ECLI:NL:RBROT:2026:2890

• Datum uitspraak: 6 maart 2026
• Publicatiedatum: 19 maart 2026
• Zaaknummer: C/10/714193 / KG ZA 26-103
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens kwalificatie huurovereenkomst en huurbescherming

In deze zaak vordert eiser ontruiming van zijn woning door gedaagde, die sinds 2020 in de woning woont met toestemming van eiser. Eiser stelt dat sprake is van een bruikleenovereenkomst die hij met inachtneming van een redelijke termijn heeft beëindigd, waardoor gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft. Gedaagde betwist dit en stelt dat er een huurovereenkomst is, die niet rechtsgeldig is opgezegd.

De kern van het geschil betreft de kwalificatie van de overeenkomst: bruikleen of huur. De voorzieningenrechter oordeelt dat de betaling door gedaagde van de kosten van nutsvoorzieningen, inboedelverzekering en vooral de VvE-bijdrage een tegenprestatie vormt, wat kenmerkend is voor een huurovereenkomst. De naamgeving van de overeenkomst is niet doorslaggevend.

Omdat het aannemelijk is dat het een huurovereenkomst betreft voor onbepaalde tijd, geniet gedaagde huurbescherming. Eiser kan de overeenkomst niet eenzijdig beëindigen zonder rechterlijke tussenkomst op de wettelijk voorgeschreven gronden. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De ontruimingsvordering wordt afgewezen omdat de overeenkomst als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd en gedaagde huurbescherming geniet.

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/714193 / KG ZA 26-103

Vonnis in kort geding van 6 maart 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [plaats] ,

eiser,

advocaat: mr. J.G. Galama,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [plaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. R.J. Michielsen.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 februari 2026, met producties 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7;
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2026 en de daar door [eiser] overgelegde spreekaantekeningen.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] is eigenaar van het appartement aan de [plaats] in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde] , de zoon van de vrouw van [eiser] met wie hij momenteel in scheiding ligt, woont sinds 2020 in de woning. [eiser] heeft daarvoor destijds toestemming gegeven in een door partijen ondertekende “Verklaring toestemming bewoning”. [gedaagde] betaalt, zoals partijen overeengekomen zijn, de kosten van de nutsvoorzieningen (gas, stroom, water en telecommunicatie), de inboedelverzekering en de VvE-bijdrage voor de woning. [eiser] heeft bij brief van 17 november 2025 aangegeven dat hij de woning wil verkopen, dat hij de aan [gedaagde] verleende toestemming tot bewoning beëindigt en [gedaagde] gesommeerd de woning uiterlijk op 1 januari 2026 te ontruimen. Die termijn is later verlengd tot 1 maart 2026. [gedaagde] heeft laten weten dat hij niet instemt met die beëindiging en geen gehoor zal geven aan de sommatie.

2.2.

[eiser] vordert in dit kort geding – kort gezegd – [gedaagde] te veroordelen de woning uiterlijk per 1 maart 2026 te ontruimen en te bepalen dat [eiser] gerechtigd is de ontruiming met hulp van de deurwaarder en zo nodig de sterke arm te laten uitvoeren. [eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de overeenkomst tussen partijen kan worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst die hij met inachtneming van een redelijke termijn heeft beëindigd. Dat betekent dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning woont. Het spoedeisend belang bij zijn vorderingen volgt volgens [eiser] uit de aard daarvan; hij wordt als eigenaar belemmerd in het gebruik en de verkoop van zijn woning.

2.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij zonder recht of titel in de woning woont. Volgens hem is sprake van een huurovereenkomst, die [eiser] op grond van artikel 7:274 lid 1 BW niet mocht opzeggen. Verder betwist [gedaagde] dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

2.4.

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

3. De beoordeling

3.1.

De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst. Het gaat meer in het bijzonder om de vraag of partijen een tegenprestatie zijn overeengekomen. Dit is het kenmerkende verschil tussen deze overeenkomsten: bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet (artikel 7A:1777 BW), terwijl bij een huurovereenkomst een (voldoende bepaalbare) tegenprestatie verschuldigd is (artikel 7:201 BW). Dat betekent overigens niet dat als enige vergoeding wordt betaald, altijd sprake is van een tegenprestatie. Bij een bruikleenovereenkomst hoort ook dat de bruiklener de kosten betaalt die betrekking hebben op het gebruik en het normale onderhoud van de woning (artikel 7A:1785 BW). Als de vergoeding uitsluitend daarop ziet, is geen sprake van een tegenprestatie. Als de vergoeding ook betrekking heeft op andere kosten, bijvoorbeeld kosten die verband houden met de eigendom van de woning, is al snel wel sprake van een tegenprestatie. De omvang van de tegenprestatie is in beginsel zonder betekenis: ook een geringe vergoeding kan een tegenprestatie zijn.

3.2.

Vaststaat dat [gedaagde] de kosten van gas, stroom, water en telecommunicatie, de inboedelverzekering en de VvE-bijdrage van de woning betaalt en dat partijen dat zijn overeengekomen. Blijkens de door [gedaagde] overgelegde stukken gaat het om een totaalbedrag van € 451,63 per maand. De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat dit als een tegenprestatie moet worden aangemerkt. Weliswaar zijn de kosten voor de nutsvoorzieningen en de inboedelverzekering gebruikskosten, maar dat geldt niet voor de VvE-bijdrage. Dat is een typische kostenpost die onlosmakelijk met de eigendom van de woning verbonden is. Dat de VvE-bijdrage deels – maar niet helemaal, zoals [eiser] ook erkent – wordt gebruikt om gebruikskosten van het gebouw te betalen, doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde] betaalt aldus een gedeelte van de eigenaarslasten voor [eiser] die [gedaagde] – als hij bruiklener zou zijn – niet zou hoeven te betalen. Dat leidt tot het oordeel dat hier sprake is van een tegenprestatie en dat leidt tot het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter dat sprake is van een huurovereenkomst. Aan alle vereisten van artikel 7:201 BW is voldaan. Dat partijen het in de verklaring uit 2020 niet zo hebben genoemd, doet daar niet aan af. Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de naam die daaraan wordt gegeven immers niet van belang.

3.3.

[eiser] heeft nog betoogd dat zijn toestemming voor bewoning een tijdelijk karakter had en dat [gedaagde] ook daarom geen huurbescherming geniet. Indien en voor zover [eiser] hiermee bedoelt dat sprake is van een (huur)overeenkomst voor bepaalde tijd die inmiddels van rechtswege is geëindigd, is dit onvoldoende aannemelijk geworden. [eiser] heeft die stelling niet onderbouwd, uit de overgelegde “Verklaring toestemming bewoning” blijkt niet dat sprake is van een tijdelijke (huur)overeenkomst en bovendien heeft [gedaagde] het tijdelijke karakter van de overeenkomst betwist.

3.4.

Uitgaande van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geniet [gedaagde] huurbescherming. [eiser] kan de huurovereenkomst alleen door de rechter laten beëindigen op een van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden. Daarvan is op dit moment geen sprake. Het is dus onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning woont. Dat leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming en de nevenvorderingen worden afgewezen.

3.5.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 93,00

- salaris advocaat € 760,00 (tarief eenvoudige zaak)

- nakosten €
189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.042,00

3.6.

De proceskostenveroordeling wordt ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv).

4. De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1.

wijst de vorderingen af;

4.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.042,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] de proceskosten niet op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

4.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.3726 / 2009