederzijds goedvinden is geëindigd en eventuele aanspraken op schadevergoeding worden prijsgegeven.

2.10.

[eisende partij] vordert te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen (primair) per 10 september 2024 dan wel (subsidiair) per 17 september 2024 onregelmatig is opgezegd. De kantonrechter begrijpt dat de enige relevantie van deze vordering hiervan is gelegen in de schadevergoedingsvordering, die is gebaseerd op de stelling dat [eisende partij] schade lijdt door een onregelmatige opzegging door Toku-E. Hiervoor is geoordeeld dat Toku-E de huurovereenkomst tussentijds heeft opgezegd en dat ook mocht. Voor zover daarbij niet de voorgeschreven termijnen in acht zijn genomen geldt de opzegging alsnog tegen de voorgeschreven dag en termijn. Tegen deze achtergrond bezien, is er geen (deugdelijke) grond gesteld of gebleken voor het toewijzen van de verklaring voor recht en de schadevergoeding.

[eisende partij] heeft geen aanspraak op een immateriële schadevergoeding

2.11.

De gevorderde immateriële schadevergoeding van € 5.000,- wordt afgewezen, omdat onvoldoende is onderbouwd dat daar enige grond voor is.

2.11.1.

[eisende partij] vordert vergoeding van immateriële schade vanwege een aantasting van de persoon op andere wijze zoals bedoeld in artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat hiervan sprake kan zijn als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Daarnaast kunnen de aard en ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde meebrengen dat van aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel moet degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens onderbouwen. ^[2]

2.11.2.

[eisende partij] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van zijn beroep op een aantasting in de persoon. De stelling dat de handelswijze van Toku-E voor hem heeft geleid tot frustratie, gederfd levensgenot en een periode van onzekerheid omdat de huurovereenkomst onderdeel was van het verkrijgen van financiering voor de aankoop van een tweede huis op Curaçao is niet voldoende.

Conclusies

2.12.

De primair gevorderde verklaring voor recht, schadevergoeding en immateriële schadevergoeding worden afgewezen. Aan het beoordelen van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen over precontractuele aansprakelijkheid wordt niet toegekomen, omdat die vorderingen zijn ingesteld voor het geval geoordeeld wordt dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat is niet aan de orde.

Proceskosten

2.13.

De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen, omdat zij over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

34286

Voetnoten

1. HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352.

2. HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376.