Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer / rekestnummer: C/10/705555 / HA RK 25-835
Beschikking van 13 maart 2026
in de zaak van
[verzoekster],
woonplaats: [woonplaats]
verzoekster,
advocaat: mr. M.P. Harten,
tegen
1.KOLPA MAKELAARS B.V.,
2. [verweerder] ,
vestigingsplaats: Rotterdam ,
verweerders,
advocaat: mr. H.A. van Beilen.
Partijen worden hierna [verzoekster] , Kolpa Makelaars en [verweerder] genoemd. Kolpa Makelaars en [verweerder] worden samen Kolpa Makelaars c.s. genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 17 augustus 2025, met bijlagen 1 tot en met 4;
- de aanvullende bijlage 5 van [verzoekster] ;
- het verweerschrift van Kolpa Makelaars c.s., met bijlagen 1 tot en met 3;
- de mondelinge behandeling van 2 februari 2026.
2.Het verzoek
2.1.
[verzoekster] verzoekt de rechtbank om een onderzoek door een deskundige te bevelen. Zij legt hieraan het volgende ten grondslag.
2.2.
[verzoekster] was eigenaresse van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] . [verzoekster] heeft het appartementsrecht van Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad) gekocht. Op het appartementsrecht is door Woonstad een ondererfpacht met een Maatschappelijk Verantwoord Eigendom-constructie (hierna: MVE-constructie) gevestigd. De ondererfpacht en bijbehorende MVE-constructie omvatten een aanbiedingsplicht, terugkoopgarantie en prijsrisicogarantie door Woonstad. Volgens deze constructie koopt Woonstad het appartementsrecht van [verzoekster] terug, waarna Woonstad de MVE-voorwaarden in die zin wijzigt dat de aanbiedingsplicht niet meer van toepassing is en verkoopt Woonstad het appartementsrecht vervolgens voor een hogere prijs aan een nieuwe koper.
2.3.
In december 2024 heeft [verzoekster] het appartementsrecht overeenkomstig de aanbiedingsplicht aan Woonstad aangeboden. Woonstad heeft vervolgens Kolpa Makelaars, in de persoon van taxateur [verweerder] , de opdracht gegeven om de marktwaarde van het appartementsrecht per 29 januari 2025 vast te stellen. [verweerder] heeft het appartementsrecht gewaardeerd op € 370.000,-. [verzoekster] kon zich niet met deze waarde verenigen. Zij acht het taxatierapport onjuist, omdat [verweerder] de ondererfpacht te veel heeft laten meewegen in het bepalen van de prijs. Meer specifiek kon zij zich niet vinden in de aftrek voor ondererfpacht. [verzoekster] heeft daarom zelf een taxateur ingeschakeld, die de marktwaarde op € 400.000,- heeft vastgesteld.
2.4.
[verzoekster] wil met het voorlopig deskundigenbericht – kort gezegd – bewijzen, dan wel vaststellen dat [verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld door te laten vaststellen of [verweerder] een onjuist taxatierapport heeft opgesteld en of hij daarin een juiste waarderingsmethode heeft gebruikt voor de aftrek van de ondererfpacht. Daarnaast wil [verzoekster] vaststellen wat de marktwaarde van het appartementsrecht was per 29 januari 2025. Aan de hand van de uitkomsten kan zij dan mogelijk een vordering instellen tegen Woonstad of [verweerder] voor gelezen en nog te lijden schade.
3.Het verweer
3.1.
Kolpa Makelaars c.s. verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek en concluderen tot afwijzing van het verzoek, dan wel tot het aanpassen van de aan de deskundige te stellen vragen. Volgens Kolpa Makelaars c.s. heeft [verzoekster] onvoldoende belang bij haar verzoek, omdat zij geen gebruik heeft gemaakt van de tussen haar en Woonstad overeengekomen geschillenregeling. Daarnaast stellen Kolpa Makelaars c.s. dat een nieuwe waardebepaling geen antwoord geeft op de vraag of [verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld en blijft ook een nieuwe waardebepaling slechts een inschatting. Bovendien is relevant dat [verzoekster] het appartementsrecht al heeft verkocht aan Woonstad voor € 400.000,-. Mocht de rechtbank het verzoek toewijzen, dan maken Kolpa Makelaars c.s. maken bezwaar tegen de door [verzoekster] geformuleerde vragen voor de deskundige.
4.De beoordeling
4.1.
Het verzoekschrift voldoet aan de formele vereisten die daaraan in de artikelen 197 lid 2 en lid 3 sub b Rv worden gesteld. De aard en het beloop van de vordering blijken voldoende uit verzoek.
4.2.
Op grond van artikel 196 Rv Pro kan de rechter voordat een zaak aanhangig is op verzoek van een belanghebbende een voorlopige bewijsverrichting bevelen. De rechter wijst een dergelijk verzoek toe, tenzij:
- de verlangde informatie onvoldoende bepaald is;
- er onvoldoende belang bij de voorlopige bewijsverrichting bestaat;
- het verzoek in strijd is met de goede procesorde;
- er sprake is van misbruik van bevoegdheid; of
- als er andere gewichtige redenen bestaan die zich verzetten tegen de voorlopige bewijsverrichting.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat voor [verzoekster] de mogelijkheid open heeft gestaan om gebruik te maken van de tussen haar en Woonstad overeengekomen Geschillenregeling. Op grond daarvan kon [verzoekster] een taxateur voordragen om het appartementsrecht nogmaals te laten te taxeren. Die taxateur zou vervolgens samen met de taxateur van Woonstad een derde taxateur aanwijzen. Deze drie taxateurs gezamenlijk zouden dan een bindende uitspraak doen over de marktwaarde van het appartementsrecht. Dat [verzoekster] deze route niet heeft gevolgd maar nu wel deze zaak aanhangig maakt, schuurt met de goede procesorde.
4.4.
Daar komt bij dat de rechtbank van oordeel is dat [verzoekster] onvoldoende belang heeft bij een voorlopig deskundigenbericht. De door [verzoekster] ingeschakelde taxateur heeft het appartementsrecht van [verzoekster] immers op € 400.000,- getaxeerd en [verzoekster] heeft het appartementsrecht voor dat bedrag aan Woonstad verkocht. Daardoor valt niet in te zien welke schade [verzoekster] heeft geleden als gevolg van het gesteld verkeerde taxatierapport van [verweerder] . [verzoekster] stelt in dat verband nog wel dat zij door de vertraging in de verkoop van het appartementsrecht dubbele lasten heeft moeten betalen, maar uit het verzoek blijkt niet dat de te benoemen deskundige dat moet onderzoeken. [verzoekster] verzoekt immers slechts om een nieuwe taxatie uitvoert en toetsing van het taxatierapport van [verweerder] toetst op de juistheid daarvan, maar daar heeft [verzoekster] gelet op het voorgaande geen belang (meer) bij. Bij dit oordeel is in aanmerking genomen de beslissing van de tuchtklacht die [verzoekster] tegen [verweerder] heeft ingediend. Dat tuchtcollege heeft geoordeeld dat in het rapport van [verweerder] onvoldoende onderbouwd is hoe hij tot de waarde van het getaxeerde object is gekomen en dat onduidelijk is gebleven hoe in het rapport rekening is gehouden met de voor het object geldende (onder)erfpachtvoorwaarden.
4.5.
Het hiervoor overwogene leidt ertoe dat het verzoek wordt afgewezen.
4.6.
[verzoekster] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Kolpa Makelaars c.s. betalen. De proceskosten van Kolpa Makelaars c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 735,00
- salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten × tarief II à € 653,00 per punt)
- nakosten
Totaal € 2.230,00
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst het verzoek af;
5.2.
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van Kolpa Makelaars c.s. van € 2.230,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoekster] de proceskosten niet op tijd betaalt en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet [verzoekster] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening.
Deze beschikking is gegeven door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2026.
3965/2009
3965/2009