Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11755890 CV EXPL 25-13940
datum uitspraak: 27 maart 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: eerst mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, nu mr. P.J. Remmelts,
tegen
1..[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3] ,woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A.F.I. Derby.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘ [gedaagde 3] ’ genoemd. Gedaagden samen worden ‘ [gedaagde 2] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 juni 2025, met bijlagen 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord;
- de akte overlegging producties van [gedaagde 2] c.s. van 18 februari 2026, met bijlagen 1 tot en met 7,
- de akte overlegging producties van [gedaagde 2] c.s. van 20 februari 2026, met bijlagen 8 en 9.
1.2.
Op 2 maart 2026 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: mevrouw [persoon A] (medewerker van Hef Wonen, afdeling sociaal beheer) bijgestaan door mr. Remmelts, en [gedaagde 2] c.s. bijgestaan door mr. Derby.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde 2] huurt sinds 28 maart 2024 een woning gelegen aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het gehuurde) van Hef Wonen. Hef Wonen eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 2] het gehuurde moet ontruimen. Volgens Hef Wonen is [gedaagde 2] namelijk tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij het gehuurde aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] (haar tante en diens partner) in gebruik heeft gegeven én omdat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had. [gedaagde 2] is het hier niet mee eens en stelt dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde had en dat zij het gehuurde niet aan een ander in gebruik heeft gegeven. De kantonrechter geeft Hef Wonen gelijk en wijst de vorderingen toe.
2.2.
Hef Wonen heeft ook gevorderd dat de onderhuurovereenkomst tussen enerzijds [gedaagde 2] en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 3] wordt ontbonden, en dat ook zij het gehuurde moeten ontruimen. Deze vorderingen zijn door Hef Wonen tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken en worden daarom niet besproken.
3.Beoordeling
[gedaagde 2] heeft het gehuurde in gebruik geven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3]
De periode oktober 2024 tot en met januari 2025
3.1.
Vast staat dat [gedaagde 2] het gehuurde in de maanden oktober 2024 tot en met januari 2025 in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] . [gedaagde 1] heeft dat namelijk op 16 januari 2025 tegenover Hef Wonen verklaard toen drie medewerkers onaangekondigd op huisbezoek kwamen. Volgens [gedaagde 1] was haar woning op dat moment op last van de burgemeester gesloten, werd de woning van [gedaagde 3] op dat moment gerenoveerd, en zijn zij daarom samen in het gehuurde gaan wonen. [gedaagde 2] woonde bij haar moeder, aldus [gedaagde 1] . Die verklaring is vervolgens op 30 januari 2025 grotendeels door [gedaagde 2] bevestigd tijdens een gesprek met Hef Wonen, waarbij ook [gedaagde 1] aanwezig was.
3.2.
De door [gedaagde 2] c.s. tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting, dat alleen [gedaagde 1] in het gehuurde heeft verbleven en met [gedaagde 2] in het tweepersoonsbed sliep, en dat [gedaagde 3] op een matras op de grond in zijn (in renovatie zijnde) woning sliep, komt de kantonrechter ongeloofwaardig voor. Zeker omdat de eerdere verklaringen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] elkaar juist ondersteunen, en ook nog eens op de belangrijkste punten worden bevestigd in de conclusie van antwoord (punten 3 en 12). Daarin is namelijk benoemd dat [gedaagde 1] én [gedaagde 3] (korte tijd) in het gehuurde verbleven en dat [gedaagde 2] het gehuurde ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] . Het betoog van [gedaagde 2] dat de verklaringen van 16 en 30 januari 2025 onder druk zouden zijn afgelegd kan geen stand houden. Dat strookt immers niet met de e-mail van 6 februari 2025, waarin [gedaagde 2] nog haar waardering heeft uitgesproken richting Hef Wonen over de extra tijd die haar werd gegeven om het gehuurde te ontruimen.
De periode juni en juli 2024
3.3.
Vast staat ook dat [gedaagde 2] het gehuurde in de maanden juni en juli 2024 in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , omdat de waarnemingen van de politie onvoldoende zijn weersproken. Tijdens een opsporingsonderzoek naar [gedaagde 1] is namelijk door de politie waargenomen dat zij in juni en juli 2024 niet op haar BRP-adres, maar samen met [gedaagde 3] in het gehuurde verbleef. Daartegenover staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] weliswaar ontkennen dat zij er hebben gewoond, maar erkennen dat zij in die periode wel eens in het gehuurde zijn geweest. Concrete feiten en omstandigheden over hun feitelijke verblijfplaats in die periode zijn echter niet gegeven, ook niet door [gedaagde 2] en dat mocht wel van haar worden verwacht. Zeker nu zij die informatie eenvoudig had kunnen achterhalen, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] haar tante en diens partner zijn.
[gedaagde 2] had haar hoofdverblijf niet in het gehuurde
3.4.
Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde 2] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Hiervoor is al geoordeeld dat vast staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in ieder geval gedurende twee periodes het gehuurde in gebruik hadden. Daarnaast staat tussen partijen niet ter discussie dat het gehuurde niet was ingericht om met drie personen te bewonen. Dat betekent dat in de periodes dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in het gehuurde verbleven, [gedaagde 2] daar niet kon verblijven en daar dus niet haar hoofdverblijf had.
3.5.
Hef Wonen heeft haar standpunten nog verder gemotiveerd met:
- de bevindingen van (medewerkers van) Hef Wonen tijdens een onaangekondigd huisbezoek op 16 januari 2025; tijdens dit huisbezoek heeft [gedaagde 1] verklaard dat zij samen met [gedaagde 3] het gehuurde sinds oktober 2024 in gebruik heeft, en dat [gedaagde 2] bij haar moeder woont;
- de bevindingen van (medewerkers van) Hef Wonen tijdens een confrontatiegesprek op 30 januari 2025; tijdens dit gesprek heeft [gedaagde 2] verklaard dat zij het gehuurde sinds eind november 2024 in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , en dat zij 1 à 2 dagen per week in het gehuurde verblijft. De overige dagen slaapt zij bij haar vriend; en
- het opsporingsonderzoek van de politie naar [gedaagde 1] in de maanden juni en juli 2024, waarbij (ook) is geconstateerd dat:
[gedaagde 2] in die periode niet wordt gezien in en rondom het gehuurde; en
ij de doorzoeking van de woning op 27 augustus 2024 niets duidde op het verblijf van [gedaagde 2] .
3.6.
Hoe meer feiten en omstandigheden Hef Wonen opwerpt, hoe gemotiveerder [gedaagde 2] zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad (de verzwaarde stelplicht). Het ligt immers voor de hand dat [gedaagde 2] als huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van de woning als hoofdverblijf door haar ondersteunen. [gedaagde 2] moet daarom zóveel twijfel zaaien, dat niet langer van de juistheid van de stellingen van Hef Wonen kan worden uitgegaan. Tegenover de onderbouwing van Hef Wonen heeft [gedaagde 2] de volgende stukken overgelegd: (a) verklaringen van haar zus, partner en buurtbewoners, (b) een jaaroverzicht van het gas- en waterverbruik, (c) bankafschriften over de periode mei tot en met december 2024 en (d) een overzicht van bezoeken aan de sportschool. [gedaagde 2] heeft hiermee echter onvoldoende gedaan om die twijfel te bewerkstelligen. Hierna wordt dit verder toegelicht.
a.
verklaringen van haar zus, partner en buurbewoners
verklaringen van haar zus, partner en buurbewoners
3.7.
De verklaringen van de zus en de partner van [gedaagde 2] zeggen wel iets over of zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, maar dat zijn verklaringen van personen die in een afhankelijkheidsrelatie tot haar staan. Bovendien blijkt uit deze (op 26 juni 2026 respectievelijk ongedateerde) verklaringen niet dat [gedaagde 2] in de periodes juni-juli 2024 en oktober 2024-januari 2025 in het gehuurde verbleef. Die verklaringen zijn daarom onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde 2] haar hoofdverblijf in het gehuurde had. De verklaringen van buurtbewoners zijn weliswaar gedaan door personen die geen afhankelijkheidsrelatie hebben tot [gedaagde 2] , maar schetsen enkel dat zij haar regelmatig zien. De verklaringen zijn ook niet van een datum voorzien, zodat ook niet duidelijk is over welke periode de buurtbewoners verklaren.
b.
een jaaroverzicht van het gas- en watergebruik
een jaaroverzicht van het gas- en watergebruik
3.8.
Uit het overgelegde jaaroverzicht van het gas- en waterverbruik blijkt onvoldoende dat [gedaagde 2] haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Het zegt alleen dat er sprake was van een laag gas- en waterverbruik, niet wie ervan gebruik heeft gemaakt. Hierin kan dus ook geen aanknopingspunt worden gevonden voor de stelling van [gedaagde 2] dat zij hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde.
c.
bankafschriften over de periode mei tot en met december 2024
bankafschriften over de periode mei tot en met december 2024
3.9.
Uit de bankafschriften kan niet worden opgemaakt dat [gedaagde 2] in de periode van juni 2024 tot en met januari 2025 haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Uit de afschriften volgt wel dat het uitgavepatroon nagenoeg gelijk blijft en dat [gedaagde 2] gemiddeld 1 keer per week boodschappen doet bij de Albert Heijn of Hoogvliet in de buurt van het gehuurde. Dat zou op zich kunnen als [gedaagde 2] boodschappen voor een hele week doet, maar gelet op de relatief lage bedragen (vaak onder de € 10,00) die worden afgerekend, is dat niet aannemelijk. Deze omstandigheden sluiten dan ook meer aan bij hetgeen [gedaagde 2] op 30 januari 2025 heeft verklaard, namelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in het gehuurde verblijven en dat zijzelf er 1 à 2 keer in de week is. Verder is onweersproken gebleven dat uit de afschriften volgt dat [gedaagde 2] uitgaven doet in de buurt van het adres van haar moeder en dat sluit weer aan bij de verklaring van [gedaagde 1] op 16 januari 2025, namelijk dat [gedaagde 2] bij haar moeder woont.
d.
een overzicht van bezoeken aan de sportschool
een overzicht van bezoeken aan de sportschool
3.10.
Dat [gedaagde 2] de sportschool bezocht sinds maart 2025 zegt evenmin iets over haar hoofdverblijf in de periode van juni 2024 tot en met januari 2025. Het overzicht gaat immers over de periode daarna.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
3.11.
De huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [1] [gedaagde 2] heeft – in strijd met artikel 9 lid 1 en Pro artikel 12 lid 1 van Pro de algemene huurvoorwaarden – het gehuurde in gebruik gegeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 3] en heeft haar hoofdverblijf niet (onafgebroken) in het gehuurde gehad. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Het betoog van [gedaagde 2] dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen kan geen stand houden. [gedaagde 2] heeft namelijk van de eerste acht maanden van de huurperiode minimaal vijf maanden, dus meer dan de helft van de tijd, daar haar hoofdverblijf niet gehad en het gehuurde aan anderen in gebruik gegeven. Daarnaast heeft [gedaagde 2] ook geen specifieke feiten en omstandigheden gesteld die maken dat haar belang bij het behoud van de woning zwaarder zou moeten wegen dan het belang van Hef Wonen om de woning te verhuren aan iemand die de woning nodig heeft en daar wel het hoofdverblijf zal houden.
[gedaagde 2] moet de woning ontruimen
3.12.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 2] de woning met al haar spullen verlaten. De kantonrechter bepaalt de termijn waarbinnen [gedaagde 2] de woning moet ontruimen in redelijkheid op veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
[gedaagde 2] hoeft geen boete te betalen
3.13.
Naast de ontbinding en ontruiming heeft Hef Wonen ook betaling gevorderd van een contractuele boete van € 2.500,00. Die vordering wordt afgewezen. Het beding betreft een algemene voorwaarde en omdat [gedaagde 2] een consument is, moet worden beoordeeld of het beding op grond van een onredelijk bezwarend karakter nietig is. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Hef Wonen een beroep doet op artikel 12 van Pro de algemene huurvoorwaarden omdat het beding eenzijdig een boete oplegt, onverminderd de mogelijkheid voor Hef Wonen om een aanspraak te maken op een (aanvullende) schadevergoeding. Dat betekent dat de boete niet is gemaximeerd en daarmee ten nadele van de consument afwijkt van de wet, waarin is bepaald dat een boetebeding in de plaats treedt van de schadevergoeding. [2]
3.14.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De vorderingen ten aanzien van de onderhuurders zijn door Hef Wonen ingetrokken
3.15.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Hef Wonen de vorderingen tot ontbinding van de onderhuurovereenkomst tussen enerzijds [gedaagde 2] en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , en de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde 1] en [gedaagde 3] ingetrokken. Deze vorderingen behoeven dan ook geen verdere bespreking meer.
[gedaagde 2] c.s. moeten de proceskosten betalen
3.16.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 2] omdat zij ongelijk krijgt. [3] De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 2] aan Hef Wonen moet betalen op € 167,16 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 174,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 87,-) en € 43,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 519,66. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
3.17.
De kosten die zijn gemaakt voor het dagvaarden van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] komen voor rekening van Hef Wonen omdat zij de vorderingen tegenover hen heeft ingetrokken.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. [4] Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de Hef Wonen en [gedaagde 2] en veroordeelt [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 519,66;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. R.D.M. de Boer en in het openbaar uitgesproken.
62574/67735