ECLI:NL:RBROT:2026:2681 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing ontruimingsvordering bij gemengde huur- en zorg...

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team Handel en haven

Zaaknummer: C/10/712638 / KG ZA 25-1291

Vonnis in kort geding van 29 januari 2026

in de zaak van

Stichting Leger des Heils

te Amsterdam,

eisende partij,

advocaat: mr. L.B. van Luijn,

tegen

de besloten vennootschap VGO Advies & Bewind B.V.te Rotterdam,

in de hoedanigheid van bewindvoerder van
[naam] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. B. van Gestel.

Partijen worden hierna aangeduid als het Leger des Heils en [naam] .

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 7 januari 2026, met producties 1 tot en met 9 en de aanvullende producties 10 tot en met 12, en de op 14 januari 2026 ingediende producties 1 en 2 van [naam] .

1.2.

Op 15 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens het Leger des Heils waren drie medewerkers en mr. Van Luijn aanwezig. [naam] was aanwezig, vergezeld van een vertegenwoordiger van de bewindvoerder en bijgestaan door mr. Van Gestel. Beide advocaten hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

2.De feiten

2.1.

[naam] huurt sinds februari 2023 van het Leger des Heils woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] op basis van een door partijen ondertekende ‘huurovereenkomst woonruimte met hulp- & zorgbepaling’. Het Leger des Heils huurt de woning op haar beurt van Woonbron.

2.2.

[naam] kan op basis van deze overeenkomst gebruik maken van de woning zolang hij zorg en begeleiding van het Leger des Heils ontvangt. [naam] ontvangt hulp op basis van de WMO. Partijen hebben daartoe naast de huurovereenkomst, een zorg- en dienstverleningsovereenkomst gesloten.

2.3.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, opgenomen:

Artikel 4 – Koppeling huur en hulp- en zorgverlening

De hulp- en zorgverlening door verhuurder en het in huur geven van de woonruimte zijn

onverbrekelijk met elkaar verbonden en zolang deze huurovereenkomst van kracht is, verplicht huurder zich om alle hulp en zorg exclusief af te nemen van verhuurder op basis van de aangehechte zorg- en dienstverleningsovereenkomst. In de relatie tussen huurder en verhuurder zal het zorg- en begeleidingselement overheersend zijn en huurder kan daarom geen succesvol beroep doen op huur(prijs)bescherming. De huurovereenkomst zal derhalve worden beëindigd en huurder zal de woonruimte moeten verlaten, wanneer de zorg- en dienstverleningsovereenkomst eindigt. De beëindiging van de zorg- en dienstverleningsovereenkomst vindt onder meer plaats ofwel omdat het hulp- en zorgtraject succesvol wordt afgesloten, ofwel omdat de zorg- en dienstverleningsovereenkomst voortijdig door verhuurder moet worden opgezegd wegens bijvoorbeeld gebrek aan medewerking door huurder, ofwel omdat de hulp- en zorgbehoefte zodanig wijzigt dat de zorg- en dienstverleningsovereenkomst niet langer kan worden voortgezet. Wanneer huurder zijn verplichtingen uit de zorg- en dienstverleningsovereenkomst niet nakomt, wordt dat aangemerkt als wanprestatie in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst en in de huurovereenkomst.

2.4.

Op 3 juni 2025 heeft het Leger des Heils in een brief aan [naam] aangegeven dat er zorgen zijn over [naam] en dat het Leger des Heils en de gemeente van mening zijn dat de huidige begeleiding en woonvorm niet meer volstaat. Het Leger des Heils schrijft onder meer:

‘
Zowel de begeleiding als de gemeente is van mening dat de [adres] niet de juiste woning is voor u om te verblijven. Hier zijn al meerdere gesprekken met u over geweest en u bent ervan op de hoogte dat u te lang verblijft op deze locatie en dat deze studio geen goede match is met uw problematiek.

Tijdens het gesprek hebben wij afgesproken dat u mee werkt naar het zoeken naar een vervolgplek. U komt uw afspraken na met uw begeleider om u aan te melden bij beschermd wonen locaties en u gaat mee op intake.

Mocht u deze afspraken niet nakomen dan krijgt u een officiële waarschuwing. U werkt dan niet mee aan de doelen die zowel wij als de gemeente van u verwachten. Meerdere officiële waarschuwingen kunnen leiden tot het beëindigen van het traject en dan zal uw studio opgezegd worden.’

2.5.

Op 23 juli 2025 heeft het Leger des Heils [naam] een officiële waarschuwing gegeven.

2.6.

Op 19 november 2025 heeft het Leger des Heils [naam] opnieuw een officiële waarschuwing gegeven. In de brief staat onder meer:

‘
Op 23-7-2025 heeft u een eerste officiële waarschuwing gekregen voor niet na komen

van uw begeleidingsafspraken. In deze brief is ook beschreven dat er opnieuw een

officiële waarschuwing zal volgen als u deze afspraken niet nakomt.

Wederom zegt u uw begeleidingsafspraken af of u komt deze niet na. Uw begeleider

krijgt moeilijk met u contact. Wegens het niet nakomen van de voorwaarden/afspraken

krijgt u eentweede officiële waarschuwing. Hierbij wil ik u benadrukken dat als u een

derde officiële waarschuwing krijgt, er onderzocht zal worden of er een zorgbeëindiging

ingezet kan worden. Als de zorgbeëindiging wordt goed gekeurd, zal het traject

beëindigd worden en zal uw studio opgezegd worden.’

2.7.

Op 18 oktober 2025 heeft de politie een inval gedaan in de woning van [naam] , nadat [naam] zelf een melding had gedaan bij de wijkagent over een inbraak in zijn woning, een gijzeling en een drugslab in zijn woning. Op 10 december 2025 heeft de politie opnieuw een inval gedaan. Van de invallen heeft de politie bestuurlijke rapportages opgesteld.

2.8.

Op 3 december 2025 heeft Woonbron aan het Leger des Heils meegedeeld dat de burgemeester voornemens is de woning te sluiten, en dat als dat gebeurt, de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden.

3.Het geschil

3.1.

Het Leger des Heils vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Aan deze vordering legt het Leger des Heils ten grondslag dat [naam] weigert zorg te accepteren en drugsgerelateerde criminele activiteiten ontplooit, of toestaat dat deze worden ontplooid, in de woning. Hij heeft een andere plek nodig waar hij kan wonen en als de woning van [naam] vrijkomt, heeft het Leger des Heils ruimte voor mensen die zich wel begeleidbaar opstellen en openstaan voor zorg.

3.2.

[naam] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van het Leger des Heils. Daartoe voert [naam] aan dat hij wel degelijk openstaat voor hulp en wil meewerken aan doorstroming naar een vorm van begeleid wonen. Dat in de woning criminele activiteiten worden ontplooid en/of [naam] daarin zelf participeert, betwist [naam] . Er is geen dringend belang om [naam] nu uit zijn woning te zetten, terwijl hij in afwachting is van een andere plek.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen bestaat een gemengde zorg- en huurovereenkomst. Het is niet in geschil dat het zorgelement een overheersend element is in de relatie tussen partijen. Dat betekent dat de reguliere huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering van het Leger des Heils aldus dat zij stelt de huurovereenkomst te hebben opgezegd en/of ontbonden, wegens tekortkomingen van [naam] , zodat [naam] geen recht of titel meer heeft om in de woning te verblijven.

4.2.

Het staat niet ter discussie dat [naam] een kwetsbaar persoon is, die op diverse leefgebieden hulp en zorg nodig heeft en die kampt met psychische klachten en ernstige verslavingsproblematiek. Juist om die reden verblijft [naam] in de woning die het Leger des Heils aan hem ter beschikking heeft gesteld. Het Leger des Heils heeft aangegeven dat de huidige setting voor [naam] onvoldoende bescherming biedt en dat het daarom beter is dat [naam] naar een intramurale setting wordt overgeplaatst. [naam] heeft op zijn beurt aangegeven daarvoor open te staan en daaraan te willen meewerken. Mede gelet op deze omstandigheden, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van het Leger des Heils om de woning op zeer korte termijn te ontruimen, niet opweegt tegen het belang van [naam] om zijn woning in afwachting van een meer geschikte plek te kunnen behouden. De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.

4.3.

Het Leger des Heils stelt allereerst dat [naam] niet of onvoldoende meewerkt aan de zorgverlening. Van een beëindiging van de zorgovereenkomst is evenwel (nog) geen sprake en het Leger des Heils stelt in haar dagvaarding vooralsnog ook niet de intentie te hebben om de zorgrelatie te beëindigen. Dat de zorg aan [naam] niet altijd even soepel verloopt, hangt samen met zijn problematiek en is – ook voor het Leger des Heils – juist een reden om de zorg te willen intensiveren. Het Leger des Heils heeft bovendien in haar tweede waarschuwing van 19 november 2025, aangekondigd dat het opnieuw niet nakomen van afspraken zal leiden tot een derde officiële waarschuwing en dat dan onderzocht zal worden of de zorg beëindigd kan worden. Zover is het tot op heden niet gekomen. Een en ander brengt mee dat er in beginsel geen reden is om op dit moment vooruit te lopen op beëindiging van de huurovereenkomst op deze grond.

4.4.

Het Leger des Heils stelt verder dat sprake is van het exploiteren van een drugslab in de woning en/of het participeren in drugshandel of andere criminele activiteiten in of rondom de woning. Dat levert volgens het Leger des Heils een ernstige tekortkoming op die moet leiden tot het einde van de huurovereenkomst, en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning. [naam] betwist betrokkenheid bij drugshandel en/of het exploiteren van een drugslab in zijn woning. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn de door het Leger des Heils gestelde tekortkomingen onvoldoende onderbouwd.

4.5.

De verwijten van het Leger des Heils zijn voornamelijk gebaseerd op twee rapportages van de politie, die op 18 oktober 2025 en op 10 december 2025 een inval heeft gedaan in de woning van [naam] . Hoewel het rapport bij herhaling melding maakt van een ‘drugslab’, ‘drugscriminaliteit’ en ‘drugspand’ is niet vastgesteld dat enig aangetroffen materiaal in de woning daadwerkelijk (verboden) verdovende middelen betreft. De rapporten bevatten grotendeels vermoedens en zijn gedeeltelijk gebaseerd op verklaringen en meldingen van [naam] zelf, waarvan de betrouwbaarheid gelet op zijn psychische gesteldheid in die periode, op zijn minst discutabel is. Dat de woning een rotzooi was en dat er attributen zijn aangetroffen die
kunnenworden gebruikt in het kader van de productie van verdovende middelen, maakt dat niet anders. Het Leger des Heils heeft nog aangevoerd dat de woning waarschijnlijk wordt gesloten door de burgemeester, maar ook dat is – gelet op het voorgaande – allerminst zeker en daarop kan bovendien niet worden vooruit gelopen. Een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is daarmee dus ook nog niet aan de orde. De brief van Woonbron van 3 december 2025 bevat nog slechts een aankondiging van een buitengerechtelijke ontbinding in het geval de woning gesloten wordt.

4.6.

Tot slot zijn er ook geen concrete verklaringen of omstandigheden die het betoog van het Leger des Heils bevestigen dat [naam] bij terugkeer in de woning het gevaar loopt door derden bij criminele activiteiten te worden betrokken. Dat mogelijk in de straat of in de buurt van de woning drugs wordt gedeald of andersoortige criminaliteit plaatsvindt, betekent nog niet dat [naam] zich daarmee bezighoudt of daarbij – al dan niet tegen zijn zin – wordt betrokken.

4.7.

De voorzieningenrechter betrekt bij het voorgaande ook het zwaarwegende belang van [naam] bij voorlopig behoud van zijn woonruimte in afwachting van het vinden van een geschiktere woonplek. Aannemelijk is dat het verlies van zijn woning, gelet op zijn ernstige problematiek, een grote negatieve impact op zijn welzijn zal hebben en dat zorgverlening daardoor nog moeilijker zal worden dan deze al is. Het Leger des Heils heeft gesteld dat [naam] na ontruiming in aanmerking zal kunnen komen voor een plek in de nachtopvang, maar dat kan bezwaarlijk als reëel alternatief worden beschouwd, alleen al niet omdat hij daar slechts in de nachtelijke uren kan verblijven.

4.8.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming van het Leges des Heils wordt afgewezen, met veroordeling van het Leger des Heils in de kosten van de procedure.

De proceskosten van [naam] worden begroot op:

- griffierecht

€

341,00

- salaris advocaat

€

715,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.234,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van het Leger des Heils af,

5.2.

veroordeelt het Leger des Heils in de proceskosten van € 1.234,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Leger des Heils niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2026.3144/1980