ECLI:NL:RBROT:2026:5764

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11931983 VZ VERZ 25-6554

datum uitspraak: 9 april 2026 (bij vervroeging)

Beschikking van de kantonrechter

in de zaak van

[verzoekster],

woonplaats: [woonplaats] ,

verzoekster,

gemachtigde: mr. C.J.H. Anker,

tegen

[VvE],

vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,

verweerster,

gemachtigde: mr. S.J. Schultze.

De partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘de VvE’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het verzoekschrift (ontvangen op 20 oktober 2025), met bijlagen;
de e-mail van de gemachtigde van [verzoekster] van 6 maart 2025, met bijlagen;
het verweerschrift van de VvE, met bijlagen;
de brief van belanghebbende [belanghebbende 1] van 9 februari 2026, met bijlage;
de spreekaantekeningen van [verzoekster] .

1.2.

Op 17 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [verzoekster] aanwezig, vergezeld door haar zus, mevrouw [naam 1] en de heer [naam 5] (Top Expertise), bijgestaan door mr. Anker. Namens de VvE waren aanwezig de heer [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (penningmeester) en de heer [naam 4] (bestuurslid gebouwenbeheer), bijgestaan door mr. Schultze. Als belanghebbenden waren aanwezig de heer [belanghebbende 2] , mevrouw [belanghebbende 3] , mevrouw [belanghebbende 4] , de heer [belanghebbende 5] , de heer [belanghebbende 6] en de heer [belanghebbende 7] met zijn echtgenote mevrouw [echtgenote] .

1.3.

Op 16 maart 2026 heeft de gemachtigde van [verzoekster] een aanvullende productie (genummerd 25) toegestuurd. De kantonrechter heeft, na bezwaar van de VvE, deze productie geweigerd omdat die te laat is toegestuurd.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[verzoekster] is eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] . Zij is als appartementseigenaar van rechtswege (automatisch) lid van de VvE. De VvE is een zogenaamde ‘onder-VvE’. De hoofsplitsing bestaat uit drie appartementsrechten: de onderstrip (index 1), de woningen (index 2) en een kantoorruimte (index 3). Index 2 (de woningen) is ondergesplitst in dertig appartementsrechten, waaronder het appartement van [verzoekster] . De onder-VvE is (als geheel) lid van de hoofd-VvE.

2.2.

[verzoekster] klaagt al jaren over geur- en wateroverlast. De geuroverlast heeft volgens [verzoekster] te maken met het doorvoeren van geuren via het ventilatiesysteem/de leidingschacht en de wateroverlast doet zich voor op / vanaf haar balkon. In het verleden heeft de VvE enkele werkzaamheden uitgevoerd om de geuroverlast weg te nemen. Omdat [verzoekster] daarna nog steeds overlast ervaarde, heeft zij bij de rechtbank een verzoek tot een voorlopig deskundigenbericht ingediend. Dat verzoek is toegewezen, waarna Top Expertise een onderzoek heeft uitgevoerd en een rapport heeft uitgebracht. [verzoekster] wil dat de VvE de aanbevelingen uit dit rapport uitvoert. Het gaat om de volgende werkzaamheden:

het aanpassen van de leidingschachten in het gebouw, in die zin dat ze brandwerend worden uitgevoerd, alle doorvoeren worden afgedicht met brandwerende en luchtdichte materialen, de vloer en plafonddoorvoeren worden afgesloten met brandwerende doorvoeringen en het aanpassen van de ventilatiecapaciteit in de woning van [verzoekster] ;

het creëren van afschot op het balkon van het appartement van [verzoekster] in de richting van de afwatering, door het aanbrengen van afschotmortel of het aanbrengen van een ondervulling.

2.3.

De VvE is het niet eens met de bevindingen van de deskundige en heeft dit aan [verzoekster] bericht. De onderwerpen geur- en wateroverlast zijn door de VvE op de agenda van de vergadering van 23 september 2025 geplaatst. In deze vergadering zijn vervolgens besluiten genomen over deze onderwerpen waar [verzoekster] het echter niet mee eens is. Het gaat volgens [verzoekster] om de volgende besluiten:

het besluit om geen herstelwerkzaamheden uit te voeren;

het besluit om de onderzoekskosten van Top Expertise van € 10.164,- niet aan [verzoekster] te vergoeden;

[verzoekster] vraagt om een vervangende machtiging om de werkzaamheden die Top Expertise heeft aanbevolen uit te laten voeren, en te bepalen dat de leden van de VvE aan de kosten daarvan moeten bijdragen. Zij vraagt de kantonrechter ook om de VvE te gebieden de deskundigenkosten aan haar te betalen, plus een bedrag van € 1.060,73 aan buitengerechtelijke incassokosten.

2.4.

De VvE heeft erop gewezen dat de volgende besluiten zijn genomen in de vergadering van 23 september 2025:

het laten doen van onderzoek waarbij gekeken wordt of de leidingkokers in het gehele gebouw voldoen aan het Bouwbesluit 1992. Dit voorstel is aangenomen;

het niet doen van een ingreep aan het balkon, zolang het water anders dan door hevige regenval over de rand stroomt. Ook dit besluit (om niets te doen) is aangenomen;

het volledig vergoeden van de onderzoekskosten van Top Expertise aan [verzoekster] . Dit besluit is niet aangenomen.

Op de zitting is besproken dat het [verzoekster] – zoals de VvE ook aannam – in deze procedure gaat om de hierboven onder 2 en 3 genoemde besluiten.

2.5.

De VvE meent dat [verzoekster] niet-ontvankelijk is in haar verzoeken tot vernietiging dan wel nietigverklaring van de besluiten, omdat het gaat om zogenoemde negatieve besluiten. Voor zover [verzoekster] wel ontvankelijk is, meent de VvE dat de verzoeken moeten worden afgewezen omdat geen sprake is van strijd met de splitsingsakte en/of met de redelijkheid en billijkheid. In haar verzoek om een vervangende machtiging is [verzoekster] volgens de VvE ook niet-ontvankelijk, omdat de leidingschachten en balkons geen gemeenschappelijke zaken zijn in de ondersplitsing, maar in de hoofdsplitsing. De VvE is niet bevoegd om deze werkzaamheden uit te voeren omdat zij niet het beheer voert over deze zaken; dat moet in opdracht van de hoofd-VvE gebeuren. Het verzoek om de onderzoekskosten te voldoen kan volgens de VvE niet in een verzoekschriftprocedure als deze gebeuren, maar hoort thuis in een dagvaardingsprocedure. Ook in dat verzoek is zij daarom niet-ontvankelijk, aldus de VvE.

2.6.

De kantonrechter oordeelt dat [verzoekster] ontvankelijk is in haar verzoeken om de besluiten van 23 september 2025 te vernietigen (of nietig te verklaren), maar dat deze verzoeken moeten worden afgewezen omdat zij geen belang heeft bij vernietiging of nietigverklaring. In haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging is [verzoekster] eveneens ontvankelijk, maar de kantonrechter wijst ook dat verzoek af. [verzoekster] is niet-ontvankelijk in haar verzoek om de VvE te gebieden de onderzoekskosten aan haar te vergoeden. Deze oordelen licht de kantonrechter hieronder toe.

De verzoeken tot vernietiging/nietigverklaring worden afgewezen

2.7.

De kantonrechter wijst de verzoeken van [verzoekster] tot vernietiging of nietigverklaring van de besluiten onder 2 en 3, zoals genomen op 23 september 2025, af. Dit zijn, zoals de VvE heeft opgemerkt, negatieve besluiten. Een negatief besluit, dat geen invloed heeft op de (rechts)positie van het VvE-lid dat het niet met dat besluit eens is, hoeft niet vernietigd te worden om op dat punt een vervangende machtiging te kunnen vragen.^[1]Vernietiging of nietigverklaring van een besluit houdt ook niet in dat daarmee een tegenovergesteld besluit tot stand komt (bijvoorbeeld in dit geval: vernietiging van het besluit om de onderzoekskosten niet aan [verzoekster] te vergoeden heeft niet tot gevolg dat de VvE dan verplicht is om de kosten wel te vergoeden). De stelling van [verzoekster] dat de VvE de resultaten van het onderzoek van Top Expertise niet naast zich neer kan leggen vanwege de bewijskracht die dit rapport zou hebben op grond van artikel 207 Rv Pro, is onjuist. Los van de omstandigheid dat het artikel 207 Rv Pro waarnaar [verzoekster] verwijst per 1 mei 2023 is vervallen, geldt dat het rapport vrije bewijskracht heeft en de inhoud daarvan dus niet zonder meer vast staat.

2.8.

Het voorgaande betekent dat [verzoekster] geen belang heeft bij vernietiging of nietigverklaring van deze besluiten. Het ontbreken van dit belang heeft geen invloed op haar ontvankelijkheid, maar betekent wel dat deze verzoeken worden afgewezen.

[verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging

2.9.

De VvE is van mening dat [verzoekster] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek, omdat zij dit niet tegen de VvE kan richten. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, omdat de VvE zich in deze procedure niet (voor het eerst) hierop mag beroepen. Dat levert misbruik van recht op.

2.10.

Vast staat dat de hoofd-VvE niet vanaf het moment van splitsing actief is geweest. In de praktijk heeft de VvE tot voor kort alle taken van de hoofd-VvE uitgevoerd, waaronder werkzaamheden aan het appartement van [verzoekster] in verband met de geuroverlast. Zo heeft de VvE in 2019 een onderzoek laten uitvoeren door Strooming B.V., waarna in opdracht van de VvE de meterkasten (in elk geval die bij [verzoekster] ) luchtdicht zijn gemaakt. In 2020 heeft de VvE terugslagkleppen laten plaatsen in het mechanische ventilatiesysteem en de kosten voor het daaraan voorafgaande onderzoek aan [verzoekster] vergoed. In 2024 heeft [verzoekster] haar verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht gericht tegen de VvE. In haar verweerschrift heeft de VvE destijds opgemerkt dat de ventilatiekanalen (inclusief het mechanische ventilatiesysteem) tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Hoewel dit geen gerechtelijke erkentenis is in de zin van artikel 154 Rv Pro – het gaat immers niet om een verklaring die is afgelegd in de nu aanhangige procedure – ging de VvE er op dat moment kennelijk zelf ook vanuit dat het ging om gemeenschappelijke zaken in de ondersplitsing en dat zij het beheer over deze zaken voerde, en dus niet de hoofd-VvE.

De voorzitter van de VvE heeft toegelicht dat pas een jaar geleden en een maand vóór de zitting informeel overleg heeft plaatsgevonden in de hoofd-VvE. Nu de voorzitter het slechts heeft over een informeel overleg en niet over een vergadering van eigenaars, gaat de kantonrechter ervan uit dat zo’n vergadering op het moment van de zitting nog niet had plaatsgevonden.

2.11.

In deze omstandigheden kan de VvE het [verzoekster] niet aanrekenen dat zij haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging heeft gericht tegen de VvE – de verkeerde partij – en dat zij niet de insteek heeft gekozen waarbij zij de VvE (eerst) heeft gevraagd om dit onderwerp op de agenda van een (tot nu toe nog nooit gehouden) vergadering in de hoofd-VvE te zetten.

De kantonrechter verleent geen vervangende machtiging

2.12.

Dit alles neemt echter niet weg dat uit de overgelegde aktes van splitsing volgt dat de leidingschachten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing. Dit volgt uit artikel 9 van Pro het toepasselijke modelreglement. In de aktes is niet in die zin van dit artikel afgeweken dat de leidingschachten in de hoofdsplitsing niet gemeenschappelijk zijn. Dat zij alleen dienstbaar zijn aan de woningen (en dus de ondersplitsing), is alleen relevant voor de uiteindelijke draagplicht voor kosten die gemaakt worden voor werkzaamheden aan de leidingschachten. Artikel 9 lid 1 onder Pro a maakt voor de gemeenschappelijkheid geen onderscheid tussen onderdelen van het gebouw die wel of niet dienstbaar zijn aan één appartementsrecht. Omdat de leidingschachten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing, is het de hoofd-VvE die het beheer over die zaken voert en die dus eventueel opdracht kan geven voor herstelwerkzaamheden, nadat daarover in de vergadering in de hoofd-VvE een besluit is genomen. Hieruit volgt dat de VvE niet bevoegd is om die werkzaamheden uit te voeren en het resultaat daarvan is dat [verzoekster] niet gemachtigd kan worden om in plaats van de VvE die werkzaamheden uit te voeren. Om die reden moet de gevraagde machtiging ten aanzien van de leidingschachten worden afgewezen.

2.13.

Hetzelfde als hiervoor onder 2.12 overwogen geldt ook voor de balkons. Het is niet de VvE die werkzaamheden aan de balkons mag uitvoeren, maar de hoofd-VvE. Ook hier kan de kantonrechter geen vervangende machtiging aan [verzoekster] verlenen voor werkzaamheden waartoe de VvE zelf niet bevoegd is.

2.14.

Dat ligt echter net iets anders bij het mechanische ventilatiesysteem. In artikel 9 lid 1 onder Pro b van het toepasselijke modelreglement wordt wel een onderscheid gemaakt tussen
installatiesdie wel of niet dienstbaar zijn aan één appartementsrecht. Het ventilatiesysteem valt onder de noemer installatie. Uit de stellingen van [verzoekster] kan worden afgeleid dat het systeem, waarop een ‘streng’ woningen is aangesloten, uitsluitend dienstbaar is aan een aantal woningen. Daarom is het in de hoofdsplitsing geen gemeenschappelijke zaak. Uit de stellingen van [verzoekster] volgt ook dat het systeem niet alleen dienstbaar is aan één woning, maar dat steeds een paar woningen op één schacht zijn aangesloten. Daarom geldt in de ondersplitsing dat wel sprake is van een gemeenschappelijke zaak. Daarmee behoren onderhoud en beheer daarvan tot de taken van de VvE. Voor zover de gevraagde machtiging ziet op werkzaamheden aan alleen het ventilatiesysteem, zou de kantonrechter die dan ook kunnen verlenen, als hij van oordeel is dat de VvE zonder redelijke grond haar toestemming voor die werkzaamheden heeft onthouden of zich niet heeft verklaard. Daarvan is echter geen sprake.

2.15.

Uit de besluiten die zijn genomen op de vergadering van 23 september 2025 volgt dat de VvE wil laten onderzoeken of de leidingschachten voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt. De kantonrechter oordeelt dat de VvE in redelijkheid mocht besluiten om eerst dit (aanvullende of andere) onderzoek te laten uitvoeren voordat een besluit wordt genomen over uit te voeren werkzaamheden, of voordat de hoofd-VvE wordt gevraagd om zulke werkzaamheden uit te voeren. De aanbeveling van Top Expertise om de ventilatiecapaciteit aan te passen staat niet op zichzelf, maar is een onderdeel van een aantal aanbevelingen, waarbij ook de nodige werkzaamheden aan de leidingschachten worden geadviseerd. Zolang de uitkomsten van het nog uit te voeren nieuwe of nadere onderzoek er niet zijn, mag de VvE besluiten om (nog) geen werkzaamheden aan de mechanische ventilatie uit te laten voeren. Voor zover de vervangende machtiging die [verzoekster] vraagt al zou kunnen worden opgedeeld in afzonderlijke machtigingen voor de te onderscheiden aanbevelingen, wordt de machtiging ten aanzien van de werkzaamheden aan het mechanische ventilatiesysteem daarom (ook) afgewezen.

2.16.

De kantonrechter gaat er overigens wel vanuit dat de voorzitter van de VvE op korte termijn een vergadering van de hoofd-VvE bijeen zal roepen. Op de zitting heeft hij verklaard dat hij dat op een termijn van vijftien dagen kan doen en dat hij verwacht dat de hoofd-VvE zal besluiten tot het onderzoek naar de leidingschachten, nu er voor de andere twee leden geen kosten uit voortvloeien. Daarmee is geen sprake van stilstand als het gaat om de door [verzoekster] geuite zorg dat de schachten niet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 1992.

[verzoekster] is niet-ontvankelijk in haar verzoek tot vergoeding van de onderzoekskosten

2.17.

De kantonrechter volgt de VvE in haar verweer dat [verzoekster] niet in een verzoekschriftprocedure als deze kan verzoeken om de VvE te gebieden de kosten van het onderzoek van Top Expertise aan haar te vergoeden. In een verzoekschriftprocedure op grond van artikel 5:130 BW Pro kan de kantonrechter besluiten vernietigen en/of nietig verklaren. Dit laatste wordt volgens vaste rechtspraak mogelijk geacht vanwege de samenhang met de vernietiging van een besluit. Voor andere verzoeken dan een verklaring voor recht over de nietigheid geldt deze vaste rechtspraak niet. In een verzoekschriftprocedure op grond van artikel 5:121 BW Pro kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen voor het verrichten van bepaalde handelingen. Daarbij kan hij bepalen wie de kosten voor die handeling moet dragen. Tot de ‘kosten voor die handeling’ behoren echter niet de kosten van onderzoek die zijn gemaakt in het kader van een voorlopig deskundigenbericht, waarbij is bepaald dat die kosten voor rekening van [verzoekster] komen. Een oordeel over de vraag of de VvE die kosten toch moet vergoeden en of daar dan een grondslag voor is, zal moeten worden gegeven in een dagvaardingsprocedure; het staat te ver af van het verzoek om een vervangende machtiging dat [verzoekster] heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat de VvE niet in haar procesbelang is geschaad, schept geen basis voor het behandelen van deze eis als verzoek in een procedure als deze. Daarom is [verzoekster] niet-ontvankelijk als het gaat om dit verzoek.

De VvE hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen

2.18.

Omdat [verzoekster] niet-ontvankelijk is in haar verzoek om de VvE te gebieden de onderzoekskosten aan haar te vergoeden, is er geen grondslag voor het toekennen van de gevraagde buitengerechtelijke incassokosten. Ook dat verzoek wordt afgewezen.

De kantonrechter compenseert de proceskosten

2.19.

De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, ondanks dat [verzoekster] in het ongelijk wordt gesteld. De grootste reden voor het afwijzen van de gevraagde vervangende machtiging ligt in de omstandigheid dat niet de VvE, maar de hoofd-VvE bevoegd is om de verlangde werkzaamheden uit te voeren. Dit argument is door de VvE pas in deze procedure voor het eerst aangevoerd, terwijl de VvE tot dat moment zich feitelijk als bevoegde partij ten aanzien van de ventilatieschachten presenteerde. De kantonrechter acht het dan niet redelijk om [verzoekster] in de proceskosten te veroordelen, ondanks dat zij in het ongelijk wordt gesteld.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek om de VvE te gebieden tot betaling van € 10.164,- aan [verzoekster] over te gaan;

3.2.

wijst de overige verzoeken van [verzoekster] af;

3.3.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

51909

Afwijzing verzoek tot vernietiging besluiten en vervangende machtiging VvE wegens bevoegdheidskwestie