Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/ 10 /703136 / HA ZA 25-580
Vonnis van 6 mei 2026
in de zaak van
[buur 1],
wonend in [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [buur 1] ,
advocaat: mr. J.P. Leeflang,
tegen
1.[naam 2] ,
2.
[naam 3],
[naam 3],
beiden wonend in [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [buren 2] ,
advocaat: mr. J.M. van Essen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[buur 1] en [buren 2] zijn buren. De schuur van [buur 1] en de woning van [buren 2] bevinden zich onder hetzelfde dak. Een klein gedeelte van de woning van [buren 2] , hierna de Overbouw genoemd, bevindt zich boven de begane grond van de schuur van [buur 1] . Volgens [buur 1] is de Overbouw zijn eigendom en moeten [buren 2] deze teruggeven aan hem. De vorderingen van [buur 1] in conventie zijn daarop gericht. Volgens [buren 2] is de Overbouw bestanddeel van hun woning zodat deze tot hun eigendom behoort en zijn er gronden om [buur 1] te verplichten mee te werken aan het legaliseren van deze situatie door het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste [buren 2] op grond van de wettelijke overbouwregeling. [buren 2] hebben in reconventie vorderingen ingesteld die daarop zijn gericht.
De rechtbank oordeelt in dit vonnis dat de Overbouw een bestanddeel is van de woning van [buren 2] en dus hun eigendom is. Verder oordeelt de rechtbank dat [buren 2] een beroep toekomt op de overbouwregeling en dat [buur 1] moet meewerken aan vestiging van een erfdienstbaarheid, tegen betaling door [buren 2] van een schadeloosstelling van € 5.000,00 aan [buur 1] . Dat betekent dat de vorderingen in conventie van [buur 1] worden afgewezen en de vorderingen in reconventie van [buren 2] worden toegewezen.
De rechtbank oordeelt in dit vonnis dat de Overbouw een bestanddeel is van de woning van [buren 2] en dus hun eigendom is. Verder oordeelt de rechtbank dat [buren 2] een beroep toekomt op de overbouwregeling en dat [buur 1] moet meewerken aan vestiging van een erfdienstbaarheid, tegen betaling door [buren 2] van een schadeloosstelling van € 5.000,00 aan [buur 1] . Dat betekent dat de vorderingen in conventie van [buur 1] worden afgewezen en de vorderingen in reconventie van [buren 2] worden toegewezen.
1.2.
[buur 1] heeft een schutting op zijn perceel geplaatst die gedeeltelijk op zeer dichte afstand van de zijmuur van de woning van [buren 2] staat. [buren 2] vorderen in reconventie veroordeling van [buur 1] tot verwijdering van deze schutting. Die vordering wordt toegewezen voor dat deel van de schutting dat zich dicht langs de zijmuur van de woning van [buren 2] bevindt.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 juli 2025, met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 10 ;
- de brief van de rechtbank van 29 oktober 2025 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 10 ;
- de brief van de rechtbank van 29 oktober 2025 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
- de akte houdende wijziging van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met productie 6;
- de akte houdende aanvullende productie van [buren 2] , met productie 11;
- de mondelinge behandeling van 17 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
de percelen van partijen
3.1.
[buren 2] hebben sinds 1 november 2007 de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de Woning) gehuurd van mevrouw [naam 4] (hierna: [naam 4] ). [naam 4] was eigenares van het perceel met kadastraal nummer [nummer 1] (hierna: perceel [nummer 1] ) waarop de Woning zich bevindt.
3.2.
In 2012 zijn [buren 2] eigenaars geworden van dit perceel ( [nummer 1] ) met de Woning.
3.3.
[buur 1] is sinds 2017 eigenaar van de percelen met het adres [adres 2] in [woonplaats] . De kadastrale nummers van deze percelen zijn [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] en [nummer 6] . Het perceel met nummer [nummer 6] (hierna: perceel [nummer 6] ) grenst aan het perceel met nummer [nummer 1] van [buren 2] .
3.4.
Op het aan [buur 1] in eigendom toebehorende perceel [nummer 6] staat een schuur bestaande uit begane grond en een vide op de eerste verdieping (hierna: de Schuur). De Schuur grenst aan de Woning. De Schuur en de Woning vallen onder hetzelfde puntdak. De Woning is gelegen aan de straatkant en de Schuur aan de achterzijde.
3.5.
Op de kadastrale kaart hieronder is perceel [nummer 1] blauw, de Schuur groen en het totale pand (de Woning en de Schuur samen) rood weergegeven. De gele belijning geeft de overige aan [buur 1] in eigendom behorende percelen weer.
de voorgeschiedenis
3.6.
De hierboven weergegeven percelen, bekend als [adres 1] en [adres 2] , waren tot 9 juli 2007 beide eigendom van mevrouw [naam 5] (hierna: [naam 5] ). De woning werd door [naam 5] aanvankelijk verhuurd als winkel. Begin 2000 heeft [naam 5] het pand aan de [adres 1] bestaande uit de Woning (toen nog winkelruimte) en de Schuur bouwkundig gesplitst. De Schuur ging toen bij de woning aan de [adres 2] horen. De heer [naam 6] , toenmalig echtgenoot van [naam 5] (hierna: [naam 6] ) heeft bouwtekeningen gemaakt ten behoeve van die splitsing. Daarop zijn de scheidingswanden op de begane grond en de eerste verdieping ingetekend. De scheidingsmuren zijn op basis van deze tekeningen door [naam 6] zelf geplaatst. De scheiding tussen de Woning en de Schuur is op de eerste verdieping zo aangebracht, dat een uitstulping van de vide van de Schuur van circa 3,8 m², bij (de eerste verdieping van) de woning is getrokken (hierna: de Overbouw). Op de kadastrale kaart hieronder is de Overbouw aangekruist.
3.7.
Rond 2006 heeft [naam 5] besloten om de Woning (toen nog winkelpand) te verkopen aan [naam 4] . Op 1 augustus 2006 zijn [naam 5] , [naam 4] en [naam 7] (de eigenaar van de [adres 3] ten aanzien van wiens perceel ook sprake was van een overbouw) het volgende overeengekomen:
“Door drie partijen, te weten:
a) [naam 5] (…) wonende [adres 2] (…)
b) [naam 4] ( [naam 4] ; toevoeging rechtbank)
c) [naam 7] (…) wonende [adres 3] ,
werden de volgende erfdienstbaarheden gevestigd:
1. a) verleent aan b) het recht van overbouw ter plaatse van de eerste verdieping, een gedeelte van de noordelijke zolderruimte boven de werkplaats van a). Deze ruimte is ca. 3.8 m2. ;
a) [naam 5] (…) wonende [adres 2] (…)
b) [naam 4] ( [naam 4] ; toevoeging rechtbank)
c) [naam 7] (…) wonende [adres 3] ,
werden de volgende erfdienstbaarheden gevestigd:
1. a) verleent aan b) het recht van overbouw ter plaatse van de eerste verdieping, een gedeelte van de noordelijke zolderruimte boven de werkplaats van a). Deze ruimte is ca. 3.8 m2. ;
(…)”
Aan deze overeenkomst is voor wat betreft het vestigen van de erfdienstbaarheid ten aanzien van de Overbouw nooit uitvoering gegeven.
3.8.
Op 9 juli 2007 is de Woning (toen nog winkelruimte) door [naam 5] geleverd aan [naam 4] . In november 2007 heeft de kadastrale splitsing van de percelen plaatsgevonden. [naam 4] heeft de winkelruimte vanaf eind 2007 als woning verhuurd aan [buren 2] , waarna [buren 2] de Woning in 2012 in eigendom hebben verkregen (zie 3.1).
3.9.
Halverwege 2022 hebben [buren 2] besloten de Woning grondig te verbouwen. Daarbij is de vloer van de eerste verdieping vervangen en geïsoleerd. Verder zijn aan de binnenkant van het dak asbesthoudende platen verwijderd en is een volledig nieuw dak geplaatst. Ook zijn muren en het dak geïsoleerd tegen kou en geluid, zijn vloerdelen vernieuwd en zijn nieuwe leidingen gelegd voor gas, water en elektriciteit. Daarnaast is de cv-installatie verplaatst.
3.10.
[buur 1] heeft recentelijk een schutting tussen zijn perceel en dat van [buren 2] geplaatst aan de straatzijde (hierna: de Schutting). Verder naar achter toe, van de straat af, staat deze schutting op circa 2 centimeter afstand van de muur van de Woning. Onder de schutting loopt een gezamenlijke goot van partijen.
4.De vordering in conventie
4.1.
[buur 1] vordert, na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de uitstulping (lees: de Overbouw, toevoeging rechtbank) op de zolderverdieping, die thans in gebruik is bij [buren 2] door betrekking bij hun woonruimte, en die op het kaartje onder punt 7 van de dagvaarding is aangegeven met een zwart kruis, tot het eigendom van [buur 1] behoort;
II. [buren 2] te veroordelen tot teruglevering aan [buur 1] van de uitstulping die thans in gebruik is bij [buren 2] , door middel van het plaatsen op de kadastrale erfgrens van een scheidingswand, verwijdering van de aanwezige leidingen en installaties voor nutsvoorzieningen in en aan de huidige scheidingswand tussen de eerste verdieping van de schuur van [buur 1] en de uitstulping, en verwijdering van alle vloerlagen van de uitstulping, zodanig dat geen scheiding meer aanwezig zal zijn met het perceel van [buur 1] daaronder;
III. te bepalen dat de teruglevering dient te geschieden binnen zes weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
IV. te bepalen dat [buren 2] aan [buur 1] een dwangsom moeten betalen van € 350,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [buren 2] niet of te laat zullen voldoen aan de veroordeling onder II en III;
V. met veroordeling van [buren 2] in de proceskosten.
4.2.
[buren 2] voeren verweer. Het verweer van [buren 2] strekt ertoe [buur 1] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, dan wel deze vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [buren 2] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
5.De vordering in reconventie
5.1.
[buren 2] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij
voorraad:
primair:
[buur 1] te veroordelen om binnen één maand na uitnodiging daartoe door [buren 2] dan wel een notaris, mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening onder randnummer 3.3 van de conclusie van antwoord van [buren 2] , ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] ;
te bepalen dat indien [buur 1] , nadat hij daartoe door [buren 2] dan wel een notaris is uitgenodigd, niet binnen één maand meewerkt aan de vestiging van de erfdienstbaarheid voor de Overbouw, dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [buur 1] in de notariële akte van levering, strekkende tot de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening onder randnummer 3.3 van deze conclusie van antwoord, ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] ;
[buur 1] te veroordelen om binnen één maand na het in dezen te wijzen vonnis de door hem aangebrachte erfafscheiding (de grijze schutting) zodanig te verwijderen en verwijderd te houden dat [buren 2] weer bij hun privémuur aan de linkerzijde van de Woning kunnen en de gezamenlijke goot kunnen onderhouden en legen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag dat [buur 1] in gebreke blijft met de nakoming van deze veroordeling tot een maximum van € 25.000,-;
subsidiair:
subsidiair:
[buur 1] te veroordelen om binnen één maand na uitnodiging daartoe door [buren 2] dan wel een notaris, naar zijn keuze, mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening onder randnummer 3.3 van conclusie van antwoord van [buren 2] , ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] , op kosten van [buren 2] , dan wel mee te werken aan de notariële overdracht van het gedeelte van het perceel van [buur 1] ter plaatse van de Overbouw, in welk geval tevens een erfdienstbaarheid ten dienste van het perceel van [buur 1] en ten laste van het perceel van [buren 2] zal worden gevestigd voor de gedeeltelijke overbouw van de Schuur die ontstaat door de overdracht van het voornoemde gedeelte van het perceel van [buur 1] aan [buren 2] ;
te bepalen dat indien [buur 1] , nadat hij daartoe door [buren 2] dan wel een notaris is uitgenodigd, niet binnen één maand meewerkt aan de vestiging van de erfdienstbaarheid voor de Overbouw dan wel de overdracht van het benodigde gedeelte van het perceel van [buur 1] , wordt aangenomen dat [buur 1] kiest voor de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw, en dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [buur 1] in de notariële akte van levering, strekkende tot de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening onder randnummer 3.3 van deze conclusie van antwoord, ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] ;
primair en subsidiair:
6. te bepalen dat de schade die [buur 1] lijdt door de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw dan wel de overdracht van het benodigde gedeelte van het perceel van [buur 1] nihil bedraagt.
5.2.
[buur 1] voert verweer. Het verweer van [buur 1] strekt ertoe de vorderingen van [buren 2] ongegrond te verklaren dan wel af te wijzen, met veroordeling van [buren 2] in de proceskosten.
6.De beoordeling
In conventie en in reconventie
Eiswijziging
6.1.
[buur 1] heeft zijn vordering in conventie onder II gewijzigd. Ter zitting heeft [buur 1] uitgelegd wat de strekking is van deze wijziging. Volgens [buren 2] is sprake van een eisvermeerdering, waartegen zij bezwaar maken. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een beperkte wijziging van eis die slechts inhoudt dat de Overbouw praktisch gezien op een andere wijze bij de Schuur wordt betrokken. [buren 2] zijn op de zitting voldoende in de gelegenheid geweest op deze wijziging te reageren. De goede procesorde is in deze situatie niet geschonden. De eiswijziging zal dan ook worden geaccepteerd. Er zal recht worden gedaan op de gewijzigde eis.
Eigendom Overbouw
6.2.
Zowel [buur 1] als [buren 2] menen dat de Overbouw tot hun eigendom behoort. Volgens [buur 1] hoort de Overbouw op basis van de gegevens uit het kadaster tot zijn eigendom en hebben [buren 2] de Overbouw zonder toestemming bij de Woning betrokken. Ondanks verzoeken daartoe laten zij na de Overbouw aan [buur 1] ter beschikking te stellen, aldus [buur 1] , waarmee zij volgens [buur 1] onrechtmatig handelen. Met zijn vorderingen wil [buur 1] de beschikking (terug) krijgen over de Overbouw.
[buren 2] voeren op hun beurt aan dat de Overbouw een bestanddeel is van de Woning en daarmee tot hun eigendom behoort. Volgens [buren 2] is er op basis van artikel 5:54 BW Pro grond voor het legaliseren van de bestaande situatie in die zin dat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd die hen toestaat de Overbouw op/boven het eigendom van [buur 1] te hebben. Daarnaast voeren [buren 2] aan dat [buur 1] misbruik van bevoegdheid maakt in de zin van artikel 3:13 BW Pro door het ter beschikking stellen van de Overbouw te eisen.
[buren 2] voeren op hun beurt aan dat de Overbouw een bestanddeel is van de Woning en daarmee tot hun eigendom behoort. Volgens [buren 2] is er op basis van artikel 5:54 BW Pro grond voor het legaliseren van de bestaande situatie in die zin dat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd die hen toestaat de Overbouw op/boven het eigendom van [buur 1] te hebben. Daarnaast voeren [buren 2] aan dat [buur 1] misbruik van bevoegdheid maakt in de zin van artikel 3:13 BW Pro door het ter beschikking stellen van de Overbouw te eisen.
6.3.
Als eerste zal de rechtbank beoordelen of de Overbouw eigendom is van [buur 1] dan wel van [buren 2] Daarvoor wordt eerst het juridische kader weergegeven.
6.4.
Artikel 5:20 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt, voor zover hier van belang, dat de eigendom van de grond de gebouwen en werken omvat die daarmee rechtstreeks of via andere gebouwen en werken duurzaam zijn verbonden, indien en voor zover ze geen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander.
6.5.
Artikel 3:4 BW Pro bepaalt wanneer iets een bestanddeel is van een andere zaak. Dat is in de eerste plaats het geval als een zaak naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van een andere zaak (artikel 3:4 lid 1 BW Pro). Een aanwijzing dat een zaak volgens verkeersopvattingen bestanddeel is van een andere zaak is dat de twee zaken in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd of dat de hoofdzaak zonder het bestanddeel als onvoltooid moet worden beschouwd. Of in een specifiek geval sprake is van een bestanddeel moet steeds worden beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval.
6.6.
In de tweede plaats is een zaak die onverbrekelijk is verbonden met een hoofdzaak, bestanddeel van die hoofdzaak. Met onverbrekelijke verbondenheid wordt bedoeld dat de zaak niet van de hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder dat aan een van de twee - hoofdzaak of bestanddeel - beschadiging van betekenis wordt toegebracht (artikel 3:4 lid 2 BW Pro).
6.7.
Niet in discussie is dat de Overbouw zich boven de aan [buur 1] in eigendom toebehorende Schuur bevindt, volgens de kadastrale gegevens bij de Schuur hoort en tot begin jaren 2000 ook onderdeel was van de Schuur. Op basis van het eerste deel van artikel 5:20 BW Pro betekent dat dat de Overbouw (in beginsel) eigendom zou zijn van [buur 1] . Dat is alleen anders als, zoals [buren 2] aanvoeren, de Overbouw bestanddeel is van de Woning. Dan zou immers, gelet op het tweede deel van artikel 5:20 BW Pro in samenhang met artikel 3:4 BW Pro, de Overbouw bij hun eigendom behoren.
6.8.
De rechtbank oordeelt dat de Overbouw een bestanddeel is van de Woning.
Dat is in de eerste plaats zo omdat de Woning en de Overbouw in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd (artikel 3:4 lid 1 BW Pro). Vanuit de Schuur is de Overbouw niet te bereiken. De Overbouw vormt één geheel met de Woning. In de Overbouw bevindt zich het trapgat waarmee vanaf de benedenverdieping de bovenverdieping van de Woning bereikt kan worden. Zonder de Overbouw is de bovenverdieping niet of niet veilig te bereiken zonder ingrijpende veranderingen door te voeren in de Woning. [buur 1] heeft dat in de stukken en op de zitting betwist, maar uit de met partijen op de zitting besproken bouwtekeningen volgt dat het praktisch niet mogelijk is om de bovenverdieping veilig te bereiken zonder de ruimte van de Overbouw. Door de Overbouw lopen bovendien diverse leidingen voor nutsvoorzieningen ten behoeve van de Woning.
Dat is in de eerste plaats zo omdat de Woning en de Overbouw in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd (artikel 3:4 lid 1 BW Pro). Vanuit de Schuur is de Overbouw niet te bereiken. De Overbouw vormt één geheel met de Woning. In de Overbouw bevindt zich het trapgat waarmee vanaf de benedenverdieping de bovenverdieping van de Woning bereikt kan worden. Zonder de Overbouw is de bovenverdieping niet of niet veilig te bereiken zonder ingrijpende veranderingen door te voeren in de Woning. [buur 1] heeft dat in de stukken en op de zitting betwist, maar uit de met partijen op de zitting besproken bouwtekeningen volgt dat het praktisch niet mogelijk is om de bovenverdieping veilig te bereiken zonder de ruimte van de Overbouw. Door de Overbouw lopen bovendien diverse leidingen voor nutsvoorzieningen ten behoeve van de Woning.
In de tweede plaats kan het afscheiden van de Overbouw van de Woning, gelet op de aanwezigheid van het trapgat en de leidingen, voorts niet zonder beschadiging van betekenis aan de Woning en de Overbouw plaatsvinden. Daarom is de Overbouw ook onverbrekelijk verbonden met de Woning (artikel 3:4 lid 2 BW Pro). Ook op die grond is de Overbouw een bestanddeel van de Woning.
Omdat de Overbouw bestanddeel is van de Woning, behoort deze samen met de Woning tot het eigendom van [buren 2]
Omdat de Overbouw bestanddeel is van de Woning, behoort deze samen met de Woning tot het eigendom van [buren 2]
Het beroep van [buren 2] op de overbouwregeling van artikel 5:54 BW Pro
6.9.
Dat de Overbouw tot het eigendom van [buren 2] behoort, betekent nog niet dat [buren 2] het recht hebben om de Overbouw bovenop het eigendom van [buur 1] (de Schuur) te hebben. In beginsel heeft een eigenaar van een erf op grond van artikel 5:1 BW Pro de bevoegdheid verwijdering te vorderen van een dergelijke overbouw. Artikel 5:54 BW Pro biedt de eigenaar van de overbouw de mogelijkheid om legalisering te vorderen. In reconventie hebben [buren 2] daarop gerichte vorderingen ingesteld. Hieronder wordt eerst het juridisch kader van de zogenaamde overbouwregeling weergegeven. Daarna wordt beoordeeld of [buren 2] in dit geval aanspraak kunnen maken op legalisering.
6.10.
Voor toepassing van artikel 5:54 BW Pro is plaats als de eigenaar van de overbouw onevenredig zwaarder wordt benadeeld bij wegneming van de overbouw, dan degene boven wiens eigendom is gebouwd wordt benadeeld bij handhaving van de overbouw.
Artikel 5:54 BW Pro is – voor zover hier van belang – evenwel niet toepasselijk wanneer de eigenaar van de overbouw kwade trouw of grove schuld kan worden verweten. Voor kwade trouw of grove schuld is in deze context volgens rechtspraak van de Hoge Raad een ernstig verwijt nodig [1] .
Indien aan de vereisten van artikel 5:54 BW Pro is voldaan, kan de eigenaar van de overbouw - tegen schadeloosstelling - een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand worden verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf waarboven de overbouw zich bevindt, een daartoe benodigd gedeelte van het erf worden overgedragen.
Artikel 5:54 BW Pro is – voor zover hier van belang – evenwel niet toepasselijk wanneer de eigenaar van de overbouw kwade trouw of grove schuld kan worden verweten. Voor kwade trouw of grove schuld is in deze context volgens rechtspraak van de Hoge Raad een ernstig verwijt nodig [1] .
Indien aan de vereisten van artikel 5:54 BW Pro is voldaan, kan de eigenaar van de overbouw - tegen schadeloosstelling - een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand worden verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf waarboven de overbouw zich bevindt, een daartoe benodigd gedeelte van het erf worden overgedragen.
6.11.
Het nadeel voor [buur 1] bij handhaving van de situatie zoals deze thans is, waarbij de Overbouw zich boven zijn eigendom bevindt, moet dus worden afgewogen tegen het nadeel van [buren 2] wanneer zij de Overbouw niet meer kunnen gebruiken als onderdeel van de woning.
6.12.
[buur 1] wil de overbouw weer bij (de vide van) de Schuur betrekken. [buur 1] heeft in de Schuur een klein kantoor. Verder gebruikt hij zowel de benedenverdieping als de vide van de Schuur voor opslag. Dat gaat om veel materialen en gereedschap, die [buur 1] gebruikt bij het stap voor stap renoveren van zijn woning. Ook staan er computers in de Schuur. Door in de Overbouw planken te plaatsen, zou [buur 1] materialen en gereedschap die nu elders in de schuur liggen daarheen kunnen verplaatsen. Dat zou er volgens [buur 1] toe leiden dat de eerdergenoemde computers minder te lijden hebben van het stof van de materialen en het gereedschap. Ook zou er meer ruimte komen bij de vlizotrap in de Schuur, omdat de materialen die bij die trap staan verplaatst kunnen worden.
6.13.
Het belang van [buren 2] is dat de woning blijft zoals deze thans is, inclusief de Overbouw. [buren 2] hebben de Woning de afgelopen jaren grondig gerenoveerd, onder meer door de vloer van de eerste verdieping, waar ook de Overbouw zich bevindt, te vervangen en isoleren. Daarnaast is het dak volledig vervangen. Ook zijn er nieuwe leidingen voor gas, water en elektriciteit aangelegd. Deze lopen ook door de Overbouw. In de Overbouw komt, zoals in 6.8 ook aan de orde kwam, de trap vanaf de benedenverdieping uit. Zonder de ruimte van de Overbouw is het niet mogelijk de trap op die plaats te handhaven. De ruimte die zonder de Overbouw resteert is te krap om met de bestaande trap de eerste verdieping veilig te bereiken.
6.14.
Naar het oordeel van de rechtbank worden [buren 2] , gelet op de hiervoor besproken wederzijdse belangen, onevenredig zwaarder benadeeld als de Overbouw niet gehandhaafd wordt, dan dat [buur 1] benadeeld wordt door het handhaven daarvan. Het is op zichzelf begrijpelijk dat het voor [buur 1] voordelen heeft om over meer opslagruimte te beschikken. Het gaat hier evenwel maar om een relatief kleine oppervlakte (van circa 3,8 m2 onder een schuin dak, in de Schuur van ongeveer 35 m2), waarvan de meerwaarde voor [buur 1] beperkt is. Voor [buren 2] zou het moeten opgeven van de Overbouw betekenen dat de indeling van de bovenverdieping van de Woning ingrijpend moet worden veranderd. Dat gaat niet alleen om het verplaatsen van de trap maar ook om het verleggen van de leidingen die zich in de Overbouw bevinden. Uit de ter zitting met partijen besproken tekeningen blijkt dat het door [buur 1] gedane voorstel om een halve meter van de Overbouw te handhaven, het probleem van de onveilige opgang niet afdoende zou wegnemen. Dan nog steeds is er onvoldoende ruimte voor de trap. Bovendien zouden ook dan de leidingen uit de Overbouw verwijderd en verlegd moeten worden, nog los van de verdere afwerking.
6.15.
De rechtbank oordeelt dat van kwade trouw of grove schuld bij [buren 2] niet is gebleken. Relevant voor dat oordeel is dat geen sprake is van een Overbouw die [buren 2] zelf hebben gebouwd en dat [buren 2] er niet van op de hoogte waren dat de Overbouw oorspronkelijk bij de Schuur hoorde. De Overbouw maakte al deel uit van de Woning op het moment dat [buren 2] de Woning in 2007 in huur verkregen. Visueel was voor hen niet te constateren dat de Overbouw niet tot de woning zou behoren. De omstandigheid dat de Overbouw zich uitstrekt tot boven de Schuur maakt dat niet anders. De feitelijke situatie zoals [buren 2] die aantroffen, was niet zodanig opmerkelijk dat hen thans een (ernstig) verwijt kan worden gemaakt van het gebruiken en in de renovatie betrekken van de Overbouw. Pas toen [buur 1] zich recentelijk op het standpunt stelde eigenaar te zijn van de Overbouw, zijn zij ermee bekend geworden dat de eigendomsverhouding een mogelijk probleem is. Van de overeenkomst uit 2006, bedoeld onder 3.7, waarbij de toenmalige betrokkenen overeenkwamen een erfdienstbaarheid te vestigen voor de Overbouw, zijn zij pas daarna op de hoogte geraakt. Deze overeenkomst, waarbij de vestiging van een erfdienstbaarheid was beoogd maar waaraan (om onbekende redenen) geen uitvoering is gegeven, duidt expliciet op een door alle destijds betrokkenen beoogd gebruik van de Overbouw voor de Woning en dus evenmin op een verwijtbare handelwijze.
Dat [buren 2] aan de hand van tekeningen in het kadastrale register hadden kunnen constateren dat de Overbouw binnen de kadastrale grens van het perceel van de Schuur viel, is in dit geval onvoldoende om kwade trouw of grove schuld aan te nemen in de zin van artikel 5:54 BW Pro. Daarvoor is een ernstig verwijt nodig. In de genoemde omstandigheden is het niet bekijken van de kadastrale kaart onvoldoende om een zodanig ernstig verwijt aan te nemen.
Ook de omstandigheid dat [buur 1] na aankondiging door [buren 2] dat zij de Woning gingen verbouwen, heeft meegedeeld dat hij bezig was zijn rechten te onderzoeken en [buren 2] toch zijn doorgegaan met de renovatie, is onvoldoende voor een dergelijk ernstig verwijt. Dat moet worden gezien tegen de achtergrond van de hiervoor geschetste omstandigheden dat [buren 2] niet beter wisten dan dat de Overbouw onderdeel was van de Woning.
Ook de omstandigheid dat [buur 1] na aankondiging door [buren 2] dat zij de Woning gingen verbouwen, heeft meegedeeld dat hij bezig was zijn rechten te onderzoeken en [buren 2] toch zijn doorgegaan met de renovatie, is onvoldoende voor een dergelijk ernstig verwijt. Dat moet worden gezien tegen de achtergrond van de hiervoor geschetste omstandigheden dat [buren 2] niet beter wisten dan dat de Overbouw onderdeel was van de Woning.
Wat het voorgaande betekent voor de vorderingen in conventie 1 tot en met 4
6.16.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen in conventie 1 tot en met 4, die strekken tot verklaring voor recht dat de Overbouw eigendom is van [buur 1] , tot teruglevering daarvan en tot het opleggen van een dwangsom, worden afgewezen.
6.17.
[buur 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten bestaan uit:
griffierecht € 331,00
salaris advocaat € 1.306,00 (twee punten van liquidatietarief II)
nakosten
€ 189,00(plus de verhoging vermeld in de beslissing)
€ 189,00(plus de verhoging vermeld in de beslissing)
totaal € 1.826,00
6.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Wat het voorgaande betekent voor de primaire vorderingen 1 en 2 in reconventie
6.19.
De primaire vorderingen in reconventie 1 en 2 tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste van [buren 2] en ten laste van [buur 1] voor de Overbouw zijn toewijsbaar. Niet gebleken is dat [buur 1] er in dit geval de voorkeur aan geeft dat de eigendom van de Overbouw wordt overgedragen in plaats van de vestiging van een erfdienstbaarheid. De rechtbank zal de vordering tot vestiging van een erfdienstbaarheid dan ook toewijzen, met inachtneming van het volgende. Uit artikel 5:54 BW Pro volgt dat tegenover de vestiging van een erfdienstbaarheid de verplichting voor [buren 2] staat om een schadeloosstelling aan [buur 1] te betalen. De rechtbank bepaalt deze schadeloosstelling, gelet op de oppervlakte van de Overbouw, in redelijkheid op € 5.000,-. Dit bedrag dient bij gelegenheid van de vestiging van de erfdienstbaarheid te zijn/worden betaald. Dat zal in de beslissing worden opgenomen op de wijze als daar vermeld. De vordering van [buren 2] onder 6 tot bepaling dat de schade van [buur 1] in dit kader nihil is, is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar.
De primaire vordering in reconventie 3 tot het verwijderen van de Schutting
6.20.
Volgens [buren 2] moet [buur 1] de Schutting die hij nabij de erfgrens tussen de percelen van partijen heeft geplaatst verwijderen, in elk geval zodanig dat [buren 2] bij de zijmuur van de Woning kunnen komen. De Schutting is volgens [buren 2] op het laatste stuk op maar twee centimeter afstand van de buitenmuur van hun woning geplaatst. Dat heeft tot gevolg dat [buren 2] niet bij die muur kunnen komen. Ook is de Schutting haaks op de gezamenlijke goot geplaatst, waardoor het niet langer mogelijk is dat [buren 2] die goot schoonmaken. Dat deed [buren 2] altijd, ook het gedeelte van de goot dat op het perceel van [buur 1] ligt. Volgens [buren 2] past de schutting qua uiterlijk ook niet in het straatbeeld.
6.21.
[buur 1] heeft aangevoerd dat hij de Schutting juist heeft geplaatst om (verdere) conflicten met de buren te voorkomen. Zo is het een aantal keren gebeurd dat de hond van [buren 2] op het perceel van [buur 1] liep en hebben aannemers die voor [buren 2] werkten meerdere keren diverse spullen op het perceel van [buur 1] geplaatst. [buur 1] benadrukt dat de Schutting op zijn eigen perceel staat. Verder is de goot volgens [buur 1] gewoon schoon te maken.
6.22.
Niet ter discussie staat dat [buur 1] op zichzelf het recht heeft een schutting op zijn perceel te plaatsen. De gemeente is tegen het plaatsen van de Schutting kennelijk niet opgetreden, zodat voorshands kan worden aangenomen dat de Schutting niet in strijd is met mogelijk daarvoor geldende publiekrechtelijke regels. Dat sluit evenwel niet uit dat sprake kan zijn van onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW Pro en/of misbruik van recht in de zin van artikel 3:11 BW Pro. Naar het oordeel van de rechtbank is hier sprake van onrechtmatige hinder voor wat betreft het deel van de Schutting dat zich op zeer dichte afstand van de zijmuur van de Woning bevindt. Naar ter zitting duidelijk is geworden gaat het hier om de laatste 85 centimeter van de Schutting, die op maar 2 centimeter van de zijmuur staat. Het is een feit van algemene bekendheid dat een schutting op een dergelijke dichte afstand van een muur potentieel problemen geeft met vocht en/of ongedierte. Bovendien verhindert het dat [buren 2] de muur stucen en verven, waartoe zij volgens hun stellingen in het kader van de recente renovatie willen overgaan. Niet doorslaggevend is of die plannen al concreet zijn en op korte termijn uitgevoerd gaan worden. De Schutting is bedoeld om lange tijd daar te staan en dat geeft hoe dan ook op termijn aanleiding tot problemen. Het plaatsen van de Schutting is voor wat betreft het eerder bedoelde stuk van circa 85 centimeter dan ook in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig jegens [buren 2] . [buur 1] zal veroordeeld worden om dat deel van de Schutting te verwijderen. [buur 1] heeft ter zitting aangegeven bereid te zijn het hier bedoelde gedeelte van de Schutting te verwijderen. Voor het opleggen van een dwangsom wordt onder die omstandigheden geen aanleiding gezien.
6.23.
Voor het verwijderen van de volledige Schutting wordt geen grond gezien. Duidelijk geworden is dat elk van partijen dat deel van de afvoergoot dat op hun perceel ligt nog steeds kunnen schoonmaken en onderhouden. Dat [buur 1] dat in het verleden volgens [buren 2] niet heeft gedaan, is onvoldoende om het verwijderen van de volledige schutting te rechtvaardigen. Partijen mogen in redelijkheid over en weer van elkaar verwachten dat zij hun deel van de goot schoonmaken. Er van uitgegaan wordt dat zij zich (ook) op dit punt als goede buren zullen gedragen.
Blokkeren invalidenentree
6.24.
[buren 2] hebben er ter zitting op gewezen dat met de Schutting ook een invalidenopgang wordt belemmerd. [buur 1] betwist dat. Uit de foto’s die met partijen zijn bekeken op de zitting volgt dat gebruik van de invalidenentree nog wel mogelijk is. Er is geen sprake van een absolute belemmering. Voor een veroordeling tot verwijdering van de schutting vanwege deze invalidenentree bestaat dan ook onvoldoende grond. Wel is aan de hand van de foto’s duidelijk geworden dat het gebruik van de entree enigszins wordt bemoeilijkt door de situering van de schutting. De rechtbank geeft [buur 1] om die reden in overweging om, nu de Schutting toch moet worden ingekort/verplaatst, ook hiermee rekening te houden en de schutting op meer afstand van de invalidenopgang te plaatsen om (toekomstige) problemen te voorkomen.
Aan subsidiaire vorderingen in reconventie wordt niet toegekomen
6.25.
Nu de primaire vorderingen van [buren 2] worden toegewezen, wordt aan hun subsidiaire vorderingen niet toegekomen.
Proceskosten
6.26.
[buur 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Die kosten komen neer op het volgende:
salaris advocaat € 653,00 (de helft van twee punten van liquidatietarief II)
nakosten
€ 107,00(want samen met de conventie maximaal € 296,00,
plus de verhoging vermeld in de beslissing)
€ 107,00(want samen met de conventie maximaal € 296,00,
plus de verhoging vermeld in de beslissing)
totaal € 760,00
6.27.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De rechtbank
In conventie
7.1.
wijst de vorderingen van [buur 1] af,
7.2.
veroordeelt [buur 1] in de proceskosten van € 1.826,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
In reconventie
7.3.
veroordeelt [buur 1] om binnen één maand na uitnodiging daartoe door [buren 2] dan wel een notaris, mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening in 3.6 van dit vonnis, ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] , tegen (gelijktijdige) betaling door [buren 2] aan [buur 1] van € 5.000,00,
7.4.
bepaalt dat indien [buur 1] , nadat hij daartoe door [buren 2] dan wel een notaris is uitgenodigd, niet binnen één maand meewerkt aan de vestiging van de erfdienstbaarheid voor de Overbouw, dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [buur 1] in de notariële akte strekkende tot de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de Overbouw zoals rood gearceerd weergegeven op de tekening onder 3.6 van dit vonnis, ten dienste van het perceel van [buren 2] en ten laste van het perceel van [buur 1] , tegen (gelijktijdige) betaling door [buren 2] aan [buur 1] van € 5.000,00,
7.5.
gebiedt [buur 1] om binnen één maand na heden dat gedeelte van de door hem aangebrachte erfafscheiding (de grijze schutting) van circa 85 centimeter dat zich op dichte afstand van de privémuur aan de linkerzijde van de Woning van [buren 2] bevindt, te verwijderen en verwijderd te houden,
7.6.
veroordeelt [buur 1] in de proceskosten van € 760,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
In conventie en in reconventie
7.7.
veroordeelt [buren 2] tot betaling van de verhoging van de nakosten met € 98,00, plus de kosten van betekening, als [buur 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.8.
veroordeelt [buur 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proces- en nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
7.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.
1861/1694
1861/1694