Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 25/6472
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit Capelle aan den IJssel, eiser
(gemachtigde: [naam 1]),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen, het college
(gemachtigden: [naam 2] en [naam 3]).
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het besluit van het college om aan eiser een bestuurlijke waarschuwing te geven wegens overtreding van de regels over de opkoopbescherming.
1.1.
Op 5 november 2024 hebben toezichthouders van het college een bezoek gebracht aan het pand aan de [adres]. Dit bezoek vond plaats in het kader van een onderzoek naar de juistheid van het adres zoals geregistreerd in de Basisregistratie Personen (BRP). Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft het college vastgesteld dat eiser de geldende wet- en regelgeving heeft overtreden. Met het besluit van 9 januari 2025 (het primaire besluit) heeft het college eiser daarom een bestuurlijke waarschuwing gegeven, met als doel hem er als woningeigenaar op te wijzen dat hij zich voortaan aan de regels over de opkoopbescherming moet houden. Eiser is het niet eens met het primaire besluit en heeft daarom daartegen bezwaar gemaakt.
1.2.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen het besluit van 24 juli 2025 (het bestreden besluit), waarin het college bij het primaire besluit is gebleven.
1.3.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 5 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigden van partijen deelgenomen.
1.5.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep van eiser ongegrond is. Dit betekent dat eiser niet in het gelijk wordt gesteld en dat het bestreden besluit in stand kan blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Beoordeling door de rechtbank
De opkoopbescherming
2. De gemeente Vlaardingen heeft op 23 maart 2023 de opkoopbescherming ingevoerd. Aanleiding hiervoor is de grote urgentie om schaarse en betaalbare woningen, zowel nu als in de toekomst, beschikbaar te houden voor starters en doorstromers met een laag- en middeninkomen. Steeds vaker kopen investeerders woningen op om deze te verhuren of later met winst door te verkopen. Dit verstoort de woningmarkt. De huurprijzen stijgen, huurders hebben minder keuze en het aantal betaalbare koopwoningen neemt af. Vooral kwetsbare groepen, zoals starters, mensen met een laag inkomen en ouderen, hebben daardoor moeite om een passende en betaalbare woning te vinden. Met de opkoopbescherming wil de gemeente deze ontwikkeling tegengaan.
2.1.
De opkoopbescherming geldt in een aantal wijken in Vlaardingen, waaronder de wijk Centrum. Woningen met een WOZ-waarde tot en met € 300.000,00 mogen daar in beginsel niet worden verhuurd. Er zijn drie uitzonderingen (zie artikel 41, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 (Hvw)):
de woning wordt verhuurd aan een familielid in de eerste of tweede graad;
de eigenaar heeft minimaal één jaar zelf in de woning gewoond en verhuurt deze daarna tijdelijk voor maximaal 12 maanden, bijvoorbeeld wegens verblijf in het buitenland. Na die periode moet de eigenaar weer minimaal 12 maanden zelf in de woning wonen. Toeristische verhuur is niet toegestaan;
de woning is een vast onderdeel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
De totstandkoming van het bestreden besluit
3. Op 5 november 2024 hebben toezichthouders van het college, naar aanleiding van gegevens uit de BRP, een controle uitgevoerd van het pand aan de [adres]. Volgens de BRP stonden op dat adres vier personen ingeschreven. Tijdens de controle is één van hen in de woning aangetroffen. Deze persoon heeft verklaard dat hij een neef is van de eigenaar. Hij gaf aan dat hij daar sinds 1 mei 2024 met zijn gezin woont. Zij gebruiken de gehele woning en huren daarnaast nog een ander pand. Volgens zijn verklaring zijn zij via de neef (de rechtbank: via eiser) aan de woning gekomen. De huur bedraagt € 24.000,00 per jaar, inclusief het andere pand. De huur wordt per bankoverschrijving betaald. Er is een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar gesloten.
3.1.
Naar aanleiding van de controle heeft het college vastgesteld dat eiser de geldende wet- en regelgeving heeft overtreden. De woning heeft een WOZ-waarde van € 260.000,00 (peildatum 1 januari 2023) en is gelegen in de wijk Centrum. De woning is op 2 april 2024 in onverhuurde staat aan eiser geleverd. De huurders zijn geen familie in de eerste of tweede graad. Ook is geen verhuurvergunning aangevraagd of verleend. Verder heeft eiser niet minimaal één jaar zelf in de woning gewoond en wordt de woning niet tijdelijk voor maximaal 12 maanden verhuurd. Tot slot maakt de woning geen deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte, omdat de woning beschikt over een eigen voordeur. Dit betekent dat de woning op grond van artikel 41 van Pro de Hvw en artikel 11b van de Verordening beheer woonruimtevoorraad gemeente Vlaardingen 2021 (Verordening) niet aan derden mocht worden verhuurd.
3.2.
Met het primaire besluit heeft het college geoordeeld dat het opleggen van een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom in dit geval niet passend is. Wel heeft het college eiser een bestuurlijke waarschuwing gegeven, om hem er als woningeigenaar op te wijzen dat hij zich voortaan aan de regels over de opkoopbescherming moet houden. Eiser is het niet eens met het primaire besluit en heeft daarom, als gezegd, daartegen bezwaar gemaakt.
3.3.
Met het bestreden besluit heeft het college, onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie van 30 juni 2025, het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd. Volgens het college is terecht een bestuurlijke waarschuwing gegeven wegens overtreding van de regels over de opkoopbescherming. Eiser is het niet eens met het bestreden besluit en heeft daarom daartegen beroep ingesteld.
De standpunten van eiser in beroep
4. Samengevat stelt eiser dat het college het primaire besluit ten onrechte heeft gehandhaafd. Volgens eiser heeft het college te veel nadruk gelegd op de familierelatie en onvoldoende rekening gehouden met andere relevante omstandigheden. Zo is de woning volgens hem aantoonbaar jarenlang verhuurd geweest en heeft de vorige eigenaar er nooit zelf gewoond. Daarnaast moet de woning volgens eiser worden aangemerkt als een dienstwoning. Ook de vorige huurder liet immers de bedrijfsleider van de winkel op de begane grond in deze woning wonen.
Het toetsingskader
5. Artikel 41, eerste lid, van de Hvw bepaalt dat het verboden is om een bestaande woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, en die is gelegen in een aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders in gebruik te geven binnen vier jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar in de openbare registers.
5.1.
Artikel 11b, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat het verboden is om beschermde woonruimte gedurende vier jaar na de datum van inschrijving zonder verhuurvergunning in gebruik te geven en te houden. Volgens het tweede en derde lid van dat artikel geldt een woonruimte als beschermde woonruimte als, voor zover relevant, op de datum van inschrijving van de leveringsakte ten minste één van de volgende situaties van toepassing was:
de woonruimte was vrij van huur en gebruik;
de woonruimte was in verhuurde staat voor een periode minder dan zes maanden; of
de woonruimte werd verhuurd met een verhuurvergunning.
De beoordeling van de beroepsgronden van eiser
6. De rechtbank beoordeelt hieronder, aan de hand van de beroepsgronden van eiser, of het bestreden besluit in stand kan blijven.
6.1.
Partijen zijn het erover eens dat de woning is gelegen in een wijk waar de opkoopbescherming geldt en dat de woning een WOZ-waarde heeft van minder dan € 300.000,00. Evenmin is in geschil dat niet is voldaan aan de uitzonderingen van artikel 41, derde lid, aanhef en onder a en b, van de Hvw (zie voor deze uitzonderingen overweging 2.1). Partijen verschillen wel van mening over de vraag of wordt voldaan aan de uitzondering van artikel 41, derde lid, aanhef en onder c, van de Hvw: de situatie waarin de woning een vast onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat niet aan deze uitzondering wordt voldaan. Uit het dossier blijkt dat de woning en de daaronder gelegen winkelruimte beschikken over afzonderlijke ingangen en een eigen huisnummer en dat zij in de praktijk los van elkaar worden gebruikt. De woning heeft eigen voorzieningen en een eigen toegang en kan zonder aanpassingen zelfstandig worden bewoond. Het college heeft daarom terecht geconcludeerd dat sprake is van een zelfstandige woonruimte. Niet is gebleken dat de woning bouwkundig of functioneel zodanig met de winkelruimte is verbonden dat zij niet afzonderlijk kunnen worden gebruikt of verkocht. De gescheiden toegang en het feitelijk afzonderlijke gebruik wijzen juist op het tegendeel. Daarnaast zijn voor de woning en de winkelruimte afzonderlijke WOZ-beschikkingen afgegeven. Dat betekent dat zij fiscaal en juridisch als afzonderlijke objecten worden aangemerkt. Dat de woning en de winkelruimte formeel niet zijn gesplitst, zoals eiser stelt, leidt niet tot een ander oordeel.
6.3.
Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
6.4.
Partijen verschillen daarnaast van mening over de vraag of sprake is van beschermde woonruimte (zie de regelgeving in overweging 5.1). In dat verband is met name van belang of de woning op de datum van inschrijving in verhuurde staat was voor een periode van langer dan zes maanden.
6.5.
Uit zowel de koopovereenkomst van 25 januari 2024 als de leveringsakte van 2 april 2024 blijkt dat de woning is geleverd zonder huurders en zonder andere gebruiksrechten. In de leveringsakte is expliciet vermeld dat de woning “vrij van huur en elk ander gebruiksrecht” wordt geleverd. De drie bankafschriften uit 2023 die eiser in bezwaar heeft overgelegd, zijn onvoldoende om aan te tonen dat sprake was van een doorlopende huurovereenkomst van ten minste zes maanden voorafgaand aan de inschrijving van de leveringsakte. Tussen de tweede en derde betaling zit bovendien een periode van zeven maanden waarin geen huurbetaling lijkt te hebben plaatsgevonden. Daarmee is niet aannemelijk gemaakt dat de woning op het moment van levering aan eiser in verhuurde staat was voor een periode van minimaal zes maanden. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat een uitzondering van toepassing is. Daarin is hij niet geslaagd. De omstandigheid dat de vorige eigenaren volgens eiser “van de oude stempel” waren en geen schriftelijke huurovereenkomst met de laatste huurder hadden gesloten, leidt niet tot een ander oordeel. Het college mocht er daarom van uitgaan dat de woning bij de overdracht vrij van huur en gebruik was.
6.6.
Deze beroepsgrond slaagt daarom ook niet.
6.7.
Alles afwegende, is de rechtbank van oordeel dat het college terecht aan eiser een bestuurlijke waarschuwing heeft gegeven, omdat de woning in strijd met de regels over de opkoopbescherming werd verhuurd.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond, gelet op wat hiervoor is overwogen. Dit betekent dat eiser niet in het gelijk wordt gesteld en dat het bestreden besluit in stand kan blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van der Wal, rechter, in aanwezigheid van A. van Duijn, griffier. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2026.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.