Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11567830 CV EXPL 25-4565
datum uitspraak: 20 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam VvE]
,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] (gemeente [gemeente] ),
eiseres,
gemachtigde: BoitenLuhrs Incasso | Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: Rechtshulp Nederland B.V.
De partijen worden hierna ‘de VvE’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 februari 2025, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge uitstelverzoek;
- het antwoord, met bijlagen;
- de repliek, tevens akte vermeerdering van eis, met bijlagen;
- de dupliek, met bijlage;
- de akte uitlaten, tevens akte vermindering van eis, met bijlagen;
- de akte uitlaten van [gedaagde] ;
- de rolbeslissing van 7 november 2025;
- de akte uitlaten van de VvE;
- de rolbeslissing van 16 januari 2026;
- de akte houdende uitlating producties van [gedaagde] .
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] is eigenaar geweest van twee appartementen in [complex] . In die hoedanigheid was hij van rechtswege (automatisch) lid van de VvE. Leden van de VvE zijn verplicht om maandelijks een bijdrage aan de VvE te betalen, waarvan de hoogte door de vergadering van eigenaars wordt vastgesteld. De hotelkamers werden geëxploiteerd door een externe exploitant, Sheetz. Sheetz betaalde maandelijks een exploitatievergoeding aan de VvE (rendement), die aan de appartementseigenaars toekwam.
2.2.
[gedaagde] heeft een achterstand laten ontstaan in de maandelijkse bijdragen die hij als eigenaar van de twee appartementen moest betalen. De VvE is deze procedure gestart om betaling van de achterstand te eisen, vermeerderd met rente en kosten.
2.3.
[gedaagde] heeft zich beroepen op betalingsonmacht. Die is volgens hem (mede) ontstaan omdat de vergadering van de VvE het besluit heeft genomen dat Sheetz de exploitatievergoeding over een bepaalde periode later mocht betalen. Hij kon hierdoor niet meer (tijdig) aan zijn betalingsverplichting aan de VvE voldoen. Hij vindt dat hij daarom zijn betalingsverplichting mocht opschorten. Daarnaast vindt [gedaagde] dat de VvE onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn persoonlijke financiële omstandigheden en dat zij te hard heeft ingezet op de incasso(procedure), wat kostenverhogend heeft gewerkt.
2.4.
[gedaagde] heeft tijdens deze procedure zijn appartementen verkocht. Het eerste appartement is op 11 juli 2025 aan de koper geleverd en het tweede appartement op 22 augustus 2025. De VvE heeft aan de transporterende notaris opgave gedaan van de achterstand in de maandelijkse bijdragen. Bij beide leveringen heeft de notaris bedragen aan de VvE overgemaakt. Volgens de VvE resteert daarna nog een vordering van € 1.597,42 vanwege een restant aan incassokosten en de proceskosten waar zij aanspraak op heeft. Zij heeft haar vordering tot dat bedrag verminderd. [gedaagde] betwist dat; volgens hem zijn er via de notaris bedragen in rekening gebracht die hij niet hoefde te betalen en gaat de VvE uit van te hoge proceskosten. Volgens hem resteert er maar een bedrag van € 62,65.
[gedaagde] mocht zijn betalingen niet opschorten
2.5.
[gedaagde] was als lid van de VvE verplicht om de maandelijkse bijdrage (op tijd) te betalen. Die bijdrage is vastgesteld in de vergadering. In artikel 11 lid 3 van Pro de akte van splitsing is bepaald dat de leden van de VvE hun betalingsverplichting niet mogen opschorten. Alleen al daarom moest [gedaagde] die steeds op tijd blijven betalen.
Het beroep op schuldeisersverzuim dat [gedaagde] heeft gedaan gaat ook niet op. In de vergadering van eigenaars is het besluit genomen dat Sheetz de exploitatievergoeding later mocht betalen. Dat besluit is door [gedaagde] niet aangetast, zodat het geldig is en de VvE daar uitvoering aan moest geven. Er is niet (ook) een besluit genomen dat inhield dat de VvE-leden (hierdoor) hun bijdrage ook later mochten betalen. Dat [gedaagde] hierdoor in betalingsproblemen kwam, is een omstandigheid die voor zijn eigen rekening en risico komt.
2.6.
Omdat [gedaagde] zijn betalingen niet mocht opschorten, heeft de VvE terecht rente berekend over de achterstallige bedragen.
[gedaagde] moest de overdrachtskosten betalen
2.7.
De VvE heeft in haar laatste akte uitgelegd waarom er via de notaris overdrachtskosten bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht. Zij baseert die verplichting op artikel 40 lid 8 van Pro de akte van splitsing. In dit artikel staat dat als in verband met de overdracht van een appartementsrecht door de vereniging een financiële bijdrage aan de beheerder moet worden betaald, die ten laste van de oude eigenaar komt. Die bijdrage is ook daadwerkelijk in rekening gebracht en wel op basis van de tussen de VvE en de beheerder gesloten overeenkomst. [gedaagde] heeft bezwaar tegen deze kosten. Hij vindt de kosten te hoog en vindt bovendien dat er niet twee keer kosten in rekening mogen worden gebracht, omdat twee appartementen gelijktijdig zijn overgedragen en dat minder administratie zou meebrengen. Tot slot vindt [gedaagde] dat de VvE had moeten laten zien waar de gestelde indexering van de administratiekosten (van € 134,66 in 2019 naar €207,30 en € 208,47 in 2025; de bedragen van 2025) vandaan komt.
2.8.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE de overdrachtskosten voldoende heeft onderbouwd en dat [gedaagde] die kosten dus moest betalen. De grondslag voor de kosten is duidelijk, dat is artikel 40 lid 8 van Pro de splitsingsakte. Op basis daarvan mag de VvE in geval van overdracht kosten bij de verkoper in rekening brengen, in dit geval [gedaagde] . De hoogte van die kosten hoeft niet in de akte te zijn opgenomen. Die volgt uit een overeenkomst die de VvE met de beheerder heeft gesloten. Die overeenkomst heeft de VvE alleen kunnen sluiten nadat daarover een besluit door de vergadering is genomen. Aan dat besluit is [gedaagde] gebonden en daarmee indirect ook aan de overeenkomst en de daarin opgenomen bedragen. Omdat de beheerder werkt met een standaardtarief per appartement, is er geen reden om ervan uit te gaan dat bij een ‘dubbele overdracht’ minder dan twee keer dit tarief in rekening mocht worden gebracht. Van een gelijktijdige overdracht van de appartementen is daarnaast ook niet gebleken.
2.9.
[gedaagde] heeft weliswaar opmerkingen gemaakt over de indexering van de in rekening gebrachte bedragen, maar heeft niet betwist dat indexering aan de orde is. Als [gedaagde] had gemeend dat de indexering lager had moeten zijn, had het op zijn weg gelegen om concreet te maken hoe hoog (of laag) de bedragen volgens hem dan hadden moeten zijn. Het bedrag over 2019 dat [gedaagde] noemt (€ 134,66) is overigens exclusief btw terwijl de bedragen over 2025 (€ 207,30 en € 208,47) inclusief btw zijn. Een indexering van iets meer dan 27% over zes jaar (wat neerkomt op ongeveer 4% per jaar) vindt de kantonrechter niet onaanvaardbaar.
[gedaagde] moest incassokosten van € 390,68 betalen
2.10.
De VvE brengt terecht een bedrag aan incassokosten van € 390,68 (inclusief btw) in rekening. Aan alle voorwaarden om deze kosten vergoed te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW Pro). Omdat [gedaagde] een betalingsachterstand had laten ontstaan, mocht de VvE incassomaatregelen nemen. Het ‘sociaal incasseren’ waarop [gedaagde] zich beroept, betekent niet dat de VvE hem zonder kosten had moeten blijven aanmanen en dat zij geen procedure mocht starten om betaling te krijgen. De VvE (althans haar gemachtigde) mocht ook de afgesproken betalingsregeling beëindigen toen [gedaagde] die niet nakwam. Dat het ‘maar’ om een overschrijding van de afgesproken betaaldatum van twee dagen ging, maakt geen verschil. Er is geen afdwingbare verplichting voor een schuldeiser of haar gemachtigde om ruimte te (blijven) geven bij niet of niet tijdig betalen.
2.11.
De VvE heeft aangegeven dat een deel van de incassokosten al is betaald via de afrekening bij de verkoop van de appartementen. [gedaagde] moest na die afrekening nog een bedrag van € 342,28 betalen. In het kader van de betalingsregeling heeft hij daarna nog in totaal € 1.000,- betaald. Hiermee heeft zijn de buitengerechtelijke incassokosten dus volledig betaald. Met het bedrag dat [gedaagde] meer heeft betaald, te weten € 657,72 (1.000-342,28) zal rekening worden gehouden met de proceskostenveroordeling.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan de VvE moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 595,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1,374,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Zoals hiervoor staat heeft [gedaagde] al € 657,72 voor de proceskosten betaald. Hij wordt daarom veroordeeld om het restant van € 716,42 te betalen. Dit is een hoger bedrag dan de VvE noemt, omdat de VvE in haar berekening nog geen rekening heeft gehouden met de nakosten.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de VvE dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden vastgesteld op € 716,42;
3.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
51909