ECLI:NL:RBROT:2026:5714

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/677207 / HA ZA 24-303

Vonnis van 20 mei 2026

in de zaak van

1.[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[naam 2],

wonende te [woonplaats] ,

3.
[naam 3],

wonende te [woonplaats] ,

4.
[naam 4],

wonende te [woonplaats] ,

5.
[naam 5],

wonende te [woonplaats] ,

6.
[naam 6],

wonende te [woonplaats] , Luxemburg,

7.
[naam 7],

wonende te [woonplaats] , Luxemburg,

8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam,

tegen

1.[naam 8] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf 3] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. S. Velthuizen te Rotterdam.

Eisers in conventie zullen hierna gezamenlijk [verkopers] genoemd worden en gedaagden in conventie [kopers] Eiseres in conventie sub 6 zal hierna afzonderlijk mevrouw [naam 6] genoemd worden, eiseres in conventie sub 9 [bedrijf 2] , gedaagde sub 1 in conventie [naam 8] en gedaagde sub 2 in conventie [bedrijf 3] .

1.De zaak in het kort

[verkopers] zijn door schenking of vererving eigenaar geworden van een grote portefeuille vastgoed. Zij willen deze vastgoedportefeuille verkopen en schakelen daarvoor een makelaar in. [naam 8] , een aannemer die ook werkzaam is als vastgoedbelegger, brengt verschillende biedingen uit. Zijn laatste bieding wordt door [verkopers] geaccepteerd. De makelaar van [verkopers] verzoekt [naam 8] daarop om een op schrift gestelde koopovereenkomst te ondertekenen en de koopprijs te betalen. [naam 8] weigert dat. Volgens hem is er nog geen overeenkomst tot stand gekomen omdat hij het met [verkopers] nog niet eens is geworden over de mogelijkheid om een deel van de vastgoedportefeuille door te verkopen, met ABC-levering(en). De rechtbank oordeelt dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen én dat die overeenkomst geen mogelijkheid inhield voor ABC-leveringen. Omdat [naam 8] weigert de overeenkomst te ondertekenen en de koopprijs te betalen, waren [verkopers] gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en moet [naam 8] de contractuele boete betalen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 5 april 2024, met producties 1 tot en met 39;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 tot en met 40;
de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 40 tot en met 55;
de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens houdende wijziging van eis in reconventie, met productie 41
de conclusie van dupliek in reconventie, met producties 56 tot met 66;
de brief van de rechtbank van 28 mei 2025, met een oproep voor een mondelinge behandeling;
de zittingsagenda van 27 oktober 2025;
producties 67 tot en met 70 van [verkopers] ;
producties 42 en 43 van [kopers] ;
de mondelinge behandeling van 24 november 2025;
de pleitaantekeningen van [verkopers] ;
de pleitaantekeningen van [kopers] ;
de aanvullende pleitaantekeningen van [verkopers]

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[verkopers] , grotendeels particulieren, hebben door schenking of vererving een vastgoedportefeuille verkregen. Vijf van hen, te weten eiseressen sub 1 tot en met 5, voeren het beheer over deze vastgoedportefeuille.

3.2.

[naam 8] is aannemer. Hij is enig aandeelhouder en bestuurder van

[bedrijf 3] . Door [naam 8] en [bedrijf 3] wordt (ook) belegd in vastgoed.

3.3.

In 2021 besluiten [verkopers] om hun vastgoedportefeuille te verkopen. [naam 8] raakt van dit besluit op de hoogte.

3.4.

In een brief van 25 oktober 2021, gericht aan “Familie [achternaam verkopers 1] ” en “Familie [achternaam verkopers 2] ”, geeft [naam 8] , mede namens [bedrijf 3] , blijk van zijn belangstelling voor de vastgoedportefeuille van [verkopers] Deze brief begint als volgt – aangehaald voor zover relevant:

“Betreft: Bieding OG portefeuille

(…)

Naar aanleiding van de bij ons bekende gegevens inzake uw OG portefeuille doen wij u het

volgende voorstel. Het voorstel is gebaseerd op onderstaande adressen met de daarbij vermelde huuropbrengsten per jaar.”

In deze brief wordt een bieding van € 54.450.000,00 gedaan, waarna een uitsplitsing van dit bedrag volgt, die is gerelateerd aan (groepen) adressen van de vastgoedportefeuille van [verkopers] Ook wordt voorgesteld dat de vastgoedportefeuille in vier gedeelten geleverd wordt, elk gedeelte op een andere datum (15 januari 2022, 1 mei 2022, 1 augustus 2022 en 15 september 2022).

De brief eindigt als volgt:

“Bij tekenen koopovereenkomst wordt 500.000 euro betaald welke verrekend zal worden bij de

eerste levering.

Wij willen voor het eventueel tekenen van de koopovereenkomst in de gelegenheid gesteld

worden de huurcontracten door te nemen. Voorts zouden we met u willen afstemmen, dat we

reeds worden betrokken bij het beheer over het nog niet aan ons overgedragen vastgoed.

Tevens begrepen we, dat u zich laat adviseren door een consultant die zich tevens met de

financiering van commercieel vastgoed bezig houdt. Graag zouden we met de betreffende

consultant over de mogelijkheden van financiering van deze portefeuille in gesprek treden.

Wij denken u een goed voorstel gedaan te hebben en zien uw reactie met belangstelling

tegemoet.”

3.5.

Als makelaar voor [verkopers] treedt op [makelaar] (van het makelaarskantoor [bedrijf 4] ), hierna ook te noemen: de Makelaar.

3.6.

In de periode van 5 tot en met 9 november 2021 vindt de volgende correspondentie plaats tussen de Makelaar en [naam 8] .

3.6.1.

Op 5 november 2021 neemt de Makelaar telefonisch contact op met [naam 8] . De Makelaar deelt in dat telefoongesprek onder meer mee dat een van de uitgangspunten voor [verkopers] is dat hun vastgoedportefeuille niet in gedeelten maar in zijn geheel, oftewel in één keer, wordt geleverd. De Makelaar vraagt daarop aan [naam 8] of hij de vastgoedportefeuille in zijn geheel kan afnemen. [naam 8] geeft aan daarop te zullen terugkomen.

3.6.2.

In vervolg op dit telefoongesprek bericht de Makelaar aan [naam 8] bij e-mailbericht van 5 november 2021 onder meer graag tegemoet te zien of “Uw terugkoppeling of een afname van de portefeuille in zijn geheel wel/niet in uw behoefte zou voorzien en tot de mogelijkheid behoort...”.

3.6.3.

[naam 8] antwoordt daarop, bij e-mailbericht van 5 november 2021: “Een afname van de gehele portefeuille behoort tot de mogelijkheden.”.

3.6.4.

In haar reactie daarop geeft de Makelaar bij e-mailbericht van 5 november 2021 aan: “Hopelijk kan je ook zonder financieringsvoorbehoud schakelen”.

3.6.5.

Bij e-mailbericht van 8 november 2021 antwoordt [naam 8] daarop: “Zonder financieringsvoorbehoud behoort tot de mogelijkheden maar zonder financiering niet.”.

3.6.6.

[makelaar] geeft in haar reactie daarop bij e-mailbericht van 8 november 2021 aan dit zo te begrijpen dat er door [naam 8] “(...) kan geboden worden zonder financieringsvoorbehoud, maar de afname-datum (...) iets verder weg [moet] liggen ivm de benodigde tijd om de bancaire financiering te arrangeren”.

3.6.7.

In zijn daaropvolgende reactie bij e-mailbericht van 9 november 2021 weerspreekt [naam 8] dit niet:

“Bijgaand de bieding zoals gedaan in oktober. Heb er 1 alinea aan toegevoegd n.a.v. mijn vraag aan jou inzake financiering.”

3.7.

Op 13 januari 2022 stuurt de Makelaar het volgende e-mailbericht aan [naam 8] :

“Dank voor uw geduld en bijgaand doen we u met genoegen toekomen:

• Teaser

• Video Presentatie van de portefeuille: [
vermelding van de deeplink;Rechtbank]

Het IM [
Investment Memorandum;Rechtbank] en de Dataroom zijn nog niet definitief klaar/goedgekeurd, maar we hopen dit wel voor eind januari af te ronden en zullen u alsdan hieromtrent z.s.m. nader berichten.

Na het inzien van deze nog aan te leveren informatie, zijn we vanzelfsprekend benieuwd of u bereid bent uw eerder gedane bieding gestand te doen, danwel of er nog een mogelijkheid is om deze te verhogen/herzien. Zoals reeds eerder teruggekoppeld, zouden we u graag mee willen geven, nogmaals goed naar de diverse voorwaarden te kijken die door u eerder waren opgenomen.

Bijgaand onze update, wordt vervolgd en dank tot zover!”.

De rechtbank begrijpt dit e-mailbericht als volgt. De door de Makelaar bedoelde voorwaarden die in de eerdere bieding van [kopers] van 25 oktober 2021 waren opgenomen, waarover terugkoppeling had plaatsgevonden, betroffen met name de door [kopers] bedongen levering/afname van de vastgoedportefeuille in vier tranches verdeeld over een periode van negen maanden. De door de Makelaar bedoelde terugkoppeling bestond erin dat zij [kopers] had duidelijk gemaakt dat de vastgoedportefeuille in één keer in zijn geheel diende te worden geleverd/afgenomen en dat [verkopers] het belangrijk vonden dat zou worden gekocht zonder financieringsvoorbehoud.

3.8.

Bij e-mailbericht van 19 januari 2022 – kort samengevat en zakelijk weergegeven – informeert de Makelaar [naam 8] over de (digitale) beschikbaarheid van diverse databestanden.

3.9.

Het makelaarskantoor [bedrijf 4] heeft inmiddels een “INVESTMENT MEMORANDUM” opgesteld met betrekking tot de te verkopen vastgoedportefeuille van [verkopers] Die vastgoedportefeuille wordt hierin aangeduid als de “ [plaats 1] Portfolio” en de verkopende partij als de “Verkoper”.

In de inleiding (“INTRODUCTIE”) van het Investment Memorandum staat onder meer – kort samengevat en zakelijk weergegeven – een uitleg van het verkoopproces. Bijna aan het eind van deze inleiding wordt vermeld dat de Verkoper het koopvoorstel graag vóór vrijdag 18 februari 2022 tegemoet ziet.

3.10.

In haar e-mailbericht aan [naam 8] van 11 februari 2022 beantwoordt de Makelaar een aantal vragen van [naam 8] , waaronder de vraag: “Is er een gewenste leverdatum?”. Die vraag beantwoordt de Makelaar als volgt: “In overleg tussen Koper & Verkoper, doch niet te ver in de tijd en/of in tranches”.

3.11.

In een bijlage bij een e-mailbericht aan de Makelaar van 18 februari 2022 verstrekt [naam 8] zijn (nieuwe) bieding. Dit e-mailbericht luidt – aangehaald voor zover relevant – als volgt:

“
Onderwerp:Bieding OG portefeuille familie [achternaam verkopers 1] / [achternaam verkopers 2]

Met excuses voor de vertraging vindt u in de bijlage onze bieding voor bovengenoemd onroerend goed.

Deze verschilt niet/nauwelijks van onze eerste bieding met uitzondering van de voorwaarden en de panden welke geen deel meer uit maken van de verkoop, te weten [straat 1] en [straat 2] .

Wij doen ons bod gestand tot en met 2 maart 2022.

Kunnen wij een bevestiging krijgen dat u onze bieding in goede orde ontvangen heeft, waarvoor bij voorbaat dank.”

De bijlage bij dit e-mailbericht is een brief van 18 februari 2022, gericht aan “Familie [achternaam verkopers 1] ” en “Familie [achternaam verkopers 2] ”, per adres (“P/a”) van “ [makelaar] ” en met het onderwerp “Bieding OG portefeuille”, die als volgt luidt – aangehaald voor zover relevant:

“Naar aanleiding van de bij ons bekende gegevens inzake de OG portefeuille van de families

[achternaam verkopers 1] en [achternaam verkopers 2] doen wij u het volgende voorstel.

Het voorstel is gebaseerd op onderstaande adressen met de daarbij vermelde huuropbrengsten

per jaar.

[…]

De huuropbrengsten zijn inclusief de opgegeven waarden voor leegstand behalve de

[straat 3] waarvoor een garantie van 180.000 euro afgegeven wordt voor het eerste jaar.

Wie [
bedoeld is “We”;Rechtbank] zijn bereid 54.400.000 euro te betalen en stellen voor de levering in onderling overleg te bepalen waarbij onze voorkeur uitgaat naar een gespreide levering in een aantal tranches.

Wij willen voor het eventueel tekenen van de koopovereenkomst in de gelegenheid gesteld

worden de huurcontracten fysiek door te nemen.

Nadere onderzoeken onzerzijds zijn niet nodig en wij kopen onder de voorwaarde “as is where

is”.

Bij tekenen koopovereenkomst wordt 1.000.000 euro betaald welke verrekend zal worden bij

de eerste (of enige) levering.

Wij denken u een goed voorstel gedaan te hebben en zien uw reactie met belangstelling

tegemoet.”

3.12.

Bij e-mailbericht van 18 februari 2022 bevestigt de Makelaar de ontvangst van de bieding door [bedrijf 3] en schrijft zij onder meer dat in de week van 21 februari 2022 nadere informatie zal volgen over het verdere traject.

3.13.

Naar aanleiding van de bieding gaat de Makelaar op 23 februari 2022 op bezoek bij [naam 8] om – zakelijk weergegeven – op een aantal punten meer duidelijkheid te verkrijgen over de bieding. In vervolg daarop stuurt de Makelaar [naam 8] op 23 februari 2022 het volgende e-mailbericht:

“Dank voor de hartelijke ontvangst en de thee van heden morgen. Met genoegen

doe ik je hierbij ons lijstje met ‘vragen/onduidelijkheden/aandachtspunten’

toekomen naar aanleiding van de door u uitgebrachte biedingsbrief.

We zien eea conform afspraak graag as maandag [2
8 februari 2022;Rechtbank] retour middels een aangepaste biedingsbrief en/of uw toelichting.

Alvast dank en fijne dag!”

3.14.

Op 4 maart 2022 stuurt [naam 8] het volgende e-mailbericht aan de Makelaar – aangehaald voor zover relevant:

“Zoals overeengekomen kunt u dit schrijven/deze mail als aanvulling beschouwen op onze bieding van 18 februari j.l.

Met een dag vertraging, waarvoor excuses, onderstaand de antwoorden op uw vragen en onze

aangepaste bieding.

Kopende entiteit is [bedrijf 3] en/of [naam 8] .

Jaarhuur op basis van "Huuroverzicht V3" zijnde 2.423.694 euro.

Huurgarantie [plaats 2] op basis van 120.000 euro eventueel te verrekenen bij aankoop.

Verantwoording makelaar niet van toepassing.

De bieding bedraagt: zie onder voor nadere uitleg.

Leveringsdatum 3 maanden na tekenen koopovereenkomst met als uiterste datum 1 september 2022.

Controle van de huurovereenkomsten bedraagt ca. 2 dagen.

Due Diligence is niet van toepassing.

Aanbetaling 10% is akkoord.

Geen financierings voorbehoud.

Koopovereenkomst is akkoord.

Onze voorkeur gaat er naar uit, is geen harde voorwaarde, om het hele pakket in 1 x over te nemen.

Wij zijn bereid ons bod te verhogen naar 56.250.000 euro k.k. en in een persoonlijk gesprek de afslag

te bepalen voor de eventuele verkoop van het [straat 4] aan derden.

Wij denken op deze wijze de meest transparante aanpak voor uw cliënt te kunnen waarborgen en de

opbrengst te maximaliseren.

Ik bel straks nog even om nadere uitleg te geven”.

3.15.

Hierop antwoordt de Makelaar bij e-mailbericht van 4 maart 2022 als volgt – aangehaald voor zover relevant:

“Dank voor onderstaande herziene bieding.

De overige kandidaten hebben wel hun afslag kenbaar gemaakt voor [straat 4] , zou jij dit svp willen heroverwegen?

Vandaag/morgen gaan we een overzicht maken voor de familie van de laatste 4 kandidaten en [straat 4] zal een van de beslispunten worden.”

3.16.

Op 7 maart 2022 stuurt [naam 8] het volgende e-mailbericht aan de Makelaar:

“Naar aanleiding van uw verzoek van 5 maart j.l. delen wij u mede dat wij de waarde van het [straat 4] in onze bieding bepaald hebben op 5.850.000 euro.

Indien u opteert dit object separaat te verkopen wordt onze bieding op het restant van de portefeuille 50.400.000 euro.

Wij benadrukken dat onze voorkeur er naar uit gaat het geheel te verwerven maar zien het niet als deal breker.

Deze aanvulling maakt deel uit van onze bieding van 18 februari en aanvulling van 4 maart.

Wij denken u een goede aanbieding gedaan te hebben en hopen op deze wijze tot overeenkomst te kunnen komen.

Wij doen ons aanbod gestand tot 9 maart 17.00 uur.

Eventuele vragen zijn wij gaarne bereid persoonlijk toe te lichten”.

3.17.

Op 17 maart 2022 stuurt de Makelaar het volgende e-mailbericht aan [naam 8] met als onderwerp “Gunning en overeenstemming”:

“Na wederom een familieberaad, kan ik je met genoegen informeren dat Koper & Verkoper hiermee tot overeenstemming zijn gekomen over de volgende hoofdpunten:

Koper: [naam 8] (privé) en/of [bedrijf 3] B.V.

Verkopers: Conform de koopovereenkomst in de dataroom

Objecten: RCP portefeuille, met als uitgangspunt ‘huur-overzicht V3’ en ‘huur-mutatieoverzicht V2’, doch exclusief het object [straat 4] te [plaats 3] .

Koopsom: € 50.500.000,- kosten koper en obv ‘as is, where is’

Due Diligence: Geen

Financieringsvoorbehoud: Geen

Koopovereenkomst: Uitgangspunt is het model in de Dataroom, welke door Mr. [advocaat 1] (zie cc) zal worden aangepast in lijn met deze email en welke komende week zal worden ondertekend door beide partijen

Waarborgsom: 10% van de koopsom, te voldoen ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst

Notarieel transport: 3 maanden na het sluiten van de koopovereenkomst, doch uiterlijk 1 oktober 2022

Overig: We zullen arrangeren dat Koper de originele huurcontracten (digitaal en/of fysiek) in kan zien via/bij Beheerder [bedrijf 5]

Dank voor je vertrouwen en de prettige samenwerking tot op heden, wij kijken uit naar een succesvolle afronding van deze gezamenlijke transactie & overdracht van de portefeuille!”

3.18.

Op 19 maart 2022 stuurt [naam 8] het volgende e-mailbericht aan de Makelaar:

“In antwoord op jouw mail en zoals besproken bevestig ik de gemaakte afspraken met de volgende aanvulling:

De verkoop zal niet publiekelijk gemaakt worden. Indien partijen hier toch toe besluiten zal dit gebeuren nadat levering heeft plaats gevonden.

Koper stort 2.500.000 euro als zekerheid bij tekenen van koopovereenkomst. Dit als compensatie voor het verhogen van de koopprijs met 100.000 euro.”

3.19.

Op 20 maart 2022 om 06:42 uur stuurt [naam 8] het volgende e-mailbericht aan de Makelaar met als onderwerp “Voorstel”:

“Stel voor iets in deze trant:

Middels dit schrijven bevestigen wij de gemaakte afspraken van onze bieding van 18 februari en uw mail van 17 maart. Onze bieding wordt verhoogd met 100.000 euro en bedraagt derhalve 50.500.000 euro.

Wij verzoeken de verkopers echter akkoord te gaan met een betaling van 2.500.000 euro bij ondertekening koopovereenkomst en een tweede betaling van 2.500.000 op 15 augustus.

De uiterste leveringsdatum is bepaald op 1 oktober maar dit kan wellicht eerder geschieden.”

3.20.

Op 20 maart 2022 om 14:54 uur stuurt [naam 8] het volgende e-mailbericht aan de Makelaar:

“Wij zijn blij en vereerd met de gunning van de portefeuille aan ons en bevestigen onze bieding van 18 februari tezamen met de e-mails van 3 [
bedoeld is “4”;Rechtbank] en 7 maart.

In deze hebben wij een verzoek welke wij aangegeven hebben op uw bevestiging van 17 maart.

Wij zijn verkoper een aantal keren tegemoet gekomen middels verhoging bieding, uitsluiting koopovereenkomst en instemming met de koopovereenkomst.

Wij willen middels dit schrijven ook onze serieuze belangstelling kenbaar maken voor eventuele overname c.q. samenwerking met de mensen van uw technische/onderhoudsdienst.

Inzake het storten van de waarborgsom hebben wij het verzoek om deze te knippen in twee delen om de reden dat wij onze liquiditeiten gebruiken voor onze dagelijkse werkzaamheden en omdat dit 0,5 % aan negatieve rente kost.

Dit neemt natuurlijk niet weg dat wij begrijpen dat u op zoek bent naar zekerheden en dat u wilt dat deze gesteld worden.

Wij zijn een gezond bedrijf met een goed trackrecord en willen nogmaals benadrukken dat wij blij zijn met de gunning van onze bieding. Dit demonstreren wij onder andere doordat wij privé (hoofdelijk) mee tekenen en dat wij niet werken met een nieuw op te richten (lege) BV. Daarnaast zijn wij aansprakelijk voor nakoming o.b.v. de Nederlandse wetgeving.

Wij zouden het op prijs stellen dat wij 2.500.000 euro betalen bij ondertekenen koopovereenkomst en 2.500.000 euro op 15 augustus. Het is overigens niet ondenkbaar dat de overeengekomen leveringsdatum van 1 oktober vervroegd kan worden.

Als laatste willen wij opmerken dat wij geen ruchtbaarheid willen geven aan de transactie middels pers en/of media en zien uw reactie in deze graag tegemoet. Wij zijn overigens gaarne bereid om nader kennis te maken indien gewenst”.

3.21.

Op 21 maart 2022 vindt de volgende e-mailcorrespondentie plaats tussen de Makelaar en [naam 8] .

3.21.1.

Om 10:12 uur stuurt de Makelaar het volgende e-mailbericht aan [naam 8] – aangehaald voor zover relevant:

“Dank voor onderstaande email/toelichting, welke ik vanmorgen heb doorgezet naar de familie....

Check: Neem aan dat jij bedoelde met ‘uitsluiting koopovereenkomst’ eigenlijk bedoelde ‘uitsluiting koopovereenkomst [straat 4] ’?

Normaliter komt men iedere dinsdagmorgens bij elkaar, dus hoop je op korte termijn nader te kunnen berichten.”

3.21.2.

Om 10:15 uur stuurt de Makelaar het volgende e-mailbericht aan [naam 8] :

“Beste [naam 8] , we spraken af dat we onderstaande email en die van zaterdag jl als niet verzonden konden beschouwen en dat deze zijn vervangen door jouw email van gisteren 14.54 uur.”

3.21.3.

Op bovengenoemd e-mailbericht van de Makelaar van 10:12 uur reageert [naam 8] vervolgens bij e-mailbericht van 10:40 uur als volgt:

“Inderdaad [straat 4] .

We wachten af.”

3.21.4.

Op bovengenoemd e-mailbericht van de Makelaar van 10:15 uur reageert [naam 8] vervolgens bij e-mailbericht van 10:42 uur als volgt:

“Dat is juist.

Wel met het dringende verzoek te voldoen aan de vraag zoals gesteld (en gemotiveerd) in de mail van gisteren.”

3.22.

Op 22 maart 2022 stuurt de Makelaar het volgende e-mailbericht aan [naam 8] :

“Hierbij bevestig ik dat Verkoper kan instemmen met onderstaand verzoek om de waarborgsom te splitsen/voldoen in:

10% van de koopsom; 2.500.000 euro te voldoen ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst en 2.500.000 te voldoen op 15 augustus 2022.

Fijn dat we hiermede tot definitieve overeenstemming zijn gekomen en Mr. [advocaat 1] [
de advocaat van [verkopers] ;Rechtbank] zal eea verwerken in de op te stellen koopovereenkomst.

Dank tot zover en wordt vervolgd!”

3.23.

Mr. [advocaat 1] , de advocaat van [verkopers] , maakt vervolgens een concept-koopovereenkomst.

3.24.

Op 28 maart 2022 deelt [naam 8] telefonisch aan mr. [advocaat 1] mee dat hij de vastgoedportefeuille in privé koopt met [bedrijf 3] als nader te noemen meester. Op basis daarvan wordt in de hierna genoemde schriftelijke versie van de concept-koopovereenkomst (zie 3.25) [naam 8] genoemd als “Koper” en [bedrijf 3] als “Meester”, en is in artikel 4 (betreffende “
Levering, aanwijzing Meester”) tussengevoegd:

“4.2 Koper verklaart ter zake van deze Overeenkomst te handelen voor zichzelf dan wel een nader te noemen Meester, welke eventuele Meester zal worden

aangewezen door Koper in de Leveringsakte.

4.3

Een aanwijzing door Koper van zijn Meester voordat de Leveringsakte is verleden, laat de verplichtingen van Koper jegens Verkoper uit hoofde van deze Overeenkomst onverlet.”.

3.25.

Als bijlage bij het volgende e-mailbericht van 30 maart 2022, stuurt mr. [advocaat 1] aan [naam 8] , met in “CC” mr. Werkhoven, de ingeschakelde kandidaat-notaris, een herzien concept voor de koopovereenkomst – aangehaald voor zover relevant:

“
Onderwerp:[verkopers] / verkoop OG [cpt KO] #781570.01#

[…]

In bovengenoemde zaak zend ik u hierbij een herzien concept voor de koopovereenkomst. Ik zend u een schone versie en versie waarin in mark-up alle wijzigingen zijn gemarkeerd ten opzichte van het concept dat u al uit de Data Room kent. Zoals ook op het voorblad van het concept is vermeld, zend ik u dit concept onder voorbehoud van akkoord van Verkoper.

De bijlagen zend ik u per separate mail na, met uitzondering van bijlage 1. Die bijlage – het Huuroverzicht – wordt nog geactualiseerd.”

3.26.

Bij e-mailbericht van 31 maart 2022 stuurt mr. [advocaat 1] aan [naam 8] , met in “CC” mr. Werkhoven, bijlagen 1-4 bij de concept-koopovereenkomst.

3.27.

In een e-mailbericht van 5 april 2022 aan mr. [advocaat 1] en mr. Werkhoven stelt [naam 8] de volgende vraag aan hen:

“Heeft u overleg kunnen hebben inzake de kwestie hoe bepaalde objecten uit de portefeuille door geleverd kunnen worden zonder dat dit voor partijen bezwaren oplevert?”

3.28.

In verband met dit e-mailbericht voeren mr. [advocaat 1] en [naam 8] daarover op 7 april 2022 telefonisch overleg. Naar aanleiding daarvan stuurt [naam 8] op 8 april 2022 het volgende e-mailbericht aan mr. [advocaat 1] :

“Zoals gisteren besproken stuur ik u deze mail.

Wij bespraken het feit dat bepaalde objecten uit de portefeuille doorverkocht worden aan derden. Hierop is nog geen actie ondernomen laat staan dat er al met partijen gesproken is. Dit is een persoonlijke actie welke door mij verder uitgewerkt moet worden na ondertekening van de koopovereenkomst.

Deze kwestie is overigens wel aan de verkopend makelaar gemeld in het onderhandelingstraject maar doet/deed mijns inziens niet ter zake.

De levering van de doorverkochte objecten kan geschieden via een ABC of ABBC akte waarbij de verkoper (familie [verkopers] ) geen enkel risico zou moeten lopen. Zoals gezegd is dit geadviseerd en bevestigd door de heer [naam 9] .

De doorverkochte objecten worden door ons niet belast met hypotheek. Ik kan natuurlijk geen uitspraak doen of de uiteindelijke koper dit wel doet.

Wij hebben de intentie om de volgende objecten te verkopen maar willen nogmaals benadrukken dat hier nog op geen enkele wijze met partijen over gesproken is.

[…]

Deze gekozen methodiek dient er toe de financierbaarheid te vergemakkelijken, is vrijblijvend en is geen ontbindende voorwaarde.

Rest ons nog te melden dat wij gistermiddag de huurcontracten hebben ontvangen welke wij de komende dagen zullen doornemen.

Wij hopen op deze manier een goede en gedegen indruk te hebben gegeven en zien uw reactie graag tegemoet”.

3.29.

Naar aanleiding van dit e-mailbericht bericht mr. [advocaat 1] [naam 8] bij e-mailbericht van 12 april 2022 – kort samengevat en zakelijk weergegeven – dat [verkopers] van mening zijn dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan de mogelijkheid tot doorlevering geen onderdeel uitmaakt. Bijna aan het eind van dit e-mailbericht verzoekt mr. [advocaat 1] namens [verkopers] om de tekenversie van de koopovereenkomst te paraferen en te ondertekenen en om die geparafeerde en ondertekende versie van de koopovereenkomst uiterlijk op donderdag 14 april 2022 per mail aan hem te retourneren.

3.30.

Bij e-mailbericht van 14 april 2022 wendt mr. [advocaat 1] zich opnieuw tot [naam 8] en – kort samengevat en zakelijk weergegeven – herhaalt hij het standpunt van [verkopers] Ook dringt mr. [advocaat 1] aan op ondertekening van de koopovereenkomst.

3.31.

Vanaf 19 april 2022 vindt er overleg plaats tussen de advocaat van [naam 8] , mr. [advocaat 2] , en mr. [advocaat 1] . Bij e-mailbericht van 2 mei 2022 reageert mr. [advocaat 1] nader op de inhoud van de e-mailberichten van mr. [advocaat 2] en licht hij uitvoerig toe dat de koopovereenkomst tussen partijen reeds tot stand is gekomen en [verkopers] niet hoeven, en ook niet bereid zijn om, mee te werken aan een doorverkoop van delen van de vastgoedportefeuille aan derden, met ABC-levering(en) door [verkopers] [kopers] worden daarbij tevens tot 9 mei 2022, 18.00 uur, in de gelegenheid gesteld om [verkopers] , althans mr. [advocaat 1] , een geparafeerd en ondertekend exemplaar van de tekenversie van de koopovereenkomst toe te zenden. [kopers] geven hieraan geen gehoor.

3.32.

Op 6 mei 2022 stuurt mr. [advocaat 2] een e-mailbericht naar mr. [advocaat 1] waarin onder meer – kort samengevat en zakelijk weergegeven – (i) het standpunt van [naam 8] wordt herhaald dat er nog geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, en wordt vermeld (ii) dat partijen nog in onderhandeling zijn, (iii) dat het [verkopers] niet meer vrijstaat die onderhandelingen af te breken, en (iv) dat [naam 8] zeer ontstemd is over de starre en onredelijke opstelling van mr. [advocaat 1] en zijn cliënten.

3.33.

In de periode hierna – in ieder geval vanaf 11 mei 2022 tot 16 juni 2022 – vinden tussen (de vertegenwoordigers van) partijen wederom besprekingen en onderhandelingen plaats. Tijdens deze periode verschijnen er twee nieuwe aangepaste concepten van de overeenkomst van de hand van mr. [advocaat 1] , eerst een van 27 mei 2022 en vervolgens een van 9 juni 2022. Ook wordt er in deze periode uitvoerig gecorrespondeerd per e-mail.

3.34.

Bij e-mailbericht aan mr. [advocaat 2] van 9 augustus 2022 ontbindt mr. [advocaat 1] , namens [verkopers] , de koopovereenkomst.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[verkopers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

[naam 8] en [bedrijf 3] hoofdelijk veroordeelt binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan [verkopers] te betalen de boete ten bedrage van € 5.050.000,00 (zegge: vijf miljoen en vijftigduizend euro), althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf 30 augustus 2022 tot en met de dag waarop het toegewezen bedrag volledig is voldaan;

[naam 8] en [bedrijf 3] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [verkopers] als gevolg van de respectievelijk in het lichaam van de dagvaarding en in de conclusie van repliek in conventie toegelichte toerekenbare tekortkomingen en onrechtmatig handelen van [kopers] geleden en te lijden schade, voor zover deze het bedrag van de toegewezen boete te boven gaat, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van [naam 8] en [bedrijf 3] (a) in de proceskosten, met de bepaling dat [naam 8] en [bedrijf 3] over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 lid 1 BW Pro verschuldigd zullen zijn indien [naam 8] en [bedrijf 3] dat niet binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan [verkopers] hebben voldaan, en (b) in de nakosten.

4.2.

Aan deze vorderingen leggen [verkopers] – samengevat – de volgende stellingen ten grondslag:

[verkopers] hebben op of omstreeks 22 maart 2022 op basis van de door [kopers] gedane bieding hun vastgoedportefeuille aan [kopers] gegund, waardoor toen tussen hen een overeenkomst tot stand is gekomen voor de verkoop van die vastgoedportefeuille voor een koopsom van € 50.500.000,00;
Tot de essentialia van deze koopovereenkomst behoren onder meer:

▪ de koop door [kopers] van de vastgoedportefeuille “
as is where is”,

▪ de afwezigheid van een (nader)
due diligence-onderzoek,

▪ de afwezigheid van een financieringsvoorbehoud,

▪ de levering van de vastgoedportefeuille op uiterlijk 1 oktober 2022, en

▪ de verplichting van [kopers] om de vastgoedportefeuille in één keer in het geheel af te nemen en te betalen;

[kopers] hebben de koopovereenkomst echter geweigerd te ondertekenen; medio april 2022 werd namelijk duidelijk dat zij de financiering van de aankoop alleen rond zouden kunnen krijgen, en de vastgoedportefeuille konden afnemen en betalen, als zij deze in delen/tranches konden afnemen en betalen en doorverkopen aan derden met A(B)C-leveringen, hetgeen niet in de koopovereenkomst was overeengekomen en waaraan [verkopers] ook niet bereid waren hun medewerking te verlenen;
[verkopers] hebben de koopovereenkomst daarom bij e-mailbericht van 9 augustus 2022 buitengerechtelijk ontbonden;
Op grond van het boetebeding in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst hebben [kopers] een boete aan [verkopers] verbeurd ter grootte van 10% van de koopsom, derhalve een bedrag van € 5.050.000,00. Daarnaast zijn zij aanvullende schadevergoeding aan [verkopers] verschuldigd, voor zover de schade het bedrag van de boete te boven gaat.

4.3.

[kopers] voeren verweer en concluderen dat de rechtbank:

I. mevrouw [naam 6] in haar vordering geheel of gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaart (aangezien zij geen partij was bij enig concept van enige koopovereenkomst en ook niet bij de onderhandelingen), althans de vorderingen (geheel of gedeeltelijk) afwijst, althans deze matigt en/of deze vorderingen aanpast tot uitvoerbare vorderingen (waarbij de aanpassingen ten nadele komen van mevrouw [naam 6] );

II. [bedrijf 2] in haar vordering geheel of gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaart (aangezien zij de enige onroerende zaak heeft verkocht die onderdeel uitmaakte van de litigieuze portefeuille), althans deze afwijst, althans de vorderingen (geheel of gedeeltelijk) aan haar ontzegt, althans deze matigt en/of deze vorderingen aanpast tot uitvoerbare vorderingen (waarbij de aanpassingen ten nadele komen van [bedrijf 2] );

III. [verkopers] en/of de andere eiser(es)s(en) in hun vorderingen geheel of gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaart, althans deze afwijst, althans de vorderingen (geheel of gedeeltelijk) aan hen ontzegt, althans deze matigt en/of deze vorderingen aanpast tot uitvoerbare vorderingen (waarbij de aanpassingen ten nadele komen van [verkopers] c.q. de andere eiser(es)s(en) in conventie), althans al het voorgaande (niet-ontvankelijkheid, ontzegging, afwijzing, matiging e.d.) in ieder geval aangaande [naam 8] in privé (inhoudende dat [naam 8] in privé niet wordt veroordeeld of in ieder geval niet hoofdelijk aangaande alles waar [naam 8] in beheer toe wordt veroordeeld), althans een zodanig(e) oordeel/veroordeling als door de rechtbank in goede justitie te bepalen,

met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [verkopers] , althans één of meer van hen, in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en – voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.4.

Hiertoe voeren [kopers] – samengevat – onder meer de volgende argumenten aan:

[kopers] hebben vóór de gunning bij hun bieding bedongen dat zij de mogelijkheid wilden hebben om een deel van de vastgoedportefeuille te kunnen doorverkopen, met ABC-levering(en). Partijen hebben daarover echter geen overeenstemming bereikt, en daarmee ook niet over de koop. Er is dus nooit een koopovereenkomst tot stand gekomen;
Voor zover er toch sprake is geweest van enige afdwingbare overeenkomst tussen [verkopers] en [kopers] , roepen [kopers] subsidiair de vernietiging van die overeenkomst in, op grond van dwaling en/of misbruik van omstandigheden;
Partijen zijn in ieder geval geen aansprakelijkheid voor [naam 8] in privé overeengekomen;
Van enige tekortkoming door [kopers] is geen sprake geweest, zodat de ontbinding door [verkopers] van de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is;
[verkopers] waren in ieder geval niet gerechtigd om direct te ontbinden, namelijk zonder ingebrekestelling of het stellen van een termijn, zoals was voorgeschreven door artikel 21.1 van de koopovereenkomst;
[kopers] zijn geen schadevergoeding verschuldigd.

in reconventie

4.5.

[kopers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [verkopers] onrechtmatig hebben gehandeld door het afbreken van de onderhandelingen;

II. [verkopers] hoofdelijk, althans één of meerderen van hen, veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [kopers] , althans aan [naam 8] of [bedrijf 3] , althans de schade begroot en/of schat en/of berekent in goede justitie, dan wel nader opmaakt bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2022, althans vanaf de dag van de conclusie van antwoord in conventie, althans vanaf door de rechtbank in goede justitie te bepalen dag,

met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [verkopers] , althans één van hen, in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en – voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.6.

Aan deze vorderingen leggen [kopers] – samengevat – het volgende ten grondslag. Er is geen wilsovereenstemming geweest. Er is dus geen afdwingbare overeenkomst tot stand gekomen. Op 13 juni 2022 waren partijen evenwel dermate ver gevorderd, na maanden onderhandeling, dat [verkopers] niet zomaar de onderhandelingen konden afbreken, zonder schadeplichtig te worden tegenover [kopers] . Op 9 augustus 2022 is door [verkopers] een ongerechtvaardigde en/of onrechtmatige ontbindingsverklaring uitgebracht.

4.7.

[verkopers] voeren verweer en concluderen dat de rechtbank [kopers] niet-ontvankelijk verklaart in hun vorderingen, althans deze afwijst, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [kopers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente na veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis.

4.8.

Voor de argumenten van [verkopers] verwijst de rechtbank allereerst naar de hierboven in 4.2 genoemde stellingen van [verkopers] in conventie. Verder voeren [verkopers] in reconventie (onder meer) het volgende aan. Vanaf 11 mei 2022

tot en met 16 juni 2022 is tussen partijen uitsluitend sprake geweest van

schikkingsonderhandelingen, die van de zijde van [verkopers] steeds zijn gevoerd onder uitdrukkelijk voorbehoud van al hun rechten, om te onderzoeken of overeenstemming zou kunnen worden bereikt over een wijziging van de koopovereenkomst in die zin dat [kopers] de vastgoedportefeuille toch in delen/tranches zouden kunnen afnemen en betalen en doorverkopen aan derden met A(B)C-leveringen. Daarbij hebben [verkopers] de door hen voorbehouden rechten nimmer prijsgegeven. Gegeven het feit dat [kopers] in deze zaak uitdrukkelijk stellen zich niet te beroepen op “enige (inhoud) van

schikkingsonderhandelingen”, komt hiermee reeds iedere basis aan deze vordering te ontvallen.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Eiswijziging (eisvermindering) in conventie

5.1.

[verkopers] hebben hun eis gewijzigd bij conclusie van repliek in conventie. [kopers] hebben daarop in hun conclusie van dupliek in conventie niet meer gereageerd. Artikel 130 Rv Pro bepaalt dat eiseres bevoegd is haar eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging is dan ook tijdig gedaan. Nu tegen de eiswijziging geen bezwaar is gemaakt en deze ook niet in strijd is met de goede procesorde, zal de rechtbank recht doen op de gewijzigde eis.

Eiswijziging (eisvermindering) in reconventie

5.2.

[kopers] hebben hun eis gewijzigd bij conclusie van repliek in reconventie. [verkopers] hebben daarop in hun conclusie van dupliek in reconventie niet meer gereageerd. Artikel 130 Rv Pro bepaalt dat eiseres bevoegd is haar eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging is dan ook tijdig gedaan. Nu tegen de eiswijziging geen bezwaar is gemaakt en deze ook niet in strijd is met de goede procesorde, zal de rechtbank recht doen op de gewijzigde eis.

Samenhang conventie en reconventie

5.3.

Gezien de nauwe verwevenheid van de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie komen zij hierna gezamenlijk aan de orde.

Is er een overeenkomst gesloten?

5.4.

Kern van het geschil is of er door partijen op of omstreeks 22 maart 2022 een koopovereenkomst is gesloten betreffende de vastgoedportefeuille van [verkopers]

5.5.

Het standpunt van [verkopers] is dat zij op of omstreeks 22 maart 2022 op basis van de door [kopers] gedane bieding hun vastgoedportefeuille aan [kopers] hebben gegund en dat door die gunning toen een overeenkomst tot stand is gekomen (voor een koopsom van € 50.500.000).

5.6.

[kopers] betwisten dat. Daartoe voeren zij – samengevat – het volgende aan:

- Het standpunt van [verkopers] dat gunning de totstandkoming is van een perfecte overeenkomst

(a) is niet vooraf bepaald en volgt niet uit het verkoopproces zoals beschreven in het Investment Memorandum,

(b) past niet bij de grote omvang en de complexiteit van de vastgoedtransactie, én

Beide zijden hebben niet beoogd om meteen te komen tot een afdwingbare overeenkomst bij het uitbrengen van de bieding. Het was de bedoeling van partijen dat zij slechts gebonden zouden zijn na ondertekening door beide zijden van een schriftelijke overeenkomst, een zogenaamde “
Er was ook nog niet voldaan aan (al) de essentialia van een koopovereenkomst;
De op [verkopers] , althans hun makelaar en hun advocaat, rustende zorgplicht brengt de verplichting met zich mee om te controleren of de verwachtingen van partijen met elkaar overeenstemden. [kopers] gingen er gerechtvaardigd vanuit dat die makelaar feitelijk hun intenties bevestigde en dat nadien – zoals expliciet bepaald in het verkoopproces – verder onderhandeld zou worden over precieze inhoud en verdere voorwaarden van een overeenkomst. Ook de ‘wilsvertrouwensleer’ staat er dus aan in de weg dat er op of omstreeks 22 maart 2022 een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

5.7.

Artikel 6:217 lid 1 BW Pro bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Onder een aanbod wordt verstaan een aan de wederpartij gedaan voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst ontstaat. De totstandkoming van een overeenkomst vereist in de eerste plaats wilsovereenstemming tussen partijen over de essentiële onderdelen van de overeenkomst. Bij een koopovereenkomst zullen de zaak, het aantal en de prijs in de regel tot de essentialia behoren, hoewel de afwezigheid van een prijsafspraak niet aan de totstandkoming van een geldige koopovereenkomst in de weg hoeft te staan (art. 7:4 BW Pro). De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud is tot stand gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de
Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien^[1].

5.8.

Uit de hierboven in 3.4-3.22 genoemde correspondentie tussen de Makelaar en [naam 8] leidt de rechtbank af dat [naam 8] in de loop van enige maanden een aantal biedingen heeft uitgebracht én dat [naam 8] zijn laatste – definitieve – bieding heeft uitgebracht in zijn e-mailbericht van 20 maart 2022 om 06:42 uur, waarin hij zijn aanvankelijk geboden koopsom heeft verhoogd met € 100.000,00 (zie 3.19).

5.9.

Ook leidt de rechtbank uit deze correspondentie af dat [verkopers] niet later dan op het moment van het e-mailbericht van de Makelaar aan [naam 8] van 22 maart 2022 (zie 3.22) deze bieding hebben gegund aan [kopers]

5.10.

Dat doet de vraag rijzen of deze ‘gunning’ van deze bieding op één lijn gesteld mag worden met de aanvaarding van een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW Pro.

5.11.

Uit het in het Investment Memorandum beschreven verkoopproces lijkt niet (zonder meer) te volgen dat de gunning van een bieding voldoende is voor de totstandkoming van een overeenkomst. Op dat punt lijken [kopers] het gelijk aan hun kant te hebben. Zo moet er volgens het Investment Memorandum eerst een Letter of Intent (LOI) worden gesloten voordat kan worden overgegaan tot het sluiten van de (“definitieve”) overeenkomst met de geselecteerde koper.

5.12.

Daar staat echter het volgende tegenover.

5.13.

De Makelaar besluit haar e-mailbericht aan [naam 8] van 22 maart 2022 als volgt:

“Fijn dat we hiermede tot definitieve overeenstemming zijn gekomen en Mr. [advocaat 1] [
de advocaat van [verkopers] ;Rechtbank] zal eea verwerken in de op te stellen koopovereenkomst.”

Zonder enig voorbehoud heeft de Makelaar het hier over een door partijen bereikte wilsovereenstemming. Voor zover [naam 8] na ontvangst van dit e-mailbericht van 22 maart 2022 (nog) in de veronderstelling verkeerde dat er nog een aantal formele stappen moesten worden gezet voordat sprake kon zijn van de totstandkoming van een overeenkomst, zoals het sluiten van een Letter of Intent (LOI), had van hem verwacht mogen worden dat hij dat vervolgens kenbaar had gemaakt aan (een vertegenwoordiger van) [verkopers] . Dat heeft hij echter niet gedaan. [verkopers] mochten er dus gerechtvaardigd op vertrouwen dat [naam 8] na de gunning van zijn bieding geen aanspraak meer maakte op het volgen van alle formele stappen die voorzien waren in het door de Makelaar opgezette verkoopproces, zoals het sluiten van een Letter of Intent (LOI).

5.14.

In de correspondentie na 22 maart 2022 tussen [naam 8] en (de advocaat van) [verkopers] is het alleen nog maar gegaan over de door [naam 8] gewenste mogelijkheid van ABC-levering, maar niet in geschil is dat de in maart 2022 tot stand gekomen koopovereenkomst geen bepalingen inhield over die mogelijkheid van ABC-levering. Die mogelijkheid is door [kopers] ook niet als voorwaarde in de bieding opgenomen. In zijn e-mail aan mr. [advocaat 1] van 8 april 2022 (zie 3.28) refereert [naam 8] aan de mogelijkheid van ABC-leveringen met de woorden: “
Dit is een persoonlijke actie welke door mij verder uitgewerkt moet worden na ondertekening van de koopovereenkomst” en “
Deze gekozen methodiek dient er toe de financierbaarheid te vergemakkelijken, is vrijblijvend en is geen ontbindende voorwaarde”. Ook daaruit is af te leiden dat de mogelijkheid van het (gedeeltelijk) doorleveren van panden geen door [kopers] gestelde voorwaarde is voor de totstandkoming van de overeenkomst.

5.15.

De rechtbank is dus van oordeel dat er op of omstreeks 22 maart 2022 een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Het beroep door [kopers] op dwaling, op misbruik van omstandigheden, op overmacht en op onvoorziene omstandigheden

5.16.

Voor het geval de rechtbank van oordeel is dat er op of omstreeks 22 maart 2022 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, roepen [kopers] de vernietiging in van die overeenkomst op grond van dwaling en/of misbruik van omstandigheden. Tevens doen zij een beroep op overmacht.

5.17.

[verkopers] betwisten het beroep van [kopers] op dwaling, op misbruik van omstandigheden en op overmacht.

5.18.

Voor vernietiging van een overeenkomst op grond van dwaling moet ingevolge artikel 6:228 BW Pro sprake zijn van één (of meer) van de volgende situaties:

a) de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten,
b) de wederpartij had, in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende behoren in te lichten,
c) de wederpartij is bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

5.19.

Volgens [kopers] heeft [naam 8] gedwaald over:

i) de “als een essentieel element geldende” ABC-leveringsmogelijkheid,
ii) de vrijheid van onderhandeling die volgens hem tussen partijen had te gelden zolang er nog geen koopovereenkomst was getekend, én
iii) het blijkbaar niet gelden van een schriftelijkheidsvereiste.

Anders gezegd, volgens [naam 8] zou hij de overeenkomst niet gesloten hebben

a) als hij had geweten dat de overeenkomst geen mogelijkheid bood voor een ABC-levering, en/of
b) als hij had geweten dat hij ook zonder ondertekening van de overeenkomst op een bepaald moment geen vrijheid van onderhandeling meer had, en/of
c) als hij had geweten dat voor de totstandkoming van de overeenkomst niet vereist was dat de overeenkomst op schrift was gesteld.

[verkopers] hebben volgens [kopers] op deze punten niet aan hun mededelingsplicht in de zin van artikel 6:228 BW Pro voldaan.

5.20.

Voor een geslaagd beroep op dwaling als gevolg van de schending van een mededelingsplicht door de wederpartij is in elk geval vereist dat:

- de wederpartij op de hoogte was, of behoorde te zijn, van de werkelijke toestand (van de eigenschap) ten aanzien waarvan is gedwaald, én

- de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst moest begrijpen dat die eigenschap voor de dwalende van essentieel belang was (het zogenoemde ‘kenbaarheidsvereiste’).

Als niet aan deze beide vereisten is voldaan, dan bestond ten aanzien van de eigenschap waaromtrent gedwaald werd geen mededelingsplicht aan de zijde van de wederpartij en kan niet vernietigd worden op de grond van artikel 6:228, lid 1, onder b BW.

5.21.

[kopers] beroepen zich op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro zijn zij dus gehouden omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen, waarom [naam 8] gedwaald heeft. Aan die stelplicht hebben [kopers] niet voldaan. Zo hebben zij niet aangevoerd dat en, zo ja, waarom [verkopers] wisten of hadden behoren te weten dat [naam 8] geen overeenkomst zou zijn aangegaan als hij op de hoogte was geweest van de hierboven in r.o. 5.19 onder (a), (b) en/of (c) genoemde omstandigheden. Hieraan kan niet afdoen dat (volgens [kopers] ) de mogelijkheid van een ABC-levering volstrekt marktconform en gebruikelijk is (bij een omvangrijke vastgoedtransactie als de onderhavige).

5.22.

Het beroep van [kopers] op dwaling faalt dus.

5.23.

Ook het beroep dat [kopers] doen op misbruik van omstandigheden door [verkopers] faalt. Volgens [kopers] is door [verkopers] op een onduidelijke manier afgeweken van een voorgenomen structuur van het verkoopproces en zijn (de adviseurs van) [verkopers] daarbij onzorgvuldig omgegaan met [naam 8] , die niet werd bijgestaan door deskundigen. Met deze zeer algemene stelling hebben [kopers] niet aan hun stelplicht voldaan. [naam 8] is een aannemer en belegger in vastgoed, die blijkens de geciteerde correspondentie graag wilde kopen en bepaald wist waar hij het over had. Voor zover [naam 8] al een (relevante) kennisachterstand had ten opzichte van (de adviseurs van) [verkopers] , maken [kopers] volstrekt niet duidelijk dat [verkopers] welbewust geprofiteerd hebben van deze kennisachterstand van [naam 8] .

5.24.

Ten slotte faalt ook het beroep van [kopers] op overmacht en onvoorziene omstandigheden. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

5.25.

Volgens [kopers] ontstonden er als gevolg van de door [verkopers] overwegend in de periode 23 mei-16 juni 2022 veroorzaakte vertraging steeds meer factoren die meer tijdsdruk gaven en sowieso aanleiding hadden gegeven tot wijziging van de voorgenomen transactie. Volgens [kopers] rechtvaardigen deze omstandigheden een beroep op overmacht dan wel wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW Pro. Als voorbeelden van zulke factoren noemen [kopers] (i) de economische gevolgen van de op 26 februari 2022 begonnen Russische invasie in Oekraïne, (ii) de stijging van de inflatie, (iii) de stijging van de overdrachtsbelasting per 1 februari 2023 en (iv) slecht uitwerkende politieke plannen voor vastgoedeigenaren en verhuurders. Deze omstandigheden tonen volgens [kopers] aan dat een overeenkomst, met de door [verkopers] gestelde inhoud, naar verwachting niet ongewijzigd uitgevoerd had kunnen worden.

5.26.

Voor een geslaagd beroep op overmacht is op grond van artikel 6:75 BW Pro vereist dat de tekortkomingen van [kopers] niet aan hen kunnen worden toegerekend. Daarvan is sprake als de tekortkomingen niet te wijten zijn aan hun schuld, noch krachtens wet of rechtshandeling en ook niet krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor hun rekening komen.

5.27.

Waar partijen, als gezegd, op of omstreeks 22 maart 2022 al een koopovereenkomst hadden gesloten, hadden [kopers] voor een gegrond beroep op zowel overmacht als wijziging van omstandigheden (art. 6:258 BW Pro) moeten aanvoeren welke omstandigheden vanaf de totstandkoming van de overeenkomst concreet aan nakoming in de weg stonden. Dit hebben zij nagelaten. Zij hebben gesteld dat [verkopers] verantwoordelijk zouden zijn voor vertraging in de periode 23 mei – 16 juni 2022. Een algemene verwijzing bij wijze van voorbeelden naar omstandigheden die, naar de rechtbank begrijpt, de transactie voor [kopers] naderhand wellicht minder aantrekkelijk maakten, is in dit verband onvoldoende.

Hebben partijen na maart 2022 een nieuwe, vervangende overeenkomst gesloten?

5.28.

Als gezegd – zie hierboven onder 3.33 –, vanaf 11 mei 2022 tot 16 juni 2022 is er tussen (vertegenwoordigers van) partijen (weer) onderhandeld. Zoals hierboven in r.o. 5.7 e.v. is overwogen, was er toen al een koopovereenkomst tot stand gekomen. Deze onderhandelingen hadden dus hoogstens tot doel om die reeds tot stand gekomen koopovereenkomst (eventueel) te wijzigen. Deze onderhandelingen waren voor mr. [advocaat 1] , zo is niet in geschil, bovendien aanleiding om achtereenvolgens twee nieuwe conceptversies van de koopovereenkomst op te stellen, een op 27 mei 2022 en een op 9 juni 2022. Ook is niet in geschil dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over (een van) deze nieuwe conceptversies van de koopovereenkomst. De rechtbank verwerpt dan ook het standpunt dat deze onderhandelingen en/of deze nieuwe conceptversies van de koopovereenkomst hebben geleid tot het openbreken van de op of omstreeks 22 maart 2022 tot stand gekomen koopovereenkomst dan wel tot het wijzigen van die overeenkomst. In plaats daarvan deelt de rechtbank het standpunt van [verkopers] dat deze onderhandelingen slechts het karakter hadden van schikkingsonderhandelingen en dat, bij gebreke van een bereikte schikking, geen overeenstemming is bereikt over de nieuwe conceptversies van de koopovereenkomst. De advocaat van [verkopers] heeft in zijn e-mail van 11 mei 2022 aan (de advocaat van) [kopers] ook expliciet opgenomen dat de verdere gesprekken het karakter van schikkingsonderhandelingen zouden hebben. Dat voorbehoud is (met verwijzing naar het e-mailbericht van 11 mei 2022) ook opgenomen in de conceptovereenkomsten van 27 mei 2022 en 9 juni 2022. Van de zijde van [kopers] is daarop (op die momenten) niet aangegeven dat dit niet klopte of dat zij het daarmee niet eens waren.

Hoofdelijke aansprakelijkheid van [naam 8] en [bedrijf 3] ?

5.29.

Volgens [verkopers] heeft [naam 8] zich in privé verbonden. [kopers] betwisten dat. Volgens hen is alleen [bedrijf 3] verbonden en is van hoofdelijke verbondenheid van [naam 8] geen sprake.

5.30.

Zoals hierboven in 3.24 bij de vaststaande feiten is vermeld, heeft [naam 8] op 28 maart 2022 telefonisch aan mr. [advocaat 1] te kennen gegeven dat hij de vastgoedportefeuille in privé zou kopen met [bedrijf 3] als nader te noemen meester. Op basis daarvan is in alle nadien opgestelde schriftelijke versies van de (concept-)koopovereenkomst [naam 8] genoemd als “Koper” en [bedrijf 3] als “Meester”, zo is de rechtbank gebleken.

5.31.

Gesteld noch gebleken is dat [naam 8] op enig moment gebruik heeft gemaakt van de in de koopovereenkomst opgenomen mogelijkheid om zijn meester nader aan te wijzen.

5.32.

Dat betekent dat alle vorderingen tegen [bedrijf 3] zullen worden afgewezen.

Zijn alle eisers vorderingsgerechtigd?

5.33.

Het verweer van [kopers] dat niet alle eisers een vordering hebben, is door hen niet in voldoende mate gehandhaafd nadat [verkopers] dit verweer gemotiveerd hadden weerlegd. Dit verweer faalt dus.

Is [naam 8] in verzuim geraakt?

5.34.

[verkopers] vorderen een boete en aanvullende schadevergoeding van [kopers] op grond van artikel 21.3 van de koopovereenkomst. Artikel 21 luidt Pro als volgt:

“
21. Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

21.1

Een Partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk (e-mail inbegrepen) geschieden, met inachtneming van een termijn om de tekortkoming te zuiveren van acht (8) dagen.

21.2

Wanneer een Partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan de wederpartij de Overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

21.3

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de Koopprijs, zal de nalatige Partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale Koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.”

5.35.

Uit artikel 21.2 en 21.3 volgt dat voor buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst en voor de verschuldigdheid van een boete en aanvullende schadevergoeding verzuim van de schuldenaar is vereist. Volgens de tekst van artikel 21.1 is voor verzuim een ingebrekestelling vereist. Een ingebrekestelling naar Nederlands burgerlijk recht is een schriftelijke aanmaning aan de schuldenaar waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. Zie artikel 6:82 lid 1 BW Pro. In artikel 21.1 is overeengekomen dat de termijn om de tekortkoming te zuiveren acht dagen moet bedragen.

5.36.

[naam 8] stelt dat, nu hij niet in gebreke is gesteld, hij niet in verzuim is geraakt. [verkopers] stelt hier tegenover dat artikel 21.1 van de koopovereenkomst geen afbreuk doet aan artikel 6:83, aanhef en sub c, BW waarin is bepaald dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten. Volgens [verkopers] is daarvan sprake, nu [kopers] zowel zelf in hun reactie op de e-mails van mr. [advocaat 1] van 12 en 14 april 2022, onder meer bij e-mail van 15 april 2022, als in de e-mails van 22 april en 28 april 2022 van hun advocaat duidelijk hebben verklaard dat zij zonder de mogelijkheid van doorverkoop aan derden met A(B)C-leveringen de tekenversie van de overeenkomst niet zouden ondertekenen en hun afname- en betalingsverplichtingen niet zouden (kunnen) nakomen. [verkopers] stellen verder dat, hoewel [kopers] al in verzuim verkeerden, [verkopers] hen ten overvloede bij e-mail van 2 mei 2022 tot 9 mei 2022, 18.00 uur, nogmaals in de gelegenheid hebben gesteld om die verplichtingen alsnog na te komen. Door daaraan geen gehoor te geven, werd het reeds ingetreden verzuim bekrachtigd. Ook tijdens de vanaf 11 mei 2022 tot en met 16 juni 2022 gevoerde schikkingsonderhandelingen hebben [kopers] herhaaldelijk meegedeeld te betwisten dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen. [verkopers] hebben ook betoogd dat als zou zijn overeengekomen dat verzuim uitsluitend na ingebrekestelling kan intreden, een beroep daarop door [kopers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is, nu ingebrekestelling ten aanzien van de afname- en betalingsverplichtingen zinloos was geweest als gevolg van de mededeling van [kopers] dat zij die verplichtingen niet konden en zouden nakomen.

5.37.

Het is de rechtbank niet gebleken dat [verkopers] op enig moment voorafgaande aan het hierboven onder 3.34 genoemde e-mailbericht van hun advocaat van 9 augustus 2022, waarin de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, [naam 8] in gebreke hebben gesteld met een termijn van acht dagen om de tekortkoming te zuiveren. Dit was echter ook niet nodig om verzuim van [naam 8] te doen intreden.

Op het hierboven in 3.29 genoemde e-mailbericht aan hem van mr. [advocaat 1] van 12 april 2022, waarin het verzoek is gedaan om de koopovereenkomst uiterlijk op 14 april 2022 ondertekend te retourneren, heeft [naam 8] niet gereageerd. In reactie op de sommatie van mr. [advocaat 1] van 14 april 2022 in het hierboven in 3.30 genoemde e-mailbericht, waarin deze aangaf dat, indien ook ondertekening binnen deze termijn uitbleef, [verkopers] dit zouden opvatten als een mededeling waaruit zij moesten afleiden dat [naam 8] in de nakoming van de koopovereenkomst tekort zou schieten, heeft [naam 8] niet geschreven dat hij de koopovereenkomst zou ondertekenen, maar daarentegen gesteld dat de mogelijkheid van doorverkoop aan derden met A(B)C-leveringen in de overeenkomst moest worden opgenomen. [verkopers] hebben zowel deze reactie als de latere betwisting bij monde van de advocaat van [kopers] dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen mogen opvatten als een mededeling van [naam 8] waaruit zij konden afleiden dat deze in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen (de afname- en betalingsverplichtingen) tekort zouden schieten. De rechtbank is daarbij van oordeel dat de verzuimregeling in artikel 21.1 van de koopovereenkomst niet exclusief werkt, in die zin dat deze verzuim op grond van een mededeling als hier aan de orde uitsluit. Maar zelfs als wél van zo’n exclusieve werking zou moeten worden uitgegaan, zou in de hier aan de orde zijnde omstandigheden ingebrekestelling zinloos zijn geweest, zodat deze op grond van de redelijkheid en billijkheid niet van [verkopers] kon worden gevergd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [naam 8] vanaf 15 april 2022 te kennen heeft gegeven dat, samengevat, hij alleen een overeenkomst gestand zou doen die voorzag in doorverkoop aan derden met A(B)C-leveringen. Een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming zou geen enkel verschil hebben gemaakt. [naam 8] verkeerde derhalve in verzuim toen [verkopers] op 9 augustus 2022 de gesloten overeenkomst ontbonden.

5.38.

[kopers] stellen dat [verkopers] ten onrechte hun berichten in het kader van de onderhandeling duiden als een weigering om na te komen, terwijl [naam 8] redelijke voorstellen deed en die bij aanvaarding ook zou nakomen. Dit argument ketst af op de vaststelling door de rechtbank dat op of omstreeks 22 maart 2022 de koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Ontbinding

5.39.

Op grond van artikel 21.2 van de koopovereenkomst waren [verkopers] dus gerechtigd op 9 augustus 2022 de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Boete. Matiging van de boete? Wettelijke rente. Aanvullende schadevergoeding.

5.40.

[verkopers] vorderen zowel betaling van een boete als aanvullende schadevergoeding.

5.41.

Het verzuim van [naam 8] heeft betrekking op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel de voldoening van de koopprijs. Op grond van artikel 21.3 van de overeenkomst is [naam 8] dus een boete verschuldigd en, voor het geval [verkopers] meer schade lijden dan het bedrag van deze boete, ook nog schadevergoeding, dus aanvullende schadevergoeding.

5.42.

Op grond van artikel 21.3 van de overeenkomst is [naam 8] een boete verschuldigd ter hoogte van 10% van de koopprijs, dus een boete van € 5.050.000,00. [kopers] vinden echter dat deze boete moet worden gematigd.

5.43.

De rechtbank moet bij de beoordeling van een verzoek tot matiging terughoudend zijn. Voor matiging van de boete is op grond van artikel 6:94 BW Pro slechts plaats als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarbij moet volgens de Hoge Raad niet alleen gelet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De maatstaf voor deze matiging is dus vrij streng.

5.44.

Een boete van 10% bij vastgoedtransacties is een standaard contractuele boete die verschuldigd is als een koper of verkoper de overeenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld bij het niet ‘rondkrijgen’ van de financiering zonder financieringsvoorbehoud. De boete is in zulke gevallen bedoeld als schadevergoeding en prikkel tot nakoming, en wordt daarom veelal gesteld op 10% van de koopsom. Tegen deze achtergrond heeft [naam 8] onvoldoende onderbouwd waarom de boete in de concrete omstandigheden van dit geval niet billijk is. Dat het gaat om een hoog bedrag is daarbij niet voldoende. Dat is inherent aan de omvang van deze vastgoedtransactie. Met het geven van het akkoord op de koopovereenkomst, waaronder dus ook artikel 21, heeft [naam 8] als ervaren vastgoedbelegger welbewust de mogelijkheid aanvaard dat hij een dergelijk hoog bedrag als boete zou moeten betalen als hij de overeenkomst niet zou nakomen.

5.45.

Er is dus onvoldoende reden voor matiging van de boete.

5.46.

De boete heeft, als gezegd, te gelden als een vorm van gefixeerde schadevergoeding. Hierover is dus niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW verschuldigd, maar de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro. Tegen de over de boete door [verkopers] gevorderde wettelijke rente is door [kopers] geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum is bepaald.

5.47.

[verkopers] kunnen nog niet uitsluiten dat zij meer schade hebben geleden dan het bedrag van de boete. Voor dat geval biedt artikel 21.3 de mogelijkheid van het vorderen van aanvullende schadevergoeding.

5.48.

Het gaat hier om de vordering van [verkopers] tot verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor toewijzing van deze vordering is voldoende dat de mogelijkheid van schade en het bestaan van aansprakelijkheid voldoende aannemelijk zijn gemaakt. [verkopers] hebben hieraan voldaan. Zij hebben namelijk voldoende aannemelijk gemaakt dat de mogelijkheid bestaat dat zij meer schade hebben geleden dan de boete. Zij hebben immers onder meer onderbouwd gesteld (i) dat de portefeuille minder waard is geworden, (ii) dat zij al voor ruim € 4.000.000,00 hebben geïnvesteerd, en (iii) dat er nog opdracht is gegeven voor investeringen van € 4.000.000,00. In de schadestaatprocedure kan dan ook het door [kopers] opgeworpen punt aan de orde komen dat de portefeuille in waarde juist is gestegen.

5.49.

Het schadebeperkingsverweer van [kopers] hoeft nog niet in deze zaak te worden beoordeeld. De schadestaatprocedure is daarvoor het aangewezen moment.

5.50.

Conclusie is dat de door [verkopers] gevorderde verwijzing naar de schadestaat zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.51.

[verkopers] vorderen buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van

€ 6.775,00, te vermeerderen met omzetbelasting (btw), derhalve in totaal een bedrag van € 8.197,75.

5.52.

Deze vordering baseren [verkopers] allereerst op de correspondentie die mr. [advocaat 1] vanaf 12 april 2022 tot met 11 mei 2022 heeft gevoerd om [kopers] ertoe te bewegen hun verbintenissen uit de koopovereenkomst na te komen en op de correspondentie van mr. [advocaat 1] vanaf 11 mei 2022 tot en met 16 juni 2022 met betrekking tot de schikkingsonderhandelingen. Nadat de schikkingspoging van mr. [advocaat 1] was mislukt, hebben [verkopers] bij e-mailbericht van 9 augustus 2022 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete, en zich overigens alle rechten voorbehouden. Dat mr. [advocaat 1] voor vergoeding in aanmerking komende buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht valt dan ook niet serieus te betwisten, aldus [verkopers]

5.53.

[kopers] betwisten buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn. Volgens hen hebben [verkopers] na bijna twee jaar complete “radiostilte” [kopers] rauwelijks gedagvaard. Er is geen brief gestuurd over de hoogte van de gepretendeerde schade (of het vorderen daarvan) en ook niet over (het vorderen van) de boete en er zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht in de periode van 9 augustus 2022 tot 5 april 2024 om tot incasso van de gepretendeerde vordering te komen. Bovendien vallen volgens [kopers] kosten voor schikkingsonderhandelingen niet onder buitengerechtelijke incassokosten.

5.54.

De rechtbank stelt vast dat [verkopers] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor het toekennen van buitenrechtelijke incassokosten is het sturen van een enkel bericht, zoals een brief of een e-mailbericht, in dit geval ( [naam 8] is niet te beschouwen als een consument) voldoende. Bovengenoemde ontbindingsmail van 9 augustus 2022 voldoet aan dat vereiste. In overeenstemming met de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten hebben [verkopers] recht op het forfaitaire bedrag van € 6.775,00 (het maximum bedrag gerelateerd aan de toegewezen hoofdsom). Vermeerderd met btw gaat het om een bedrag van € 8.197,75. De rechtbank wijst dit bedrag toe.

De vorderingen in reconventie

5.55.

De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. Dat volgt uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld in conventie. Op of omstreeks 22 maart 2022 is, als gezegd, een koopovereenkomst tot stand gekomen. De onderhandelingen die moesten leiden tot het sluiten van een koopovereenkomst waren toen dus afgerond. De enige reden waarom [verkopers] na de totstandkoming van de koopovereenkomst toch weer hebben onderhandeld met [kopers] is dat [verkopers] een minnelijke regeling wilden treffen over de nadien door [kopers] opgeworpen bezwaren. Die latere onderhandelingen waren dus slechts schikkingsonderhandelingen die niet tot een minnelijke regeling hebben geleid. Er is dus geen grondslag voor de vorderingen van [kopers]

Proceskosten in conventie

5.56.

[verkopers] vorderen primair veroordeling van [kopers] in de werkelijke proceskosten. Dat baseren zij op artikel 21 Rv Pro juncto artikel 237 lid Pro 1

Rv. Volgens [verkopers] hebben [kopers] namelijk vele malen de waarheids- en volledigheidsplicht geschonden en hebben zij zich in dat verband in hun conclusies van antwoord in conventie en van dupliek in conventie schuldig gemaakt aan onrechtmatige daad en misbruik van procesrecht.

5.57.

[kopers] betwisten dat.

5.58.

Het is de rechtbank niet gebleken dat [kopers] hun verweer in conventie en hun vorderingen in reconventie baseren op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kenden of behoorden te kennen. Ook is niet gebleken dat zij stellingen innemen waarvan zij op voorhand moesten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden.

5.59.

[kopers] zijn dus niet de door [verkopers] daadwerkelijk gemaakte proceskosten verschuldigd maar slechts, zoals de regel is in dagvaardingszaken, de proceskosten overeenkomstig het liquidatietarief.

5.60.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [naam 8] in de proceskosten van [verkopers] worden veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak begroot op:

dagvaardingskosten € 115,84

griffierecht € 6.617,00

salaris advocaat € 13.893,00 (3 punten in liquidatietarief VIII)

nakosten € 189,00 (plus de verhoging vermeld in het dictum)

Totaal € 20.814,84.

Tegen de over deze proceskosten gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

5.61.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [verkopers] in de proceskosten van [bedrijf 3] worden veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak begroot op:

griffierecht € 3.991,00 (= 6.617,00 minus 2.626,00)

nakosten € 189,00 (plus de verhoging vermeld in het dictum)

Totaal € 4.180,00.

De rechtbank kent geen salaris advocaat toe. [naam 8] en [bedrijf 3] hebben verweer gevoerd met dezelfde advocaat. Het debat over de vraag wie contractspartij van [verkopers] is (als de rechtbank zou aannemen dat er een overeenkomst is gesloten) is een heel beperkt onderdeel van het omvangrijke verweer dat door hen is gevoerd.

Tegen de over deze proceskosten gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

Proceskosten in reconventie

5.62.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [kopers] in de proceskosten van [verkopers] worden veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak begroot op:

salaris advocaat € 979,50 (1,5 (= 3 x 0,5) punt in liquidatietarief II)

Totaal € 979,50.

Tegen de over deze proceskosten gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

veroordeelt [naam 8] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [verkopers] te betalen de boete ten bedrage van € 5.050.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

6.2.

veroordeelt [naam 8] tot betaling aan [verkopers] van de door hen geleden en nog te lijden schade, voor zover deze het bedrag van de toegewezen boete te boven gaat, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.3.

veroordeelt [naam 8] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [verkopers] te betalen een bedrag van € 8.197,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [naam 8] in de proceskosten van € 20.814,84, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

6.5.

veroordeelt [naam 8] tot betaling van de wettelijke rente over deze proceskosten na veertien dagen na dit vonnis tot het tijdstip van algehele betaling;

6.6.

veroordeelt [verkopers] in de proceskosten van [bedrijf 3] van

€ 4.180,00, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

6.7.

veroordeelt [verkopers] tot betaling van de wettelijke rente over deze proceskosten na veertien dagen na dit vonnis tot het tijdstip van algehele betaling;

6.8.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.10.

wijst de vorderingen af;

6.11.

veroordeelt [kopers] in de proceskosten van € 979.50, te vermeerderen met
€ 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

6.12.

veroordeelt [kopers] tot betaling van de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf veertien dagen na dit vonnis tot het tijdstip van algehele betaling;

6.13.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman, mr. B.J.M.P. Cremers en mr. M.J. Drop en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.

901/2537/1918/3028

Koopovereenkomst vastgoedportefeuille en weigering tot ondertekening en betaling

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[naam 1] ,

1.[naam 8] ,

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten