Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11937897 VZ VERZ 25-6624
datum uitspraak: 20 maart 2026 (bij vervroeging)
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[naam B.V.],
vestigingsplaats: Capelle aan den IJssel ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. M.J. Vijverberg,
tegen
Rivium [adres] B.V.,
vestigingsplaats: Vught,
verweerster,
gemachtigden: mr. T. Delmée en mr. S.J. Wonneberg.
De partijen worden hierna ‘ [naam B.V.] ’ en ‘Rivium’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 23 oktober 2025), met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [naam B.V.] .
1.2.
Op 9 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [naam B.V.] mevrouw [naam 1] (indirect bestuurder) aanwezig, bijgestaan door mr. Vijverberg. Namens Rivium waren aanwezig de heer [naam 2] (medewerker van beheerder Magis) en de heer [naam 3] (medewerker van beheerder Magis), bijgestaan door mr. Delmée.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[naam B.V.] huurde van Rivium een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a aan Rivium [adres] . Rivium heeft bij brief van 28 mei 2025 de huurovereenkomst aan [naam B.V.] opgezegd per 1 september 2025. Rivium heeft daarbij ook de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 1 september 2025. Ondanks dat de huurovereenkomst op 1 september 2025 is geëindigd, wordt de bedrijfsruimte omwille van de leesbaarheid in deze beschikking verder aangeduid als ‘het gehuurde’.
2.2.
[naam B.V.] vraagt de kantonrechter in deze procedure om de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen te verlengen tot 1 september 2026. Het is haar, ondanks inspanningen, niet gelukt om een vervangende bedrijfsruimte te vinden. Haar onderneming, een recruitmentbureau, heeft een vaste klantenkring in de regio en ze heeft veel fysieke besprekingen. Daarom heeft [naam B.V.] naar haar zeggen belang bij een verlenging van de ontruimingstermijn. Volgens [naam B.V.] heeft Rivium het gehuurde niet op korte termijn nodig.
2.3.
Rivium verzet zich tegen verlenging van de ontruimingstermijn. Zij wil het gehuurde een upgrade geven en zegt een concept-huurovereenkomst te hebben gesloten met een andere huurder, die daarna de eerste verdieping van het gebouw (inclusief het gehuurde) wil gaan huren. Volgens Rivium heeft [naam B.V.] voldoende tijd gehad om andere huisvesting te vinden, maar legt zij de lat te hoog, omdat zij geen hogere huur wil betalen dan zij nu betaalt. Volgens Rivium is die prijs niet meer marktconform.
Rivium beroept zich ook op slecht huurderschap van [naam B.V.] als reden voor afwijzing van de vordering. Daarnaast heeft zij zich beroepen op wanbetaling. Volgens Rivium is die het gevolg van de weigering van [naam B.V.] om de marktconforme huur te gaan betalen, waarop Rivium ingevolge artikel 7:230a lid 6 BW aanspraak kan maken. Op de zitting heeft Rivium toegegeven dat dit een gelegenheidsargument is. Rivium heeft ook verwezen naar een huurachterstand die in 2021 heeft bestaan.
Voor het geval de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengt, maakt Rivium aanspraak op een vergoeding van € 1.933,33 exclusief btw per maand, plus betaling van het (dan) achterstallige bedrag van € 5.352,96.
Geen verplichte afwijzingsgrond
2.4.
De kantonrechter oordeelt allereerst dat geen sprake is van een verplichte afwijzingsgrond voor het verlengingsverzoek. Het tweede deel van lid 4 van artikel 7:230a BW bepaalt dat het verzoek wordt (moet worden) afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling.
2.5.
Van onbehoorlijk gebruik of overlast in de zin van de hiervoor aangehaalde bepaling is niet gebleken. Rivium heeft een incident aangehaald dat zou zijn voorgevallen op 13 augustus 2025. Volgens haar zou mevrouw [naam 1] Rivium en beheerder Magis zwart hebben gemaakt tegenover de potentiële nieuwe huurder, waarbij zij lasterlijke uitspraken zou hebben gedaan. [naam 1] heeft betwist dat hiervan sprake is. Zij zegt dat zij zich wel in het gesprek heeft gemengd om duidelijk te maken dat zij het gehuurde niet (zoals door Magis voorgespiegeld) op 1 november 2025 zou hebben ontruimd. De kantonrechter kan niet vaststellen wat er precies is gezegd en gebeurd op die dag, maar zelfs als een huurder ‘overreageert’ in een situatie als deze, levert dat geen slecht huurderschap op dat tot afwijzing van een verlengingsverzoek moet leiden.
2.6.
Rivium merkt in het verweerschrift op dat [naam 1] zich ‘niet voor het eerst’ niet als goed huurder heeft gedragen, maar noemt geen andere voorbeelden. De kantonrechter kan alleen van het genoemde voorval uitgaan.
2.7.
Van wanbetaling is ook geen sprake. [naam B.V.] heeft toegelicht dat in 2021 door de coronapandemie tijdelijk een huurachterstand is ontstaan. Daarvoor is destijds een regeling getroffen. Een oude achterstand als deze kan niet tot afwijzing van een verlengingsverzoek leiden. Van een nieuwe achterstand is geen sprake. Pas als de kantonrechter op verzoek van Rivium de som vaststelt die [naam B.V.] gedurende de verlengingsperiode moet betalen en die hoger is dan de vergoeding die [naam B.V.] nu betaalt, kan een achterstand ontstaan. Dan ontstaat echter niet meteen verzuim op de datum van de beschikking en ook niet met terugwerkende kracht. Een (ex-)huurder moet dan een redelijke termijn krijgen om het verschil tussen de vastgestelde som en de feitelijk betaalde bedragen te betalen.
De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn niet
2.8.
Nu zich geen verplichte afwijzingsgrond voordoet, moet de kantonrechter beoordelen of het belang van [naam B.V.] door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan dat van Rivium bij voortzetting van het gebruik. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is en wijst het verzoek daarom af.
2.9.
[naam B.V.] heeft gesteld dat zij pogingen heeft gedaan om een andere bedrijfsruimte te vinden. Op de zitting is duidelijk geworden dat [naam B.V.] pas recent haar standaard heeft verlaagd. Zij was tot dan toe op zoek naar bedrijfsruimte van ongeveer gelijke grootte en tegen een vergelijkbare huurprijs als het gehuurde. Zij heeft daarbij vooral gezocht in de directe omgeving van het gehuurde. Rivium heeft erop gewezen dat er een groot aantal kantoorruimtes te huur staat en dat als [naam B.V.] bereid is om een marktconforme huurprijs te betalen, zij relatief makkelijk een andere bedrijfsruimte kan vinden. Rivium vindt dat [naam B.V.] daar voldoende tijd voor heeft gehad. De kantonrechter is het daarmee eens. De omstandigheid dat [naam B.V.] aanvankelijk hoge eisen heeft gesteld aan een nieuwe bedrijfsruimte, komt voor haar rekening en risico.
Hierbij komt dat Rivium [naam B.V.] een vervangende ruimte heeft aangeboden, op de tweede verdieping van het gebouw. [naam B.V.] heeft dit aanbod afgewezen. Op de zitting heeft zij hierover verklaard dat zij de ruimte niet licht genoeg vond, maar Rivium heeft uitgelegd dat het gaat om een gespiegelde ruimte ten opzichte van het gehuurde en dat de ruimtes dus vergelijkbaar zijn. Ook heeft [naam B.V.] verklaard dat zij het aangaan van een huurovereenkomst voor een ruimte op de tweede verdieping te onzeker vond, omdat de duur daarvan vanwege de plannen voor ontwikkeling van het gebied niet vast zou staan. Rivium heeft haar daarop een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar aangeboden, maar [naam B.V.] vond dat een te groot ‘commitment’. [naam B.V.] heeft ook benoemd dat Rivium voor deze ruimte een (veel) hogere huurprijs vroeg dan de prijs die ze nu betaalt. De kantonrechter moet het er, gelet op de innerlijk tegenstrijdige verklaring over de onzekerheid van deze optie, voor houden dat [naam B.V.] dit voorstel heeft afgewezen omdat zij de huurprijs te hoog vond.
2.10.
Het belang van Rivium is dat zij weer kan beschikken over het gehuurde. Zij wil de eerste verdieping hoe dan ook een upgrade geven en daarna opnieuw (tijdelijk) verhuren, tegen een marktconforme huurprijs. [naam B.V.] heeft in dit verband gesteld dat zij van de door Rivium genoemde kandidaat-huurder heeft vernomen dat deze niet tot huur zal overgaan. Rivium heeft dit betwist. Zij heeft weliswaar recent geen contact met de kandidaat gehad, maar de kandidaat heeft niet gemeld dat hij van de huur afziet. Wat daar ook van zij, Rivium heeft in ieder geval belang bij het uitvoeren van de upgrade.
2.11.
De kantonrechter oordeelt dat het belang van Rivium zwaarder weegt dan het belang van [naam B.V.] om nog meer tijd te krijgen om andere huisvesting te vinden. Ook de overige belangen van [naam B.V.] wegen niet zwaarder dan het belang van Rivium om vrij over het gehuurde te kunnen beschikken en de eerste verdieping een upgrade te kunnen geven. Niet gebleken is dat de onderneming van [naam B.V.] zodanig plaatsgebonden is dat dat maakt dat zij het gehuurde absoluut moet blijven gebruiken en dat niet van haar gevergd kan worden dat zij – wellicht eerst tijdelijk en dan nog eens definitief – verhuist. Ook is niet gebleken dat een verhuizing voor [naam B.V.] onaanvaardbare kosten met zich mee zal brengen. Daarbij komt dat Rivium heeft aangeboden bij te dragen in eventuele verhuiskosten.
[naam B.V.] moet de bedrijfsruimte uiterlijk 20 april 2026 ontruimen.
2.12.
Door het indienen van het verzoek is de verplichting om tot ontruiming over te gaan geschorst. Dat betekent dat [naam B.V.] al een aantal maanden langer de tijd heeft gehad dan de twee maanden waarin de ontruimingsverplichting ingevolge artikel 7:230a lid 3 BW al geschorst is om een alternatief te vinden. [naam B.V.] weet bovendien al sinds 28 mei 2025 dat het gebruik van de bedrijfsruimte eindig is. De ontruimingstermijn wordt daarom niet verlengd en de kantonrechter stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 20 april 2026.
Geen vaststelling gebruiksvergoeding
2.13.
Omdat de kantonrechter het verlengingsverzoek van [naam B.V.] afwijst, komt zij niet toe aan het subsidiaire verzoek van Rivium om de gebruiksvergoeding voor het gehuurde vast te stellen en [naam B.V.] te veroordelen tot betaling van het berekende verschil tussen de gevraagde hogere som en de feitelijk betaalde bedragen. Rivium heeft bevestigd dat zij bij afwijzing van het verzoek inderdaad geen aanspraak maakt op een hogere vergoeding over de periode waarin [naam B.V.] de bedrijfsruimte na 1 september 2025 in gebruik heeft gehad.
[naam B.V.] moet de proceskosten betalen
2.14.
De proceskosten komen voor rekening van [naam B.V.] , omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [naam B.V.] aan Rivium moet betalen op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 864,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst het verzoek van [naam B.V.] af;
3.2.
stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 20 april 2026;
3.3.
veroordeelt [naam B.V.] in de proceskosten, die aan de kant van Rivium worden begroot op € 864,-;
3.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
51909