ECLI:NL:RBROT:2026:3478 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing vordering aanpassing servicekostenberekening we...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10810975 CV EXPL 23-31369

datum uitspraak: 13 februari 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

SA Holding B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M.A. Collet,

tegen

Morevent B.V.,

vestigingsplaats: Ulvenhout,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. B.P. van Overeem.

De partijen worden hierna ‘SA’ en ‘Morevent’ genoemd.

1.De verdere procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 4 april 2025 en de daarin genoemde stukken;
het deskundigenbericht van 16 oktober 2025;
de conclusie na deskundigenbericht van Morevent;
de conclusie na deskundigenbericht van SA, met producties.

1.2.

De kantonrechter heeft de datum van het vonnis nader bepaald op vandaag.

2.De verdere beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

SA heeft in de periode 1 november 2019 tot 16 september 2024 van Morevent een kantoorruimte op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] te [plaats] gehuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het voorschot servicekosten jaarlijks, achteraf, wordt verrekend op basis van de werkelijke kosten en dat de kosten van de diensten en leveringen, inclusief het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten, worden verdeeld in verhouding tot het gehuurde vloeroppervlak. De andere ruimtes van het pand zijn nadat SA in het gehuurde is getrokken door het bedrijf Meditime gehuurd. Meditime gebruikt het pand niet alleen als kantoorruimte, maar ook voor het uitvoeren van (medische) behandelingen. Tussen SA en Morevent is discussie ontstaan over de door SA te betalen servicekosten, waaronder het energieverbruik, en met name of de berekeningsgrondslag van de servicekosten moet worden aangepast.

2.2.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 27 september 2024 overwogen dat indien Meditime substantieel meer energie verbruikt dan SA, er aanleiding is om de berekeningsgrondslag van de servicekosten aan te passen in die zin dat niet het gehuurde oppervlak, maar het daadwerkelijk verbruik het uitgangspunt moet zijn. Voorts is in dat tussenvonnis overwogen dat op SA de bewijslast rust dat Meditime substantieel meer energie verbruikt dan SA en dat voor het te leveren bewijs een deskundigenonderzoek noodzakelijk is.

2.3.

In het tussenvonnis van 4 april 2025 heeft de kantonrechter, nadat partijen zich hebben mogen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen, de heer W. Plaisier, werkzaam bij EnergySafe B.V. benoemd tot deskundige.

2.4.

De kantonrechter komt aan de hand van het rapport van de deskundige tot de conclusie dat SA er niet in is geslaagd te bewijzen dat Meditime substantieel meer energie verbruikt dan SA. De vordering van SA onder II wordt daarom afgewezen. De vordering van Morevent tot betaling van de betalingsachterstand wordt toegewezen. Aan boeterente wordt een lager bedrag toegewezen en de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Hierna zal deze beslissing worden toegelicht.

Conclusie van de deskundige

2.5.

De deskundige heeft op de vraag of er een substantieel verschil in het gemiddelde energieverbruik was tussen SA en Meditime in de periode dat SA en Meditime beiden huurder waren, voor zover van belang, het volgende geantwoord:

“
Op basis van de gedeelde energiecijfers kan geen significant verschil in het gemiddelde

elektriciteitsverbruik van beide huurders worden aangetoond. Er is slechts een hele korte periode geweest waarbij alleen SA het pand gebruikte, wat een beperkte uitgangssituatie is om verschil in energieverbruik te identificeren. Kort nadat SA het pand in november 2019 betrok op de eerste verdieping is Meditime in januari 2020 begonnen met het betrekken van de begane grond. Vervolgens is door de CoVid-19 maatregelen het gebouw minder gebruikt, waarna in juli 2020 Meditime ook de tweede verdieping in gebruik is gaan nemen. In de periode tussen november 2019 en juli 2020 (8 maanden) zijn er dus meerdere gebeurtenissen geweest welke invloed hebben gehad op zowel de bezetting van het gebouw als het daarmee gepaard gaande energieverbruik. (…).

Om een verschil aan te tonen tussen het energieverbruiksprofiel van SA en Meditime kan dit alleen gedaan worden door een referentieverbruiksprofiel op te stellen van de twee huurders. Dit wordt gedaan op basis van een technische vermogensanalyse (een technische inventarisatie van zowel het gebouw als de huurdersactiviteiten). Hiermee kan een benadering gemaakt worden van het referentie-energieverbruiksprofiel van de activiteiten van beide huurders waarmee onderscheid in elektriciteitsverbruik van de kantoren- en behandelactiviteiten kunnen worden onderzocht. Uit de technische vermogensanalyse blijk dat er geen aanwijzing is om te stellen dat de behandelactiviteiten meer energie intensief zijn dan de uitvoering van kantooractiviteiten.(…)”

2.6.

De deskundige heeft een technische vermogensanalyse gemaakt van de proces gebonden installaties van zowel SA als Meditime. Omdat het de deskundige op basis van de processtukken niet bekend was welke apparatuur SA in gebruik had, heeft de deskundige het proces gebonden gebruik van SA bepaald aan de hand van het energieverbruik in de maand november 2019 omdat in die maand SA de enige huurder van het pand was. Van het energieverbruik heeft de deskundige het gebouw gebonden energieverbruik afgehaald. De deskundige komt dan uit op een proces gebonden verbruik van 1.063 kWh per maand, 12.756 kWh per jaar en 45,72 kWh/m² op jaarbasis. Volgens de deskundige ligt dit verbruik in lijn met de bevindingen van een recent door TNO uitgevoerd onderzoek naar het energieverbruik en energiefuncties van kantoren in Nederland. Het verbruik van SA zou zelfs iets onder het gemiddelde liggen. Ook voor het proces gebonden gebruik van Meditime was het niet mogelijk om een exacte berekening te maken. Om het proces gebonden gebruik van Meditime vast te stellen is de deskundige ervan uitgegaan dat Meditime zes behandelkamers in gebruik had en de rest van de ruimtes werden gebruikt voor activiteiten die lijken op reguliere kantooractiviteiten. Voor de kantooractiviteiten geldt net als voor SA een gebruik van 45,72 kWh/m² per jaar. Voor de behandelkamers komt de deskundige, op basis van de in een behandelkamer aanwezige installaties/apparatuur, uit op een gebruik van 4.308 kWh per jaar en aldus 28,05 kWh/m² op jaarbasis. Het proces gebonden verbruik van Meditime is aldus niet significant hoger dan het proces gebonden verbruik van SA, omdat het proces gebonden verbruik in de behandelkamers volgens de berekening van de deskundige lager is dan het proces gebonden verbruik voor kantooractiviteiten.

Bezwaren SA worden niet gevolgd

2.7.

Hetgeen SA in de conclusie na deskundigenbericht heeft aangevoerd, heeft niet tot gevolg dat de kantonrechter het deskundigenrapport buiten beschouwing zal laten, of daar geen zelfstandige bewijskracht zal toekennen. Voor het bevelen van een nieuw deskundigenonderzoek is daarom geen aanleiding. Daartoe wordt het volgende overwogen.

2.8.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om (bij voorkeur gezamenlijk) een deskundige voor te dragen en voor zover er zwaarwegende redenen tegen de benoeming van de door de andere partij genoemde deskundige zijn deze gemotiveerd kenbaar te maken. Tegen de door de andere partij voorgedragen deskundige hebben partijen vervolgens beiden geen zwaarwegende bezwaren geuit. De griffier heeft met beide voorgestelde deskundigen contact opgenomen waarna – nu niet gebleken was dat één van de deskundigen méér geschikt was dan de ander – de kostenraming er toe heeft geleid dat de (door Morevent voorgedragen) heer W. Plaisier is benoemd (zie r.o. 2.5 tot en met 2.7 van het tussenvonnis van 4 april 2025). Er is geen reden om nu – alsnog – te twijfelen aan de bekwaamheid van de deskundige; wat SA daartoe aanvoert is in elk geval onvoldoende.

2.9.

Na het opstellen van het conceptrapport zijn partijen in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en opmerkingen te maken. De gelegenheid om vragen te stellen en opmerkingen te maken is bedoeld om partijen in de gelegenheid te stellen eventuele onduidelijkheden, vragen over de totstandkoming van het rapport of kritiek op het rapport aan de deskundige voor te leggen. De deskundige kan vervolgens daarop reageren en zo nodig het rapport aanpassen. Van de gelegenheid om vragen te stellen en/of opmerkingen te maken heeft SA gebruik gemaakt. De deskundige heeft naar het oordeel van de kantonrechter adequaat op de vragen en opmerkingen van SA gereageerd.

2.10.

In de conclusie na deskundigenbericht verwijst SA naar een reactie van de heer J. Harmanny, energieadviseur bij Groenpand, (zie productie 8) op het deskundigenrapport. Niet blijkt dat deze reactie in zijn geheel aan de deskundige is voorgelegd nadat hij de conceptrapportage had opgesteld. De deskundige heeft daardoor niet op de vragen en/of opmerkingen kunnen reageren en deze evenmin kunnen verwerken in zijn rapport. De kantonrechter ziet geen aanleiding de deskundige alsnog op deze reactie te laten reageren: daar had SA zelf voor kunnen (en moeten) zorgdragen toen het rapport aan haar in concept was voorgelegd. De kantonrechter laat de reactie van de heer J. Harmanny daarom buiten beschouwing.

2.11.

SA heeft voorts bij conclusie na deskundigenbericht een door SA zelf opgestelde reactie “SA Critical Review of the EnergySafe Expert Report” overgelegd (zie productie 9).

Ook voor deze reactie geldt dat niet blijkt dat deze in zijn geheel aan de deskundige is voorgelegd nadat hij de conceptrapportage had opgesteld. De deskundige heeft daardoor niet op de vragen en opmerkingen kunnen reageren en deze evenmin kunnen verwerken in zijn rapport. Ook deze reactie wordt daarom buiten beschouwing gelaten.

De kantonrechter volgt het deskundigenrapport

2.12.

De kantonrechter volgt het rapport van de deskundige. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat er een significant verschil is in het gemiddelde elektriciteitsverbruik tussen SA en Meditime. Dit heeft tot gevolg dat er geen aanleiding is om de berekeningsgrondslag van de servicekosten aan te passen. De vordering van SA onder II wordt daarom afgewezen. Dat brengt mee dat ook de vordering van SA onder III wordt afgewezen.

SA moet een bedrag van € 45.457,00 aan achterstallige servicekosten betalen

2.13.

Morevent heeft bij akte na tussenvonnis, zoals aan haar verzocht, een nieuw overzicht overgelegd waarin een onderscheid is gemaakt tussen de huurbetalingen, het voorschot servicekosten en de jaarafrekening servicekosten. Volgens het overzicht bedraagt de achterstand tot en met einde huur € 45.457,00 incl. btw en betreft dit nog uitsluitend een achterstand in de betaling van de servicekosten.

2.14.

Omdat er geen grond is voor aanpassing van de berekeningsgrondslag van de servicekosten is het verweer van SA, dat zij met het overzicht van Morevent niet uit de voeten kan omdat er geen onderscheid is gemaakt tussen de energiekosten en de overige servicekosten, niet meer van belang.

2.15.

SA heeft niet gesteld dat in het overzicht betalingen van haar ontbreken en evenmin betaalbewijzen in het geding gebracht waarvan de betaling niet in het overzicht is opgenomen. De kantonrechter gaat daarom van de juistheid van het overzicht uit. Dat brengt mee dat SA wordt veroordeeld om een bedrag van € 45.457,00 incl. btw aan achterstallige servicekosten te betalen.

SA moet een bedrag van € 8.720,00 aan boeterente betalen

2.16.

Artikel 23 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden bepaalt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”

2.17.

Het verweer van SA dat deze bepaling als onredelijk bezwarend buiten toepassing moet worden gelaten, volgt de kantonrechter niet. SA heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat deze bepaling voor haar als professionele partij onredelijk bezwarend is. Voorts is niet gebleken dat de in de laatste zin van deze bepaling beschreven uitzondering zich voordoet, zodat Morevent op basis van deze bepaling aanspraak kan maken op boeterente.

2.18.

Het gaat om een boeterente van 1% over het
verschuldigde per kalendermaandmet een minimum van € 300,- per maand. Gelet op de huur die SA per maand diende te betalen kan de boeterente van 1% niet hoger zijn dan € 300,- per maand (dat zou pas het geval zijn als de huur méér bedraagt dan € 30.000,-) en mocht Morevent dus maximaal € 300,- per maand dat de huur niet (volledig) is betaald in rekening brengen. Voor de maanden dat Morevent een hoger bedrag dan € 300,- aan boeterente heeft gevorderd (vanaf 1 september 2023) past de kantonrechter de boeterente aan tot € 300,-. Voor de daaraan voorafgaande maanden waarover een lager bedrag aan boeterente is gevorderd, wordt dat lagere bedrag toegewezen. Omdat de boete een schadevergoeding betreft is daarover geen BTW verschuldigd. De boeterente wordt aldus zonder BTW toegekend. Op basis van het overzicht dat Morevent bij akte na tussenvonnis heeft overgelegd komt de kantonrechter uit op een bedrag van € 8.720,- aan boete rente.

2.19.

Voor matiging van de boeterente ziet de kantonrechter geen aanleiding, ook al omdat in dit geval niet steeds aanspraak is gemaakt op het minimum aan boeterente per maand. Dat tussen partijen een verschil van mening over de uitleg van de verschuldigde servicekosten bestond doet daar niet aan af.

SA hoeft geen rente te betalen

2.20.

De gevorderde contractuele rente en de subsidiair gevorderde wettelijke handelsrente over het nog openstaande bedrag tot de dag van volledige betaling, wordt afgewezen omdat niet gesteld is dat en op grond waarvan SA naast de boeterente ook nog rente verschuldigd is (artikel 6:92 BW Pro).

SA hoeft geen incassokosten te betalen

2.21.

De door Morevent gevorderde incassokosten worden afgewezen. Tegenover de betwisting van SA heeft Morevent onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan SA gehouden is tot betaling van incassokosten.

Borgsom en bedrag op derdengeldenrekening

2.22.

SA heeft een borgsom van € 12.099,97 betaald en na beslaglegging op de bankrekening van SA is op de derdengeldenrekening van de advocaat van Morevent is een bedrag van € 49.088,- geparkeerd. Het bedrag dat SA aan Morevent moet betalen, kan hiermee worden verrekend. Het resterende bedrag zal Morevent aan SA moeten terug betalen.

SA moet de proceskosten betalen

2.23.

De proceskosten komen voor rekening van SA, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die SA in conventie aan Morevent moet betalen op € 2.598,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 866,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Morevent begroot op € 1.299,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 3 punten x € 866,-). Voor kosten die Morevent maakt na deze uitspraak moet SA een bedrag betalen van € 144,-. Dat is in totaal € 4.041,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

SA moet de kosten van de deskundige betalen

2.24.

SA moet de kosten van de deskundige betalen omdat zij in het ongelijk is gesteld. De eindnota van de deskundige bedraagt € 4.900,50 inclusief BTW. Omdat SA aan voorschot een bedrag van € 5.227,20 inclusief BTW heeft betaald, zal aan SA een bedrag van € 326,70 inclusief BTW worden teruggestort.

Beslagkosten

2.25.

Morevent heeft de vordering tot vergoeding van de beslagkosten ingetrokken. De kantonrechter hoeft daarom niet over de beslagkosten te beslissen.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.26.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

3.1.

wijst de vorderingen van SA af;

3.2.

veroordeelt SA om aan Morevent te betalen € 54.177,- (€ 45.457,00 incl. btw aan achterstallige servicekosten en € 8.720,- aan boete rente);

3.3.

veroordeelt SA in de proceskosten, die aan de kant van Morevent worden begroot op € 4.041,-;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

754