Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
zaaknummer: C/10/706725 / HA ZA 25-801
Vonnis van 25 maart 2026
in de zaak van
GEMEENTE ROTTERDAM,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
advocaat: mr. S.M. Conijnenberg,
tegen
1.[gedaagde 1],2. [gedaagde 2],
beiden wonend in Hoek van Holland,
gedaagden,
advocaat: mr. L.W. van de Wetering.
Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagden] genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
Deze zaak gaat over een strook grond grenzend aan het perceel van [gedaagden] die door Westdijk als onderdeel van hun tuin wordt gebruikt. Uit het Kadaster volgt dat de gemeente eigenaar is van de strook. De gemeente vordert in deze procedure daarom ontruiming en teruggave van de strook. [gedaagden] vinden echter dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden. De rechtbank komt tot het oordeel dat de strook door (in ieder geval) bevrijdende verjaring al voordat [gedaagden] dit perceel kochten, bij dit perceel is gaan horen. De vorderingen van de gemeente worden afgewezen en de tegenvorderingen van [gedaagden] worden toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 t/m 15,
- de conclusie van antwoord in conventie, met eis in reconventie, met producties 1 t/m 4,
- de brief namens de gemeente met productie 5,
- de conclusie van antwoord in conventie, met eis in reconventie, met producties 1 t/m 4,
- de brief namens de gemeente met productie 5,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 10 februari 2026, waarbij mr. Van de Wetering namens [gedaagden] spreekaantekeningen heeft voorgedragen.
3.Waar gaat de zaak over?
3.1.
[gedaagden] wonen sinds 31 augustus 2020 aan [adres]. Hun perceel is kadastraal bekend als [perceel 1]. Het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2] (hierna: de strook) is eigendom van de gemeente.
3.2.
Volgens [gedaagden] maakt de strook al sinds de jaren 70’ onderdeel uit van [perceel 1] (hierna: de tuin). Zij vinden dat zij door verkrijgende verjaring, dan wel bevrijdende verjaring, eigenaar zijn geworden van de strook. [gedaagden] wijzen erop dat de coniferenhaag die de afscheiding vormt tussen hun perceel en het vakantiepark daarachter (aan de ‘bovenzijde’ van de strook) al sinds 1995/1996 en dus meer dan twintig jaar op dezelfde plek staat en grotendeels de afscheiding vormt. Ook stellen [gedaagden] dat de tuin altijd als een geheel is onderhouden en dat zij en de vorige eigenaren van het perceel verschillende bezitsdaden hebben verricht waardoor het voor derden duidelijk was dat de strook bij de tuin hoorde. [gedaagden] ondersteunen hun stellingen met verklaringen van o.a. (oud-)buurtbewoners en (lucht)foto’s.
3.3.
De gemeente betwist dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Volgens de gemeente is niet voldaan aan de vereisten voor verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW Pro), omdat er geen sprake was van onafgebroken bezit gedurende tien jaar. Daarnaast waren [gedaagden] volgens de gemeente niet te goeder trouw, omdat zij een kadastrale kaart kregen bij het taxatierapport van de woning en dus konden zien dat de kadastrale erfgrens anders liep dan de werkelijke grens. Volgens de gemeente is bovendien niet voldaan aan de vereisten voor bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW Pro), omdat voor zover sprake was van bezit, de verjaringstermijn pas rond 2010-2013 is gaan lopen en de termijn van twintig jaar dus nog niet verstreken is. Pas na 2010-2013 was de strook niet meer toegankelijk voor derden, omdat in die periode aan de straatkant door één van de vorige eigenaren een muurtje is geplaatst. Daarvoor stond er geen erfafscheiding aan de straatkant ter hoogte van de strook. Dat maakt volgens de gemeente dat er tot dan in ieder geval geen sprake was van inbezitneming van de strook.
4.De vordering
In conventie
4.1.
De gemeente vordert – samengevat – bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,
Primair
I. een verklaring voor recht dat de gemeente eigenaar is van de strook,
II. [gedaagden] te veroordelen om de strook te ontruimen en ter beschikking aan de gemeente te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag,
Subsidiair
III. [gedaagden] te veroordelen om op grond van artikel 6:162 jo Pro. 5:2 BW de strook te ontruimen en ter beschikking aan de gemeente te stellen,
IV. als dat niet mogelijk is, om [gedaagden] te veroordelen om de economische waarde van de strook aan de gemeente de betalen, waarbij de gemeente uitgaat van € 16.544,- exclusief overdrachtsbelasting en kosten,
Primair en subsidiair
V. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
[gedaagden] concluderen (samengevat) tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van de gemeente in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten.
In reconventie
4.3.
[gedaagden] vorderen – samengevat – bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,
I. een verklaring voor recht dat [gedaagden] eigenaar zijn geworden van de strook door verjaring en dat de gemeente indien nodig wordt veroordeeld om mee te werken aan het op naam laten stellen van de strook,
II. de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
4.4.
De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
5.De beoordeling
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, behandelt de rechtbank deze gezamenlijk.
Juridisch kader
5.2.
Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW Pro verkrijgt hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in artikel 3:105 BW Pro bedoelde verjaringstermijn bedraagt 20 jaar (art. 3:306 BW Pro). Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW Pro). Ingevolge 3:108 BW wordt het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, bepaald naar verkeersopvatting, met inachtneming van de op die bepaling volgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten (ECLI:NL:HR:2023:784)
[gedaagden] zijn eigenaar van de strook
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] de strook in bezit hebben genomen door de feitelijke macht over de strook uit te oefenen, in ieder geval vanaf het moment dat de coniferenhaag geplant werd rond 1995-1996. De coniferenhaag is geplaatst op de grens tussen de strook en het aangrenzende vakantiepark waarvan de grond ook in eigendom is van de gemeente. Daardoor en door de inrichting daarvan werd de strook optisch een geheel met de tuin. [gedaagden] hebben gesteld en de gemeente heeft niet betwist dat [gedaagden] en de vorige eigenaren sinds in ieder geval 1995-1996 de tuin inclusief de strook altijd als één geheel hebben onderhouden. Dit was voor derden kenbaar door de bezitsdaden die de vorige eigenaren en [gedaagden] hebben gepleegd, namelijk door het aanbrengen van doorlopende beplanting, door het aanbrengen van een bewateringssysteem dat ook in de strook lag en boven de strook zichtbaar was, door het egaliseren van de grond van zowel de tuin als de strook, door het plaatsen van een schuurtje dat deels op de strook stond en door het aanleggen van de bij een robotgrasmaaier behorende infrastructuur in de tuin en de strook. Deze stelling wordt ondersteund door verschillende (lucht)foto’s en verklaringen van (oud-)buurtbewoners. Bovendien heeft de gemeente na het planten van de coniferenhaag een hekwerk direct achter de haag aan de zijde van het vakantiepark geplaatst. Dit hek loopt door langs het einde van de Duinroosweg en is daar ook zichtbaar. Volgens de gemeente is dit hek geplaatst om het vakantiepark af te scheiden van de percelen aan o.a. de Duinroosweg en is toen niet gekeken naar de kadastrale grenzen. Dat moge zo zijn, maar het plaatsen van dit hek door de gemeente draagt eraan bij dat de strook optisch een geheel met de tuin is gaan vormen. Dat de gemeente tot de bouw van het muurtje aan de straatkant rond 2010-2013 feitelijk toegang had tot de strook via het aan de Duinrooswegweg grenzende uiterste puntje daarvan, staat niet in de weg aan inbezitneming daarvan (ECLI:NL:HR:2023:784).
5.4.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] rond 2015-2016 door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. De vorige eigenaren hebben die eigendom in 2020 aan [gedaagden] overgedragen toen zij de woning kochten.
5.5.
Aangezien het beroep van [gedaagden] op bevrijdende verjaring slaagt, behoeft hun beroep op verkrijgende verjaring geen bespreking meer en kan in het midden blijven of zij te goeder trouw waren bij de aankoop van de woning.
De ‘Heusden-vordering’ wordt afgewezen
5.6.
De gemeente vordert, indien bevrijdende verjaring wordt aangenomen, op basis van onrechtmatige daad teruggave en ontruiming van de strook, dan wel een schadevergoeding, omdat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] de strook onrechtmatig in gebruik hebben genomen. Deze vordering is gebaseerd op het “Heusden-arrest” (ECLI:NL:HR:2017:309). In dit arrest overwoog de Hoge Raad dat een partij die door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond “
bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW Pro”. Dat oordeel is erop gebaseerd dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Indien de voormalig eigenaar dat vordert en degene die de zaak in bezit heeft genomen nog steeds eigenaar is, kan de bezitter worden veroordeeld om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen. Daar is in deze zaak echter geen sprake van, omdat de gemeente haar eigendomsrecht op de strook al heeft verloren aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] hebben dus niet onrechtmatig gehandeld jegens de gemeente.
De vordering wordt daarom afgewezen.
bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW Pro”. Dat oordeel is erop gebaseerd dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Indien de voormalig eigenaar dat vordert en degene die de zaak in bezit heeft genomen nog steeds eigenaar is, kan de bezitter worden veroordeeld om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen. Daar is in deze zaak echter geen sprake van, omdat de gemeente haar eigendomsrecht op de strook al heeft verloren aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] hebben dus niet onrechtmatig gehandeld jegens de gemeente.
De vordering wordt daarom afgewezen.
Conclusie
5.7.
De rechtbank wijst de vorderingen in conventie af. De vorderingen van [gedaagden] in reconventie worden gelet op het voorgaande toegewezen.
Proceskosten
5.8.
Omdat de gemeente in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten van [gedaagden] betalen. Vanwege de samenhang met de conventie worden geen punten toegekend voor de reconventie. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
griffierecht € 331,00
salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten x tarief II)
nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beschikking)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beschikking)
totaal € 1.815,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden] eigenaar zijn van het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2],
6.2.
bepaalt dat de gemeente binnen één maand na betekening van het vonnis haar medewerking moet verlenen om het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2]
[perceel 2] op naam van [gedaagden] te laten stellen,
[perceel 2] op naam van [gedaagden] te laten stellen,
6.3.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 1.815,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.
3727/2819