Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11837811 CV EXPL 25-17592
datum uitspraak: 10 april 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[verhuurder],
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: G.J. van Velzen,
tegen
[huurder],
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. Y.E. Palit.
De partijen worden hierna ‘ [verhuurder] ’ en ‘ [huurder] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 augustus 2025, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 2 september 2025;
- de akte van [verhuurder] ;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen waaronder beeld- en geluidopnamen;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen;
- de e-mail van [huurder] van 2 maart 2026, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [huurder] .
1.2.
Op 10 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [verhuurder] aanwezig met de heer G.J. van Velzen. Ook [huurder] was aanwezig met de heer Erbek (tolk in de Turkse Taal) en mr. Y.E. Palit.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[huurder] huurt van [verhuurder] de woning aan de [adres] in [woonplaats 3] . De huur is € 1.000,- per maand. Volgens [verhuurder] is er een huurachterstand. Daarom eist [verhuurder] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [huurder] veroordeeld wordt om de woning te ontruimen en de huurachterstand, met rente en kosten, te betalen. Ook eist [verhuurder] dat [huurder] wordt veroordeeld om de toekomstige huurtermijnen te betalen tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
2.2.
[huurder] is het niet eens met de eisen van [verhuurder] . Hij erkent dat hij de huur niet heeft betaald, maar voert aan dat hij met [verhuurder] heeft afgesproken dat hij de woning zou opknappen en dat hij de kosten daarvan mocht verrekenen met de huur. Volgens [huurder] was de woning bij aanvang van de huur onbewoonbaar en kan hij er op dit moment nog steeds niet wonen, omdat hij de werkzaamheden in de woning niet heeft kunnen afronden. Dat is volgens [huurder] te wijten aan [verhuurder] , omdat [verhuurder] [huurder] niet heeft betaald voor verbouwingswerkzaamheden in België, die [huurder] in opdracht van [verhuurder] heeft uitgevoerd. Daarom eist [huurder] dat [verhuurder] wordt veroordeeld de gebreken in en aan de woning te verhelpen, op straffe van een dwangsom, en dat voor recht wordt verklaard dat [huurder] recht heeft op een huurprijsvermindering van 80% vanaf aanvang van de huurovereenkomst.
2.3.
De kantonrechter wijst de eisen van [verhuurder] voor het grootste deel toe. De tegeneisen van [huurder] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De door [huurder] gestelde afspraak komt niet vast te staan
2.4.
Vast staat dat [huurder] geen borg en geen huur heeft betaald. [huurder] stelt dat hij met [verhuurder] heeft afgesproken dat hij de woning zou opknappen en dat hij de kosten daarvan met de verschuldigde huur mocht verrekenen. [verhuurder] betwist het bestaan van die afspraak. Omdat [huurder] zich op het rechtsgevolg van de gestelde afspraak beroept, draagt hij de stelplicht en bewijslast van zijn stelling (artikel 150 Rv Pro).
2.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan. [huurder] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid wat hij nu exact met [verhuurder] heeft afgesproken. Zo heeft [huurder] niet gesteld welke kosten er precies met de huur mochten worden verrekend, of het daarbij ging om zowel arbeidskosten als materiaalkosten (of één van beide) en ook niet of er al dan niet een concreet bedrag aan kosten is overeengekomen. Daarnaast heeft [huurder] onvoldoende toegelicht wat er tussen partijen is afgesproken over de exacte aard en omvang van de werkzaamheden, die hij in de woning zou uitvoeren. [huurder] heeft tijdens de zitting gesteld dat de afspraak inhield dat hij de badkamer, de keuken, het toilet en de plafonds zou ‘opknappen’, terwijl hij in zijn conclusie van antwoord heeft aangegeven dat het (ook) om het slopen, isoleren en aftimmeren van de muren en het stucen van de kamers zou gaan.
2.6.
Omdat [huurder] onvoldoende heeft gesteld wordt aan een bewijsopdracht niet toegekomen. Dat betekent dat niet komt vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat [huurder] de woning zou opknappen en de kosten daarvan met de huur mocht verrekenen. [huurder] heeft overigens ook op geen enkele wijze onderbouwd hoe hoog de kosten waren, die hij voor het opknappen van de woning heeft gemaakt.
Er is geen sprake van een gebrek in of aan de woning
2.7.
Er bestaat geen aanleiding [verhuurder] te veroordelen gebreken in of aan de woning te verhelpen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek. Dat wordt hierna verder uitgelegd.
2.8.
Er kan pas gesproken worden van een gebrek, als een woning de huurder niet het genot geeft wat hij bij de aanvang van de overeenkomst mag verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Volgens [huurder] bestaat dat gebrek er uit dat de woning onbewoonbaar is (vanwege het ontbreken van een keuken, badkamer en toilet). Los van de vraag of de woning inderdaad niet bewoond kan worden, heeft [huurder] echter zelf gesteld dat de woning al bij aanvang van de huurovereenkomst onbewoonbaar was. Als er van uit wordt gegaan dat die stelling juist is, heeft [huurder] de woning op dat moment dus in onbewoonbare staat geaccepteerd. In dat geval wist [huurder] dat de woning bij aanvang van de huur niet bewoonbaar was en mocht hij dus ook niet verwachten dat dat wel het geval was. Om die reden is er geen sprake van een gebrek.
2.9.
Ook als er van wordt uitgegaan dat de woning bij aanvang van de huur wél in goede (bewoonbare) staat was, zoals [verhuurder] heeft aangevoerd, kan er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake zijn van een gebrek aan de woning. Vast staat immers dat [huurder] ná aanvang van de huur zelf verbouwingswerkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd. Als daardoor de woning niet (meer) bewoonbaar is, heeft [huurder] dat in dat geval zelf veroorzaakt en kan ook niet gesproken worden van een gebrek, dat door [verhuurder] als verhuurder verholpen zou moeten worden. De eis van [huurder] om [verhuurder] te veroordelen gebreken in of aan de woning te verhelpen wordt dan ook afgewezen.
2.10.
De stelling van [huurder] dat hij zijn verbouwingswerkzaamheden in de woning niet heeft afgemaakt, omdat [verhuurder] hem niet zou hebben betaald voor werkzaamheden die [huurder] in België zou hebben uitgevoerd, maakt het voorgaande niet anders, nog afgezien van het feit dat [verhuurder] heeft betwist dat [huurder] die werkzaamheden in België in zijn opdracht heeft uitgevoerd.
[huurder] heeft geen recht op huurprijsvermindering
2.11.
[huurder] heeft geen recht op een vermindering van de huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Een huurprijsvermindering kan namelijk pas geëist worden als het huurgenot van de huurder is verminderd als gevolg van een gebrek. Hierboven is al uitgelegd dat in dit geval geen sprake is of was van een gebrek in de woning. De eis van [huurder] dat voor recht wordt verklaard dat hij recht heeft op een huurprijsvermindering van 80% wordt daarom afgewezen.
[huurder] moet de achterstallige huur en borg van in totaal € 9.000,- aan [verhuurder] betalen
2.12.
Omdat [huurder] eventuele kosten voor het opknappen van de woning niet met de huur mag verrekenen en hij ook geen recht heeft op huurprijsvermindering, moet hij de volledige achterstallige huur en borg aan [verhuurder] betalen. [huurder] heeft niet betwist dat het tot en met de maand augustus 2025 gaat om een bedrag van € 9.000,-. De kantonrechter veroordeelt [huurder] dan ook dit bedrag aan [verhuurder] te betalen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.13.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [huurder] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [huurder] sinds aanvang van de huurovereenkomst geen enkele keer huur heeft betaald en ook de lopende huur tijdens deze procedure niet betaalt. Er is bovendien niet gebleken dat [huurder] er een concreet belang bij heeft om de woning te behouden. Tijdens de zitting heeft [huurder] namelijk verklaard dat hij niet in de woning woont, maar dat hij er slechts ‘af en toe’ is. Onder deze omstandigheden kan van [verhuurder] niet verlangd worden dat hij de huurovereenkomst met [huurder] nog langer voortzet.
[huurder] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.14.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [huurder] de woning met al zijn spullen verlaten. [verhuurder] heeft niet uitgelegd waarom hij wil dat [huurder] de woning binnen een korte termijn van drie dagen na betekening van dit vonnis ontruimt. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn dan ook in redelijkheid bepalen op veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
2.15.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [huurder] een gebruiksvergoeding van
€ 1.000,- per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). [verhuurder] eist ook een vergoeding voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, omdat het schoonmaken, het uitvoeren van eventuele herstelwerkzaamheden en het opnieuw verhuren van de woning na de ontruiming nog geruime tijd in beslag zal nemen. Voor het toekennen van een gebruiksvergoeding voor de periode ná ontruiming biedt artikel 7:225 BW Pro echter geen basis. De gebruiksvergoeding op grond van dat artikel ziet namelijk alleen op de periode waarin [huurder] de woning onrechtmatig onder zich houdt, dus tot aan de dag waarop de ontruiming plaatsvindt.
2.16.
Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
[huurder] moet € 816,75 aan incassokosten betalen
2.17.
De incassokosten van € 816,75 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
[huurder] moet rente over de achterstallige huur en borg en over de incassokosten betalen
2.18.
De rente over de achterstallige huur en borg wordt toegewezen, omdat [verhuurder] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [huurder] dat niet heeft betwist. [verhuurder] eist ook betaling van rente over de rente, maar dat wordt afgewezen omdat het niet duidelijk is welk deel langer dan een jaar verschuldigd is (artikel 6:119 lid 2 BW Pro). De rente over de buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend, zoals door [verhuurder] is geëist.
Geen ambtshalve toetsing op oneerlijke bepalingen
2.19.
De kantonrechter heeft niet (ambtshalve) getoetst of de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden oneerlijke bepalingen bevatten zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. [verhuurder] heeft voldoende uitgelegd dat hij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De kantonrechter ziet geen aanleiding daar anders over te denken.
[huurder] moet de proceskosten betalen
2.20.
De proceskosten komen voor rekening van [huurder] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [huurder] in conventie aan [verhuurder] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en € 144,- aan nakosten. De kantonrechter begroot de kosten die [huurder] in reconventie aan [verhuurder] moet betalen op € 216,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x € 432,-). Dat is in totaal € 1.626,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.21.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [verhuurder] dat eist en [huurder] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen € 10.011,11 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 9.000,- vanaf 8 augustus 2025 tot de dag dat volledig is betaald, en over een bedrag van € 816,75 vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [huurder] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [verhuurder] te stellen;
3.3.
veroordeelt [huurder] om vanaf september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [verhuurder] te betalen € 1.000,- per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, die aan de kant van [verhuurder] worden begroot op € 1.626,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
44487