Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11978322 VZ VERZ 25-6967
datum uitspraak: 24 april 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2],
woonplaats: [woonplaats] ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. C. Canters,
tegen
Vereniging van Eigenaars [adres 1] te [woonplaats],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
verweerster.
Belanghebbende in de procedure:
[belanghebbende],
woonplaats: [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.
De partijen worden ‘ [verzoekers] ’ en ‘de VvE’ genoemd. De belanghebbende wordt ‘ [belanghebbende] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 21 november 2025), met bijlagen 1 tot en met 20;
- het verweerschrift van [belanghebbende] , met bijlagen 1 tot en met 10;
- de akte vermeerdering van verzoek, tevens overlegging aanvullende bijlagen van [verzoekers] , met bijlagen 21 tot en met 25;
- de spreekaantekeningen van [verzoekers]
1.2.
Op 30 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [verzoekers] aanwezig, vergezeld door mevrouw [naam] , architect, bijgestaan door de gemachtigde en mr. R.H.W. van Ewijk. [belanghebbende] is ook verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [verzoekers] en [belanghebbende] , enig bestuurder van de VvE, zijn de enige leden van de VvE. Omdat beide leden zijn verschenen, wordt de VvE geacht ook verschenen te zijn in de procedure.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[verzoekers] zijn eigenaren van het appartementsrecht [adres 2] in [woonplaats] (begane grond/souterrain en de beletage). [belanghebbende] is eigenaar van het appartementsrecht [adres 3] (de eerste en tweede verdieping).
2.2.
De gemeenschappelijke fundering van het pand [adres 2] en [adres 3] is hersteld. Deze werkzaamheden zijn op 11 maart 2026 afgerond. Als gevolg van het funderingsherstel is schade ontstaan aan het souterrain van het appartement van [verzoekers]
[Verzoekers] hebben de achteruitbouw die grensde aan hun appartement inmiddels laten slopen. [verzoekers] willen een nieuwe achtergevel op zowel de begane grond als de beletage laten realiseren. Zij willen de herstelwerkzaamheden aan het souterrain en het realiseren van de nieuwe achtergevel combineren met het renoveren van hun appartement.
2.3.
[verzoekers] verzoeken in deze procedure (na vermeerdering van het verzoek) een vervangende machtiging van de kantonrechter om (kort gezegd) de achteruitbouw te laten slopen en een erfafscheiding te laten plaatsen, op kosten van de VvE. Daarnaast vragen [verzoekers] een vervangende machtiging om hun appartement te laten herbouwen, een nieuwe achtergevel te realiseren dan wel de achteruitbouw te herbouwen en het laten uitvoeren van aanvullende noodzakelijke werkzaamheden inclusief meerwerk, op kosten van de VvE.
[belanghebbende] is het hier niet mee eens. Zij voert aan dat de achteruitbouw niet gemeenschappelijk was. De onderhouds- en sloopkosten van de uitbouw komen daarom voor rekening van [verzoekers] Deze uitbouw is in 1992 zonder besluit van de vergadering van de VvE en zonder bouwvergunning gebouwd. De uitbouw was zeer eenvoudig en niet onderheid. Omdat [verzoekers] de uitbouw zonder de uitspraak in deze zaak af te wachten al hebben laten slopen is het niet redelijk dat zij de sloopkosten achteraf in rekening willen brengen bij de VvE. De kantonrechter kan geen vervangende machtiging afgeven voor het realiseren van een compleet nieuwe achtergevel, omdat in dat geval sprake is van een verandering in de goederenrechtelijke situatie en de splitsingsakte en de splitsings-tekeningen dan moeten worden gewijzigd. De door [verzoekers] opgevoerde kosten voor het herstellen van hun appartement na de funderingswerkzaamheden zijn veel te hoog. Een groot deel van deze kosten heeft betrekking op de renovatie van hun appartement en het realiseren van een totaal nieuwe achtergevel. [verzoekers] hebben alleen recht op het herstel van het souterrain in de oorspronkelijke staat (voor de funderingswerkzaamheden).
2.4.
De kantonrechter wijst de verzoeken van [verzoekers] af. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
Toetsingskader
2.5.
Uit artikel 5:121 lid 1 BW Pro volgt dat de kantonrechter een vervangende machtiging kan verlenen in een geval waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot gedeelten van het gebouw die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, toestemming nodig heeft van de VvE en de VvE zonder redelijke grond deze toestemming weigert.
[verzoekers] hebben geen belang meer bij een vervangende machtiging voor het slopen van de achteruitbouw
2.6.
[verzoekers] hebben tijdens deze procedure de achteruitbouw al laten slopen. Dit betekent dat zij geen belang meer hebben bij hun verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor het slopen van de uitbouw. Daarom wordt dit verzoek afgewezen.
De vervangende machtiging voor de sloopkosten van de achteruitbouw en de nieuwe erfafscheiding wordt afgewezen
2.7.
Omdat [verzoekers] stellen dat de achteruitbouw gemeenschappelijk was, hadden zij aan de VvE toestemming moeten vragen voor de sloop. Dat hebben zij niet gedaan. Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals een noodtoestand, hadden [verzoekers] mogen afzien van het vragen van toestemming. De uitbouw verkeerde weliswaar niet in een goede staat, maar van een noodtoestand waarbij de sloop geen uitstel meer kon dulden is niets gebleken. Dit betekent dat het eigenhandig slopen van de uitbouw voor rekening en risico komt van [verzoekers] De VvE mag daarom op redelijke grond weigeren om de sloopkosten te betalen. Het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor wat betreft de sloopkosten wordt dan ook afgewezen. Ditzelfde geldt voor het plaatsen van een nieuwe erfafscheiding op kosten van de VvE. Omdat [verzoekers] de achteruitbouw eigenhandig hebben laten slopen, is thans geen sprake meer van een erfafscheiding tussen de [adres 4] en [adres 5] . Dit komt eveneens voor hun rekening en risico.
De vervangende machtiging voor de nieuwe achtergevel wordt afgewezen
2.8.
Zelfs als geoordeeld kan worden dat de achteruitbouw gemeenschappelijk was (wat [belanghebbende] gemotiveerd heeft betwist), hebben [verzoekers] alleen recht op het na de sloop terugbrengen van de uitbouw in de oorspronkelijke staat op kosten van de VvE. Dat willen [verzoekers] echter niet. Zij willen een compleet nieuwe gevel aan de achterzijde van zowel de begane grond als de betetage laten realiseren inclusief een dakterras. Dit betekent dat de VvE op redelijke grond mag weigeren om op haar kosten deze nieuwe achtergevel te laten realiseren. Het primaire en subsidiaire verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging om de nieuwe achtergevel te laten bouwen op kosten van de VvE wordt daarom afgewezen.
De vervangende machtiging voor het herbouwen van het appartement van [verzoekers] wordt afgewezen
2.9.
Partijen zijn het erover eens dat als gevolg van het funderingsherstel schade is ontstaan aan het souterrain van het appartement van [verzoekers] en dat deze schade hersteld moet worden op kosten van de VvE. [verzoekers] hebben alleen recht op het terugbrengen van het souterrain in de oorspronkelijke staat. Dat willen [verzoekers] echter niet. Zij willen hun appartement volledig laten renoveren door [bedrijf 1] voor een bedrag van € 181.557,06. Op basis van de offerte van [bedrijf 1] van 5 maart 2026 kan niet worden vastgesteld wat de kosten zijn van alleen het terugbrengen van het souterrain in de oorspronkelijke staat. Bovendien is geen rekening gehouden met een aftrek nieuw voor oud. De kantonrechter kan ook niet uitgaan van de offerte van [bedrijf 2] . Deze offerte is van 9 juli 2025 en dus niet meer actueel. Bovendien is ook in deze offerte geen rekening gehouden met een aftrek nieuw voor oud. De samenwerking tussen [verzoekers] en [bedrijf 2] is inmiddels met wederzijds goedvinden geëindigd. Dit betekent dat de VvE op redelijke grond mag weigeren om op haar kosten, op basis van de offertes van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , het appartement van [verzoekers] te laten herbouwen. Het primaire, subsidiaire en meer subsidiaire verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor het herbouwen van het appartement van [verzoekers] op kosten van de VvE wordt daarom afgewezen.
De vervangende machtiging voor het herbouwen van de achteruitbouw wordt afgewezen
2.10.
Meer subsidiair hebben [verzoekers] nog verzocht (hoewel zij dit niet willen) om een vervangende machtiging voor het laten herbouwen van de achteruitbouw op basis van een nader op te vragen offerte. Mr. Canters heeft tijdens de zitting gesteld dat [bedrijf 2] nog geen offerte wil opmaken voor deze werkzaamheden. De kosten voor het herbouwen van de uitbouw zijn dus volstrekt onduidelijk. Hiervoor (r.o. 2.8) is geoordeeld dat [verzoekers] hooguit recht hebben op het na de sloop terugbrengen van de uitbouw in de oorspronkelijke staat op kosten van de VvE. Omdat [verzoekers] niet inzichtelijk hebben gemaakt hoe hoog deze kosten zijn, mag de VvE alleen al hierom op redelijke grond weigeren om op haar kosten de achteruitbouw te laten herbouwen. Het meer subsidiaire verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor het herbouwen van de uitbouw wordt daarom afgewezen.
De vervangende machtiging voor aanvullende werkzaamheden, meerwerk en alternatieve woonruimte wordt ook afgewezen
2.11.
Het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging met betrekking tot aanvullende noodzakelijke werkzaamheden en meerwerk naar aanleiding van het funderingsherstel en de sloop van de achteruitbouw en de kosten van alternatieve woonruimte voor [verzoekers] hangt direct samen met de overige verzoeken. Omdat deze verzoeken worden afgewezen, bestaat reeds hierom geen grond voor de aanvullende verzoeken. Daarom worden deze verzoeken ook afgewezen.
[verzoekers] moeten de proceskosten betalen
2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekers] , omdat zij ongelijk krijgen. De kantonrechter begroot de kosten die [verzoekers] aan de VvE moeten betalen op € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 720,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Deze beschikking wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv Pro). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de verzoeken van [verzoekers] af;
3.2.
veroordeelt [verzoekers] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 720,-;
3.3.
verklaart deze beschikking voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
764