Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/6064
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2026 in de zaak tussen
[naam] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).
Procesverloop
1. Met het besluit van 29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] MO001 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 562.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en aanslagen onroerendezaakbelasting aan eiser opgelegd.
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 29 september 2023 ongegrond verklaard.
1.2.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 13 maart 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Totstandkoming van de uitspraak op bezwaar
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het is een kantoorpand uit 1908 met een vloeroppervlakte van 237 m². De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak aangemerkt als niet-woning en aan eiser aanslagen onroerendezaakbelasting voor eigenaren en gebruikers van een niet-woning opgelegd. Met de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar daarbij gebleven.
Objectafbakening
3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak onjuist heeft afgebakend. De onroerende zaak bestaat uit drie verdiepingen, die aan verschillende bedrijven worden verhuurd. Iedere verdieping moet als een afzonderlijk WOZ-object worden beschouwd.
3.1.
Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. [1] Om als afzonderlijk geheel te kunnen worden gebruikt, moet het gedeelte redelijk afsluitbaar zijn en zo kunnen worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw. [2] Bij een gebouwd eigendom dat als kantoor wordt gebruikt, is vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt, waaronder een toiletvoorziening. [3]
3.2.
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. De onroerende zaak heeft drie verdiepingen. Iedere verdieping wordt aan een ander bedrijf verhuurd. Op iedere verdieping is een toiletvoorziening aanwezig. Deze voorzieningen zijn bereikbaar via het gemeenschappelijke trappenhuis. De kantoorruimtes op iedere verdieping zijn afsluitbaar, maar de toiletvoorzieningen bevinden zich in het niet-afsluitbare gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak juist afgebakend. De verdiepingen zijn niet blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het afsluitbare gedeelte van de kantoorruimtes beschikt niet over alle noodzakelijke voorzieningen, nu de toiletvoorzieningen per verdieping zijn gelegen op het niet-afsluitbare gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis. Om als afzonderlijke geheel te kunnen gelden in de zin van de Wet WOZ, moet de toiletvoorziening zich bevinden in het afsluitbare gedeelte van de kantoorruimte. De beroepsgrond slaagt niet.
Aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte aan hem een aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers heeft opgelegd. Hij is eigenaar van het hele pand, maar alle verdiepingen worden verhuurd, waarvan slechts één verdieping aan het bedrijf van eiser.
4.1.
Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken kan onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven een belasting van degenen die onroerende zaken gebruiken. [4] Bij de gebruikersbelasting wordt gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven. [5]
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers terecht aan eiser opgelegd. Eiser heeft de verdiepingen in gebruik gegeven aan zijn huurders. Op grond van de Verordening wordt eiser dan aangemerkt als gebruiker voor de gebruikersbelasting en is hij bevoegd die belasting te verhalen op zijn huurders. De beroepsgrond slaagt niet.
Belastingtarief voor niet-woningen
5. Eiser is het niet eens met het belastingtarief voor niet-woningen. Het verschil tussen de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 en het belastingjaar 2023 is onevenredig. Dit grote verschil is volgens eiser ingegeven door winstbejag van de gemeente en gefabriceerd om kosten te dekken. De naastgelegen woningen, die ook deels bedrijfsruimten zijn, zijn voor een veel lagere bedrag aangeslagen. Daarmee is sprake van rechtsongelijkheid.
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd tegen het belastingtarief voor niet-woningen. De onroerende zaak van eiser is aangemerkt als niet-woning en eiser heeft die kwalificatie niet betwist. Voor een niet-woning geldt het tarief van 0,3682% van de WOZ-waarde. [6] De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de naastgelegen panden zijn aangemerkt als woning, waarvoor het lagere tarief van 0,0652% van de WOZ-waarde geldt. De gemeenteraad is grotendeels vrij in het vaststellen van de tarieven van de onroerendezaakbelastingen. [7] Niet is gebleken van een onredelijke en willekeurige belastingheffing die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad bij het toekennen van de bevoegdheid om onroerendezaakbelastingen in te voeren. Evenmin is gebleken dat de nadelige gevolgen van het tarief voor niet-woningen onevenredig zijn in verhouding tot de met de tariefstelling te dienen doelen. [8] De enkele stelling dat de aanslag onroerendezaakbelasting in het belastingjaar 2023 hoger is dan in het belastingjaar 2022, is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde
6. Eiser heeft op de zitting herhaaldelijk verklaard dat hij het eens is met de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser handhaaft echter zijn bezwaren tegen de waarderingsmethoden die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Eiser is het ook niet eens met de kwalificatie van de onroerende zaak als monument. De rechtbank laat de bezwaren van eiser tegen de gebruikte waarderingsmethoden onbesproken, omdat eiser bij een bespreking geen belang heeft, nu hij het eens is met de vastgestelde WOZ-waarde. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat met de uitspraak op bezwaar geen monumentale status aan de onroerende zaak van eiser is toegekend, maar dat bij de waardering slechts is gezocht naar objecten die, net als de onroerende zaak, een monumentale uitstraling hebben.
Conclusie en gevolgen
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 29 mei 2026.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.