ECLI:NL:RBROT:2026:3427

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 12015797 VZ VERZ 25-7249

datum uitspraak: 20 maart 2026 (bij vervroeging)

Beschikking van de kantonrechter

in de zaak van

Adex Recruitment B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

verzoekster,

vertegenwoordigd door: [naam 1] ,

tegen

StartDock Westplein B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

verweerster,

gemachtigde: mr. G.T. Poot.

De partijen worden hierna ‘Adex Recruitment’ en ‘StartDock’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het verzoekschrift d.d. 12 december 2025 met bijlagen (ontvangen op 15 januari 2026);
het verweerschrift;
de mail van 7 maart 2026 van mr. Poot met bijlagen;
de spreekaantekeningen van mr. Poot.

1.2.

Op 12 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[naam 1] ;
van StartDock [naam 2] ( [functie 1] ) en [naam 3] ( [functie 2] ) met mr. Poot.

2.De beoordeling

De zaak in het kort

2.1.

Adex Recruitment huurt van StartDock een kantoorruimte aan het [adres] , unit 0.10. StartDock heeft aan Adex Recruitment laten weten dat de huurovereenkomst eindigt op 29 januari 2026. Adex Recruitment is het daar niet mee eens. Zij vraagt de kantonrechter de ontruimingstermijn te verlengen tot 29 januari 2027 en te bepalen dat zij tot die tijd de kantoorruimte onder dezelfde contractuele voorwaarden mag blijven gebruiken. StartDock is het daar niet mee eens en wil dat de verzoeken worden afgewezen. De kantonrechter wijst de gevraagde verlenging van de ontruimingstermijn af en bepaalt het tijdstip van ontruiming op 17 april 2026.

De procespartijen

2.2.

Het verzoekschrift is ingediend door [naam 1] handelende onder de naam Adex Recruitment en gericht tegen StartDock B.V. De huurrelatie waar het in deze zaak om gaat is echter tussen Adex Recruitment B.V. en StartDock Westplein B.V. Dat is namens StartDock aangevoerd tijdens de zitting en Adex Recruitment heeft dat niet betwist; voor haar gaat het om de inhoud van de huurrelatie en niet om het juist formuleren van de handelsnamen, aldus Adex Recruitment. Omdat geen van de partijen er een punt van maakt en het duidelijk is voor de partijen welke entiteiten zijn bedoeld, leest de kantonrechter de bedoelde partijnamen in het verzoekschrift en wijst hij de beschikking op naam van Adex Recruitment B.V. als verzoekster en StartDock Westplein B.V. als verweerster.

Het procesdossier

2.3.

Namens StartDock zijn op 7 maart 2026 veertien bijlagen ingediend, waaronder een aantal verklaringen van derden. Adex Recruitment heeft bezwaar gemaakt tegen het indienen van de verklaringen, omdat dit buiten de termijn valt die in de oproepingsbrief van de rechtbank wordt genoemd en deze volgens haar diverse onwaarheden bevatten die hij gelet op het te late tijdstip van het ontvangen van deze verklaringen niet meer kan weerleggen. De kantonrechter heeft het bezwaar gehonoreerd. De verklaringen maken geen deel uit van het procesdossier.

Geen verlenging van de ontruimingsbescherming

(de verzoeken in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 1 en 2)

2.4.

Adex Recruitment is ontvankelijk in het verzoek tot het verlengen van de ontruimingstermijn, maar het verzoek wordt op inhoudelijke gronden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

2.5.

Een huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de kantonrechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd (artikel 7:230a lid 1 BW).

2.5.1.

De partijen zijn het erover eens dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is, maar niet of de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd.

De kantonrechter volgt Adex Recruitment niet in de stelling dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd vanwege het ontbreken van wettelijke opzeggingsgronden. Zij heeft daarbij namelijk miskend dat voor het opzeggen van een huurovereenkomst onder het regime van 7:230a BW geen wettelijke opzeggingsgronden gelden. Als het gaat om het regime van artikel 7:230a BW staat het de partijen vrij om afspraken te maken over duur, voortzetting en beëindiging van de huurovereenkomst. In dit geval staat vast dat de partijen hierover afspraken hebben gemaakt in de huurovereenkomst en dat de huurovereenkomst conform die afspraken is geëindigd op 29 januari 2026. Immers, StartDock heeft dat toegelicht en Adex Recruitment heeft die toelichting (ook desgevraagd) niet betwist. De kantonrechter oordeelt dan ook dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd op 29 januari 2026.

2.5.2.

Vast staat dat StartDock in de brief/mail van 22 januari 2026 de ontruiming van de kantoorruimte heeft aangezegd tegen 30 januari 2026. Het verzoekschrift van Adex Recruitment is gedateerd op 12 december 2025 en door de rechtbank ontvangen op 15 december 2025. Dat is vóór het einde van de huurovereenkomst en voordat een tijdstip voor ontruiming is aangezegd. StartDock vindt dat het verzoek daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee. Onder het oude recht was het vaste jurisprudentie dat een verzoek tot ontruimingsbescherming ook vóór het einde van de huur kon worden ingediend.^[1]Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de huidige regeling blijkt niet dat de wetgever op dit punt een verandering heeft beoogd, zodat ervan moet worden uitgegaan dat ook onder het huidige recht een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan worden ingediend vóór het einde van de huurovereenkomst.^[2]Hoewel het verzoek ook is gedaan voordat een tijdstip voor ontruiming is aangezegd, staat dat niet in de weg aan inhoudelijke beoordeling van het verzoek. Het tijdstip van ontruiming is ondertussen wel aangezegd door StartDock (namelijk 30 januari 2026). Inhoudelijke behandeling van het voortijdig ingestelde verzoek benadeelt StartDock onder deze omstandigheden niet, terwijl daarentegen een niet-ontvankelijkverklaring van het verzoek door het tijdsverloop vanwege deze procedure ertoe zou kunnen leiden dat Adex Recruitment geen verlenging van de termijn meer kan vragen, omdat dit dan buiten de termijn valt van twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd.

2.6.

Het verlengingsverzoek wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW).

2.6.1.

De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Adex Recruitment niet ernstiger worden geschaad door de ontruiming dan die van StartDock bij voortzetting van het gebruik door Adex Recruitment. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.

2.6.2.

De huurovereenkomst is eindig. Overeenkomstig de gemaakte afspraken moet Adex Recruitment de gehuurde ruimte op enig moment verlaten als StartDock de huurrelatie niet langer wil voortzetten. Dat is wat hier is gebeurd. Adex Recruitment wist vanaf eind november 2025 dat de huurovereenkomst (wat StartDock betreft) eind januari 2026 eindigt, maar is tot op heden niet zelf op zoek gegaan naar alternatieve kantoorruimte. Adex Recruitment heeft in het algemeen gesteld dat zij schade lijdt bij vertrek, maar zij heeft niet inzichtelijk gemaakt over welke schade zij het heeft en in welke orde van grootte dat is. Dat zij forse investeringen moet doen als zij die ruimte moet verlaten, zoals Adex Recruitment heeft gesteld, is daartoe niet voldoende. StartDock heeft gemotiveerd toegelicht en Adex Recruitment heeft niet of onvoldoende betwist dat het verplaatsen van de onderneming van Adex Recruitment betrekkelijk eenvoudig is, omdat voor haar bedrijfsvoering geen bijzondere (kantoor)ruimte nodig is, de gehuurde kantoorruimte nu ook geen bijzonderheden kent en voor zover een afsluitbare kast voor de bedrijfsvoering van Adex Recruitment noodzakelijk is een dergelijke kast simpelweg kan worden aangeschaft en geplaatst in een nieuw te betrekken ruimte. Ook heeft StartDock gesteld en onderbouwd dat in de omgeving meerdere kantoorruimtes beschikbaar zijn die in ongeveer dezelfde prijsmarge vallen. Adex Recruitment betwist dat niet, maar voert slechts aan dat zij geen andere kantoorruimte wil omdat haar huidige kantoorruimte perfect is qua locatie en service. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter, ook op basis van de betreffende Funda-aanbiedingen die StartDock heeft overgelegd, ervan uit dat alternatieve ruimte beschikbaar is in de omgeving waar Adex Recruitment haar bedrijfsvoering betrekkelijk eenvoudig kan voortzetten. De mogelijkheid van verlenging van de ontruimingstermijn is niet bedoeld om de facto de huurovereenkomst voort te zetten enkel omdat de huurder tevreden is met de ruimte die hij nu huurt en die niet wil opgeven.

2.6.3.

Het verzoek van Adex Recruitment om de termijn van ontruiming met één jaar te verlengen tot 29 januari 2027 wordt afgewezen. Het verzoek in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 2 treft hetzelfde lot. De kantonrechter stelt het tijdstip van ontruiming van de kantoorruimte vast op 17 april 2026.

2.6.4.

De kantonrechter machtigt StartDock niet overeenkomstig haar verzoek om de kantoorruimte zelf te ontruimen op kosten van Adex Recruitment. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv Pro). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en Pro 557 Rv). De kosten van de ontruiming komen voor rekening van Adex Recruitment op basis van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders. De door StartDock verzochte dwangsom in het geval Adex Recruitment niet binnen de gestelde termijn ontruimt, wordt afgewezen vanwege een gebrek aan belang. StartDock heeft via de deurwaarder al mogelijkheden om de veroordeling tot ontruiming af te dwingen. Het is niet nodig om daarnaast een dwangsom toe te wijzen.

2.6.5.

StartDock heeft verzocht een gebruiksvergoeding te bepalen. De kantonrechter begrijpt dat StartDock doelt op de som die de huurder moet betalen voor het gebruik van de kantoorruimte gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaatsgevonden (artikel 7:230a lid 6 BW). Dat verzoek wordt afgewezen, omdat geen verlenging plaatsvindt.

Adex Recruitment moet de proceskosten betalen

2.7.

De proceskosten komen voor rekening van Adex Recruitment, omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die Adex Recruitment aan StartDock moet betalen op € 865,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.009,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad

2.8.

Deze beschikking wordt tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

Een deel van de verzoeken moet met een dagvaarding worden ingesteld

(de verzoeken in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 3 en 4)

2.9.

Adex Recruitment vraagt de kantonrechter niet alleen om de termijn voor ontruiming te verlengen maar ook om huurprijsvermindering vanwege geluidsoverlast en StartDock te gelasten maatregelen te nemen om de overlast structureel te verminderen (zie het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 3 en 4). Adex Recruitment heeft tijdens de zitting (in het kader van de bespreking van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn) naar voren gebracht dat de geluidsoverlast inmiddels is opgelost. De verzoeken onder punt 3 en/of 4 zijn (echter) niet ingetrokken, dus de kantonrechter gaat ervan uit dat Adex Recruitment de verzoeken handhaaft en daar een beslissing op wil. De verzoeken kunnen echter niet worden ingesteld met een verzoekschrift. Dat moet met een dagvaarding (artikel 78 Rv Pro). Dat is ook voorgehouden aan Adex Recruitment tijdens de zitting.

2.10.

De kantonrechter geeft Adex Recruitment de gelegenheid om StartDock alsnog met een exploot door de deurwaarder te laten oproepen (artikel 45 Rv Pro). Ook bepaalt de kantonrechter dat de procedure wordt voortgezet als dagvaardingsprocedure. Adex Recruitment mag haar stellingen aanpassen aan de regels die gelden voor die procedure (artikel 69 Rv Pro). Daarvoor kan het nuttig zijn om juridisch advies te vragen.

2.11.

Als de kantonrechter op de datum die onder de beslissing staat geen oproepingsexploot van Adex Recruitment heeft ontvangen, wordt Adex Recruitment niet ontvankelijk verklaard in haar verzoeken zoals ingesteld in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 3 en 4. Die verzoeken worden dan niet inhoudelijk beoordeeld.

3.De beslissing

De kantonrechter:

ten aanzien van de verzoeken in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 1 en 2

3.1.

wijst de verzoeken van Adex Recruitment in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 1 en 2 af;

3.2.

stelt het tijdstip van de ontruiming van de kantoorruimte vast op 17 april 2026;

3.3.

veroordeelt Adex Recruitment in de proceskosten, die aan de kant van StartDock worden begroot op € 1.009,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

verklaart deze beschikking in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af;

ten aanzien van de verzoeken in het verzoekschrift onder het kopje ‘conclusie’ punt 3 en 4

3.6.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 21 april 2026 om 11:30 uurwaarvoor Adex Recruitment StartDock met een exploot moet oproepen;

3.7.

bepaalt dat de procedure wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure;

3.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

34286

Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn kantoorruimte afgewezen door rechtbank Rotterdam