ECLI:NL:RBROT:2026:4339 - Rechtbank Rotterdam - Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte en betaling h...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11588675 CV EXPL 25-5646

datum uitspraak: 27 maart 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Perriko B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in de hoofdzaak, tevens eiseres in het incident,

gemachtigde: dhr. T.P.A. Cornelissen en mr. J.E.C. Reuser,

tegen

Techlife B.V., tevens handelend onder de naam Mistore Benelux,

vestigingsplaats: Almere,

gedaagde in de hoofdzaak, tevens verweerster in het incident,

gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.

De partijen worden hierna ‘Perriko’ en ‘Techlife’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 4 maart 2025 tevens houdende eis in het incident, met producties;
de akte vermindering van eis, tevens akte overlegging productie van Perriko;
de conclusie van antwoord, met producties;
de akte wijziging van eis, tevens akte overlegging producties van Perriko;
de akte overlegging producties van Techlife;
de spreekaantekeningen van mr. Gobbens.

1.2.

Op 23 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer Cornelissen namens Perriko, mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] namens Techlife met mr. Gobbens.

2.De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam is beëindigd. Perriko stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet is beëindigd en eist in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van onder meer de huurachterstand, de contractuele boetes, een schadevergoeding voor gederfde huur, de makelaarskosten, de verbouwingskosten, een tegemoetkoming in juridische kosten, de gemeentelijke belasting en de beslagkosten. Techlife is van mening dat de huurovereenkomst per 1 december 2024, dan wel 1 januari 2025 is geëindigd, althans per 1 april 2025 en betwist de gevorderde bedragen verschuldigd te zijn dan wel de hoogte daarvan.

2.2.

De kantonrechter oordeelt in dit vonnis dat de huurovereenkomst per juli 2025 is beëindigd en dat Techlife gehouden is tot betaling van een deel van de door Perriko gevorderde bedragen. Ten aanzien van de gevorderde makelaarskosten en de vraag of er al dan niet nog sprake is van een bankgarantie/waarborgsom wordt de zaak naar de lopende zakenrol verwezen voor akte uitlaten aan de zijde van Perriko.

Wat is er gebeurd?

2.3.

Techlife heeft met (de rechtsvoorganger van) Perriko een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten voor het pand aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde) voor de duur van tien jaar. Tussen partijen is destijds een huur van € 12.100,- per maand inclusief btw overeengekomen. Na de laatste huurverhoging bedraagt de huur € 13.976,37 per maand inclusief btw.

2.4.

De ingangsdatum van de huurovereenkomst is bepaald op 1 december 2019. Voorts zijn partijen de volgende ‘breakoptie’ overeengekomen:

“
Breakoptie

14.2

Huurder heeft eenmalig het recht om de huurovereenkomst 5 (zegge: vijf) jaar na de ingangsdatum te beëindigen. Indien huurder van dit recht gebruik wenst te maken dient hij verhuurder hiervan uiterlijk 12 (zegge: twaalf) maanden van te voren, derhalve voor of op 30 november 2023 per aangetekend schrijven in kennis te stellen.”

2.5.

In de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden (hierna: AV) is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“(…)

21.1

Voor rekening van huurder komen, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a. de onroerende-zaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten;

b. (…)

d. rioolrecht, respectievelijk rioolbelasting, ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk gebruik van dienstruimten, algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten;

e. overige bestaande of toekomstige belastingen waaronder (…) precariorechten (…):

ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;

(…)

Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst

24Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand.

Betalingen

(…)

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”

2.6.

Tussen partijen zijn diverse aanvullende afspraken gemaakt waarin aan Techlife huurkortingen zijn verleend en afspraken zijn gemaakt over het exploiteren van de winkel. Omdat Techlife haar betalingsverplichting niet nakwam heeft Perriko aanspraak gemaakt op de bankgarantie.

2.7.

Partijen hebben op 17 mei 2021 nieuwe afspraken gemaakt over onder meer een nieuwe huurkorting, het doen van betalingen, het verstrekken van een nieuwe bankgarantie en het hervatten van de exploitatie van de winkel. Wegens het niet volledig nakomen van de afspraken heeft Perriko de overeenkomst ontbonden ten aanzien van de verleende huurkortingen.

2.8.

De aandelen van Techlife zijn op 13 juli 2021 door F2C Platform B.V. geleverd aan Smart Orange B.V. Perriko heeft met de nieuwe eigenaar afspraken gemaakt. Tussen partijen is, voor zover hier van belang, het volgende gecommuniceerd:

Namens Perriko heeft de heer [naam 3] werkzaam bij Van der Kooy Vastgoed, de beheerder van het gehuurde, aan de heer [naam 4] van Techlife op 14 augustus 2021 om 05.48 uur geschreven:

“(…)It’s good to hear you are able to pay now (…) Attached you find all the invoices. (…)
we won’t provide anyadditionaldiscount. (…)”

In antwoord daarop heeft [naam 4] op 14 augustus 2021 om 06.38 uur geschreven:

“
Hello [naam 3] , for July, I heard half of rent is paid, can u send half of invoice? (…) we want to reorganize the shop to have better opening, that is why we need some time to prepare. Just ask if any possibility to support. Thanks (…)”

Vervolgens heeft [naam 3] op 14 augustus 2021 om 10.51 uur geschreven:

“Dear mr. [naam 4] ,

I can confirm that half of the amount owed regarding July is received (…)

We are not willing to provide any additional discounts. At the start of lease there is already € 65.000,- (in cash) provided as well as a discount of € 40.000,- for the first months (…)

However, we are prepared to grant you a discount of € 6.092,81 under the conditions that the break option as mentioned in article 14.2 of the lease will be waived. If you agree, you will not have to pay the outstanding part of the rent for the month of July and a credit note will be issued.

I believe I have made an appropriate proposal and I soon hope to receive your affirmative answer.

(…)”

Daarop heeft [naam 4] op 14 augustus 2021 om 11.23 uur geschreven:

“Dear [naam 3] ,

We just paid the July and Aug. rent as bankslip below.

Please send us the credit for July, thanks for your support.

(…)”

In antwoord op dit bericht schrijft [naam 3] op 14 augustus 2021 om 11.42 uur:

“Dear mr. [naam 4] ,

Thanks fort the swift response and providing the POP. Do I understand you correctly that you accept our offer? If so, I will provide you with a credit invoice. (…)”

Vervolgens heeft [naam 4] op 14 augustus 2021 om 12.07 uur geschreven:

“Dear [naam 3] ,

Thanks for your reply. Your proposal is already a support for us, even it is not for 3 month discount, thanks for your good willing. (…)”

2.9.

Op 14 november 2023 heeft [naam 1] zich per e-mail bij de heer [naam 3] gemeld als nieuwe directeur van Techlife en verzocht om een kennismakinggesprek. Voorts is daarbij aangegeven dat ze graag wil spreken over ‘the break option and lease extension’. Daarop heeft [naam 3] aangegeven wegens verblijf in het buitenland via teams beschikbaar te zijn op 27 november 2023.

2.10.

Bij brief van 7 december 2023 heeft Techlife, onder verwijzing naar de breakoptie in de huurovereenkomst, de huur met ingang van 31 december 2024 opgezegd.

2.11.

In antwoord op deze brief is aan Techlife te kennen gegeven dat de opzegging wordt geweigerd omdat Techlife heeft afgezien van de breakoptie. Daarnaast wordt te kennen gegeven dat de opzegging te laat is ontvangen omdat deze uiterlijk 30 november 2023 had moeten worden gedaan.

2.12.

Bij verzoekschrift van 16 september 2024 heeft Perriko het faillissement van Techlife aangevraagd. Onder dreiging van het faillissement heeft Techlife een bedrag van € 40.489,65 voldaan en zijn aanvullende afspraken tussen partijen gemaakt. Daaronder het voor 1 november 2024 hervatten van de exploitatie, het betalen van een bijdrage van € 10.000,- exclusief btw in de door Perriko gemaakte kosten, het betalen van de huurachterstand, het verstrekken van een waarborgsom en het aanpassen van de lopende huurtermijn naar 1 november 2029. Techlife is deze afspraken niet nagekomen.

2.13.

Per mail van 20 januari 2025 heeft Techlife aan Perriko medegedeeld niet langer te beschikken over de benodigde licentie om de exploitatie voort te zetten, de huur tot en met december 2024 te zullen betalen en de huurovereenkomst te beëindigen.

2.14.

Per mail van 11 februari 2025 heeft Techlife aan Perriko laten weten per januari 2025 een nieuwe huurovereenkomst te willen sluiten en op zoek te gaan naar nieuwe distributie mogelijkheden, maar dan wel tegen een lagere huur of als alternatief dat een nieuwe huurovereenkomst met de heer [naam 2] wordt overeengekomen. Perriko heeft per mail van 25 februari 2025 laten weten niet bereid te zijn om andere afspraken te maken en Techlife op haar verplichtingen van de bestaande huurovereenkomst gewezen. Voorts heeft Perriko aangegeven dat, wegens het gebrek aan vertrouwen en ter voorkoming van verdere schade, het gehuurde weer te huur wordt aangeboden en verzocht om een sleutel aan de makelaar te geven voor bezichtigingen.

2.15.

Op 28 februari 2025 heeft Techlife een bedrag van € 17.686,20 betaald met omschrijving “
Rent from Sept till dec 2024 minus deposit. Final payment” en laten weten het gehuurde op korte termijn te zullen ontruimen.

2.16.

De gemachtigde van Techlife heeft op 31 maart 2025 aan de gemachtigde van Perriko laten weten dat het gehuurde weer ter vrije beschikking van Perriko staat en Perriko de sleutels bij de gemachtigde kan ophalen.

2.17.

Op 15 juli 2025 heeft Perriko met een nieuwe huurder een huurovereenkomst gesloten. De ingangsdatum is bepaald op 1 oktober 2025 tegen een huur van € 12.604,17 per maand inclusief btw. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde omstreeks 1 juli 2025 aan de nieuwe huurder ter beschikking wordt gesteld.

In het incident

2.18.

In het incident is alleen nog een beslissing over de proceskosten nodig, omdat Perriko de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft ingetrokken nadat Techlife op 31 maart 2025 het gehuurde heeft ontruimd en afstand heeft gedaan van het recht op gebruik van het gehuurde.

2.19.

Techlife wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter begroot de proceskosten in het incident aan de zijde van Perriko op nihil aan salaris voor de gemachtigde. Het opnemen van de vordering tot ontruiming in de dagvaarding rechtvaardigt geen extra salarispunt en bovendien is tussen partijen over dit punt geen afzonderlijk debat gevoerd omdat kort na het uitbrengen van de dagvaarding Techlife het gehuurde heeft ontruimd.

In de hoofdzaak

Opzegging van 7 november 2024

2.20.

De opzegging van 7 november 2024 heeft geen effect gesorteerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.

2.21.

Uit de hiervoor onder 2.8 geciteerde correspondentie tussen partijen op 14 augustus 2021 volgt dat in het kader van een tussen partijen afgesproken regeling over het verlenen van een aanvullende korting is afgesproken dat Techlife afziet van de in artikel 14.2 opgenomen breakoptie. Techlife kon aldus de huur niet meer middels de breakoptie na vijf jaar beëindigen.

2.22.

Dat zoals Techlife stelt zij niet met het voorstel van Perriko heeft ingestemd, volgt de kantonrechter niet. De instemming met het voorstel van Perriko volgt uit het feit dat Techlife, kort nadat zij de nog openstaande huur van de maand juli 2021 had betaald, zelf om toezending van de credit nota voor de maand juli 2021 vraagt en vervolgens ook schrijft: “
thanks for your support”en vervolgens op de vraag van Perriko of zij het goed begrijpt dat het voorstel wordt geaccepteerd antwoord: “
Your proposal is already a support for us, even it is not for 3 month discount, thanks for your good willing”. Het enkele feit dat Perriko deze afspraak niet in een allonge heeft opgenomen, terwijl Perriko dat in de regel wel doet, kan er niet toe leiden dat moet worden geoordeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

2.23.

Omdat Techlife geen gebruik meer kon maken van de breakoptie, heeft de opzegging van 7 november 2024 geen effect gesorteerd en is de discussie over de vraag of Perriko zich in redelijkheid mag beroepen op het feit dat de opzegging te laat is gedaan niet meer relevant.

Einde huurovereenkomst op grond van gedragingen partijen, althans op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro?

2.24.

De omstandigheid dat Perriko, nadat het haar bekend was geworden dat Techlife geen licentie meer had om de exploitatie voort te zetten, heeft besloten om het gehuurde weer te huur aan te bieden en heeft ingestemd met de ontruiming van het gehuurde per 31 maart 2025, kan niet worden gezien als een gedraging waarin een nadere tot beëindiging van de huurovereenkomst strekkende beëindigingsovereenkomst ligt besloten. Perriko heeft in haar mail van 25 februari 2025 Techlife op de verplichtingen uit de huurovereenkomst gewezen en aangekondigd ter voorkoming van verdere schade dat het pand weer te huur wordt aangeboden. Perriko heeft aldus duidelijk gemaakt niet in te stemmen met een beëindiging en ter beperking van de schade het pand weer in de verhuur te zetten.

2.25.

De kantonrechter is wel van oordeel dat het toelaten van de nieuwe huurder per juli 2025 in het gehuurde een omstandigheid is waarin een nadere tot beëindiging van de huurovereenkomst strekkende beëindigingsovereenkomst ligt besloten. De huurovereenkomst tussen Perriko en Techlife is daarmee per juli 2025 tot een einde gekomen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

2.26.

Omdat de huurovereenkomst tussen Perriko en Techlife per juli 2025 is geëindigd, is ontbinding van de huurovereenkomst niet meer nodig. De gevorderde ontbinding wordt daarom afgewezen.

Huurachterstand

2.27.

Techlife moet een bedrag van € 120.638,04 inclusief btw aan huurachterstand tot en met juni 2025 betalen.

2.28.

Bij de berekening van de huurachterstand gaat de kantonrechter er vanuit dat de huur tot en met november 2024 € 13.496,55 per maand inclusief btw was en per december 2024 is geïndexeerd naar € 13.976,37 per maand inclusief btw. Techlife heeft de stelling van Perriko dat de huur per december 2024 is geïndexeerd niet betwist.

2.29.

De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand tot met maart 2025 € 78.708,93 bedraagt zoals door Perriko bij dagvaarding gesteld en niet € 78.229,11 zoals door Techlife bij conclusie van antwoord is aangevoerd.

2.30.

Omdat de huurovereenkomst tussen Perriko en Techlife per juli 2025 is geëindigd, is Techlife ook gehouden de huur tot en met juni 2025 te betalen. De door Perriko na juni 2025 gevorderde huurtermijnen worden afgewezen. De verschuldigde huur over de periode april 2025 tot en met juni 2025 bedraagt € 41.929,11 inclusief btw (3 x € 13.976,37).

2.31.

De huurachterstand, zonder rekening te houden met een beroep op verrekening met een waarborgsom/bankgarantie, bedraagt daarom € 120.638,04 inclusief btw tot en met juni 2025.

Bankgarantie en/of waarborgsom

2.32.

Techlife heeft bij de betaling op 28 februari 2025 rekening gehouden met een bankgarantie/waarborgsom van € 36.300,- zoals overeengekomen in de huurovereenkomst.

2.33.

Perriko heeft in de dagvaarding gesteld dat er geen waarborgsom meer was waarmee Techlife zou kunnen verrekenen, maar in de akte wijziging van eis, tevens akte overleggen producties heeft Perriko echter gesteld dat inmiddels een bedrag van € 27.458,- is ontvangen ter gedeeltelijke volstorting op de waarborgsom. Gelet op deze verschillende standpunten wordt Perriko verzocht bij akte een nadere toelichting te geven over de bankgarantie en/of waarborgsom en stukken te overleggen waaruit de juistheid van haar standpunt kan worden afgeleid.

Contractuele boete

2.34.

Techlife moet een bedrag van € 3.000,- aan contractuele boete te betalen.

2.35.

Uit het overzicht van Perriko (zie productie 24 bij de akte wijziging van eis tevens akte overlegging producties) blijkt dat het bedrag van € 41.400,- dat Techlife volgens Perriko aan contractuele boetes moet betalen, bestaat uit een optelsom van de contractuele boetes die telkens zijn vervallen vanaf juli 2021 tot en met de maand september 2025 en dat voor sommige maanden de contractuele boete is gestapeld.

2.36.

De kantonrechter legt de bepaling over de contractuele boete (zie artikel 25.3 AV) aldus uit dat Techlife een boete van in totaal € 300,- moet betalen voor iedere maand dat Techlife een huurachterstand heeft en dat stapelen van de contractuele boete, zoals Perriko heeft gedaan, niet is toegestaan. Voor zover Perriko de contractuele boete heeft gestapeld, wordt dat deel afgewezen.

2.37.

Techlife heeft een beroep op verjaring gedaan. Het beroep op verjaring heeft echter niet tot gevolg dat een deel van de gevorderde contractuele boete moet worden afgewezen. De oudste contractuele boete waar aanspraak op wordt gemaakt is die van de maand juli 2021. Op het moment van dagvaarden (4 maart 2025) was de vordering voor die contractuele boete nog niet verjaard.

2.38.

De kantonrechter volgt Techlife in haar verweer dat zij aan de hand van de allonge van 16 oktober 2024 er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat Perriko voor de daarvoor liggende periode geen aanspraak meer zou maken op de contractuele boetes. In de allonge is niets opgenomen over de contractuele boetes, of het alsnog verschuldigd worden daarvan indien de afspraken in de allonge niet zouden worden nagekomen. Dit lag wel voor de hand omdat op het moment van het opmaken van de allonge al een groot deel van de in deze procedure gevorderde contractuele boetes waren verbeurd. Het lag op de weg van Perriko om feiten of omstandigheden te stellen op grond waarvan Techlife niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op het prijsgeven van de contractuele boete. De enkele stelling van Perriko op de mondelinge behandeling dat met de allonge de aanspraak op de contractuele boete niet prijs is gegeven is daarvoor onvoldoende.

2.39.

Techlife erkent dat de huur over de maanden september 2024 tot en met december 2024 te laat is voldaan en zij aldus een contractuele boete verschuldigd is van € 1.200,- (4 x € 300,-). Naast het door Techlife erkende bedrag, wordt Techlife ook veroordeeld om een bedrag van € 1.800,- aan contractuele boetes te betalen over de periode januari 2025 tot en met juni 2025. De vanaf juli 2025 tot en met september 2025 gevorderde contractuele boete wordt afgewezen. Zoals hiervoor onder 2.25 overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd per juli 2025. Techlife was daarom gehouden de huur tot en met juni 2025 te blijven betalen.

Schadevergoeding voor gederfde huur

2.40.

Techlife moet een bedrag van € 55.568,41 aan gederfde huur betalen over de periode oktober 2025 tot en met oktober 2029. Hierna wordt uitgelegd waarom.

2.41.

In artikel 24 AV Pro is, voor zover van belang, bepaald dat in geval de huurovereenkomst tussentijds wordt beëindigd huurder gehouden is om verhuurder alle kosten, schade en rente die daarvan het gevolg zijn te vergoeden en dat tot die kosten en schade worden gerekend de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijnen. Techlife is aldus gehouden om tot 1 november 2029 de huur inclusief btw aan Perriko te betalen.

2.42.

Op het door Techlife te betalen bedrag, dient wel de huur die Perriko van de nieuwe huurder ontvangt in mindering te worden gebracht. Volgens Techlife had Perriko gelet op de locatie en de courantheid van het gehuurde een hogere huur kunnen krijgen van de nieuwe of een andere huurder. Deze stelling wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Perriko heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er met meerdere gegadigden is onderhandeld, dat de huidige huurder de meeste potentie bood en dat wel degelijk een marktconforme huur is overeengekomen. Met Perriko is de kantonrechter van oordeel dat de hoogte van de huur niet de enige factor is die een rol speelt bij de afweging met welke potentiële huurder een overeenkomst wordt gesloten. Andere omstandigheden, zoals de vraag of de winkel in het straatbeeld past, of de winkel publiek aantrekt en of de huurder toekomst perspectief biedt zijn daarbij ook van belang. In dat licht bezien is de enkele, niet nader onderbouwde, stelling van Techlife dat Perriko een hogere huur had kunnen krijgen, onvoldoende. Bij het berekenen van het bedrag dat Techlife aan gederfde huur aan Perriko moet betalen, zal rekening worden gehouden met de huur die de nieuwe huurder voor het gehuurde betaald.

2.43.

De stelling dat Perriko niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan door te weigeren met de heer [naam 2] een huurovereenkomst aan te gaan, volgt de kantonrechter niet. Techlife heeft vanaf het begin moeite gehad met het betalen van de huur, het nakomen van de exploitatie plicht en beschikte inmiddels ook niet meer over de benodigde licentie. Onder die omstandigheden is het begrijpelijk dat Perriko niet meer met de heer [naam 2] (bestuurder van Techlife) in zee wilde gaan. Daarbij komt dat Techlife ook niet heeft kunnen aangegeven welke garantie de heer [naam 2] in privé of anderszins op correcte nakoming van (een nieuwe) huurovereenkomst zou bieden.

2.44.

De huurkorting van € 40.000,- die Perriko aan de nieuwe huurder heeft gegeven is naar het oordeel van de kantonrechter geen schade die voor rekening van Techlife kan worden gebracht. Het is begrijpelijk dat het verlenen van een korting onderdeel is van de onderhandelingen met een nieuwe huurder, maar Perriko heeft niet aangetoond dat het verlenen van deze korting noodzakelijk was om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.

2.45.

Dat Perriko verder vanaf 1 november 2029 al zekerheid heeft omdat de huurovereenkomst met de nieuwe huurder (waarschijnlijk) zal doorlopen, is geen omstandigheid waarmee bij de berekening van het bedrag dat Techlife aan gederfde huur moet betalen, rekening kan worden gehouden.

2.46.

Aan de hand van de berekening die Perriko in het geding heeft gebracht (zie productie 28 bij akte wijziging eis, tevens akte overlegging producties), is Techlife over de periode oktober 2025 tot en met oktober 2029 aan gederfde huur een bedrag van € 55.568,41 verschuldigd (€ 95.568,41 - € 40.000,-).

Makelaarskosten

2.47.

De kantonrechter is van oordeel dat kosten van de makelaar kunnen worden aangemerkt als ‘de kosten van wederverhuur’ als bedoeld in artikel 24 AV Pro. De situatie waarvoor artikel 24 AV Pro is opgenomen, een tussentijdse beëindiging, doet zich in dit geval voor. In een dergelijk geval is de huurder gehouden tot vergoeding van schade en met artikel 24 AV Pro is een nadere duiding gegeven wat onder die schade moet worden verstaan.

2.48.

Dat Perriko deze kosten had kunnen vermijden omdat de heer [naam 2] bereid was een huurovereenkomst aan te gaan, volgt de kantonrechter niet. Immers zoals hiervoor onder 2.43 overwogen is het begrijpelijk dat Perriko niet met de heer [naam 2] in zee wilde gaan.

2.49.

De vraag of het noodzakelijk is een makelaar in te zetten, naast het aanbieden van het gehuurde op de website van haar eigen vastgoed beheerder, is aan Perriko om te beoordelen. Volgens Perriko heeft de website van haar vastgoed beheerder een te beperkt bereik en werd met het inschakelen van een makelaar (CBRE) de kring van potentiële huurders groter. Feit is dat binnen een half jaar een nieuwe huurder is gevonden en Perriko daarmee heeft voldaan aan haar plicht om de schade te beperken.

2.50.

Naar aanleiding van de betwisting van Techlife dat Perriko de factuur van de makelaar (CBRE) daadwerkelijk heeft betaald, heeft Perriko aangeboden bewijs van de betaling over te leggen. De kantonrechter zal Perriko toe laten om bij akte bewijs van de betaling in het geding te brengen.

Verbouwingskosten

2.51.

De door Perriko gevorderde verbouwingskosten worden afgewezen omdat de kantonrechter van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat de verbouwingskosten waar het in dit geval omgaat onder de noemer ‘kosten van wederverhuur’ vallen.

2.52.

De kantonrechter is van oordeel dat ‘verbouwingskosten’ niet zonder meer kunnen worden aangemerkt als ‘de kosten van wederverhuur’ als bedoeld in artikel 24 AV Pro. Bij die beoordeling is mede van belang of de noodzaak tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden door de huurder is veroorzaakt. Bijvoorbeeld omdat huurder schade aan het gehuurde heeft toegebracht of (specifieke) wijzigingen heeft aangebracht aan het gehuurde. Perriko heeft tijdens de zitting toegelicht dat de verbouwingskosten betrekking hebben op het vervangen van alle voorzetwanden, omdat het slappe voorzetwanden waren en de nieuwe huurder zijn spullen niet aan die wanden kon monteren. Techlife heeft betwist dat er sprake was van slappe voorzetwanden en heeft voorts aangevoerd dat zij het gehuurde zonder schade heeft opgeleverd en haar is verzocht om geen sloopwerkzaamheden uit te voeren toen zij uit het gehuurde vertrok.

2.53.

Bij de beoordeling of er sprake is van schade of wijzigingen aan het gehuurde is van belang om vast te stellen hoe het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgeleverd. In de huurovereenkomst is daarover in artikel 14.8 opgenomen dat het gehuurde in de staat waarin het zich per ingangsdatum bevindt, aan huurder en verhuurder genoegzaam bekend, en vastgelegd in het proces-verbaal van oplevering, is opgeleverd.

2.54.

Het proces-verbaal van oplevering is niet in het geding gebracht, zodat niet duidelijk is in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was. De enkele stelling van Perriko dat volgens haar de voorzetwanden bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig waren, is onvoldoende om ervan uit te gaan dat die stelling klopt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de gevorderde verbouwingskosten niet onder de noemer ‘kosten van wederverhuur’ vallen. Immers, dat de voorzetwanden bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig waren is niet komen vast te staan.

Geleverde diensten

2.55.

Omdat Perriko aan de post ‘geleverde diensten’ geen vordering heeft gekoppeld, kan een beoordeling van de gestelde kosten buiten beschouwing blijven.

Tegemoetkoming juridische kosten

2.56.

Techlife moet een bedrag van € 10.000,- aan tegemoetkoming juridische kosten betalen.

2.57.

Perriko heeft ter onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag van € 12.100,- aan tegemoetkoming juridische kosten verwezen naar artikel 1.2 van de allonge van 16 oktober 2024 en aangevoerd dat het gaat om kosten die gemaakt zijn om Techlife tot nakoming van de huurovereenkomst te bewegen.

2.58.

Het beroep van Techlife op vernietiging van de allonge dan wel artikel 1.2 van de allonge gaat niet op. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW Pro). Het had op de weg van Techlife gelegen voldoende feiten en omstandigheden te stellen die onderbouwen dat Perriko misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. De enkele stelling dat de allonge is gesloten onder dreiging van het faillissement is onvoldoende om te oordelen dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden.

2.59.

Partijen hebben met de allonge aanvullende afspraken gemaakt en kunnen daarin afwijken van de in de huurovereenkomst en de AV geldende bepalingen. Dat is afgeweken van het in de AV opgenomen percentage voor buitengerechtelijke kosten maakt niet dat het afgesproken bedrag voor tegemoetkoming in de juridische kosten onredelijk is.

2.60.

De over de juridische kosten berekende btw wordt afgewezen. Perriko heeft geen verweer gevoerd tegen de stelling van Techlife dat Perriko als btw-plichtige instelling over deze kosten geen btw in rekening mag brengen. Techlife zal daarom worden veroordeeld om € 10.000,- aan tegemoetkoming juridische kosten te betalen.

Gemeentelijke belasting

2.61.

De door Perriko gevorderde gemeentelijke belasting wordt afgewezen omdat Perriko niet heeft gespecificeerd welk deel van de gemeentelijke belasting het ‘feitelijk gebruik’ betreft.

2.62.

Perriko vordert op grond van artikel 21.1 sub d AV een bedrag van € 243,- aan precariobelasting voor het jaar 2023, een bedrag van € 2.137,53 aan doorbelaste rioolheffing voor het jaar 2024 en een bedrag van € 1.691,- aan doorbelaste rioolheffing voor het jaar 2025 tot en met de maand september 2025.

2.63.

Techlife heeft betwist deze bedragen verschuldigd te zijn, omdat zij op grond van artikel 21.1 sub a en d AV slechts gehouden is tot betaling van het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting en rioolheffing. Volgens Techlife blijven de eigendomslasten voor rekening van Perriko.

2.64.

Techlife heeft terecht aangevoerd dat zij slechts gehouden is tot betaling van de rioolheffing en precariobelasting ter zake van het ‘feitelijk gebruik’ van het gehuurde. Gelet op het bepaalde in artikel 21.1 AV lag het op de weg van Perriko om nader te specificeren wat het ‘feitelijk gebruik’ in dit geval betreft. In de factuur is een dergelijke specificatie niet gegeven en Techlife heeft tijdens de zitting, hoewel daartoe voldoende gelegenheid was, evenmin een nadere toelichting gegeven welk deel van de gemeentelijke belasting het feitelijk gebruik betreft.

Rente

2.65.

Perriko heeft over de diverse bedragen wettelijke (handels)rente gevorderd.

2.66.

De gevorderde wettelijke (handels)rente over de huurachterstand wordt afgewezen. Ten aanzien van het niet tijdig betalen van de huur geldt een boetebeding op grond waarvan Techlife een contractuele boete verschuldigd is. Daarom heeft Perriko geen recht op rente (artikel 6:92 BW Pro).

2.67.

De gevorderde wettelijke (handels)rente over de contractuele boete wordt eveneens afgewezen. Perriko heeft onvoldoende gesteld waarom over de contractuele boete ook nog wettelijke (handels)rente moet worden betaald.

2.68.

De gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding wegens gederfde huur, de tegemoetkoming juridische kosten en de beslagkosten zal worden toegewezen.

Beslagkosten

2.69.

Perriko heeft betaling van de beslagkosten gevorderd. De beslagkosten zullen bij het opmaken van de proceskosten worden begroot.

Tot slot

2.70.

In afwachting van de akte en de antwoord akte wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 21 april 2026 om 11.30 uurvoor akte aan de zijde van Perriko, waarin Perriko zich
uitsluitendmag uitlaten over de bankgarantie/waarborgsom zoals overwogen in 2.33 en een betaalbewijs mag overleggen van de makelaarskosten zoals overwogen in 2.50;

3.2.

Techlife zal daarna in de gelegenheid worden gesteld bij antwoord akte te reageren;

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

754